“央产房”启航

乐　之

终于上市

2003年10月8日，中央在京单位职工的已购公房(俗称“央产房”)可以正式上市了，坐落在朝外大街蓝岛大厦西区甲10号的“央产房交易大厅”在举行一个简短仪式后，正式开业。在“央产房交易大厅”新挂了三块牌子：“在京中央和国家机关住房交易办公室”、“国务院机关事务管理局中央国家机关住房资产管理中心”、“北京住房公积金管理中心中央国家机关分中心”。

央产房全称为“中央在京单位已购公有住房”，本次允许上市的“中央在京单位已购公有住房”是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房，也视为已购公房。所指“中央在京单位”主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体，及其所属单位。

几家经纪公司认为，央产房上市短期内不会对二手房市场价格造成冲击。央产房多集中于东、西、北二、三环一线的大中型社区，价位不会太低。

从整个市场环境看，北京的二手房市场开放3年多以来，成交总量只有3万套，供需极度失衡。链家宝业的市场专家分析，央产权房放开后，会大大缓解供需失衡，但短期内不会缓解供应小于需求的局面。

冲击期望？

央产房大量上市有力地促进了北京房地产一二三级市场的全面繁荣，为广大中低收入阶层购房提供了更广阔的选择空间，真正实现了北京房地产一二三级市场连动，以及房地产梯级消费格局的形成。北京存量房总计2.2亿平方米，230万套，其中商品房8000万平方米，80万套；公房1.4亿平米，其中央产(未上市)5000万平方米-60多万套。预计七成的央产业主有上市意向。2001年北京全市二手房交易量仅5000套，2002年达9000多套，2003年上半年虽然有SARS的影响，已经突破1万套。目前，北京交易的二手房中，二手已购公房占70%多，二手商品房占20%左右，二手经济适用房不足10%。

“央产房”对一级市场的影响：第一，据我爱我家统计，超过50%的人卖掉二手房是为了购买新房，所以“央产权房”大量上市后，二级市场交易量的增加，会直接促进一级市场交易量的上升。如果二级市场上增加2万套的交易量，那么一级市场上就可以增加1次的交易量。第二，二级市场房屋价格的下降也会相应打压一级市场新房的价格，促使一手房价格进一步下降。

央产房上市对北京市二级市场格局的影响：第一，二手房交易量将会大幅上升。2001年全市二手房交易量仅5000套，2002年达9000多套，2003年上半年虽然有SARS的影响，已经突破1万套，如果今年没有央产上市，全年交易量应该在2万套以上；央产房上市后，今年二手房交易量可能会达到3-4万套。当然，北京的二手房交易量还有很大的上升空间。2002年北京二手房交易量9000多套，上海2002年的二手房交易量超过16万套，已经超过了一手房交易量；北京二级市场如果市场准入、金融服务、消费心理、市场环境等各方面问题都得到完满的解决，理想条件下，一年的二手房交易量应该在18万套以上。第二，央产上市后，随着二手房房源的增加，二级市场房屋供不应求的局面会大大缓解，二手房价格会逐步下降。

央产房上市对三级市场的影响不很明显，央产房未上市时，一部分央产就已经进入了租赁市场，央产房的上市会使三级市场的房源有所增加，交易价格小幅度下降。

八问八答

问：该办法适用中央在京单位哪些已购公房？

答：本办法适用于中央在京单位已购公房首次进入市场出售的管理。

本办法所称已购公房，是指职工按房改成本价或标准价(含标准价优惠办法，下同)购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为已购公房。

本办法不含部级干部住房上市出售。

问：中央在京单位已购公房上市出售的主管部门是哪？

答：国务院机关事务管理局(以下简称国管局)和中共中央直属机关事务管理局(以下简称中直管理局)是中央在京单位已购公房上市出售的主管部门，负责本办法的组织实施和监督检查。

国管局和中直管理局成立在京中央和国家机关住房交易办公室(以下简称交易办公室)，负责为中央在京单位已购公房上市出售提供住房档案等信息服务和政策咨询，监管交易活动，收集、记录交易结果并向原产权单位及职工所在单位反馈。

问：中央在京单位已购公房房主上哪去交易已购公房？

答：交易办公室选择三家以上符合条件的房地产中介机构，作为中央在京单位已购公房上市出售的定点交易代理服务机构(以下简称定点交易机构)，承担中央在京单位已购公房上市交易的代理服务工作。

问：中央在京单位的哪些已购公房不能上市出售？

答：按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的，不得上市出售。

涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。

法律、法规规定的其他不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房。

问：上市出售的已购公房由谁交土地出让金？补交土地出让金的比例是多少？

答：上市出售的已购公房，由买受人在办理房屋权属登记手续时按当年房改成本价的1%补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。

问：中央在京单位已购公房上市，收入用与原单位分成吗？

答：凡以房改成本价购买的住房上市出售的，在按规定交纳税费后，收入全部归产权人个人所有，不再与原产权单位进行收益分成。

凡以标准价购买的住房，出售人可按购房当年房改成本价向原产权单位补交房价款，取得全部产权后上市出售；也可在交易过程中按购房当年房改成本价的6%计算应扣除的价款，划转到原产权单位售房款专户，在按规定交纳税费后，收入全部归产权人个人所有。远郊区县另有规定的按其规定办理。

问：中央在京单位已购公房上市出售后，物业管理费和供暖费由谁交？

答：已购公房上市出售后，买受人应与该房屋的供暖、物业部门签订新的协议，新发生的供暖、物业管理等费用由买受人承担，原产权单位及出售人所在单位不再承担该房屋的上述费用。房屋的公共维修基金按有关规定执行。

问：中央在京单位已购公房上市，过户、税费等手续如何办理？

答：凡涉及交易过户、权属登记以及税费交纳等事宜，按《北京市人民政府关于印发＜北京市已购公有住房上市出售实施办法＞的通知＝(京政发[2003]3号)及相关规定执行。(余美英)