油田企业房屋资产效益评价体系的构建

油田企业房屋资产现状及存在的问题

油田企业在长期的发展过程中，其房屋资产逐渐展现出一些显著特征，如占地面积广、辐射范围大、总量庞大但分布不均，以及房屋状况和使用情况复杂多样等。特别是在过往的业务扩展期间，为满足生产及办公需求，在偏远地区建设了大量房屋。然而，随着企业业务重心的调整和收缩，这些房屋逐渐退出使用，导致大量房屋被闲置和低效利用，进而造成了资源过剩的现象。同时，在油田企业的房屋资产中，老旧建筑所占比重逐渐增加，房屋资产“老龄化”问题也日益严重。由于油田覆盖面积广阔，所涉及的业务范围较大，且包含多个分公司和子公司，缺乏统一的管理体系，这就使房屋资产在使用过程中出现了“重占有、轻效率、缺共享”的问题。这种现状导致了房屋使用上的不计成本、不讲效率，以及房屋存量与结构的不合理、供需矛盾持续突出等一系列问题。具体而言，这些问题主要体现在以下三个方面：

一是房屋使用效率低下。首先，由于缺乏有效的管理和共享机制，造成房屋资源无法得到合理、有效的配置，从而导致房屋使用效率低下，远远没有发挥其应有的商业价值。其次，从长远角度来看，随着油田资产规模增加的趋势逐步减缓，闲置房屋的数量逐渐增多，使得如何高效利用房屋资源在发展战略层面上成为一个急需解决的问题。

二是房屋维护成本逐年提高。老旧房屋需要投入更多的维护成本和修缮人员，这会使房屋的安全使用检查检测费用逐年提高，如此一来，不仅增加了企业的运营成本，也影响着房屋的使用效率和安全性。特别是在偏远地区的闲置房屋，由于极度缺乏及时的维护和管理，很容易陷入破败和废弃的困境中。

三是评价体系不健全。首先，我国对于油田企业内部房屋资产评价指标体系的构建尚处在探索阶段，还没有一套完善而受到业内人士广泛认可的评价体系。其次，部分企业对于指标的设置缺乏系统性研究，指标的设置过程较为“随性”，大多数情况下仅考虑利用率和地理位置等核心因素，缺乏与效益指标的有机结合，从而无法真实反映房屋的利用价值和潜在的经济效益。

构建油田企业房屋资产效益评价体系的相关事项

构建房屋资产效益评价体系的流程 在对油田企业房屋资产进行效益评价时，首先需对房屋承担的功能进行分类，将对房屋各类基础功能的审视作为评价的主要目标，并通过调查与分析，研究评价内容所涵盖的评价原则、评价方法是否适当。其次，要对房屋的效益影响进行评价，这是因为房屋资产无法直接产生经济效益，因此要从多个维度展开评价得出房屋资产的综合效益。再次，要根据油田企业的运营特点确定具体评价指标并设置权重，且要根据各个评价结果识别出高效、常效、低效、负效的房屋资产，从而更加有效地提高油田企业房屋资产的管理水平，进而促进对房屋资产的有效利用，最终助力油田企业的长期稳定发展。

在体系构建时需要遵循的基本原则 第一，需遵循定量分析和定性分析相结合的原则。油田房屋资产评价涉及的内容广泛而复杂，因此评价指标不可能全部量化，这就需要通过合理设置定性指标，将无法计量却反映房屋资产效益的潜在因素纳入评价范围，进而使房屋管理评价的结果更具真实性、准确性。

第二，需遵循可操作性原则。因为对油田企业房屋管理资产效益评价的研究属于实际应用型的评价研究，其目的是发现房屋资产在实际使用和管理中的问题并迅速采取措施予以纠正。因此，在设置评价指标时应符合油田企业开展业务的特点，所采取的统计方法与评价指标也应尽量做到简单易行。

第三，需遵循重要性原则。在进行房屋资产分类评价时，对与房屋使用效率关系不密切的方面，应予以简化或省略。同时，对构建的指标应根据其对提升房屋使用效率的贡献采取科学的审议方法，并赋予不同比例的权重，使得评价结果能突出房屋的基本状况、使用效率、生产能效、经济效益等方面的真实概况。

房屋资产效益评价体系的维度设置 评价一个企业使用某种资源的效率，首先要解决5个问题，即“有没有资源、有多少资源、是否够用、是否好用、是否能保证重点需求。”其次，要考虑有什么样的措施、方法保证资源的合理利用。因此，在设置评价体系分析方法时应采用层次分析法，根据油田房屋资产承担的功能不同，通过设计基础能力、管理能力、支撑能力、运营能力、运行能力和保障能力这六大维度，构建油田房屋效益评价指标体系并进行量化打分、正向评价。同时，要以“六大能力”为评分框架，确定各评价主体的目标层、准则层及方案层。

