我国房地产业的发展与房地产证券化

张庆业　王铭国

随着市场经济体制改革的推进，我国房地产业作为一个新兴的产业，也得到了迅速的发展。１９９７年我国的房地产开发投资额为３１７８.４亿元，１９９８－２００２年平均年增长速度为２０％左右，２００３年增长速度为３０％左右。从以上数据可以看出，在过去的几年里我国的房地产业经历了一段比较快速增长时期，那么，在不远的将来房地产将向什么方向发展呢？

一、在未来的几年里，我国的房地产业仍有较大的发展潜力

根据我国房地产业发展所面临的有利环境，综合来看，我国的房地产市场在未来的几年里仍将保持强劲的发展势头。这是因为：

首先，从房地产业增加值占ＧＤＰ的比重来看，我国的房地产业仍有较大的发展空间。１９９７～２００３年，我国房地产业增加值占ＧＤＰ的比重一直在１.６９—１.９０％之间，尽管有统计核算范围不全、价格偏低等原因，但与国外相比，综合来看比重仍明显偏低。从国外资料来看，该比重美国为１１.８％，加拿大为１５.７％，日本为１１％，法国、挪威、韩国分别为７.１％、９.６％、９.５％，菲律宾为６.７％，就连泰国和印度也分别达到４.４％和３.３％。

其次，从我国人民生活的改善和消费结构发展趋势看，家庭开支中用于食品消费的比例逐年下降。１９９３年我国城镇居民的食品开支占家庭开支的百分比为５０.１％，到１９９８年下降为４４.４％，到２００１年迅速下降至３７.９％。以２００１年我国城镇人均支出６８５９元计算，人均用于住房支出部分可以达到１２８９元，而实际支出仅为５４７元。作为我国房地产重要组成部分的住房开支仍有较大的发展余地有待挖掘，这必将极大的带动我国房地产业的发展。

第三，十六大报告为我国房地产业的发展提供了很好的政策指引。党的十六大报告中提出，到２０２０年我国将要达到建设一个更高水平的、更全面的、发展比较均衡的小康社会的奋斗目标。在未来进入全面小康社会时，人们的居住状况应是一项十分重要的指标。

最后，我国目前城镇人均住宅面积仅为８.７－９平方米，而且城镇人均住宅面积在４平方米以下的特困户还有２００－３００万户，居民住宅中有４５％左右是非成套住宅。随着经济的发展，众多的农村人口逐渐迁移到城市，使城市人口不断增长。因此，我国住宅市场的潜在需求巨大。在合适的政策环境中，潜在的需求必将转化为现实的市场需求，从而推动房地产业的高速发展。

二、房地产业的发展要求呼唤着房地产证券化的到来

房地产开发需要大量资金投入，少则数百万元，多则数十亿元。据统计，目前中国房地产开发项目的平均投资额约为１０００万元左右。投资周期较长，资金回收慢。一个房地产项目的开发过程从申请立项、购买士地使用权、平整场地、设计、施工到竣工验收要经历一个比较长的时间。此外，销售还需要一定时间。如果市场不景气，销售时间甚至比开发时间还要长。因此，占用的资金及支付的利息比较多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要。如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。在房地产业前景一片大好的宏观背景下，资金对房地产业的发展则更加意味深长。

我国目前的房地产业是一个与银行业高度依存的行业。２００３年我国房地产开发的投资资金来源，其中，国内贷款中１００％来自银行，定金及预付款中７０％来自银行，是它资金中５０％来自银行，合计房地产开发投资资金中有６１.３２％来自银行。实际上这还是保守的估计，实践中由于房地产开发商的“创新”，房地产开发资金中来自银行的比重已达到８０％，甚至更高。由此可见，房地产贷款在金融机构中的地位和影响。

近年来，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升的趋势，从２００１年的３９％，预测会上升到２００５年的４２％（６７％），２０１０年的４５％（６２％）。因此，在房地产业高速发展的同时，房地产新增贷款在我国商业银行新增贷款规模中的比重将快速上升，会对银行产生很大的压力。央行２００３年１０月２７日公布的《中国货币政策报告》指出了贷款结构存在的问题，其中包括房地产贷款比重过高。房地产贷款在新增中长期贷款中的比重过高，尤其是风险较高的开发贷款增加偏多。２００３年前三季度，各类房地产贷款（包括住房开发贷款和个人住房贷款）增加４２６４亿元，占全部中长期贷款增加额的３７％，其中房地产开发贷款增加１３５０亿元，同比增加１００６亿元。对房地产贷款尤其是房地产开发贷款高速增长中可能存在的系统性信贷风险应当予以警惕。

