我国住房储蓄银行前景如何有待市场检验

郜文革

中文摘要: 由中国建设银行与德国施威比豪尔银行合资成立的我国首家住房储蓄银行于2004-2-25在天津成立了, 这不仅为中国住房金融市场引进了一种全新的模式，也是住房金融制度的创新。它将德国施豪银行的成功经验、先进技术和服务理念与中国建设银行良好的社会信誉、丰富的人力和网络资源优势有机地融汇、结合在一起，不仅为普通居民提供了一种新的住房消费融资方式，而且丰富了中国住房金融市场的主体，促进了中国的住房制度改革和住房消费，还可以吸引外资，分散独资经营给建行带来的风险和压力。住房储蓄贷款的主要优势是利率低，但是，其低息贷款和营销模式将冲击整个住房贷款市场，贷款利率在3%，是银行生存的底线；中德住房储蓄银行如果要以3.3%的低利率闯入市场，那么它的利润只够其活下来，到底有多大的发展潜力呢？本文试着从分析其产生的背景、过程、意义以及住房储蓄业务的特点、经营模式等方面来分析一下住房储蓄贷款能否受欢迎、其发展潜力和市场前景到底会如何？

关键词：

中德住房储蓄银行，住房金融产品创新、低息住房贷款、发展潜力，市场前景

一、住房储蓄银行亮相天津

“要买房，到建行”的口号已是家喻户晓。一直在国内住房信贷表现良好的中国建设银行日前又“玩”出一个创举：我国首家按照国际通行运作模式建立的住房储蓄银行——中德住房储蓄银行2月15日在天津正式开业。它由中国建设银行与德国施威比豪尔银行合资成立，专门针对老百姓购买住房发放贷款。

中德住房储蓄银行注册资本1.5亿元人民币，中国建设银行持股75.1%，德国施威比豪尔住房储蓄银行持股24.9%。

住房储蓄贷款的主要优势是利率低，贷款购房者可以享受更多实惠，但要拿到住房储蓄贷款并不容易。较低的贷款利率使得住房储蓄银行的生存空间及发展潜力受到一定程度上的制约，住房储蓄贷款其前景究竟如何还须市场检验。

二、中德住房储蓄银行产生的背景

据统计，在要购买住房的人中，80％的人会选择向银行贷款，目前到商业银行贷款，五年以内的贷款利率是4.77%，五年以上的利率是5.04%，如果用公积金贷款，五年以内的利率是3.6%，五年以上的是4.05%。住房储蓄银行的利率统一为3.3%。住房储蓄银行的低利率贷款成为它最吸引人的地方。

可以算一笔账，一位购房者买一套40万的住房，其中30万需要向银行贷款，如果都用等额本金进行还款，还款期为20年，使用商业贷款总还款额为45.1830万元，使用公积金贷款总还款额为43.8192万元，而使用住房储蓄银行的贷款总还款额为39.9412万元。可以看出，住房储蓄贷款对购房者来说更实惠。除了低利率以外，让我们再来分析一下其产生的背景：

1、从宏观上，国家为鼓励外国金融机构在华开展业务制定了一系列金融法规和政策，为外资金融机构在我国投资设立金融机构提供了各种保障。

2、当前我国已经具备了建立住房储蓄银行的外部环境。从1994年房改到1998年取消住房实物分配制度，10年来住房消费市场已经形成。2001年城乡居民储蓄余额达73678亿元，个人购房额占全国商品房销售额的86．96％，目前这一比例已接近95％。居民持币待购的期望和大量货币资金的沉淀是住房储蓄银行设立的前提条件。

3、天津的经济环境。中德住房储蓄银行在天津设立自己的总部。作为四大直辖市之一，天津经济较为发达，人均收入高于全国平均水平，个人购房意识活跃，对住房的有效需求期望值大；且房改先期已全面实施，商品房市场已经形成，商业银行个人住房贷款也已经全面辅开。天津的经济环境、地理环境、市场环境等方方面面为住房储蓄银行在中国的登陆创造了条件。

