浅谈新时代背景下国家考古遗址公园物业管理模式

摘 要：国家考古遗址公园的物业管理直接或间接影响其遗址展示、环境形象与公众服务等重要职能的落实，也较大程度地影响了其事业发展水平。物业管理应属于国家考古遗址公园管理的重要内容之一。然而，近年来针对国家考古遗址公园的研究忽视了这部分的内容。文章分析了国家考古遗址公园中物业管理的主要内容，归纳其特点，在分析汉长安城未央宫国家考古遗址公园物业管理模式的基础上，提出国家考古遗址公园物业管理的未来发展方向。

关键词：国家考古遗址公园；物业管理；文化遗产管理；遗址公园；汉长安城

DOI：10.20005/j.cnki.issn.1674-8697.2024.19.015

1 物业管理概念

根据《中华人民共和国物业管理条例》第一章第二条“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。物业管理主要是指对建筑物共有部分以及建筑区划内的建筑物、设施、设备、场所和场地进行管理的活动。

对于国家考古遗址公园而言，物业管理的空间范围进一步扩大，由建筑物扩展至整个遗址公园，管理对象众多，涉及考古遗址、建筑物、绿化标识及配套设施设备等。

2 国家考古遗址公园中物业管理的主要内容

国家考古遗址公园是经国家文物局批准立项，并评定公布的，以重要的考古遗址及其背景环境为主体，具有科研、教育、游憩等功能，在考古遗址保护和展示方面具有全国性示范意义的特定公共空间。国家考古遗址公园也是遗产旅游的重要资源，其作为一处旅游目的地，需要满足参观者多元化的参观体验。因此，其物业管理内容较为特殊。

2.1 加强文物安全巡查

国家考古遗址公园以考古遗址为依托建立，根据我国最新的“保护第一、加强管理、挖掘价值、有效利用、让文物活起来”文物保护工作方针，其物业管理涉及文物安全巡查工作，考古遗址的安全保护和监测分析需要安保人员和遗产巡查人员的配置合理有效。

2.2 维护遗址展示标识

考古遗址通常采用植被标识、原貌或模型复原、遗址揭露、台基或柱础复原，配合说明牌展示等，其中植被标识是日常维护较烦琐的一项。针对地下遗址不同区域的埋藏情况，一般采用不同的植被在地面标识，然而遗址区域面积较大，有些区域相对干旱，影响植被生长，如唐大明宫国家考古遗址公园栽植的标识林带，由于地处干旱的龙首塬，需要人工灌溉①，这就需要绿化管理来维护植被标识。

2.3 提升园区环境形象

国家考古遗址公园在强调“考古遗址”的同时，也是一处“公园”，接待大量游客的同时需要维护园区的环境形象。针对园区面积较大的情况，物业管理一般可通过编码分区，按照区域划定责任人保障园区的环境卫生，为游客营造舒适整洁的环境，提升国家考古遗址公园的环境形象，引导公众走近遗址。

2.4 提高公众服务水平

自第一批国家考古遗址公园设立以来，参观者数量呈现动态增长趋势，仅2024年春节至元宵节期间，全国55家国家考古遗址公园观众达881.7万人次。其中圆明园、御窑厂、隋唐洛阳城、郑州商城、秦始皇陵、大明宫、汉长安城未央宫7家接待游客超过50万人次②。在参观者人数激增的情况下，停车难、步行路程远、母婴室短缺等问题层出不穷，这就需要物业管理人员提供良好的旅游服务和配套设施，提升公共管理和服务能力以满足园区参观者休闲游憩的需求。

3 国家考古遗址公园物业管理的特点

3.1 规模较大，管理对象众多

国家考古遗址公园一般以考古遗址及其背景环境为主体，面积较大。以汉长安城未央宫国家考古遗址公园为例，其总占地面积达8.58平方千米，现对外开放面积6.11平方千米 。园区内包含考古遗址、房屋建筑、绿地树植、现代道路、展牌标识、设施设备等，物业规模较大，管理对象众多，这也是目前国家考古遗址公园物业管理的一大难点。

