房地产税改革对地方财政自给赤字的弥补潜力研究

［摘 要］在当前的经济形势下，地方财政收入面临巨大压力，何处可觅得新的税源便成为一个很现实的课题。将视线转移到上海、重庆两个征收房地产税的地区，可以帮助我们从中寻到解决财政收入困境的一大途径。本文根据太原市相关数据模拟测算得出房地产税，并进行实证分析，结果表明：房地产税或将成为支撑地方政府的主要税基，其财政收入状况会有非常可观的改变，可以有效地弥补地方财政的自给赤字。房地产税作为一种可供选择的政策工具无疑将有效缓解地方政府的财政压力，成为地方政府增加财政保障的底气所在。

［关键词］房地产税；地方财政；模拟测算

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2024.15.045

［中图分类号］F810.7 ［文献标识码］A ［文章编号］1673-0194（2024）15-0145-04

0" " "引 言

土地财政这一过去长期发挥作用的魔法棒面临着魔法失灵的问题，学界较为统一的看法认为造成地方财政紧张的沉疴在分税制改革，央地财事权力的错配持续给地方政府带来较大财政压力，因此给地方政府开的药方必然也得从税制改革着手。房地产税作为地方税种，其改革引起学术界的热议。从目前我国的财政状况来看，随着营改增的实施，我国的财权上移，事权下移，地方政府税收来源明显不足，地方财政赤字增大，因此我国亟待寻找地方新的主体税种。房地产税税基固定和税源稳定的天然优势能保证地方政府有稳定的税收。目前，房地产税改革在学术界不断争议中进展缓慢。本文在对沪渝两地房地产税进行研究的基础上通过太原市的相关数据进行模拟测算，分析征收房地产税对地方财政自给赤字的弥补大小，并对改革后的房地产税和太原一般预算收入两个量进行相关性检验和回归分析，证明地方财政收入在房地产税征收的情况下有无较大改观。最后根据前文的研究提出行之有效的政策建议。

1" " "房地产税改革的可行性

1.1" "房地产税改革的法理依据和天然优势

法理依据是任何改革都得遵循的，房地产税改革也不例外。在税制改革中，新增的税种一定会成为争议的对象。房地产税改革也是如此，目前为止，学界关于此的争议主要有两个，一是认为房地产税在私有土地上才有资格征收，我国除了农村集体用地，大都是国有用地，不符合征收的要求[1]；二是认为政府对房地产税进行征收存在重复征税问题，他们认为最终落到消费者头上的土地出让金已经就是事实上的房地产税。这些观点都不正确。首先，在法律层面，民事主体对他人的不动产或者动产依法享有占有、使用和收益的权利。所以，任何人对住房的占有、使用以及在土地上通过不同方式而获得收益，都属于用益物权的范围。其次，所谓重复征税是对同一征税对象征多种税或实行多次征税，主要是指在流转环节中多次征收的。土地出让金是国家在开发商买地时候就征收的，开发商再转移给居民，可以当作将土地租给居民所获取的收入，房地产税是国家政府在管理过程中向居民收取的费用，一个是租一个是税，所以并不是重复征税。

房地产税改革从税种自身角度来看有其天然优势。一是税基固定。房子在其建成之后，一般情况下是固定不动的，其固定附着于属地并享受属地政府提供的各项服务，这一天然的优势有利于地方政府形成稳定的财政收入来源[2]。二是税基有生长空间。在城市化还在发展的阶段，城市人口越来越多，城市经济发展的同时必然需要城市扩围。城市逐渐扩大的过程中必然需要土地资源，在土地有限的情况下，土地的价格随之升高，附着在其上的房产价值自然也随之增长，所以房地产税也相应提高。得出房地产税的税基在此情况下，比其他税种更灵活，有一定的增长空间。

1.2" "房地产税对地方财政收入的效应

房地产税的征收可以直接或间接地释放效应红利，地方财政收入面临巨大压力，房地产税在学术界的争议中要想顺利成为地方主要税种，研究其对地方财政所起的效应是至关重要的，主要体现在四个方面：一是最直接的效应，税收总量一定会有一定幅度的增长，并且在收税之后会引起一些资本化的反应，从而反作用于财政收入的改变[3]；二是地方政府手里有余粮好办事，可以更好地履行其公共职能，将收到的税收用来完善基础设施，使人们的生活环境更舒适便利，从而推动房产价值的升高；三是有助于调整财政收入结构，房地产税在其增值的时候，房地产税也会随之增加，表明房地产税在房产价值中参与了再次分配，减弱对土地出让金的依赖，使公共财政和土地财政的比例结构得以调整；四是有利于服务型地方政府建设，因为房地产税是对个人的征税，所以居民自身在纳税之后会更加关注所缴纳的税款是否被用在实处，是否用在为居民打造美好的生活相关的基础设施和公共服务等方面，是否更好地推动地方政府民主化[4]。

