１８号文件与１２１号文件各有侧重房地产市场规范与发展难离有效激励

9月18日，建设部副部长刘志峰就房地产市场状况在国务院新闻办举行记者招待会。此前房地产政策经历了一轮戏剧性起伏 ：央行6月5日发布的121号文件以“规范”为基调，而8月31日国务院出台的18号文件以“发展”为主线；在9月1日召开的全国房地产工作会议上，建设部部长汪光焘称18号文件为“指导当前和今后一段时期我国房地产市场发展的纲领性文件”，国务院副总理曾培炎则强调要认真贯彻18号文件，为保持当前经济发展的好势头做出贡献。

基于上述背景，我们可以认为，刘志峰的发言不仅代表了房地产行业主管部门的意见，也传递了其他“发展派”——房地产开发商，地方政府，以及商业银行--的声音。在回答“18号文件与121号文件是否矛盾”时，刘志峰称“就防范房地产金融风险而言”，二者“在总体上是一致的”，紧接着又阐述18号文件精神，“对符合条件的房地产开发企业和开发项目也要继续加大支持力度，我们鼓励好的房地产企业做大做强。”——“发展派”与“规范派”话语权之争已见分晓。

对比以建设部为代表的“发展派”与以央行为代表的“规范派”的各自表态，我们发现话语权之争在信息选取与形势判断层面即已展开。“规范派”认为目前房地产市场整体过热，投机性过强，依据是投资增长过快、商品房空置率高；“发展派”则认为其中有统计口径的原因，如果将房地产业视为“居民生活消费产业”而非“固定资产投资部类”，也就不存在“投资增长过快”的问题，而若将未售出商品房按竣工年限分为“待销商品房”、“滞销商品房”、“空置积压商品房”等类别，那么商品房空置率并不高。“发展派”认为房地产信贷形势正常，发达国家房地产贷款占贷款总量的30％，而我国目前只有15％，且个人住房贷款的不良率只有0.5%左右；“规范派”则指出房地产贷款违规比率很高，且我国个人住房贷款近5年来才高速增长，而国际经验表明，个人住房贷款的不良率一般在3-5年后才会有较大增长。

“发展派”与 “规范派”也有共识：第一，商业银行与房地产开发商利益高度相关，如房地产业能够持续健康发展，银行也一并获益，而一旦房地产业出现泡沫，开发商固然可能破产，银行也难免陷入困境；第二，某些城市今年1-7月房地产投资增幅即超过70％，更有若干城市连续数年房价每年上涨20％甚至30％，这种现象无论如何应属异常，其间潜含的风险不容忽视。

不过即使对问题的认识取得一致意见，“规范派”与“发展派”对解决之道分歧依然：“规范派”主张严格信贷政策，遏止泡沫于始萌，“发展派”则认为在银行与开发商紧密依赖的情况下，骤然紧缩对谁也没有好处；“规范派”主张全面收缩，并直接调控高档房地产项目，“发展派”则认为结构问题不能搞“一刀切”，也不宜直接干预企业经营方向，而应与过热地区政府协调，积极调控土地供给，同时由地方政府主推中低档商品房和经济适用房以平抑房价。

由于许多数据（如商品房空置量、投资类购房者所占比重、房地产贷款违规率）的真实性与准确性难以把握，我们很难对房地产市场形势作出全面判断，自然也难以对“发展派”与“规范派”之争作出清晰判断，这里我们只对各方均认可的“局部过热，潜含风险”提出应对之道：激励商业银行，督责地方政府。今年信贷规模超常增长的主要动力来自四大国有商业银行，由于主管部门将“降低不良贷款率”和“增加利润”作为考核标准，商业银行普遍多放贷、早放贷，一方面积极扩大贷款总量这个分母，一方面争取早日收息增利（若下半年才放贷，不仅难以增加当年收益，而且会由于按贷款基数进行呆帐计提而影响利润水平，故而各家银行均抢在上半年尽力放贷）。为风险控制与金融安全计，主管部门宜变更考核标准，引入“不良贷款数额”指标以激励商业银行自觉维护信贷资产安全。

出于政绩考虑，部分由于换届因素，今年许多地方政府选择了刺激房地产业超常发展的政策，期待一石二鸟，既取得土地收益以增强政府财力，又可以房地产业为龙头带动地方经济增长，惟独对其间蕴涵的巨大风险缺少责任观念。房地产市场结构调整不能离开地方政府，只有优化公共选择、强化问责制度，才能使地方政府由泡沫的制造者转为泡沫的制止者。