小区人防车位的权属研究

摘 要：在现代生活中，车位紧张的情况逐渐成为常见的“城市病”，为缓解这一困境，大部分开发商选择了将小区相应的人防工程建设成小区停车位。但由于人防车位带有公法功能的背景，其权属问题变得颇为复杂，反而在市场流转过程中引发了一些纠纷。欲促进车位的交易，让其不再囿于产权不明的法律困境，需对小区人防车位的权属进行分析。根据实际情况，人防车位自建造至交易的不同阶段对应着有不同的权属关系，应按阶段探明人防车位的所有权权属，厘清人防车位与各相关方所涉及的权利义务关系，才能推动小区车位交易市场的良性发展。

关键词：人防车位 权属问题 业主所有权 国家所有权 开发商所有权

中图分类号：F294

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2024）09-039-03

一、问题的提出

在现代城市生活中，汽车已经成为了人们的日常代步工具，而随着车辆的逐渐增多，停车难、车位紧张等情况也随之增加。为满足居民这种日渐增加的生活需求，越来越多的开发商选择在楼盘的规划中增加停车位作为小区的配套设施。而在小区车位之中，存在普通车位与人防车位的区别，相较于普通车位，人防车位在产生背景与权利功能上更为特殊，在交易过程中也就更容易引发纠纷。为促进车位的交易，让其不再囿于产权不明的法律困境，需对小区人防车位的权属进行分析，才能推动小区车位交易市场的良性发展。

基于国防角度的考虑，《中华人民共和国人民防空法》要求城市新建民用建筑均配备一定规模的防空地下室，并且鼓励平时在不影响其防空效能的前提下利用人民防空工程服务与便利人民生活。大部分开发商将履行法律对其课以的这种社会义务与满足业主需求相结合，将相应的人防工程建设成小区人防车位。也是由于人防车位这种带有公法背景的由来，使得它与普通车位产生了明显的权利区别，即后者具有可登记的产权，而前者的所有权归属不明。在车位买卖和租赁流转频繁的当下，基于人防车位的纠纷也逐渐变多，在一定程度上对车位交易市场的秩序造成了影响。经总结与统计，这些纠纷主要集中于小区停车使用费引发的产权纠纷，以及因业主无法进行登记而引发的人防车位买卖合同纠纷[1]。而这些纠纷的根源又共同指向了人防车位权属不明这一问题。

在现代社会，法律与经济相互渗透、相互融合。许多市场问题、市场秩序需要通过法律手段来解决、来保障。从法律角度看，人防车位的权属不明反映了两个问题，一是现行法律对此的缺位，《中华人民共和国民法典》与《中华人民共和国人民防空法》等法律都没有对其进行明确的回应；二是各地方立法不统一，导致全国范围来看产生了“同案不同判”情形，无法达成横向司法公正的目的。而从社会经济角度看，人防车位权属不明使得各方利益相关人的权利边界模糊，对未来交易信心不足，易导致城市土地空间资源配置无效率。因此，人防车位的权属问题亟待解决，需尽早经由法律的手段厘清人防车位的权属关系以维护市场的交易秩序。

二、小区人防车位的权属分析

人防车位的权属问题较为复杂，在不同的阶段反映出的是不同主体之间的权利义务关系，并且其中影响所有权权属关系的因素也各有不同。具体而言，在目前的讨论中，主要有三种观点，分别是国家所有说、开发商所有说与业主所有说。笔者将按阶段逐一分析：首先在建成之后出售之前，要解决的争议问题是小区人防车位是属于国家所有还是私人所有；其次，在楼盘售出之后，待解决的问题是小区人防车位是归开发商所有还是业主所有；同时，在该阶段还需要进一步分析的问题是人防车位归全体业主共同所有还是个别业主专有。

（一）出售前阶段：国家所有说与开发商所有说的争论

在小区人防车位建成之后出售之前，主要涉及两个主体，分别是国家与具体投资建造的私主体。其中，支持国家所有说的学者主要是认为根据《中华人民共和国人民防空法》，“人民防空是国防的组成部分”，而国防资产又是《中华人民共和国民法典》规定的国家所有的客体，由此，人防工程也应该归国家所有[2]。

但是细究之下，这一观点未必符合现行法的规定。首先，“人民防空是国防的组成部分”这一法条陈述并没有明确指向人防工程与国防资产之间的关系问题，在笔者看来，它更像是在强调人防事业是国防事业的一部分，人防工程在管理上应该依据国防的相关规定。其次，当具体考察“国防资产”的文义时，这一逻辑也难以说通。国防资产的界定强调国家对其的投资建设。而实践中，城市新建小区人防工程并非由国家直接投入资金建设，而是国家基于城市规划的需求对楼盘建设附加了一种强制性要求，由开发商进行投资建设。由此可知，在小区人防工程的建设阶段，实际投资人是开发商。