4、两家银行的本身具有的优势。德国施豪住房储蓄银行是德国最大的住房储蓄银行，至今已有70多年住房储蓄业务经验。至2001年底，总资产达323．84亿欧元。德国每13人中就有1人与施豪银行签有“住房储蓄合同”。建行是中国四大国有商业银行之一，在国内住房贷款市场上占有最大的份额。其金融品牌已经在住房贷款市场上得到了广泛的认同。无论是在我国银行业住房贷款起步的初期，还是在金融市场可能重新洗牌的今天，建行在住房金融市场上的优势已经积累并形成了不可比拟的无形资产，这些为住房储蓄银行的成功运作提供了可靠的平台。

三、中德住房储蓄银行产生的过程

从中国启动房改的1994年，中国政府联合课题组就找到德国施豪银行。但建设银行与“施豪”的接触最早是在1998年末，直到1999年3月在北京设立办事处。德国总理施罗德和中国总理朱镕基曾两次就合资银行之事进行商谈，朱总理2000年访德时还会见了施豪银行埃德兰特董事长。可见“施豪”与建行的合作是两个国家在金融领域的首次合作，有很强大的政治背景和经济背景。在此之前，施豪银行在捷克、斯洛伐克和匈牙利成功地设立了合资银行，也为其在中国开展合资合作积累了丰富的经验，这也奠定了合作成功的基础。

中德住房储蓄银行经过长达四年的酝酿，“施豪”与中国的经过长达九年的磨合，到2002年10月中国人民银行的一纸批文终于下来了。

中德住房储蓄银行是有限责任公司，董事长是住房储蓄银行的法人代表。按现代金融企业的运行模式，以行长为首的管理层在董事会委托、指导、监督下全面负责银行的日常经营管理工作。第一任董事长由中国建设银行行长张恩照兼任，第一任行长由施豪银行派出。建设银行此前在国内率先开办了商业个人住房贷款业务和住房公积金贷款业务，此次将住房储蓄业务引进中国，使建设银行成为首家集三种住房金融模式于一身的国有商业银行，并使目前国际上流行的三种住房金融模式在中国金融市场齐备了。

分析了中德储蓄银行产生的背景和过程，让我们再来关注一下其产生的意义。

一方面，“施豪”在住房储蓄银行经营方面的成功经验、先进技术与国有银行的优势可以充分嫁接，提供住房储蓄与住房贷款相结合的金融新产品，这是国内住房金融市场的一大创新，并将促进中国住房制度改革和扩大内需，拉动住房消费。另一方面，住房储蓄银行可以吸引外资，分散独资经营给建行带来的风险和压力。

四、住房储蓄业务的特点

住房储蓄业务的特点是，先存后贷，低存低贷，固定利率，灵活方便，消费有奖。

先存后贷就是住房储蓄客户要先存款，达到规定条件后才能取得贷款。

低存低贷就是客户的存款利率低于现行定期存款利率，而贷款利率更大幅度低于现行个人住房贷款利率。推出的最优贷款年利率为3.3%，是国内各种个人住房贷款中利率最低的。

固定利率就是住房储蓄合同一经签订，客户的存、贷款利率就固定下来，不受市场利率波动的影响。

灵活方便就是参加住房储蓄、以及办理存款和还贷的手续简便，住房储蓄贷款可以和其他个人住房贷款组合使用，住房储蓄合同还可以根据客户的要求进行变更、分拆、合并或转让。

消费有奖就是只要客户将其住房储蓄和住房贷款用于住房消费就可以获得一定数额的奖励。

除针对个人客户外，“中德”储蓄银行的住房储蓄产品还将为企业集团客户激励员工提供“量身定做”的住房储蓄解决方案。

五、拿到住房储蓄贷款并不容易

不过，虽然住房储蓄银行的贷款便宜，但拿到贷款却不那么容易。那么怎样才能得到这个贷款呢？答：您首先得存钱。

购房者要想获得贷款的前提是成为该银行的储户。客户要与银行签订一份一定金额的住房储蓄合同，客户按月向银行存款，在存款总额达到合同金额的50％时，储户即可向银行申请合同全额的购房贷款。

