保障性住房的数字普惠租赁探讨

2024年5月17日，中国人民银行宣布拟设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

这项政策不仅仅是“房地产宏观审慎管理”的配套工作，以引导、补充有效住房需求的方式防止房地产行业风险继续累积和传染；而且这项政策鼓励引导房地产行业重视普惠业务的需求，从而提升金融服务实体经济的质效，做好五篇大文章的普惠金融篇。

2016年，中国人民银行推动各国协同发布《G20数字普惠金融高级原则》，提出数字普惠金融，并将其界定为泛指一切通过使用数字金融服务以促进普惠金融的行为。

商业银行及其旗下的金融租赁公司（以下简称“银行及其租赁公司”）应立足本身资源禀赋优势，做好五篇大文章的数字金融篇，以转租赁或委托租赁业务对接和支持以合理价格收购已建成未出售商品房的地方国有企业（以下简称“保障型住房所有权人”）的租赁运营需求，提供数字普惠金融特色的保障性住房租赁业务方案，在提升服务实体经济质效的同时，配合好金融宏观调控工作的全局安排。

转租赁及委托租赁

关于转租赁及委托租赁业务的定义，曾在2000年颁布的《金融租赁公司管理办法》中做了如下解释：

本办法中所称转租赁业务是指以同一物件为标的物的多次融资租赁业务。在转租赁业务中，上一租赁合同的承租人同时又是下一租赁合同的出租人，称为转租人。转租人从其他出租人处租入租赁物件再转租给第三人，转租人以收取租金差为目的的租赁形式。租赁物品的所有权归第一出租人。

本办法中所称委托租赁业务是指出租人接受委托人的资金或租赁标的物，根据委托人的书面委托，向委托人指定的承租人办理融资租赁业务。在租赁期内租赁标的物的所有权归委托人，出租人只收取手续费，不承担风险。

从定义上看，转租赁和委托租赁业务脱胎于久负盛名的转贷款和委托贷款业务，是此类业务在租赁领域的延伸。在业务形式上，它们也与转贷款、委托贷款类似，转租赁是租入后转租的自营形式，委托租赁则是租赁服务的通道业务形式。

转租赁和委托租赁也是一对相辅相成的业务形式，它们的共性在于开展租赁业务的租赁物均来自第三方，所有权由第三方保留；它们的差异在于转租赁承办人承担承租人的风险，而委托租赁承办人不承担。如果把转租赁和委托租赁类比其他银行产品，如保理业务，那么转租赁类似附追索的保理业务，而委托租赁则类似不附追索的保理业务。再换一个角度看，转租赁业务在实质上就是带追索的委托租赁业务。

转租赁或委托租赁业务的开展背景在于：利用合作机制，发挥转租赁业务中的转租人、委托租赁业务中的出租人（受托人）在业务营销、业务办理中的资源禀赋优势，弥补合作中另一方在相关领域能力上的不足。

在本文中所考虑的资源禀赋优势，是指银行及其租赁公司利用数字金融上的优势，一方面在大数据及商业智能（BI，即Business Intelligence）的加持下做好个人金融零售业务的精准服务工作；另一方面利用线上竞价、批量交易的模式提高业务办理效率，节约综合成本，支持保障性住房的租赁业务，形成数字金融支持普惠金融的数字普惠租赁方案。

数字普惠租赁的方案介绍

根据转租赁或委托租赁的特点，结合大型商业银行在数字金融实践中的经验，并综合考虑保障型住房租赁业务的普惠金融特色，设计方案如下：

1.保障性住房所有权人与银行及其租赁公司签约，以转租赁或委托租赁的模式，授权银行及其租赁公司开展保障性住房的租赁业务，完成“B2B”（企业之间）的委托安排。

2.银行及其租赁公司分工协作，利用大数据及商业智能加持的精准服务模式，与保障性住房的承租人达成普惠金融特色的租赁协议，完成数字普惠租赁的“B2C”（企业与消费者）的业务办理。具体服务内容包括：

（1）银行及其租赁公司在网上银行、手机银行App等渠道公布“B2B”环节中被授权的保障性住房房源的信息。

（2）商业银行利用其客户数据库信息，通过手机短信或手机银行App，向所有符合配租型保障性住房承租人要求的个人客户推送以上供给信息。

（3）商业银行利用客户数据库信息，进行信用及需求分析，开展二次精准营销，匹配保障性住房房源的特点（如面积、区域、最低租金要求等），向特定保障性住房的匹配承租人重点推送匹配的房源信息，提高营销效率。

（4）如有多个合适的营销对象反馈表达承租意愿，可以开展线上租金竞价，利用市场规则配置保障性住房的房源，提高租赁业务的经济性。

值得一提的是，竞价的价格发现功能可以直接帮助保障性住房所有权人进一步以合理价格收购此类相似房源，形成良性的业务循环，从而巩固此轮房地产审慎管理的调控效果。

（5）需求匹配后，承租人在手机App上与商业银行旗下的金融租赁公司签署数字租赁协议。不再需要线下额外签署其他纸质的合同，充分发挥数字金融的优势。

整个过程中，每一个潜在的承租人都得到了信息服务，签订租赁协议的权利体现了普惠金融的精髓；而数字金融解决了庞大信息服务、业务办理中的工作量问题，并利用精准营销的方法提高营销成功率，提升普惠金融的质效。这也是数字普惠租赁业务的数字普惠金融本色。

3.租期内的服务

（1）如果是转租赁，由银行及其租赁公司向保障性住房出租人缴纳租金，再向承租人收取租金，承租人的违约风险由租赁公司承担；如果是委托租赁，银行及其租赁公司提供催收及扣收结算服务，承租人的违约风险由保障性住房所有权人承担。