笔者认为，出现国家所有与开发商所有的观点冲突的原因在于两点。一是上位法对人防工程的权属问题规定不明。《中华人民共和国民法典》与《中华人民共和国人民防空法》等法律都没有对其规定，相关的部门规范性文件如《人民防空国有资产管理规定》第2条中对何种人防工程为国有资产有过一定的解释，但是其也仍将“在法律上确认为国家所有”作为要件之一，这就将人防国有资产的认定再次引向法律这一层级的规范。而根据上述说明可知，国家所有权说在现行法中并没有足够的支撑依据。并且，依照解释论角度，国家所有权的范围属于民事基本制度，而根据《中华人民共和国立法法》第11条规定，民事基本制度需要由法律进行规定，而现行的相关法律并没有对此进行明确规定，因而才造成这一观点分歧久不能统一。

二是部分学界及实务界人士担心人防车位归私人所有会影响其发挥战时功能[3]。故而，在对人防车位权属进行讨论前还需要说明的一点是，所有权的归属并不会影响其战时人防功能的实现，因为现代的民法理论对罗马法中所有权绝对的观念进行了修正，并不排斥在他人所有的物上设置社会义务，使其受到公法的管理与制约。相反，若因担心战备功能的实现而认为其归国家所有，反而不利于其和平时期使用价值的实现。

综上，笔者认为，在此情形下，根据《中华人民共和国民法典》现有物权制度中的所有权取得原理来确认开发商这一实际投资人依建造的事实行为取得人防车位所有权的合法性更有利于维护法律整体的统一。

（二）出售后阶段：开发商所有说与业主所有说的争论

1.人防车位实际投资人的确定。根据上述说明，基本可以厘清在小区人防车位建成之后出售之前，开发商取得其所有权的合法性了。但在房屋出售完毕之后，开发商是否仍具有人防车位的所有权呢？学界对此又产生了不同的观点，主要是开发商所有说与业主所有说。

由于《中华人民共和国人民防空法》第5条确立了“谁投资、谁使用、谁受益”的人防工程基本原则，主张开发商所有说或业主所有说的学者基本顺着该思路推理认为建设成本的最终承担者即为人防车位的所有者，此时双方的争议点主要集中在了人防车位的建设成本最终由谁承担。支持开发商所有说的学者认为在这一阶段人防车位的所有权并不当然转移向业主，其权属的认定应当以其是否算入容积率或公摊为标准。具体来说，这些学者主张，若建筑物的某部分不计入容积率或公摊，则业主实际上不分摊土地使用权成本，那么也就不能取得其上的所有权。而依据原建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第4条的规定，人防车位不计入商品房的建筑面积，故而也不能为业主所有[4]。

但是这一观点考虑得并不全面：一是是否计入容积率与是否取得其上的建设用地使用权并无必然关联，容积率是用于控制城市发展的规模与密度的管理性指标，并非实体权利的取得依据；二是公摊具有法定性，因此，也并不存在本应计入公摊却由开发商证明其建造成本未计入房价从而保留人防车位所有权的可能。

从实践角度说，开发商建造人防车位的主要目的是为了售卖该住宅楼盘，因此，也必然会将人防车位的建设成本计入购房价格之中。根据学者的调研可以发现，以万科集团为代表的开发商的通常做法就是以人防设施属于报规划指标为由，对其进行成本分摊，计入房屋成本[3]。

最后，从纠纷处理的便利性与效率角度来说，在房屋销售完毕之后，开发商也不再适合作为人防车位的所有者。因为人防车位最重要的价值在于使用，而不论是平时作为车位的使用还是战时作为人民防空工程的使用都是以业主为主体的。此时开发商对于业主而言是外部主体，若认为开发商仍保留人防车位所有权容易将纠纷矛盾复杂化。且实践中开发商往往基于逐利的目的经由自己旗下物业将人防车位出租给小区业主以外的人，容易引发侵权纠纷，且不利于小区的安全与管理。

综上，笔者认为，依照“最终投资人取得人防车位所有权”的逻辑，在房屋销售完毕后，既然成本已经分摊，开发商就不能再被认定为投资者，人防车位所有权应由业主取得。

2.开发商单独出售或出租人防车位行为的分析。虽然前两部分已述明在房屋出售之后，人防车位的所有权人不再是开发商而是业主。但是现实中还存在开发商将人防车位所有权单独让与部分业主的情况，那么人防车位所有权究竟是由全体业主共有还是部分业主专有呢？

