房地产企业尾盘销售缴纳土地增值税实例

房地产企业土地增值税清算指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关税收政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税，并向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清开发房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。土地增值税清算是以项目为单位进行清算，是一项工作量大、计算复杂、涉税金额大的工作，因此，纳税人应如实申报，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

房地产企业尾盘销售则是指同一项目的土地增值税清算完毕，取得清算结论之后，房地产企业继续销售同一项目的各类开发产品的行为。清算结果经税务机关审核之后，其单位建筑面积成本费用是固定的，企业进行尾盘销售时，需根据税务机关审核后的各类开发产品单位建筑面积成本费用，确定尾盘销售的各类开发产品应扣除的成本费用，计算应缴纳土地增值税。那么，尾盘销售企业应如何进行土地增值税的计算呢？

房地产企业尾盘销售涉及的土地增值税税收政策

房地产企业尾盘销售土地增值税，涉及以下税收政策：

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条和《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第十条的规定，对房地产开发企业符合以下条件之一，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.税务机关规定的其他情况。

【特别提醒】在实际税收征管工作中，尽管房地产企业项目尚未实现全部销售，但已经进行了土地增值税清算。因此，对以上4种情况已清算的土地增值税，纳税人继续销售尾盘时，需进行土地增值税的后续纳税申报。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条清算后再转让房地产的处理规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

【特别提醒】一个项目清算后，剩余的开发产品若再转让，不能再单独作为一个清算单位计算土地增值税，不再预征土地增值税，应在销售的当月进行清算。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条（四）规定，计算增值额的扣除项目中，与转让房地产有关的税金；

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目：与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条（一）规定，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

【特别提醒】税金在土地增值税清算时，“清算时扣除项目总金额”中已包含“与转让房地产有关税金”，仅为已清算部分房产销售相关税金。在进行尾盘销售时，单位建筑面积成本费用，已剔除了“与转让房地产有关税金”，计算尾盘的土地增值税时，发生的“与转让房地产有关税金”，还需再计入尾盘销售的成本费用中。

房地产企业尾盘销售涉及的土地增值税计算相关政策

目前，在土地增值税清算中，对房地产开发的产品按照普通住宅、非普通住宅和其他商品房三个类别各自计算增值额、增值率和应缴土地增值税。对于普通住宅、非普通住宅和其他商品房，根据现行税收政策，企业进行尾盘销售还有以下具体规定：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令〔1993〕第138号）第八条（一）规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税.

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财发字〔1995〕6号）第十一条的规定，条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）第五条的规定，为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

根据《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部国家税务总局住房城乡建设部公告2024年第16号）第二条（一）规定，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市（北京市、上海市、广州市和深圳市），根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。

据此，普通住宅是指一般民用住宅标准，即其住宅面积不得超过144平方米的房屋；非普通住宅是指住宅面积大于144平方米的房屋（北京市、上海市、广州市和深圳市为取消普通住宅和非普通住宅标准的城市）。其它类型房产是指商用门点、写字楼、公寓、车位等为其他商品房。

【特别提醒1】除北京市、上海市、广州市和深圳市为取消普通住宅和非普通住宅标准的城市外，其他城市对普通住宅，增值额未超过扣除项目金额20%的，可享受减免税优惠；对非普通住宅、其它类型房产无论房屋面积大小，只要增值率大于零，一律缴纳土地增值税。

【特别提醒2】对北京市、上海市、广州市和深圳市取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。其它类型房产无论房屋面积大小，只要增值率大于零，一律缴纳土地增值税。

作者单位：国家税务总局酒泉市肃州区税务局