3.2 类型复杂，以文物保护为重点、遗址展示为特色

国家考古遗址公园根据其文化属性，物业类型并不单一，空间内一般包含商业物业（办公物业、商服物业）和其他物业，并以文物保护为重点、遗址展示为特色，具有针对遗址标识展示的保养修缮需求。

3.3 服务于人，对物管理，满足人的需求与文物保护存在不平衡

物业管理是为了满足人的需求而对物进行管理，以各种配套设施满足人们需要。在国家考古遗址公园的日常运营中，需要完善配套设施，如下水管道、供水设备、配电设备等，但有些配套设施的完善往往与遗产保护相关法规冲突，如埋设管道易对遗址造成破坏，如不完善此类设施则较难满足游客需求。整体而言，国家考古遗址公园的物业管理在完善配套设施满足人的需求与文物保护方面存在不平衡。

3.4 管理内容具有周期性

管理内容周期性体现在季节更迭和旅游淡旺季两个方面。季节周期主要体现在绿化和保洁两方面。由于园区内存在大面积绿化作为遗址展示的一部分，根据植被生长习性，不同季节的绿化工作重点不同，如在春季需要耕种作物、防治虫害，秋季需要清园涂白、修剪防冻等。不同季节保洁清理作业的难点和重点不同，如夏秋季节需及时关注园区遗址区域内排水情况，防止遗址遭到大量雨水浸泡等。

旅游淡旺季的周期性主要是指参观人数的变化使物业管理的内容重心产生变化。一般而言，旅游旺季游客人数较大，各类突发情况繁杂，物业管理偏向满足游客参观需求，这就对安保、消防、保洁等配置和服务水平提出了更高要求。旅游淡季时，管理内容则偏向日常运营精细化保障，探索完善现有物业管理模式，管理要求较旅游旺季反而更高。

4 国家考古遗址公园物业管理模式

国家考古遗址公园的物业管理可由运营单位自行管理，即由运营单位设置物业管理部门或委托人事代理公司招聘社会人员完成具体的物业工作；也可委托管理，即通过招标采购引进社会服务公司完成物业管理工作。在实际运营中，由于专业资质要求和人员成本等原因，运营单位一般选择性地将园区保洁、消防安保、基础建设等内容通过招标采购的方式分包委托给社会服务公司，其他物业服务项目则由运营单位自行管理。如广汉三星堆博物馆设有物业管理部、公众服务部和安全保卫部，同时面向社会招聘周边居民负责三星堆国家考古遗址公园日常的物业工作，在涉及到建设施工等专业化要求较高的工作则通过招标采购委托给具有相应资质的社会服务公司。

全国现有国家考古遗址公园55家，北京、浙江、河南、陕西、广西、宁夏、江苏等地总计超过39家国家考古遗址公园的物业管理均采用了委托管理的方式。下文以汉长安城未央宫国家考古遗址公园为例，简要介绍国家考古遗址公园的物业管理模式。

4.1 汉长安城未央宫国家考古遗址公园运营单位的组织构成

1994年西安市汉长安城遗址保管所成立，专门负责遗址的保护与管理工作。2010年，国家文物局和陕西省人民政府开始合作共建汉长安城大遗址保护特区。2012年8月，西安市委、市政府通过《汉长安城国家大遗址特区建设实施方案》，决定由未央区按照“政区合一型”模式组建特区管委会，具体负责特区建设组织实施③。2021年，西安市政府成立汉长安城未央宫遗址提升建设工作领导小组④，统筹管理未央宫遗址提升建设工作，在此期间由西安市国资委出资成立西安汉长安城文化发展（集团）有限公司以配合建设工程的开展。2022年国家文物局、陕西省人民政府签约《合作共建汉长安城国家大遗址保护特区协议》，调整汉长安城大遗址保护特区管委会为西安市政府派出机构，并进一步明确特区管委会的职责。