评价指标释义 安全水平是反映房屋资产质量的重要考核指标。这其中，潜在风险程度是指某项房屋是否存在法律纠纷、是否有悖于合规管理等方面的因素；而产权完整度反映了房屋的产权状况，一般而言，产权状况越不明晰的房屋未来交易的难度就会越来越大；安全隐患情况则反映了房屋是否存在安全隐患，以及所存在安全隐患的严重程度。

增值水平的考核指标以房屋所在位置作为评价标准，主城区中心地带默认为具有较高的增值空间，其他城区、主城区边缘地带及商业活动较差的地区默认为较低的增值空间。另外，房屋新度系数则考虑了房屋在一定时间内可持续使用的程度。

质量水平的考核指标为房屋的实际情况，包括房屋状态、面积、超出折旧的年限等。通常情况下，对于在用房屋会给予较高评级，而后是对外出租房屋，再往后为闲置房屋，处于待报废、盘亏、借用、占用、待拆除房屋则不得分。同时，对于房屋面积的评价以面积更大者为优；而对于超出折旧年限情况的打分，超出年限时间越长则分数越低，但如果折旧期内有资本化的改建、扩建或费用化的装修则予以适度加分。

办公用房的评价方向为支撑能力，其主要考核指标为使用效率、员工满意度、多功能配套率、行政效率等因素。这其中，使用效率为办公面积和实际使用人数之比，比例越高说明使用率越高；员工满意度以员工对正在使用的办公用房的满意度为视角进行评价；多功能配套率反映了某个房屋或某个院落是否有车库、食堂、会议等配套设施，配套程度越高则得分越高；行政效率以员工对往来办公地点的时间、方便程度以及房间分配合理程度为视角进行评价。

对于生产厂房的评价方向为运行能力，它主要对于关键生产单位、一般生产单位的专业设施配套情况及辅助设施配套情况进行梯度评价。

对于公共设施用房的评价方向为保障能力。具体而言，该评价以“是否为生产生活必需的房屋，以及是否为非必要或可替代的房屋”等方面进行评分审议。这其中，灵活转换能力是对可转变功能程度及可安置人员总数的评估；承载水平则是对房屋面积的再次考量，且面积越大得分越高。

对于野营板房的评价方向为支撑能力。通常来说，较高的房屋新度系数、功能性价比及是否可移动都是能否提供有力支撑的重要指标。

构建多层次模糊综合房屋资产评价模型 评价模型主要采用模糊综合评价法来确定指标权重值，尽可能地将定性指标标准化，减弱主观因素的影响。同时，对其各项指标的重要程度采用定量标度的方法进行判断，按照目标层、准则层、指标层建立房屋层次分析结构模型。

首先，要构造判断矩阵。具体而言，需在专家打分法的基础上，通过影响因素之间的两两对比，采用定量化的 1—9 及其倒数的标度方法对各指标进行赋值。

其次，根据重要性程度评定的等级形成比较矩阵。具体而言，可根据房屋效益评价体系的打分规则建立定量化的权重判断矩阵，而后计算各指标的权重，并进行归一化，即确定各评价指标的权重和特征向量。

再次，需进行一致性检验。比较矩阵一致性检验是整个分析法的核心。这是因为评议过程中涉及的元素是比较两个因素得到的，并在采用“两两比较”的过程中，由于评价者具备不同的业务能力和工作经验，所得出的评议结果不可能完全一致，彼此之间存在一定程度的差异。因此，利用此法辅助决策制定之前，需要对比较矩阵进行一致性检验。

指标量化计分方法 房屋效益评价体系构建过程要对许多定性指标通过量化打分的方式，通过加权函数的计算对计算结果进行展示，从而实现量化过程的转变。这是因为由于评价指标体系中各指标的含义、数量级各不相同，无法直接进行计算对比。为了使各项指标值能在统一的标准下进行计算对比，需要通过量化计分将指标数值转换为具有相同含义的数字，并综合实际情况评分。一般而言，综合评分等于全部评价指标标准分之和与评价指标权重之积，最后针对综合得分将资产划分为A至D四个等级。划分标准如下：A级为综合评分高于85（含），B级为综合评分高于75（含）但低于85，C级为综合评分高于60（含）但低于75，D级为综合评分低于60。

研究结论

在本次研究中，研究者将多指标评价管理思想融入房屋效益评价的研究中，旨在解决油田企业在房屋管理和使用中遇到的问题。通过构建房屋资产评价体系，梯度划分了房屋的等级，有助于实现房屋资源的优化配置。

这一评价体系的建立，不仅细化了油田企业固定资产的评价标准，更改变了过去油田房屋缺乏客观评价的状况。同时，该体系规范了油田企业房屋管理的评价标准，为企业提供了一种全新的房屋资产管理思路。

综上所述，笔者得出以下结论：通过这种方式，企业能够更加精准地评估房屋资产的价值和效益，从而制定出更为科学、合理的管理策略，这不仅有助于提高企业的管理效率，还能够进一步提升企业的可持续竞争力，为油田企业的长远发展奠定坚实基础。

作者单位：大庆油田有限责任公司财务部 大庆油田资金结算中心 大庆油田有限责任公司第九采油厂 中国石油集团电能有限公司财务资产部