试析小区地下停车位的归属问题

随着城市土地资源的紧张和汽车保有量的持续攀升，小区地下停车位的需求日益增加。然而，关于地下停车位的产权归属、使用、管理等问题，依然存在不少争议和误解。根据网络公开数据显示，自2015年以来，关于地下车位权属争议案件呈逐年上升趋势。经查询中国裁判文书网，截至今年5月，全国此类案件已达2.8万余件，其焦点问题一般集中于地下车位应当归全体业主还是小区的开发建设单位所有、应当由谁经营管理以及相关经营收益应当归谁等一系列问题。该类案件涉及争讼主体的大额经济利益，社会关注度较高。对此，笔者从一则案例入手，分析相关法律问题。

一、案情引入

（一）案情概要

2020年，甲公司依据规划投资建成某小区，余某购买小区内一套房屋，并与甲公司签订商品房买卖合同，约定“未出售或未计入公摊面积区域的所有权、使用权、收益权均归出卖人所有”。此后余某签订承诺书，同意遵守临时管理规约。该规约约定：“本小区地下停车场，未作为共有面积进行分摊的，其土地使用权、房屋产权属于建设单位所有。”双方还签订了车位意向登记协议书，其中约定：“若本意向登记协议人未在正式认购当日，按要求前来办理车位认购确认手续，则视为自动放弃认购权利，意向登记接受方将不另催告，车位意向登记协议书自动终止，意向登记人可申请退款。”余某交纳了意向金，并按每月100元的标准向物业公司乙公司支付车位管理费。

后来，甲公司车位正式开盘销售，余某收到甲公司转让车位使用权的信息，但未购买该车位。物业公司即乙公司对未购买车位的业主退还车位管理费，车库由其实行统一管理。乙公司采取车牌识别系统，未购买车位使用权业主的车辆将不能进入地下停车场。因余某未购买意向车位使用权，故其车辆无法进入地下停车场。2020年9月，余某将甲公司和乙公司诉至法院，请求判令如下：1.小区车位归全体业主共有;2.乙公司就小区车位的使用仍按每月100元向余某收取车位管理费;3.判令排除甲公司、乙公司禁止余某使用地下车位的妨害。

（二）裁判结果

法院经审理后认为，依法成立的合同对双方具有约束力。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百四十条规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”余某与甲公司签订的车位意向登记协议书属于合同双方事先约定，以默示行为作出意思表示的情形，不存在一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应为有效约定。余某确认未按照约定购买车位，甲公司履行了合理的告知义务，双方关于意向车位的认购合同关系已经终止。

案涉车位由甲公司投资建成，未计入容积率，且未计入共有建筑面积并分摊给业主。依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）有关规定，其权属应归甲公司。余某未能提供其他证据证明其是案涉车位的合法使用权人，应承担举证不能的不利后果。因此，余某不享有案涉车位的使用权，其诉讼请求不具备请求权基础，法院最终驳回余某的全部诉讼请求。余某不服并提起上诉。在二审过程中，该小区地下车库具备了补缴土地出让金的条件，甲公司及时核缴了土地出让金，余某撤回上诉，一审判决遂生效。

二、案例评析

本案争议的焦点为业主余某对案涉车位是否享有使用权。为解决这一问题，应先明确案涉小区的地下车位的归属问题。该问题涉及众多业主的权利，容易引发群体诉讼。

余某主张地下停车位应归全体业主共有，其曾向政府主管部门投诉，得到的答复为“未查到该小区地下车位补缴土地出让金的批复”“该项目暂未办理地下停车位土地补充批复手续，不得擅自对外出售、出租”。据此，余某认为甲公司不具备销售地下车位使用权的权利，其行为侵犯了自己及其他业主的合法权利。

甲公司认为其享有案涉车位的所有权，主要理由有五点。第一，我国实行物权法定原则，其他级别的规范性文件不能用于确定物权归属。因《城市房屋权属登记管理办法》属于部门规章且已废止，故不能把它作为认定物权归属的依据。

第二，《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）明确规定规划内车位归建设单位所有。该项目《房屋面积测绘报告》显示案涉车位属于专有部分，且未经公摊，因此不属于业主共有，应归甲公司所有。

第三，甲公司已与其他业主进行了关于地下车库权属的约定。《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”案涉车位是按照规划要求建造的车位，甲公司对整个地下车位的建筑物享有所有权，有权依法通过约定的方式，处分相关权益。甲公司与余某签订了一系列协议，对于案涉车位进行了明确的权属和处分约定。

