谈调控新政带来的冲击波等

陈伯庚等

谈调控新政带来的冲击波

陈伯庚

今年3月以来，中央和上海市出台了一系列综合措施，加强对房地产市场的宏观调控，重点解决房地产开发投资规模过大、房价上涨过快、商品房供给结构不合理和市场秩序比较混乱等问题，其成效正在逐步显现出来。

但是，在一片宏观调控声中，本人认为应保持清醒的头脑，把握正确的方向。首先，上海房地产市场已连续保持5年持续健康发展态势，总体上处于供求两旺、质高量增繁荣局面，这是基本面、是主流；目前存在的房价上涨过快等问题，是局部性、结构性、暂时性的支流问题，应引起高度重视。通过调控解决这些突出问题，是为了保持房地产业更健康发展，决不能由此否定基本面。其次房地产业的关联度强，带动系数大，对国民经济的贡献度高，决定了它必然要发展成为支柱产业，这是客观规律，也是中央文件再三强调的。决不能因加强宏观调控任意否定，而是优化和更好地发挥其支柱产业的地位和作用。再次，上海的房地产业从复苏到发展才经历20多个年头，根据国际经验还有较大的发展空间，加强宏观调控绝不是打压房地产业，而是促进房地产业更加持续健康的发展。

综合分析，宏观调控新政策对房地产市场将产生三重影响。

1、对新增商品房市场的影响表现在三方面：一是从市场需求看，投资投机性需求预计会有较大幅度下降；自住性消费需求仍将保持一定的增幅，动拆迁引起的被动性需求平稳；需求结构趋向合理，需求总量微幅增长。二是从市场供给看，新政策出台，对市场供给有显著促进作用。土地供应量适度增加，施工面积仍保持较大规模，市场供应量会有较大增加；普通商品房和中低价位房上市量增多，供给结构进一步合理化。三是从供求关系看，由于市场需求增幅放缓，供给较大增加，因而供求关系将从需求略大于供给转化为供给略大于需求，促进供求平衡。

2、对存量房市场的影响表现在：存量房供给由于投资性物业抛盘和提前出售已购旧公房，因而供给量会有较大增加。而二手房市场的投资投机性需求受到抑制，自住性购房因预期房价下跌而延缓，短期内市场需求可能下降，但从长期看，将逐步回暖，总体上存量房市场仍将继续发展。

3、对房价的影响将十分显著。新增商品房销售价格，由于出现供给大于需求的形势，迫使商品房价格涨幅趋缓，但因土地和建材价格上涨，成本上升，新增商品房销售价格仍将微幅上扬。二手房交易中的供给量增加，需求量减少，会使其价格增幅明显趋缓，如果出现供过于求短期内局部地区甚至会有一定幅度下跌，回归真实价值。

全面估量，宏观调控将使上海商品房供给和需求更加平衡，供给结构更加合理，房价涨幅过大受到抑制，趋向平缓。

扩大有效供给，健康市场需求

华伟

今年5月11日，国务院办公厅新出台的八条意见其主要目的是扼制投机购房、控制投资购房、鼓励居住购房；扩大有效供给，健康市场需求。把居住消费与投资消费分离，使市场消费与保障消费错位。新八条不是对老八条的否定，而是对它的深化和细化，是根据当前房地产业形势做的一个调整。

这次出台的政策对房地产市场存在的不规范投机现象予以了坚决打击，为房地产业的健康发展保驾护航，使之持续地发挥支柱产业对经济发展的推动作用。《意见》规定购房不足2年转让的全额征收营业税，使房地产交易中的买方能够用脚投票的方式，选择购房的时机和交易对象。在这种政策背景下卖方很难转移交易的成本和风险。这次中央用财税政策杠杆，动摇了短线炒房者的投机、受奖利动机。

投资分为短期投资和中长期投资，短线投资与投机之间的界线比较模糊，很容易转化为投机，这部分投资也是政策调控的重点。新八条规定个人购买住房不足2年交易的按售房收入全额征收营业税，以两年为界，少于两年转手的是投机行为，受到抑制，两年以上的是中长期投资行为，受到控制。在房地产市场中以居住需求为主，投资性需求为辅，适当比例的投资对房地产市场的健康发展是有利的。

对居住需求，《意见》充分体现了中央积极鼓励的态度，特别是中低收入家庭的居住需求，新八条通过增加经济适用房和普通商品住房的供给，控制开发企业利润的形式予以保护。既优化了市场需求结构，又扩大了有效供给。

