房地产企业加强内部控制建设研究

摘 要：随着社会经济的快速发展，房地产企业发展进入了新时期，同时对内部控制建设提出了更高要求，迫切需要房地产企业立足自身实际，完善内部控制体系，实现可持续发展。本文从介绍内部控制的目标及意义着手，分析了包括内部环境和风险评估等内部控制要素。在探讨房地产企业内部控制评价与体系构建的基础上，从改善内部控制环境和财务风险评估等方面，提出了房地产企业加强内部控制建设的策略。

关键词：房地产企业；内部控制；价值分析；建设路径

引言

经济社会发展进入新常态，房地产企业也面临着更多不确定风险，如何科学实施内部控制，丰富内部控制建设内涵，成为企业经营管理实践的重点，房地产企业应密切联系自身实际，加强内部控制建设，以防范化解各类潜在风险。

一、内部控制的目标及意义

企业内部控制旨在通过一系列具有针对性的举措，帮助企业合理实现自身价值，识别、防范、化解各类潜在安全隐患，保证经营目标达成，促进企业实现长远发展。现代房地产行业发展环境多变，房地产企业所面临的政策、经济和货币形势存在不确定性，企业只有立足自身战略目标导向，强化内部控制建设，才能在源头上提升经营管理质效，确保资产安全。在内部控制条件下，企业内部控制可从多个维度上确保经营管理合法合规，提升财务报告及相关信息的真实性、可靠性和完整性，提高单位资源要素利用价值，实现自身利益最大化，为实现发展战略创造良好内部环境[1]。经过长期发展与完善，企业内部控制的规则、方法与流程等更趋成熟稳定，在提高企业运行效率和效果方面的价值作用愈发突出。在考虑房地产企业投入与产出关系的同时，内部控制应将产出最大化作为重点。

二、房地产企业内部控制的要素

（一）内部环境

内部环境是房地产企业内部控制的核心要素，任何脱离内部环境的内部控制举措均缺乏生命力。拥有良好内部环境的房地产企业可形成良好的企业价值观，其产品和服务可赢得更多消费者信赖，增强企业综合竞争实力，在激烈的房地产市场竞争中站稳脚跟[2]。内部环境要素的覆盖性较强，通常涵盖组织结构、资源配置、治理结构、制度规范和企业文化等子要素，可通过对相关资源要素进行优化整合，为有机统一的企业内部控制提供稳固基础。

（二）风险评估

现代房地产企业经营管理面临的风险较多，采取科学的方法举措对各类风险进行准确评估，是当前房地产企业内部控制的关键考量内容。房地产企业风险评估的过程同时也是按照既定规则与方法，根据风险目标定位对风险问题进行识别、分析、评估与应对的过程，通常可运用定量分析法和定性分析法等，堵塞风险衍生路径。通过风险评估，房地产企业可以此为基础随时修正战略决策和经营管理方向。

（三）控制活动

企业内部控制中的控制活动属于管理行为范畴，以事先所设定的特定事项目标为导向，对各类经济行为方式进行动态控制，比如考评绩效控制、运营分析控制、审批授权控制、不相容职务控制、预算控制和会计系统控制等。控制活动效果的实现离不开房地产企业各项制度规定的有效约束，高质量的控制活动需要以制度规则为参照，避免行为方式的随意性与盲目性。房地产企业组织结构存在明显差异，相应的内部控制活动具有不同表现形式。

（四）信息与沟通

数据信息是房地产企业经营管理与战略实施具体成效的基本载体，不同经济行为所生成的数据信息存在明显差异，通过对比分析不同时期、不同阶段与不同类型的数据信息，可判断企业周期性经营状态，为调整优化战略举措提供参考。房地产企业内部控制中的数据信息具有重要核心价值，应从海量的数据信息中筛选、整合、选取有用信息，利用信息技术方法促进信息集成与共享，实现信息价值，同时强化多方利益相关者之间的沟通协作关系[3]。

三、房地产企业内部控制评价与体系构建

（一）内部控制评价指标的选取

为客观评价房地产企业内部控制成效，应结合业务类型和市场地位等条件，按照全面性、重要性和客观性原则选择具有代表性的评价指标，构建形成内部控制评价体系，精准描述内部控制状态。将内部控制评价指标分为一级指标和二级指标，将组织架构、人力资源、内控意识、社会责任、风险识别等作为重点评价指标，避免主观意志对评价指标类型的干扰。在实践中，有企业采用了德尔菲法确定评价指标，该方法围绕房地产企业主营业务，在多种类指标间进行优选对比，便于保证评价结果的有效性。