为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，抑制可能产生的房地产泡沫，中国人民银行在２００３年６月１３日出台了新的房产信贷政策（银发〔２００３〕１２１号），对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等７个方面提高了信贷门槛。该政策在房地产界引发强烈反响。由于中国并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，房地产信贷门槛的提高导致房地产融资体制中融资渠道狭窄，资本成本提高，房地产商正在急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道。

综合以上所述，虽然我国的房地产业所面临的发展前景一片大好，但由于其发展需要大规模资金的支持，加上房地产业本身固有的高风险，使得我国房地产业如果继续主要依靠以往主流的融资渠道——银行贷款，势必使我国的银行业面临着较大的系统风险，并进而危及我国经济的发展。也正是基于这样一种考虑，央行出台了１２１号文件，以收缩房地产信贷规模，控制房地产信贷风险。那么我国房地产业的大好发展是不是就会因此葬送？答案肯定是不！因为我国目前社会上不缺资金。据中经专网数据库，２００３年仅全国城乡居民储蓄就达到３２１５７５亿元。因此，我国要想很好地发展房地产业，就需要进行金融创新，疏通其他的房地产融资渠道，为我国房地产业的发展输送“血液”。

正在我国房地产业的发展势头呼唤金融创新出现的紧要关头，在发达国家方兴未艾的一种金融创新——房地产证券化，由于其适应我国房地产金融的发展现状，已开始跃入业界有关人士的视野。房地产证券化，就是将房地产有形资产与房地产投资直接转变成有价证券形式。通过一般小额投资者用资金购买金融机构的股票或受益凭证的方式，将投资者与房地产投资标的物之间的关系由拥有土地或房地产的所有权改变为拥有有价证券的债权。房地产证券化包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化两个方面。通过将房地产资产和投资证券化，房地产证券化对我国房地产业的发展具有重要的意义。

三、房地产证券化对我国房地产业发展的重要意义

１、房地产证券化有利于房地产资本的流动和重组。由于房地产在物质属性上具有不可分割性，在位置上受时空限制，其实体上不易转让和不能流通，使得房地产所有权的流动及其在经济上的实现产生障碍。而房地产证券化使这种障碍与房地产的实际运营相分离，能够以最低的成本推动资本的高效流动和重组。

２、房地产证券化具有分散和转移房地产投资风险的功能。由于房地产特有的投资金额大且具有流动性差的属性，不论是对房地产投资商还是对提供贷款的金融机构而言，都具有高度的投资风险。而房地产证券化可以使众多的房地产拥有者在获得证券增值带来利润的同时也承担了一定的风险，加上二级市场交易机制为投资者提供了风险重新分配和转移的机制。而房地产企业的正常运营并不受这种交易的直接影响，这样就转移和分散了房地产过度集中投资所带来的风险，提高了长期资本和风险资本的供给能力，从而有利于房地产业的持续发展。

３、房地产证券化有利于促进投融资方和房地产业的公平竞争与发展。由于证券在交易市场上能表现出具体的和可供分析的风险，投融资方在资产价值上容易达成共识，降低了金融机构和房地产企业的垄断性以及市场信息内部的独占性，从而有利于投融资方的公平竞争。另外，房地产企业竞争能力的强弱以及经济效益的高低，都可以通过房地产企业证券的市场价格反映出来，这样可以促使房地产企业加强管理，提高资金运用效率，增强其市场竞争能力，从而促进房地产企业的发展。

４、房地产证券化有利于解决房地产资金供需中短存长贷的结构性矛盾。房地产资金的供给主要来自于银行等金融机构，而银行的负债基本上是储蓄存款，期限量长的只有几年。而资产大都是房地产抵押贷款，其期限多在１５—２０年以上，从而形成了房地产资金供需中的短存长贷的结构性矛盾。房地产证券化后，银行可以把所发放的房地产抵押贷款卖出，再用所得资金进行短期投资，这样银行便可以解决资产与负债期限不吻合的矛盾，促使社会资金源源不断地流向房地产业。

５、房地产证券化有利于国有土地所有权在经济上得到实现。在国有土地所有权与使用权分离的条件下，国有土地资产管理部门可以用递增的土地年租金收益为抵押，根据经济发展的需要，借助于资本市场，发行股票以及年限长短不一的土地债券，从而形成持续性的财政收入，有利于国有土地所有权在经济上得到实现。

６、房地产证券化有利于房地产市场的成熟。通过房地产证券化，能够促进房地产市场公开化和规范，可以使我国的土地市场、国内外房地产市场融为一体，从而使我国房地产市场逐步走向成熟，还会带动相关的保险市场、信托市场和担保市场等健全的金融市场的发展。

（作者单位：中国海洋大学管理学院山东工商学院）