目前汉长安城未央宫国家考古遗址公园由西安汉长安城国家大遗址保护特区管理委员会统筹管理，下设西安市汉长安城遗址保管所和西安汉长安城文化发展（集团）有限公司及其子公司。西安汉长安城国家大遗址保护特区管理委员会的主要职责是贯彻落实国家和省市有关文物保护法律法规，编制并实施文物保护规划、国土空间规划和专项规划，负责文物保护管理、展示利用工程实施、促进和提升相关产业发展⑤。西安市汉长安城遗址保管所专门负责遗址的保护管理工作。西安汉长安城文化发展（集团）有限公司主要负责商业运营管理，包括旅游开发项目策划、商业综合体管理服务等，下设西安汉长安城未央宫遗址公园运营管理有限公司（以下简称“未央宫运营公司”）和西安汉城湖实业有限公司。汉长安城未央宫国家考古遗址公园主要由未央宫运营公司负责园区运营，园区内物业管理也由未央宫运营公司主要负责。

未央宫运营公司设有多个部门，其中市场销售部主要承担园区文化活动的策划和场地搭建、导览标牌的维护更新等；游客服务部主要承担游客咨询、讲解接待等；安全保卫部主要承担遗址巡查、停车管理、秩序维护等；基础保障部主要承担设施维护维修、植被绿化养护、园区环境保洁等。

未央宫运营公司主要通过招标采购委托社会公司进行设施维护、景观绿化养护、管理标准体系建设、园区保洁、消防工程建设、园区安保服务等工作。为了保障遗址公园的物业服务水平，未央宫运营公司设置环境巡查员、绿化管理员等相关管理岗位，通过自行招聘人员负责对接、管理、监督和考核委托公司的物业服务。

4.2 物业管理模式

汉长安城未央宫国家考古遗址公园在西安城墙管委会、唐大明宫国家考古遗址公园等运营管理的基础上，结合实际情况形成了其独特的物业管理模式。

4.2.1 分区委托物业公司，区域编码分级管理

汉长安城未央宫国家考古遗址公园面积广大，现开放面积6.11平方千米，将其划分为四个区域分别招标，委托不同的物业公司进行管理。通过分区招标明确各个物业公司的工作范围，通过定期组织各家物业公司参加物业服务技能大赛，也使物业公司之间产生良性竞争，有利于提升园区整体物业服务水平。根据实际情况将园区四个区域再编码，并设置示范级、一级、二级共三个级别。针对不同级别设置不同的标准，并根据实际情况调整不同级别区域内物业人员和相关设施的分配，提高物业服务效率。

4.2.2 社区参与物业服务，实现遗址与居民共生

过去大刀阔斧地将汉长安城遗址区居民异地安置的方法破坏了其生计来源和社会关系，被搬迁的居民由于缺乏城市生活经验，心理上有“乡愁”，生活上愁就业。为了使遗址区居民能够重新回到生活过的地方，满足他们心理与生计的需求，同时降低物业管理的成本，汉长安城未央宫国家考古遗址公园物业的从业人员大部分由遗址周边及被搬迁的居民构成。居民参与遗址公园物业服务，在保障园区日常运营的同时，还使遗址区居民能够就近就业，在工作中逐渐形成对遗址的认同，促使居民自发保护遗址，最终实现遗址与居民的和谐共生。

4.2.3 建立标准化运营管理体系

未央宫运营公司针对遗址公园区域广、遗址点位分散、管理对象复杂、管理标准高等特点，通过建立标准化运营管理体系，从制度规范、服务标准和流程、巡检考核等方面落实物业管理各项细则，使不同物业公司的服务水平保持在同一水平线上，提升遗址公园的可游览性和舒适性。2023年8月，“未央宫汉长安城遗址公园运营管理服务项目”获批为西安市市级服务业标准化试点⑥，未来将进一步完善标准化运营管理体系，为我国国家考古遗址公园的物业管理贡献出优秀案例。