（2）如承租人违约，考虑到保障性住房租赁业务的背景，向违约的承租人提供其他区域或更小面积等令其能承受的租赁房源，并重新开展原住房的重新营销工作。

这也是租赁业务区别传统信贷的特点，不需要诉讼清收等强制措施介入，可以采取腾退租赁房、重新安排租赁等方式解决，符合普惠金融的人情味，适合保障性住房的适用人群。

（3）租赁期届满，银行及其租赁公司提供继续营销、或重新营销服务，保障该业务模式的商业可持续性。当数字普惠租赁业务形成一定规模后，综合运营成本将持续降低。

方案的特点：优势互补

1.保障性住房所有权人的特有角色

5月17日人民银行推出支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房的方案深思熟虑，充分考虑了这些地方国有企业成为保障性住房所有权人的职能作用。

除了压实地方政府属地责任之外，鼓励当地国有企业成为保障性住房所有权人开展住房租赁业务，将有助于当地政府统筹安排财政预算的四本账，改变过去单一依靠土地出让金的财政模式。在建设租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式的时代，出让土地所得的政府性基金预算相应减少；当地国有企业有序开展保障性住房租赁业务之后，则一般公共预算中的税收收入以及国有资本经营预算中的盈余公积均将有所改善；租购并举的比例合理调整后，地方政府财政也将恢复健康。从这个角度看，这样的安排短期看是房地产宏观审慎管理的需要，长期看则是解决地方政府债务问题的有效尝试，为未来逐渐摆脱旧的土地财政寻找可替代的收入来源。

此外，这样的特色安排也为银行及其租赁公司参与到保障性住房租赁业务领域扫清了障碍。多年来，金融租赁公司一直计划进入房地产行业拓展租赁业务，但始终无法克服两个障碍：

（1）如果金融租赁公司直接购置住房开展租赁业务，金融监管上对非自用房地产的资本管理要求十分严格，直接让金融租赁公司丧失了资产规模的优势。

（2）房地产买卖交易的综合税收成本太高，租赁业务中反复转让所有权让租赁业务承担更多的房地产税费、让房地产金融租赁业务进一步丧失成本优势。

保障性住房所有权人的出现解决了这两个问题，通过转租赁或委托租赁承接业务，金融租赁公司迎来了拓展业务的时机。

2.银行及其租赁公司的渠道价值

首先，由于大型商业银行长期致力于金融科技的建设，信息科技的实力并不弱于专业电商企业。例如，工商银行还曾一度直接经营“融e购”的电商平台，该电商平台还曾经为人民法院提供过网上司法拍卖的服务。具备这样的信息技术力量储备，可以充分覆盖保障性住房租赁业务在线上完成展示、竞价、签约等一系列线上电商作业的要求。

其次，大型商业银行在客户端方面均配置了网上银行、手机银行App等工具，线上营销的客户覆盖面广。仍以工商银行为例，根据工商银行2023年年报的数据，该行共有个人客户7.4亿户，使用个人手机银行的客户数达到5.52亿户。当精准营销的信息传达到这些客户端，将形成一个高效的大零售网络。

最后，大型商业银行是庞大个人客户群体的理财帮手，熟悉客户的在行资产、信用状况，区别于第三方支付公司仅掌握客户消费历史。这些客户数据帮助银行更加理解客户的消费能力和消费意愿，帮助银行向客户提供最合适的金融服务。这又是其他非银行系的纯电商企业无法复制的优势。

此外，国有大型商业银行坚持党的领导，落实中央金融工作会议的精神，有当好服务实体经济的主力军和维护金融稳定的压舱石的觉悟。在为保障性住房提供数字普惠租赁业务时，坚持商业可持续发展的原则，国有大型商业银行可以充分让利，低成本的大零售渠道服务也是一项强强联手的优势。

如作为保障性住房所有权人的地方国企缺乏低成本的线上业务开展能力，可能会影响到运营的效率，从而削弱了房地产宏观审慎管理的时效性；而银行及其租赁公司的存在，可以解决保障性住房所有权人可能存在的渠道、科技能力问题。

综上所述，该方案的切入充分利用了合作方的互补优势，符合双方拓展业务的需求，有其值得推荐的意义。

租赁公司的增值作用

在银行及其租赁公司提供数字普惠租赁业务的过程中，租赁公司凭借母行的客户群体和金融科技优势开展业务，行司互动，发挥了业务环节上租赁产品线的增值作用。

1.产品线的主动性

商业银行的信贷产品线虽然丰富，但是在此类保障性住房租赁业务上不能起到主导的作用。租赁业务的第一性法律关系就是租赁关系，而银行信贷产品是在融资、支付工具上的第二性法律关系。当租赁公司的租赁产品线利用转租赁或委托租赁的业务方式切入业务时，商业银行通过与租赁业务子公司的协同互动，达到了掌握业务底层的主动权。这个主动权具体表现在租赁公司在违约处理、重新营销等方面直接面对承租人的出租人权利上，其他融资方的权利无法直接影响到租赁业务关系本身。

2.融资业务的闭环作用

如果商业银行响应了5月17日人民银行的3000亿元再贷款政策建议，同时为保障性住房所有权人提供了抵押贷款供其收购此类住房时，租赁业务本身的主动权就显得格外突出了。上游的抵押贷款配合下游的转租赁或委托租赁业务，形成了完整的“信贷+租赁”供应链融资闭环。商业银行将有机会间接管理抵押贷款的还款来源，租赁子公司的资产评估、租赁再销售等服务还可以提供抵押贷款的信贷管理服务。

从宏观角度上看这个“再贷款信贷+数字普惠租赁”的业务支持，银行及其租赁公司可以帮助推动后续的保障性住房的收购工作，配合好人民银行此番宏观调控的全局安排。

责任编辑_赵晓璐