2" " "基于太原市数据的房地产税模拟测算

在已经征收房地产税的国家，基本上是在房产保有环节征收，据此本文建议这点可以作为我们政策的参考。此外，本文在测算的过程中借鉴其他国家和我国房地产税试点城市上海市和重庆市的做法，基于对太原市模拟测算，得出对地方房地产税的发展潜力进行预测的模型，并且分析其对太原地方财政自给赤字的弥补潜力和对太原市财政收入的实际影响[5]。

模拟测算的过程。本文结合众多学者的研究和上海、重庆的做法，用以下公式对太原市房地产税进行测算：

房地产税=人均房屋建筑面积×商品房年平均销售价格×城镇常住人口数量×（1－扣除率）×实际征收率×房产税税率

从公式来看，人均房屋建筑面积数据寻找难度较大，在相关统计年鉴找到太原市2012年和2022年的数据，并推算出其他年份的大概数值，商品房年平均销售价格是根据山西统计年鉴中太原市市区商品房销售面积和商品房销售额计算得出；扣除率参考其他国家和根据我国实际定为30%，实际征收率定为100%；房地产税税率根据其他国家和我国上海、重庆试点的情况将税率定为三个档次：0.6%、1%和1.2%。测算房地产税对财政预算影响的一般预算收入和一般预算支出数据来源于山西统计年鉴，房产税数据来源于太原市统计年鉴。本文选取太原市2012—2022的数据来进行测算，根据测算的最终结果分析如下。

2012—2022年，按照0.6%、1%和1.2%的房地产税税率对太原市个人住房进行模拟测算，不同的税率可以获得的合计房地产税收入分别为647.72亿元、

1 079.53亿元、1 295.44亿元。最低档税率0.6%所测算得出的太原市十年合计的房地产税收入647.72亿元都比现行房产税152.83亿元高很多，可见，房地产税改革可以在很大程度上给地方政府疏解财政压力。用0.6%税率测算的房地产税过低，用1.2%测算的房地产税给人们造成的税痛较高，所以综合考虑，1%定为后面实证分析所用税率。可以看出，2012—2022这十年改革后的房地产税可以弥补财政自给赤字的比例最少都在一半左右，综合来看，达到60%，在2014年，改革后的房地产税可以完全弥补财政自给赤字。所以，综上所述，房地产税改革可以弥补相当大一部分地方财政自给赤字，对地方政府而言，其发展潜力很大。

3" " "基于模拟测算下的实证分析

本文选取太原市2012—2022十年的相关数据，从时间的角度进行分析，将一般预算收入设为因变量（y），将改革后的房地产税收入设为自变量（x）进行实证分析。通过实证进一步证明改革后的房地产税对地方政府财政自给赤字的弥补潜力。回归模型构建如下：

lny=α0 +α1lnx+µ

从方程来看，y表示太原市的一般预算收入，x表示改革后的房地产税，α0是常数项，在回归方程中，自变量x的变化一定会对因变量y产生影响，其影响系数用α1表示，µ表示回归方程的残差项。在检验的过程中，可能会受异方差的影响，为了使检验结果更准确，消除其影响很重要，所以在回归方程中对自变量和因变量取对数，然后进行线性回归检验。

3.1" "相关性检验

相关性结果分析。本文的相关性检验是通过SPSS软件，对自变量x和因变量y进行检验，结果显示：相关系数P为0.954，在0.8～1之间，接近1，且用于检验系统假设的概率P值等于0，表明拒绝相关系数为0的原假设。说明太原市一般预算收入和改革后的房地产税之间在0.01水平上呈显著正相关关系。

3.2" "单位根检验

因为两个变量序列都是从时间的角度统计的，所以我们进行单位根检验。检验结果显示两个变量的统计量的P值小于0.05，证明这两个序列是平稳的，可以拒绝原假设，不存在单位根。