举个例子说，一位购房者要买一套价值60万元的住房，需要与银行方面签订合同，然后每个月向银行存款，成为银行的储户，当存款金额到30万时，可以取得60万元全额的贷款。储户也可以一次性存款30万，但并不能马上取得贷款，因为中德住房储蓄银行有一个严格的借款人资格评定体系，其中存款时间也是一个硬指标。这样可以使储户得到贷款的机会最大限度趋向公平。

与此同时，该行的资金完全封闭式运作，储户的存贷差是惟一利润来源。也就是说这家银行不干别的，只干住房贷款一件事。

六、新闻背景：住房储蓄银行在我国

住房储蓄银行实际上在我国并不是新鲜事。在山东烟台和安徽蚌埠，过去也分别出现过一家住房储蓄银行，但后来因为改制、改名、转型，它们都消失了，原因在于我国特有的住房信贷市场环境。

80年代中期，为配合国家住房制度改革，围绕房改领域开展业务，我国分别在烟台和蚌埠成立住房储蓄银行，专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融业务；这两家银行在改制前，业绩均相当突出。

自成立以来到2003年6月末，烟台住房储蓄银行给股东的年均回报率为13%—15%；而蚌埠住房储蓄银行的资产规模和存贷款余额等指标均在以每年20%以上的速度增长。

但进入90年代，我国建立公积金制度后，住房储蓄银行的职能基本被住房公积金管理中心取代。2000年，蚌埠住房储蓄银行被当地城市信用社合并。2003年，烟台住房储蓄银行改制更名为恒丰银行，成为了我国第11家股份制商业银行。

之所以现在住房储蓄银行卷土重来，很大的原因在于，目前的住房公积金的覆盖率只占城镇从业人员比重的32%。大量非国有企业和个体人员如私营企业、个体工商业者、一部分“三资”企业和外商驻华机构的员工等，并不享有住房公积金政策。住房储蓄银行的运作模式恰好能够弥补这一不足，可以给体系外需要买房的客户提供低息贷款。

让我们来关注一下烟台储蓄银行的演变过程，从而分析和预测中德储蓄银行的业务发展和市场运作前景。

七、烟台住房储蓄银行的演变

1987年12月，为了配合国家住房制度改革，经国务院同意、中国人民银行批准，在山东省烟台市设立了住房储蓄银行，注册资金为2000万元，按照股份制的模式建立。成立之初，该行主要围绕房改领域开展业务，专门办理与住房改革配套的住房信贷、结算等政策性金融业务。

烟台住房储蓄银行原有六大股东分别是：烟台市财政局500万元、中国建设银行700万元、中国工商银行400万元、中国农业银行200万元、中国银行100万元、中国人寿保险公司100万元。经过17年的发展，银行有了较大的发展。截止到2003年6月末，在全烟台市13个县市区设有80个分支机构，自从成立以来，该行给股东的年均回报率为13％～15％。

尽管成立之初得到了中国金融业的众多巨头支持，十几年也取得了较大发展，但肩负中国住房改革和金融改革任务的烟台住房储蓄银行还是处境十分尴尬。因其主要任务就是为政府的房改进行配套服务，所以只能开办低息抵押贷款业务。而其资金来源除了各企事业单位缴存的住房基金外，就只有老百姓为了从这家银行获得低息贷款而存入的仅能获得活期利息的储蓄存款。

随着全国成立住房公积金管理中心，住房储蓄银行过去仅有的筹集住房基金的功能被移交。而1997年央行下令，“所有银行3年内不得给予房地产开发商贷款支持”，无疑更是切断了其赖以生存的贷款渠道。

2000年，与烟台住房储蓄银行有着同样历史使命和经历的另一家住房储蓄银行——安徽蚌埠住房储蓄银行，和当地城市信用社合并，改制成为蚌埠市商业银行，为烟台住房储蓄银行的谋变埋下了伏笔。

经过细致的调查研究，烟台住房储蓄银行决定向完全的商业银行转轨。然而，作为一家纯正的商业银行，仅有2000万元的资本金是完全不够的，更无法和在门外虎视眈眈的外资银行竞争。2000年6月，烟台住房储蓄银行董事会讨论决定并上报中国人民银行，准备对烟台住房储蓄银行增资扩股后再进行股份制改造，改制工作自此拉开帷幕。