当前投机行为主要集中在高档商品房，这部分是中央政策调控的重点，受到的打击也最重，价格回落在所难免。中等价位的住房消费以居住需求和长期投资行为为主要，在政策的调控下房价会有所波动。当前经济形势良好，居民的收入不断上升，房价波动的总体趋势也是稳中有升。由于前一段时间房价上涨透支了现在的上升空间，房价出现波动也是正常的，特别是新开楼盘会有所调整。对于安居房，为保证广大普通百姓的居住权利，经济适用房的价格远低于普通商品房，没有价格透支现象，其价格不但不会降，而且每年随着国家经济发展同步上升。

不能否认总体上近期房价会出现小幅回落的现象，但应当看到经过调整的房地产业更加健康，更有活力，未来上升的空间更大，前景更好。

从3月份国务院常务会议，到4月份的通知和5月份的意见，可以看出中央对房地产这个国民经济支柱产业的支柱地位，肯定其对国民经济发展举足轻重作用；清醒的认识了当前行业的形势和未来健康发展的重大隐患；清除了房地产业中的不健康因素和泡沫成分。重点进行了结构性调整。

总体说来，房地产业的昨天是好的，当前虽然阴天多雨，但明天的彩虹更加美丽。房地产业过去对经济发展做出了巨大贡献，现在处于根治隐患时期，未来一定能够更好地发挥支柱产业的地位和作用。

信息不对称与房价虚高

张建华

近年来，随着全国房地产市场的不断升温，一些沿海经济发达城市普遍存在着房地产开发投资过热、房价上涨过快等一系列突出问题，为了确保我国房地产行业健康、可持续发展，2004年国家采取了“严控土地审批、紧缩银行信贷”的宏观调控政策，相继出台了提高房地产开发项目资本金比例、压缩房地产信贷规模、提高银行存贷款基准利率等一系列措施。但是，这些宏观调控措施并没有使各地虚高的房价得到遏制。国家统计局资料显示，2004年，全国商品房平均销售价格同比上涨14.4%，其中，商品住宅价格上涨15.2%，进入2005年后，全国房价上涨幅度仍然过快，一季度，全国35个大中城市房屋销售价格上涨9.8%，商品住宅价格上涨10.5%，其中，上海市房价涨幅最高，达到19.1%，各地房价的涨幅远远超过同期城乡居民人均可支配收入的增长。

形成房价虚高的原因有许多，但其中最重要的因素之一就是目前房地产市场上普遍存在开发商与购房者双方之间信息的严重不对称。众所周知，市场经济条件下，信息对称是任何一个市场规范发展的基础和前提，但是长期以来，我国的房地产市场普遍存在着严重的信息不对称，一些开发商利用政府主管部门在市场监管上存在的漏洞，凭借自己的强势地位和掌握的话语权，召开形形色色的房地产形势报告会、举办五花八门的房地产论坛，通过某些不负责任的新闻媒体，到处散布房价还要持续大幅上涨等一些带有欺骗性的不实信息，误导消费者。另外，由于我国目前的房地产市场发育尚不完善，还处在一个楼盘之间相互封闭的阶段，虽然各地的房地产主管部门可以利用预售登记来掌握各楼盘的具体对外销售情况，但这些资料由于各种原因，许多地方是不对广大消费者公开的。不少房地产开发商为了能够使自己开发的楼盘能尽快销售，早日回笼资金，往往对外虚报销售业绩，一些缺乏诚信的开发商甚至花钱雇一些人来现场排队购房，“火暴”的销售场面让许多不知内情的购房者觉得房源紧张，不赶紧掏钱购房就会错失良机。

为了确保我国房地产市场的健康发展，正确引导消费者对房价的心理预期，防止盲目跟风，各地政府当前亟待解决开发商与消费者之间如何保持市场信息对称这一问题。为了有效解决这一问题，政府主管部门首先应该建立规范的房地产市场信息发布制度，及时、准确地发布当地房地产市场的相关信息，包括政府的土地供应量、在建楼盘数量、总开发面积等数据；其次，借助现代网络技术，建立商品房预（销）售网上操作系统，通过网络及时公布当地不同区位商品房可售数量、已售套数、实际成交价格等市场供求信息，防止开发商利用信息优势哄抬房价；第三，严厉打击制造虚假信息和非法垄断信息，哄抬房价等行为，对于一些严重违法、扰乱市场秩序的房地产开发商和中介机构，从重处罚、直到吊销营业执照、没收资质证书；第四，针对房地产市场具有垄断性、信息不对称性这一特征，加大开发商强制性信息披露的范围，政府应规定开发商必须及时地向社会公布商品房成本构成、定价依据等相关信息。

建立规范的市场信息披露制度，消费者就可以与开发商站在同一个信息平台上，而这样的信息平等格局，最终将有助于形成一个我们期待的透明、规范、健康的楼市。