（二）内部控制评价方法的具体步骤

根据评价过程与具体步骤的差异，内部控制评价方法可分为层次分析法和熵值法，二者在指标运用与要素匹配等方面存在明显差异，应结合内控评价实际需求，予以综合择定。层次分析法主要对不同评价指标所占权重进行分解，构建层次分析模型，将层次分析模型中的各类元素与指标一一对应起来，可辨识评价指标在内部控制成效中的贡献度。基于层次分析法的内部控制评价结果，可完整表达房地产企业内部控制客观状态，为加强内部控制建设提供准确参考。熵值法则需对评价指标进行一致性检验，排除非结构化指标，具有间接性特征。

（三）内部控制评价数据分析

1.数据来源和样本选择

在当前房地产行业宏观发展环境下，内部控制评价对准确度要求更高，只有严格掌握评价数据来源，有效筛选数据样本，才能确保最终评价结果的实际价值。对此，企业内部控制评价数据来源应以内控风险管理数据库为主要渠道，实时采集分析动态化的市场数据，剔除存在明显偏差的数据，建立评价分析对比样本。以内部控制评价中的风险评估为例，可根据内部控制信息披露指数，对内部控制方法举措进行分类处理。

2.数据处理和权重确定

在内部控制评价样本选择完成后，应按照既定规则方法进行数据处理，为不同指标赋予不同权重。权重越大，则代表该数据指标对内部控制效果的影响越大，反之亦然[4]。在控制环境、风险评估、控制活动与内部监督等指标分类中，分别确定差异系数等指标，校核处理形成最终组合权重，以此排除各项潜在扰动因素影响。对数据权重进行纵向比对和横向比对，实施赋权评价，将二者目标值与实际值控制在允许范围内。

四、房地产企业加强内部控制建设的策略探讨

（一）改善企业内部控制环境

1.完善制度建设

房地产企业内部控制体系的基础是各类规范化的制度规则，只有根据自身实际，完善系统的内部控制制度，才能在源头上保障内部控制建设成效。对以往传统固化环境下的管理制度进行全面梳理，对不符合内部控制建设要求，不符合经济社会发展新形势的约定内容进行修订，使其充分发挥约束与导向作用。转变企业管理理念，融入现代管理价值观念，在科学征集多方面意见的基础上，再行拍板决策，发挥立体式全覆盖制度规范在企业内部控制中的实质性作用。对内部控制制度体系进行运行测试，调整可操作性不强的条款，严格实施流程签批管控措施，避免制度建设和执行中的泛化问题和概念化问题。

2.加强企业文化建设

企业文化是企业的软实力，可对经营管理活动和员工行为形成软约束，增强多部门协同能力，对于促进内部控制建设具有关键的现实作用。因此，房地产企业应高度重视企业文化的核心价值，在企业内部营造浓厚的创新发展、合作共赢等文化氛围，以良好的企业文化精神感染员工、引领员工、塑造员工，深化内部控制建设成效。拓展丰富企业文化沟通和宣传渠道，合理利用多样化文化宣传载体，结合自身业务与规模，帮助企业实现战略目标。以企业文化为导向，科学提升内控人员专业素养，增强员工凝聚力，为内部控制建设提供良好的精神基础和业务基础。

（二）改进财务风险评估和预警制度

1.加强对财务风险的日常监控

房地产市场竞争激烈，外部环境复杂多变，对房地产企业内部的影响更直接，若不注重识别与防范化解风险，则会处于被动地位。房地产企业应强化对财务风险的日常监控，随时发现各种风险并制定应对策略，对财务风险进行量化管理，杜绝虚假财务数据信息。房地产项目施工周期长、工程规模大、资金投入多，财务风险日常监控难度系数较高，应尽量储备充裕资金，丰富融资渠道，注意融资风险，确保偿债能力。以内部控制为依托，严格监管资金链条的各环节，构造系统完备的资金监控体系，高效、合理利用闲置资金。

2.构建评估和预警体系

确定风险控制目标，将战略、经营和财务等要素作为风险预警重点，针对房地产项目立项、准备、施工、验收阶段的风险评估差异，有侧重地建立预警体系，将财务风险稳定在可承受范围内。准确识别包括系统性风险和非系统性风险等在内的风险因素。对识别到的风险进行科学评估，掌握风险问题可能产生的影响，降低项目推进中风险发生的概率。