依照前文的结论，在小区人防车位建成之后出售之前，由开发商取得其所有权，那么作为所有权人，开发商单独转移其物上的所有权自然是合法的，不因成本是否合理分摊而受限。另一方面，基于现实的考虑，现在已经有开发商对人防车位单独出售，若要强制其回归业主共有的规制路径，不仅很难处理纠纷，还易造成已购买车位业主的损失。这样的逻辑看似合理，实则是一种屈从于现实的权宜之计，其所顾虑的隐忧在于：一旦判决开发商不可单独转让人防车位的产权，将引发大量的车位买卖合同或车位租赁合同纠纷的讼累。但这却恰恰违背了法的精神，当下的正义不应屈就于未来可能的讼累。

在江苏省无锡市中级人民法院（2017）苏02民终2052号二审民事判决书中不仅指出人防车位面积未计入公用配套面积与建设成本的分担无关，还指出本案开发商益多公司报送物价局的销售价格报告所载明的内容证实了涉诉小区人防工程的建筑成本已分摊至地面商品房的购房款中。因此，法院认为涉诉人防车位的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成，实际已转化为金马国际花园全体业主承担。据此可推知，在房屋出售之后，开发商并不具有对人防车位的相关权利，无权再对其进行处分，也不能据此前的建设行为再从中获益。

由于部分业主专有说的前提是承认开发商具有人防车位的处分权，故而依据该案例可知部分业主专有模式丧失了合法依据，而业主共有模式也不无合理性。首先，有些地区的业主在专有模式下将面临人防车位产权登记的问题。虽然人防车位能够在观念上被独立认知，具有构造上的独立性与利用上的排他性；但是其登记制度并未在全国范围内确立，仅有部分地区开始尝试进行人防车位的不动产登记，如上海、苏州、厦门等地[5]。所以尽管人防车位的业主专有模式并不违背物权法理，可是仍将面临一定的阻碍。

其次，人防车位是房屋的附属设施，在目的上是为服务于所有业主便利而建造的，并以小区内的建筑面积为核算基础[3]。那么不论业主当下是否有车、是否需要停车位，其都应该有使用人防车位的机会才较为合理。

最后，考虑到人防车位的价格与成本，开发商单独出售未必合理。因为开发商通常不将人防车位的成本单独计算并只由车位购买者负担，而是将其成本均摊给所有业主。为求公平，该问题还将留待未来加强人防车位的价格管控以及监督开发商的成本核算来解决。

所以笔者的结论是，业主共有模式对于所有业主的使用机会分配更加公平，但是业主专有模式在实践中已经不可避免地出现故而无法完全取消。基于这样不统一的实践情况，笔者认为应承认开发商已单独出售的人防车位归部分业主专有，而其他人防车位则应推定为全体业主共有。此种处理模式也受到最高法的支持，在最高法的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，建筑区划内，“不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”，都应当属于业主共有[5]。

三、结语

随着城市化的发展，人们在城市生活中的交通需求与购房需求不断增加，从而也加剧了小区人防车位权属纠纷的出现，对车位交易市场造成了负面影响。该问题的悬而不决一定程度上是立法滞后所导致的，但同时也受复杂多变的现实情况和利益主体间相互博弈的影响。尤其是开发商与购置车位的业主之间的相互博弈实际上异化了立法中对小区配建车位“全体共享”的理想化设计。当现实境况与立法预期不相匹配时，未来的法律发展路径便存在有待修正的可探讨空间，笔者亦基于此衍发了上述分析，希望能为车位交易市场的发展创造良好的法治基础。总结上文，笔者认为小区人防车位的所有权在不同阶段归属于不同的主体：在建造完成后，应由开发商基于事实行为取得小区人防车位的所有权；而楼盘售罄后其所有权应随之转移向业主，且应为全体业主共同所有。

参考文献：

[1] 梁飞跃.居民小区地下人防车位纠纷及其法治路径[J].湖南工业大学学报（社会科学版），2022，27（03）：62-68.

[2] 何丽新，池骋.结建人防车库物权归属法律问题研究[J].北方法学，2018，12（04）：48-58.

[3] 刘阅春.区分所有建筑物的人防工程归属论[J].法学，2013（02）：134-42.

[4] 徐海燕.论停车位的权属[J].社会科学，2009（04）：99-107+190.

[5] 张鹏.论我国结建防空地下室的权利归属[J].学习与探索，2020（11）：87-94.

（作者单位：福建师范大学 福建福州 350117）

［作者简介：潘彦璇，福建师范大学法学院2022级民商法学专业在读硕士研究生，研究方向：民法学。］

（责编：贾伟）