3.3" "回归分析

线性回归结果分析。本文用SPSS软件进一步对改革后的房地产税和太原市一般预算收入进行回归分析。按照税率为1%的房地产税进行回归分析，回归模型结果分析如下：

lny=2.862+0.640lnx+µ

T值（11.029" 11.206）

可以得出，可决系数R2为0.933，说明模型的拟合度较高，D.W统计量为1.214，说明两个变量之间存在正相关性，符合相关性检验；F统计量结果显示P值0.000是小于0.05的，在统计学上是有意义的；T统计量结果显示其伴随概率是0.000，在统计中具备显著性。回归系数为0.640＜1，说明自变量的增长幅度会高于因变量的增长幅度，也就是改革后的房地产税的增长幅度会大于太原市一般预算收入的增长幅度，改革后的房地产税和一般预算收入之间的关系通过以上方程我们可以更明确地看出，每增加1%幅度的房地产税，会增加0.64%幅度的一般预算收入，可以验证太原市地方政府财政收入压力在房地产税的征收情况下趋于缓解。

4" " "结论和建议

4.1" "结 论

我们在选择税率的时候，0.6%、1%、1.2%三档税率在测算出来之后可以看出，即便是最低档的0.6%，达到的效果也比较可观。作为被剥夺方，房产持有者必然会引起税痛，所以在改革过程中，税率的高低应该适中，经过上文测算，用1%税率测算出的房地产税可以弥补太原一半以上的财政自给赤字，经实证检验之后，1%税率下的房地产税和一般预算收入两个量的检验结果较好，太原市政府完全可以相信：征收房地产税对其财政收入是有益的，应加快房地产税改革的进程。

4.2" "政策建议

4.2.1" "改革要先立后破

房地产税改革应该稳打稳扎，逐步推进。对于征税范围，可以先参考目前房产税的征税情况，开始进行试行，房产价值可以暂时按照目前个人住房价格来征收，这样在目前的情况下，暂定的文件可以参考，容易操作。此外，在对住房的识别中，要尽可能地覆盖全范围，对个别投资性的房地产也要实施征管，这样可以防止富裕阶层偷漏税。在接下来的房地产税改革中，继续采用先进行个别城市试点的方式来稳步推进，试验效果如果可观，各方面政策经济条件都成熟，就在其他城市逐步实施。

4.2.2" "顶层设计要做好

在房地产税税制的设定中，需要关注的有四个主要的方面，分别为纳税人、征税对象、税率、税收优惠。在我国拥有房产所有权的所有人是纳税人；在上海、重庆的试点中，为充分考虑房产持有者经济状况，将居民的第二套房设置为征税对象，这样税基就相对比较窄。在接下来的房地产税改革中，居民的住房以及投资所购买的存量房都应该设置为征税对象，这样税基会更宽；税率的设置本文根据其他国家和上海、重庆试点的税率定为1%，对全国来说，这个税率也较为适宜，不同地方情况不同，可以根据每个地方的具体情况设置更加科学合理的税率；在制度设置中税收优惠的设置是极其重要的，在房地产税推行的过程中，税收负担会引起居民的抗拒，本文总结税收优惠可以对一些特殊性质的住房，比如福利性住房等做到低税或者不收税，对低收入家庭或者经济落后地区的家庭首套住房可以实施减免面积的优惠政策。

4.2.3" "要处理好公平和效率的关系

在房地产税改革的过程中，处处都要考虑到公平公正，这是第一位。在复杂的地区发展中，个人以及家庭的情况都是复杂多变的，地方政府要尽可能做到谁纳税谁受益，多纳税则多受益。根据国外的情况，可以看出在房地产税征收过程中往往容易忽略的细节方面是最容易让人们感到不公平的。因此我们在制度设置中，要关注一些细节的地方。在上海、重庆试点的过程中，未实现预期效果，重点是因为设置的税基较窄，税率较低。因此我国的房地产税改革在考虑到要公平公正以及降低税负的基础上，也要保证税源是充足的，不然房地产税改革就是事倍功半。从全国来看，计税依据、免税面积等都要尽可能做到科学合理，公平公正，但也要保证税源充足，既然下定决心要割肉，那就非割不可，这样才能充分发挥房地产税对地方财政收入的作用。

主要参考文献

［1］杨晋丽. 结构性减税背景下广西房地产税发展潜力研究［D］. 桂林：桂林电子科技大学，2021.

［2］毛小婷. 实施房地产税对地方财政可持续性的影响［J］. 纳税，2023，17（27）：13-15.

［3］张小锋，鲁诗语. 房地产税改革对地方财政收入影响的实证研究：基于2011—2020年全国数据的模拟测算［J］. 河北企业，2023（5）：116-118.

［4］钱海燕，余腾艳. 房地产税改革会影响地方财政可持续发展吗？［J］. 宁夏大学学报（人文社会科学版），2023，45（1）： 167-175，195.

［5］何宇翔. 房地产税在地方政府中的财政作用及其对地方财政的影响［J］. 河北企业，2020（10）：74-75.