5 新时代背景下国家考古遗址公园物业管理的发展趋势

5.1 信息化与智能化

国家考古遗址公园的物业管理正朝着信息化与智能化的趋势发展。通过数字化赋能，建设国家考古遗址公园物业管理平台，通过平台实时监测重点区域文物、保洁、绿化、设施、安保等现场情况，能够实现高效率、专业化、科学化管理。通过线上平台设置日常维护、考核管理、公众督查、问题上报等模块，实现重点区域物业问题的响应速度和处理效率的提升。在做好文物保护工作的同时，也可为游客提供多样性、个性化、覆盖园区的便民文化服务，给予游客在国家考古遗址公园参观游览过程中的互动互感新体验。

5.2 精细化与标准化

针对多数国家考古遗址公园区域面积大、遗址分布呈现零散点状的特点，可将其区域编码划分网格，按照文物保护、绿化养护、环境保洁、设施设备、安保巡查等内容设定人员岗位和设备配置，全面落实“定人、定岗、定位、定责”，做到文保人人有“巡护区”，绿护人人有“责任区”、保洁人人有“包干区”、设施人人有“维护区”、安保人人有“条线区”，实现国家考古遗址公园的精细化管理。同时，通过规范物业服务流程，完善日常管理制度，建立起国家考古遗址公园标准化管理体系，落实管理人员考核细则并定期抽查，发现问题立即责令整改，严格按照标准化流程实施管理。

5.3 专业化与人性化

国家考古遗址公园的物业管理专业化要求高，可设置国家考古遗址公园物业管理准入门槛，建立“供应商服务信息库”，将供应商管理者的遗址保护意识与能力列入入库标准。针对物业从业人员流动性大等问题，可加强企业文化建设，开展文物安全意识和专业技术培训，适度提高从业者待遇留住人才。物业服务于人，在实际管理过程中应考虑人性化的处理方式，如在文物保护的前提下，通过游客行为分析，国家考古遗址公园可在游客聚集数量多的区域增设人性化的设施设备以满足游客需求。

物业管理是国家考古遗址公园管理运营中不可或缺的一部分，新时代背景下物业管理将朝着信息化与智能化、精细化与标准化、专业化与人性化的趋势发展，能够更高效、准确、便利地满足游览需求，推进国家考古遗址公园文化事业的进一步发展。

注释

①付蓉.世界文化遗产框架下大明宫国家考古遗址公园保护与运营现状研究[D].上海：复旦大学，2014.

②李元梅.春节至元宵节国家考古遗址公园观众达881.7万人次[EB/OL].（2024-02-25）[2024-06-17].http：//www.ncha.gov.cn/art/2024/2/25/art_722_187274.html.

③路强.汉长安城的前世今生[EB/OL].（2016-02-23）[2024-06-17].https：//www.rmzxb.com.cn/c/2016-02-23/705473.shtml.

④西安市人民政府办公厅关于成立汉长安城未央宫遗址提升建设工作领导小组的通知[EB/OL].（2021-04-14）[2024-06-17].http：//www.xa.gov.cn/gk/zfgb/2021ndwq/rsyjg/6076aa8df8fd1c2073073e82.html.

⑤陕西省文物局.陕西省人民政府新闻办公室举办新闻发布会介绍“陕西大遗址保护利用工作”有关情况[EB/OL].（2023-09-27）[2024-06-17].http：//wwj.shaanxi.gov.cn/hdjl/zxft/202309/t20230927_2302137.html.

⑥任站稳.喜讯未央再添一市级服务业标准化试点新项目[EB/OL].（2023-08-01）[2024-06-17].http：//www.weiyang.gov.cn/xwzx/bmdt/64c86574f8fd1c1a7035ed7a.html.