浅析房地产企业内部控制存在的问题及对策

摘 要：受市场环境波动以及国家宏观政策调整等因素影响，房地产企业自步入21世纪以来，面临日趋严峻的发展考验，相较于其他行业，房地产企业具有行业集中化加剧、资金密集型和高风险性以及开发经营业务的复杂性等特点，投资风险伴随房地产企业风险运作呈现多样化态势。在此背景下基于当前市场经济形势，房地产企业若想构建高效完善的内部管理机制，提高企业内部管理效能，务必对内部控制管理加以高度重视，以此作为提高企业核心竞争力，保障企业稳定获利的有力前提。本文将对房地产企业内部控制展开理论概述，并从现状问题以及应对策略两方面对房地产企业内部控制进行深度剖析，力求在提高房地产企业内部控制水平的基础上，推动我国房地产企业长久发展。

关键词：房地产企业；内部控制；问题；对策

目前，由于市场竞争加剧以及房价的持续走高，房企之间围绕价格展开的竞争日趋激烈，尽管政府为调控市场环境出台了多项政策法规，但受房地产开发周期以及获利时间长等因素影响，房地产企业在开展内部控制工作时暴露诸多问题。房地产企业应正视所处市场环境，积极寻求解决内部控制体系缺失、内部控制执行力不足、企业各层级之间沟通不畅以及风险识别能力有限等问题的策略，在提高企业内部控制力度的同时，对潜在的发展风险加以防范，支撑房地产企业可持续发展，维持我国房地产市场的稳定。

一、房地产企业内部控制相关理论概述

（一）房地产企业内部控制的一般性和特殊性

首先，房地产企业在构建内部控制制度时，应在遵循国家制度法规的基础上，考虑企业所处的市场经济环境以及社会发展环境，才能确保建成的内部控制制度兼具高效性与科学性[1]。其次，房地产企业组织开展的房屋建设项目耗费的时间周期较长，且极易受国家相关政策变动影响，因此需要同政府部门加强沟通合作，加之建设项目对人员、土地以及资金提出了较大需求，因此在识别分析房地产项目潜在风险时，务必正视内部控制建设的特殊性。最后，房地产企业项目地域相对分散，各地政府出台的政策细则不尽相同，经营环境存在差异使得房地产企业在建设内部控制制度时需要综合考量多方要素，遵从内部控制的特殊性原则。

（二）房地产企业内部控制制度的重要性

1.它是应对行业特殊性的手段

房地产企业运作需要大量资金，同时面临投资风险，因此对内部控制要求较高。内部控制对企业的健康发展至关重要，是应对行业特殊性的必要措施。房地产项目周期长，不确定性因素多，需要大量资金和材料投入，导致资金压力大[2]。企业通常通过预售筹集资金，但效果有限。因此，内部控制对于减少资金浪费、缓解资金压力、评估项目收益和防范风险至关重要，有助于企业实现利润。

2.它是应对外部不确定因素的内在要求

房地产企业基数不断加大的同时，众多企业却并未对内部控制体系建设予以关注，因而为房地产企业的运作发展诱发了诸多隐患问题。房价逐年递增使得投资炒房行为愈演愈烈，为维持房地产市场的正常秩序，我国出台了多项法规政策，尽管以上问题得到了极大遏制，但也从侧面影响房地产企业存续发展。相关数据显示，盲目拓宽项目规模、忽略内部控制工作或风险抵御能力较差的房地产企业更容易受到国家法规政策的影响，近年来，房地产企业所处的外部市场环境波动较大，为应对国家政策调整以及其他不确定因素所带来的影响，对内部控制体系加以完善是房地产企业务必关注且需要重点落实的工作事项。

二、当前房地产企业内部控制工作存在的问题

（一）内部控制管理体系不完善

房地产行业发展迅猛使得房地产企业间的竞争局势愈演愈烈，当前多数房地产企业同时还经营着其他业务，在房地产项目的开发经营上仍存在诸多问题，内部控制体系同企业战略目标相背离是阻碍房地产企业发展的关键诱因。具体表现为房地产企业内部控制体系流于表面，企业内部管理结构混乱，加剧了企业经营运作过程出现风险隐患或纠纷事项的概率，以上问题的出现会对房地产企业造成不同程度的影响，同时也会威胁房地产市场的稳定运作，究其原因在于房地产企业建成的内部控制体系不够完善。