（三）加大内部控制的执行力度

1.不相容职务分离管控

为实现内部控制建设效果的最优化，完善的内部治理结构至关重要，这更与房地产企业战略规划和决策运营等有密切关联。对此，应严格落实不相容职务分离要求，设立大数据部门，对经营管理中生成的数据进行集中统一管理，实施分类加工与整合，完善扁平化治理结构体系。坚持授权与执行职责相分离，加强各部门横向配合，统筹资金调配，做到规范经营，消除制约风险；坚持实际存款与账户存款的保管、核对分开，实行明细账与总账分开记账。各部门提出资金需求后，由财务部门审核汇总，确定资金预算及调度计划，根据既定方案划拨款项及使用资金，并强化监督，消除由于管理不当而造成的损失。

2.预算管控和运营管控

调整优化预算部门，负责完善企业内部预算制度，细化预算管理要求，加强对预算执行的监督与约束，并直接对企业决策层负责，从宏观层面优化资金分配布局，降低预算风险发生概率。密切关注企业内外部环境变化，及时追踪、研究和调节既定预算方案，针对预算执行中的阶段性异常状况，随时做出应对，及时调整和平衡预算缺口，优化预算管理实效。在运营管控中，则应根据企业资源的协同关系，实施系统性运营程序，在资金投入、工程建设和房产销售等方面保持动态监管，随时纠正运营策略偏差。设立运营风险控制部门，结合整体环境实施风险预警、风险评价和风险控制，保持企业运营全过程的高效性。

3.财务管控和授权审批管控

从以往房地产企业内部控制实践来看，部分企业负债率往往相对较高，这需以财务管控为依托，建立财务风控系统，保持对房地产行业发展规律的深入关注，准确判断自身未来走向，并形成规律性认知，提高内部流转效率。强化资产登记管理，根据相关制度规范要求，定期对资产进行记录、清查、核算，并通过问责制度，对弄虚作假等行为进行惩处。对照岗位职责，积极收集数据资料，完善财务审批流程，根据不同的审批内容设置差异化的审批权限，保证审批环节的有效衔接。强化绩效考评管控，对企业内部各项经济行为保持全程监管，对单位资金使用所取得的效益进行综合评价，将可能出现的风险消灭在萌芽状态。

（四）完善内部控制监督机制

企业内部控制建设的实现离不开内部监督的支撑。首先，房地产企业应强化内部审计的监督作用，适时对各项经济行为开展内部审计，使审计工作能够在相对独立的条件下进行，避免人为干预。其次，组织实施内部控制成效自我评价，由各部门对照战略目标，对落实内部控制要求的阶段性成果进行评估，精准查找内部控制的不足，进而采取具有针对性的策略予以改进。再次，运用监督举报和保护机制，使企业投诉举报通道畅通，为企业员工检举弄虚作假行为，提出合理化建议等提供便捷[5]。最后，加强有效的外部监管，优化信息沟通，实施内控信息披露，利用社会化专业审计资源，准确上报会计账表，配合税务机关核对税款。

结语

总之，内部控制的作用决定了其在房地产经营管理中的地位。因此，房地产企业应立足自身实际，全面优化整合内部控制各项资源要素，建立系统完善的内部控制体系，科学实施内部控制评价与分析，持续优化内部控制环境，建立健全内部控制制度，为经济活动提供基础依据与参考，保障企业重大投资决策的科学性和有效性，从多维度层面挖掘自身活力，助力企业迈向更高发展层次。

参考文献：

[1]邝欣仪.基于财务管理视角下的房地产企业内部控制制度建设研究[J].今日财富，2024，01（01）：89-91.

[2]李琰艳.新形势下房地产企业强化内部控制的重要意义、存在问题与优化对策分析[J].商讯，2022（17）：120-123.

[3]刘丽静.房地产企业增强财务管理风险识别及控制的措施探索——以W企业为例[J].投资与创业，2023，34（20）：79-81.

[4]王琦.基于国有资产保值增值的中小房地产公司内部控制讨论[J].中小企业管理与科技（电子版），2022（13）：52-54.

[5]蔡志明.合同管理在房地产企业内部控制中的应用分析——以X房地产企业为例[J].投资与合作，2022（06）：37-39.

作者简介：黄婷（1987.09－），女，汉族，内蒙古包头人，本科，会计师，研究方向：业财融合、企业内部控制等。