楼市低首付低利率将成为常态

楼市促销组合拳再次席卷而来。

继住房“以旧换新”和放开限购等政策后，新一轮支持房地产的金融大礼包出炉。

具体而言，这份金融大礼包主要体现在三个方面：一是取消了商业贷款利率政策下限；二是下调了首付比例，首套房最低首付款比例为15%，二套房最低首付款比例为25%；三是公积金贷款利率下调了0.25个百分点。

在业内人士看来，这三大组合拳，堪称史上罕见的宽松政策，就是为了降低居民购房门槛，提振住房消费。

易居研究院研究总监严跃进表示，后续“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房模式，或许会成为常态化助力楼市的回暖和活跃。

新政金融大礼包能否立竿见影，掀起浪花，还需持续关注。

低首付成为当下楼市政策标配

自5月17日楼市发布重磅新政后，各城市陆续跟进降低首付比例。

据不完全统计，截至5月29日，已经有吉林、黑龙江、海南、山西、陕西、河北、云南、广西、甘肃、湖北、河南、宁夏、江苏、安徽、广东（除深圳）以及长沙、济南等地明确发布文件执行首套房首付比例降低到15%、取消利率下限政策。

5月27日，上海降低首付比例。首套房首付款比例调整为不低于20%。二套房首付款比例调整为不低于35%。首套房贷款利率下限为不低于LPR（贷款市场报价利率）―45BP（基点）。二套房贷款利率下限为LPR―5BP。

5月28日，中国人民银行广东省分行官微发布消息称，首套房首付款比例调整为不低于15%，二套房首付款比例不低于25%，并取消利率下限。该政策自2024年5月29日起执行。

5月29日，深圳下调首付比例和利率下限。具体来看，首套房首付比例由原来的30%下调为20%，二套房首付比例由原来的40%下调为30%。首套房、二套房的商业房贷款利率下限皆下调了35个基点，首套房商业房贷利率由原来的LPR―10BP下调为LPR―45BP，二套房商业贷款利率下限由原来的LPR+30BP下调为LPR―5BP。

可见，深圳首付比、利率下限调整与上海政策基本一致。

5月29日，江苏、天津、沈阳相继宣布，最低首付款比例降至15%，取消房贷利率下限。

更有甚者，7.5%的首付比例也出现了。5月31日，山东青岛胶州市再降买房门槛。胶州市面向全市卫生系统、教育系统、大型工业企业的单位职工开展商品房团购，争取极限优惠。在减轻首付负担方面，团购人员购买家庭首套房且收入相对困难的，首付款可按50%缴纳，剩余50%的首付款可缓期1―2年缴齐。该项优惠条件为房地产开发企业提供，由开发企业解释并实施。

严跃进表示：“此次深圳和上海的首付比例是一致的，而广州明显向二线城市看齐，预计全国仅有北京、上海和深圳3个城市首套房首付比例20%，其他城市均进入15%的行列，对于后续构建全方位宽松的房贷政策环境具有积极的作用。”

6月26日，北京宣布调整住房商贷最低首付比例和利率下限。首套房最低首付比例从30%下调至20%，5年期以上首套房贷款利率下限调为3.5%。

15%的首付将维持多久？

专家称，未来低首付、低利率将持续。

严跃进认为，如今已经全面进入首套房首付比例15%的时代。他预测，未来房地产市场低门槛、低首付、低利率“三低”将会成为常态。这轮降低首付、取消利率下限标志着加杠杆周期已开启。

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪表示，当前房贷新格局已然形成，降首付是大势所趋，预计未来其他未落地城市也会持续跟进落地，或逐步形成全国范围统一首付15%的状态。关荣雪预测，全面落地低首付之后，下一步部分地区可能会将政策调整放在进一步放松限购、给予住房消费补贴、统筹存量优化增量、鼓励收购商品住房等方面上。

对于很多人关心的存量房贷利率问题，严跃进认为，新政后增量房贷利率和存量房贷利率确实差异较大，但短期看两个内容关联度小，有可能会引起一些存量贷款方面的纠纷问题。严跃进建议从金融风险防范化解的角度，对存量房贷利率的下调纳入后续的研究范畴之中。

未来，“低首付+低利率+促消费+优供给”或成为楼市常态，再叠加住房以旧换新等政策，楼市复苏或指日可待。

公积金贷款利率下调0.25个百分点全国落地

之前政策一直是针对新增和存量商业贷款利率的下调，这回终于轮到公积金贷款利率。

不管是新增还是存量，公积金贷款利率也都面临下调0.25个百分点。下调后，首套房公积金贷款利率5年以下（含5年）和5年以上分别为2.35%和2.85%，二套房公积金贷款利率5年以下（含5年）和5年以上分别为2.775%和3.325%。

不过，也有特殊的城市。比如拉萨明确表示首套住房5年期以上公积金贷款为 2.038%。这比全国层面的2.85%还要低很多，体现了公积金各地略有差异化执行的导向。

至于何时落地，此次也有明文规定。要求新增个人公积金贷款，全国普遍在5月18日进行调整。至于存量公积金贷款，即2024年5月18日前已发放的个人住房公积金贷款，自2025年1月1日起执行新利率。

此次下调住房公积金个人住房贷款利率，老百姓可以节省多少利息呢？不妨来简单测算下，假如贷款100万元，期限30年，等额本息，月供减少约135元，总利息支出将减少4.85万元。

有业内人士认为，取消了商业贷款利率政策下限，个人住房公积金贷款利率也下调了0.25个百分点，未来住房贷款利率或许会继续走低。

现在是购房上车好时机吗？

首付比例下降了，贷款利率也下调了，这对正要购房的群体来说，属实是个好消息。那么，现在是购房上车好时机吗？

业内人士表示，如果是刚需购房者，上车机会已至。比如以上学、结婚、改善性需求为目的的购房，现在购房的可选择性余地较大，带来的收益在一定程度上能够平衡未来房价下跌的可能性。但如果是以投资为目的，则应当谨慎，因为从政策的出台，传导到楼市并产生作用，尚需要时间。

（责任编辑：赵新江）