（二）内部控制决策执行力度不足

内部监督机制的健全与否同房地产企业内部控制水平密切相关，如果房地产企业现行的内部控制机制存在隐患漏洞，便会影响企业战略决策的执行力度，导致内部控制目标未能得以落地达成[3]。部分房地产企业即便能够依照既定的工作目标推进内部控制工作，但由于缺少监督机制的辅助支撑，导致内部控制工作流程存在诸多问题，加之我国多数房地产企业并未设立独立的审计部门用以负责有关内部控制工作的相关事宜，使得内部控制监督未能发挥出应有的作用价值，因而结合当前现状来看，加大内部控制监督管理力度对房地产企业而言至关重要。

（三）内部控制活动层级沟通不畅

房地产企业所开展的内部控制工作涵盖的内容与流程事项相对复杂，企业组织架构、发展战略以及人力资源均属于内部控制工作的监督管理范畴。近几年来由于我国房地产企业发展迅猛，使得房地产企业所面临的改革与发展压力来自多个方面，当前多数房地产企业开展的内部控制活动已无法顺应变化激烈的房地产市场，导致企业管理层同各职能部门之间沟通不畅的问题愈演愈烈，管理层制定的经营决策难以得到落实推进，进而削弱内部控制的作用价值。

（四）对市场风险的识别能力有限

当前，房地产市场各企业间的竞争已进入白热化阶段，房地产企业若想把握有利的市场发展契机，在追求可持续发展目标达成的同时获取稳定利润，首要前提是对市场风险加以识别防范，在弱化市场风险对企业自身带来不利影响的基础上，规避经济损失造成的资金缺口，确保企业流动资金稳定，以此支撑企业运营建设项目的稳步开展。然而实际情况却是多数房地产企业更为关注利润营收，重视扩张经营规模，对风险管理工作的重视程度严重不足，加之部分中小型房地产企业由于风险防范与风险识别能力较弱，使得企业在面对市场竞争时较为被动。

三、房地产企业内部控制问题的有效应对策略

（一）建立完善统一的内部控制体系

建立完善统一的内部控制体系是房地产企业大力推进内部控制工作的首要前提，唯有如此，房地产企业内部控制工作才能得以有序开展，在提高企业风险防范能力的同时，确保房地产企业能够以较强的市场核心竞争力稳固市场地位。内部控制是房地产企业管理工作的关键核心，企业管理者应将内部控制同企业运作发展联系起来，在召开管理层决策会议后，同企业各职能部门进行沟通协调，构建企业内部协同统一的内部控制体系。同时，房地产企业应顺应市场发展进程，在把控好国家政策趋势的同时，协调好企业战略目标，对内部控制工作流程细则加以梳理细化，需要注意的是，随着房地产企业经营范畴的逐步拓宽，企业构建的内部控制体系也需相应地做出优化调整，确保内部控制体系能够以前瞻性的视角建成完善，以此服务于企业战略目标的达成实现。房地产企业管理人员同内部控制执行以及企业内部控制水平存在直接联系，管理人员不仅需要革新管理意识，具备一定的专业水平与管理经验，还需秉承较高的职业素养，因此房地产企业管理人员应与时俱进，积极主动地学习行业法规，确保自身专业能力能够顺应房地产企业发展进程，且能够胜任当前市场背景下企业内部控制工作所需。不仅如此，房地产企业还应加大对管理人员的教育培训力度，引导其自觉地履行好职能义务并执行内控制度，以高效的内部控制管理工作为企业运作发展打下坚实基础。

