房地产中介纠纷的防范与对策

张　彪

中介业务是中国实行改革开放政策后恢复其法律地位并在上世纪末较快发展起来的行业。由于现有的法律、法规尚不够完善，使得中介经纪行业成为产生社会矛盾和纠纷较多的一个经济领域。房地产中介行业同样有这些现象存在。从现实经济生活看，房地产中介活动常见的纠纷有交易行为与中介行为混淆造成的合同纠纷、中介机构超越委托人的授权服务权限造成的纠纷、中介合同的条款欠缺造成的纠纷、中介服务标准与收取佣金标准差异造成的纠纷等。

为了维护房地产中介机构和房地产交易双方当事人的合法权利，减少矛盾，维护正常的经济秩序，可采取以下措施来防范和处置房地产中介服务中的纠纷。

一、 订和执行示范合同文本

房地产行业目前之所以存在上述种种纠纷，首先是由于经纪人和委托人缺乏必要的法律、法规意识；其次，一些经纪人和委托人掌握订立和履行合同的规则也是一个重要的影响因素；第三，经纪人受商业环境和交易陋习影响，在执业活动中有意无意不遵守合同规则，甚至不讲求信用只谋求经济利益的不良经营作风是不容忽视的重要影响因素。因此，政府或者行业协会应当制定符合合同规则的示范合同文本，加以推广应用。示范合同文本可以发挥如下多重作用：

1、既不干涉中介活动的正常运行，又可以将合法的合同规则通过公开的途径进行示范, 鼓励、督促合同当事人自觉把握自己的权利义务关系；

2、示范合同文本的推广，有利于合同当事人通过比较，改变交易陋习和不自觉的违规、违法、违约行为；

3、示范合同文本的推广，可以保护社会的弱势群体，避免受到违反合同规则的恶意行为的损害；

4、示范合同文本也是政府管理机构与行业协会公开进行宣传，维护消费者利益、行业形象和政府的政策导向的有效手段。

二、制定中介机构的服务标准，明确服务要求和内容

房地产中介行业的服务标准是房地产经纪人为委托人提供劳务服务的行为准则依据，也是房地产经纪人表现诚实信用方式的依据。同时，又是房地产经纪人应当履行的合同义务。制定符合市场条件、行为准则、经纪人和委托人利益的服务标准，是维护经纪人与委托人的权益、维护市场交易规范的必要手段。有利于提高房地产中介行业的执业水平，树立良好的企业与行业形象。由于房地产中介服务活动内容的不确定性，制定完全统一的服务标准不切合市场的实际，但制定服务要求和内容趋于一致性的基本标准还是可行的。房地产中介企业可以根据基本标准并参照自己的条件、技能、信用程度、经营成本等方面的能力附加具有特色的企业服务标准作为经营的手段和方式为委托人服务。

三、告知委托人必要的经济活动事项，以利其监督

房地产经纪人虽然为委托人提供劳务服务，但是对于委托人来说，买卖房屋是对委托人影响重大的交易活动。房地产经纪人的资格条件、信用程度、服务标准、合同的内容、签约条件、履行方式等，委托人应当有明确的知情权利。而且，应当以公开的告知方式告知委托人，并在合同订立前让委托人知晓。可将有关中介活动中应当公开告知委托人使其明确和知情的事项以“特别告知”的形式置于示范合同文本之内。使委托人在签订合同之前可以了解、查询、核查与自己委托交易房屋的相关情况，避免在不了解、不知情或受到不当引导的情况下作出影响自己权益的决定，进而造成合同纠纷，影响交易活动的顺利进行。

四、加强对房地产中介企业格式合同的监督管理

目前在房地产中介行业中使用自行制作的合同文本占有很大的比例。而且，为了方便重复使用，很多中介机构使这种合同制作成格式合同。但这些格式合同却存在显失公平等不合理的条款，因此，应对提供产品和服务的企业利用格式合同条款损害合同当事人的情况，出台相应加强管理并限制合同格式条款的法规。

强化对合同制定及使用的监督，消除发生争议或纠纷的源头，是一项很好的措施。因此，房地产中介行业应加强对合同的监管，以避免利用合同恶意损害当事人的情况发生。对于以自身利益、目的、方便为前提制订的合同文本，以及有明显的增加交易障碍、妨碍他人实现交易、增加他人的交易服务成本、以及恶意损害他人利益的合同条款，应当予以限制并责成重新修订。

五、对已经出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决

房地产经纪人一旦发现经纪活动中的纠纷，要积极努力地去解决。如果属于自己工作中的过失，应及早地弥补，即使是委托方的过失，也应尽可能友好地协商解决。当然，并不是一切纠纷都能自行协商解决的。这时，就应该通过仲裁或法律途径解决，以便依法处置。

（作者单位：安徽淮北中煤特殊工程公司）