第四，土地使用权合同及用地批复等属于行政管理文件，不能作为确权依据。在土地使用权出让合同及用地批复中，有关未经批准不得出售的表述属于国土、规划部门对开发单位的行政管理范畴，不属于“法律、行政法规”级别的法律渊源。用地批复是行政机关对被告的具体行政行为，不是法律法规的强制性规定，其中关于“地下车位（不含人防）用作本项目公共停车库，未经批准不得转让、租赁、抵押和改变用途”的内容，是行政机关对被告的规诫性行政管理。如违反这些规定，被告将承担行政责任，并不会致使原被告之间的转让协议无效。

第五，案涉土地使用权合同及用地批复均不禁止建设单位处分、收益地下车库有关权益，而是规定若出租、出售应按照市政府有关规定，缴纳土地出让金。国土部门已向甲公司下达了《催办地下（半地下）停车场补充用地手续通知书》，以实际行为表明其并不禁止开发单位出租、出售地下车位。如开发单位进行了租售行为，应按规定缴纳土地出让金。甲公司已向窗口递交了缴纳费用的申请，当时处于行政机构暂缓办理期间，因此甲公司并不存在故意违反行政管理的行为。

本案中，甲公司通过出让方式获得了案涉车位所在地块的土地使用权，并依据规划合法投资建设了地下车位，且已经竣工验收。当时施行的《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”同时，根据当时施行的《建筑物区分所有权解释》第二条规定，建筑区划内的房屋、车位、摊位等特定空间如具有构造上的独立性、利用上的独立性，并能够办理所有权登记，应当认定为建筑物专有部分。此外，根据国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）规定，独立使用的地下室、车棚、车库、警卫室（为多幢服务）、管理用房都不计入共有面积。事实上，该项目《房屋面积测绘报告》显示案涉地下车位属于专有部分，且未经公摊。因此，其不属于业主共有，应属于建设单位专有部分。

甲公司已通过商品房买卖合同的有关约定，明示了地下车位的权属，符合当时施行的《物权法》第七十四条第二款的规定。当前实施的《民法典》第二百七十五条仍然沿用了原《物权法》的规定，认为如果当事人已通过出售、附赠或者出租等方式约定了建筑区划内停车位、车库的归属，则该约定应当得到认可;其他占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。此规定与原《物权法》原理相同。基于以上法律规定，法院认定案涉车位归甲公司所有，驳回了余某的诉讼请求。

三、同类案件的司法实践

在生活中，小区地下停车位的使用权会涉及业主、物业公司和开发商之间的利益分配。因此，地下车位纠纷较为常见，各地法院的审判观点不尽相同。由于地下车2eac28de5c5f052ba15558aee59786c7位性质不同，判定规则也应加以区分，其主要包括两种情况。

（一）地下人防车位

关于地下人防车位，主流裁判观点是回避人防车位权属问题，着眼于应由哪一方享有使用收益的权利。大多数裁判观点认为，应依据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定的“谁投资、谁收益”的原则，即人民防空工程平时由投资者使用、管理、收益，战时由国家使用。因此，开发商对人防车位除了享有使用收益权外，还具有租赁、有偿使用、使用权转让等分配权利。

（二）非人防车位

针对非人防车位，主流观点大体分为两类。第一，部分法院认为规划用于停放汽车的车位、车库的权属适用特别的确权规则。如果其未被列入公摊面积，也未占用小区业主的共有道路、场地，则不属于业主共有，应属于建设单位所有。建设单位拥有使用、收益、分配等权利，由当事人根据法定的方式，依自由约定确定其归属。第二，部分法院认为小区建设完成后，随着小区房屋的出售，小区建设区划内的土地使用权也应随之转移给小区业主共有。无法办理产权登记并成为特定业主所有的地上车位，也不能成为享有专有权的专有部分。如果涉及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，应属于业主共有。

结语

在车位权属纠纷案件中，法院审理的焦点一般集中在车位的规划性质、用途，是否计入公摊面积，是否通过法定方式确定其归属等，在查明上述事实后，再判定归属问题。地下停车位归属案件具有普遍性、典型性，庭审过程相对复杂且审理过程较长，其判决结果关系后续同类案件的处理思路。一旦法院认定小区车位属于业主共有，将不可避免地产生连锁反应。基于此，本文案例体现了法院对于车位纠纷的裁判观点，不仅判断了权属问题，维护了当事人的合法权利和司法秩序，增强了司法权威，对于后续法院审理此类案件、律师代理此类案件具有一定的借鉴意义。