（二）完善房地产企业内部监督体系

为从根本上解决房地产企业在落实内部控制工作中表现出的现状问题，房地产企业应以管理层所规划的战略路径为导向，对内部监督体系加以完善，推动企业内部控制体系的有效实施，增强企业管理效能。将监督管理工作贯彻内部控制工作始终，在提高内部控制执行力的基础上，能够弱化因内部控制体系不完善或内部控制执行不力而对房地产企业管理发展带来的不利影响。从房地产企业财务部门抽调管理人员组建内部控制管理团队存在一系列的弊端问题，因此，房地产企业应设立独立的内审部门，将其同财务部门划分开来，由内审部门负责监督把控内部控制执行过程，进而在房地产企业内部构建各管理职能部门相互监督、沟通协作的内部控制管理机制。内审人员应正视自身工作价值，明确内部控制工作对房地产企业运作发展起到的推动性作用，严格遵循工作章程推进内部控制执行，同时还需秉承具体问题具体分析的工作原则，针对内部控制执行过程中暴露的问题，寻求切实可行的解决对策，以提高内部控制执行效率，防范企业运作风险。此外，房地产企业还可聘请注册会计师审计企业构建的内部控制体系，对于内部控制体系存在的设计不足或漏洞缺失，应尽早对其加以完善，确保内部控制制度能够兼具科学性与规范性，在满足房地产企业运作发展所需的基础上，帮助房地产企业提高市场核心竞争力。

（三）从内部控制实践中总结发展经验

为切实保障内部控制执行到位，房地产企业应以自身发展现状为依据，借助内部控制工作对企业经营活动予以控制，以最佳的内部控制效果为企业存续发展保驾护航，助推国有企业迈向可持续发展路径。房地产企业管理者应起带头作用，对企业经营活动中内控制度的应用实践给予高度重视，在企业内部形成重视内部控制工作的良好风气，同时还需把控企业所处的行业市场环境，对内部控制活动加以细化调整，为企业管理层与各职能部门之间搭建良好的沟通桥梁，在避免房地产企业内部出现沟通不畅问题的基础上，确保各职能部门能够严格遵循企业管理层规划的战略决策推进管理工作事项。尽管企业所采取的内部控制措施未必尽善尽美，但也必须以房地产企业战略发展路径为参考，不得盲目借鉴同行业企业优势经验。此外，由于内部控制工作在房地产企业的管理实践，极易受不可控因素影响导致部分管理措施未能得到有效推进，以企业流动资金为例，当企业现金流匮乏不足以支撑企业建设项目稳步推进的情况下，即便企业管理者预设较为科学的内部控制措施，但大概率无法投入具体实践当中，此时房地产企业若想达成内部控制管理目标则必须采取临时性措施，确保内部控制工作得以如常开展。因此，除常见的内控措施之外，房地产企业有必要针对可能出现的突发情况建立应急机制，用以应对企业经营运作过程中潜在的风险问题。

（四）构建风险评估机制

加强风险管控对房地产企业运作发展而言至关重要。房地产企业为识别把控各类风险隐患，有必要构建风险评估机制，通过落实内部控制风险管控，确保企业经营活动中潜在的风险被精准识别，以便依据具体的风险问题制定解决方案。房地产企业还应将内部控制风险管理关口前移，将可能对企业发展造成不利影响的各类因素控制在一定范围内。风险评估机制也可用于对企业规划建设项目的科学取舍，借助敏感度分析、定量分析、事件树分析等方法对建设项目的可行性以及风险系数进行预测，房地产企业可依据自身风险抵御能力判断是否有必要开展这一项目，若项目收益高于风险损益，则该项目具有一定的可行性，如风险损益高于项目收益，则房地产企业需要对该项目加以慎重考量。

结语

内部控制工作的高效开展对房地产企业运作发展而言具有重要意义，经济下行使得房地产企业利润空间被不断压缩，所面临的市场压力与日俱增，迫使房地产企业寻求改革发展路径。为此，房地产企业务必对内部控制工作予以高度关注，并正视企业内部控制工作存在的问题，寻求切实可行的应对举措，力求借助内部控制工作的稳步推进，规避企业潜在的经营风险，缓解企业面临的发展压力，助力房地产企业实现可持续发展。

参考文献：

[1]何平辉.房地产企业内部控制存在的问题及对策[J].投资与创业，2022，

33（19）：116-118.

[2]王丹霖.加强房地产企业财务内控制度建设的几点思考[J].中国市场，2022（29）：148-150.

[3]颜罡.房地产企业财务内部控制存在的问题及对策[J].现代营销（上旬刊），2022（10）：49-51.

作者简介：钟佳鹏（1985.11—），男，汉族，湖北襄阳人，本科，会计师，研究方向：财务管理。