2000年8月，中国人民银行批准烟台住房储蓄银行增资扩股，资本金从2000万元增至10亿元，并要求后者按《公司法》、《商业银行法》进行改制。

2002年12月31日前，恒丰银行各股东共出资10亿元人民币全部到位。很多企业都对参股恒丰银行投入了极高的热情，其中既有国有企业，也有民营企业。经过对入股企业进行全面的资格审查，最终确定烟台电力开发有限公司等24家企业作为新的出资人，加上原有的6家出资人，股东增至30家。

2003年1月13日，国家工商管理行政总局预核准了恒丰银行股份有限公司这一新的称谓。2月27日，央行下文同意烟台住房储蓄银行更名为恒丰银行股份有限公司，随着8月1日的正式挂牌，恒丰银行正式面世，也宣告了烟台住房储蓄银行的终结。

八、住房储蓄贷款能否受欢迎有待观察

建设银行此前一直是烟台住房储蓄银行的大股东，占有35%的股份，烟台住房储蓄银行改制后，建行再次设立新的住房储蓄银行，可见建行对这种运作模式情有独钟。但前景目前并不明朗。

其低息贷款和营销模式将冲击整个住房贷款市场。贷款利率在3%，是银行生存的底线；中德住房储蓄银行如果要以3.3%的低利率闯入市场，那么它的利润只够其活下来，会有多大的发展潜力呢。 另一方面，3.3%的利率可能并不是它真能做到的，很大程度上可能只是对购房者的一个吸引，真正操作起来应该会高于这个利率。让我们拭目以待。

就在2004年2月召开的人民银行全国工作会议上，央行认为，我国一些城市投资性购房比例已经达到16.6%，接近20%的国际公认的泡沫临界点，并决定，要在今年要让全部金融机构新增贷款比去年减少近4千亿。这表明央行制定政策时，希望有更多的贷款用于自住房。

而住房储蓄贷款这种模式，更符合这一要求，原因是尽管利率低，但得到贷款所需要的周期较长，最少是两年以上，同时需要自己负担的金额比例也比一般商业贷款要多。

从国家宏观经济上来说，人民币面临着升值、银行存、贷款利率面临着上调、房地产业的外资和游资已经将我行的房产价格炒到了接近最高位、商业银行对个人住房贷款的门坎不断地提高等等，这些因素会直接影响我国的住房消费市场，而且目前我国已经出现了低通贷膨胀的迹象，通胀能否控制在越低的水平很难判断，一旦游资撤离房地产业，住房储蓄贷款其前景究竟如何、在业务渠道的建立和处理各利益方的关系时会不会出现一些问题，还须市场检验。

九、结束语

中德住房储蓄银行的成立是中国金融业进一步对外开放的有益探索。对于建行，乃至中国住房金融领域都是一件大事。这不仅为中国住房金融市场引进一种全新模式的住房金融产品，也是住房金融制度的创新。它将德国施豪银行的成功经验、先进技术和服务理念与中国建设银行良好的社会信誉、丰富的人力和网络资源优势，有机地融汇、结合在一起，不仅为普通居民提供了一种新的住房消费融资方式，而且丰富了中国住房金融市场的主体，促进了中国的住房制度改革和住房消费。

随着我国成功加入WTO，金融业的对外开放程度将逐步提高。在这种环境下成立住房储蓄银行，并成功地开办住房储蓄业务，将会产生积极的影响。不仅对中国开拓新的金融业务具有重要的实践意义，而且对中国进一步扩大金融市场的对外开放，促进中国金融事业的发展具有重要的探索意义。

主要参考文献：

1、 谭诺：《新世纪中小商业银行生存与发展》，北京，经济管理出版社，2001年8月

2、 沈如军：《国有商业银行资源配置》，北京，经济管理出版社

3、 [美]菲利普.科特勒，洪瑞云等著，《市场营销管理》，北京，中国人民大学出版社，2001年版

4、 邱斌主编，《中外市场营销经典案例》，南京，南京大学出版社

5、 戴天柱主编，《金融改革探索》，北京，经济管理出版社