面向新质生产力的房屋维修产业化思考与商业模式研究

张雷

摘 要：随着房地产行业在政策调控和市场配置的双重作用下进入新周期，房屋维修产业成为一个新的经济增长点和朝阳产业。文章从发展新质生产力角度分析了房屋维修产业化的经济学逻辑，结合所在的房屋维修企业的发展案例， 对房屋维修产业的商业模式进行了创新研究。

关键词：新质生产力 房屋维修产业化 商业模式

中图分类号：F293.33  文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2024）06-045-02

我国房地产市场自从1998年步入金融化开发阶段后，就迎来了井喷式的快速发展，成为我国经济支柱产业之一。据中国房地产业协会统计，近20年来我国建筑面积增长了9倍多，已经接近800亿平方米，老百姓的住房刚需短缺问题已基本解决，在“房住不炒”的调控政策的大趋势下，未来房地产市场将从从投资转自住，从增量转存量。

随着房地产政策调整带来的显著影响，与房地产周期相匹配的产业链的经济主体将从装修企业转向经营房屋维修和改造的企业，房屋维修产业将是一个新的经济增长点和朝阳产业，进一步拉动投资，并促进就业。

笔者从事房屋维修行业多年，所在的房屋维修公司拥有员工175人，现服务面积为909万平方米，年营收近4000万元，在房屋维修行业取得了显著的成就，先后获得过市工人先锋号、先进集体、维修标兵集体等众多荣誉，赢得了社会的广泛好评和用户的良好口碑。

从房屋维修产业的从业经验出发，基于对新质生产力的学习和深刻理解，深入思考房屋维修产业化的经济学价值，并围绕着新质生产力驱动的产业链业态形成的新的商业模式进行研究。

一、房屋维修产业化的经济学逻辑分析

房屋维修在房地产繁荣发展时期是容易被忽视的行业，很难形成产业化，相对于房屋维修，人们更多关注的是装修行业。因此，房屋维修产业化必然存在一定的经济学逻辑。

（一）房屋维修产业化是符合经济周期理论

经济学理论中的经济周期也称商业周期或者景气循环，有外因和内因两个方面。目前我国房地产经济由于内在需求下降和外在政策调控叠加影响下趋于第四轮地产周期的下行周期，二手房占比已接近一半，二手房交易将成为一二线城市住宅交易的主要构成部分。在房地产市场日益萎缩的情况下，与房地产经济周期相对应的房屋维修行业将迎来高增长的经济周期。因此，房屋维修产业化是符合经济周期理论的。

（二）房屋维修产业化是经济需求推动的必然结果

需求是推动经济增长的根本动力，房屋维修产业化有着强劲的内在需求。

首先，是前期房地产市场的快速扩张带来的房屋质量缺乏标准化和高标准要求，加上不同年代的施工技术标准、工程水平不同和建筑物的老化，近年来，每年需要进行房屋维修的建筑大约有20亿平方米。这个还只是房屋维修的刚需。其次，随着住户对房屋生活品质的要求在提升，房屋维修行业已经扩大到房屋修缮、小区改造等以追求房屋高品质居住环境为目标的范围，这也会刺激房屋维修的需求进一步上升。与发达国家相比，我国的房屋修缮的行业存在投入不足、工程技术落后、标准体系不健全、市场信息不对称、和缺乏评价追索管理长效机制等问题，因为广义房屋维修中的建筑修缮行业酝酿着巨大的商机，需求将得到充分的释放。

（三）房屋维修产业化有充足的经济基础

2023年中信证券分析认为，当前我国住宅专项维修资金余额超8000亿元。国务院第七次大督查结果显示，住宅维修资金使用率仅为3%。长期而言，预计住宅专项维修资金的年支出规模将维持在800亿左右的稳态。多年积累的庞大的住房维修基金一旦得到充分的使用，必将推动房屋维修产业化飞速发展。

（四）房屋维修产业化是发展新质生产力的重要途径

新质生产力的核心来自“新”和“质”两个方面：新产业、新模式、新动能和高质量，特点是创新，关键在质优，本质是先进生产力。房屋维修产业是当前房屋产业深度转型升级而催生的一个新兴规模产业。房屋维修产业化必然带来新型劳动者队伍、新建筑材料、新工程设备、新的施工技术、新的房屋修从业者、新的职业类型、新的商业模式并形成新的产业链格局。

房屋维修产业高质量发展体现在高功能质量、高工程质量、高安全质量、高服务质量，对房屋建筑结构安全性能进行升级改造、完善房屋的功能性让老百姓生活得更安心、更舒适，享受更高品质的居住环境，这个和我国当前人民对美好生活追求的目标是一致的。

二、房屋维修产业的商业模式研究

房屋维修产业链上下游包括住户、物业、政府和维修公司。其中政府在整个产业链中追求的利益属于以建筑安全和环境改善为目标的社会公共利益，引导甚至一定程度上主导房屋维修的产业需求。住户是受益方，同时又是房屋维修增值服务的需求方，能够为房屋维修产业增加潜在的商业机会。维修公司是房屋维修产业的下游，是房屋维修商业模式形成闭环的核心之一。物业公司既可以是房屋维修产业的需求组织和房屋维修项目招标方。

（一）地方政府主导建立房屋健康电子档案制度和房屋体检制度，构建房屋大数据平台是房屋维修产业形成良好商业模式的前提

1998年以来，我国建筑物平均使用寿命仅为30年，而北方的房屋涉及到保温层，受到施工质量和环境的影响，往往不到25年的使用寿命。高层住宅的电梯，在高频次的使用中老化很快，寿命一般只有15年;受众多因素影响，防水层的合理使用年限更是只有10年，高层建筑也不过15年。

在经历40多年的房地产扩张和快速城镇化发展后，我国的房屋建设量和既有房屋在世界上均居首位，房屋品质差异大、维护成本高、管理复杂等问题日益突出。“七普”数据显示，居住在1979年以前的住房总户数占比2.98%，1980年～1999 年总户数占比28.28%，这些住房将陆续进入更新期。随着我国大量既有房屋步入使用的中后期阶段，房屋全生命周期品质保障非常重要。

2020年，住建部首次启动了对全国范围内的城乡各类房屋的摸底调查，历时3年完成了对全国城乡房屋建筑数据的普查。2023年全国住房和城乡建设工作会议指出，研究建立房屋体检等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障。

借鉴医疗体系的电子病例制度，个人建议国家应当指导地方政府为当地房屋建立房屋健康电子档案制度，全面、准确了解房屋的静态信息和使用状况动态信息，构建房屋大数据平台，为推动房屋全生命周期管理和房屋体检制度提供坚实的基础。

（二）充分利用人工智能新技术，形成房屋维修产业的新质生产力

人工智能（Artificial Intelligence，AI）技术正逐步改变现代社会，尤其是以ChatGPT（聊天机器人大模型）为代表的大模型技术已经成为行业新质生产力形成的创新引擎。

1.AI应用于房屋检测。房屋检测是房屋维修的依据和前置条件。目前我国的房屋检测手段还处在传统的耗人力方式，需要安排大量人力物力资源去现场作业，而且房屋检测获得的数据很单一，检测效率低、精度差，已成为限制房屋质量检测综合技术服务效率和人均产值的技术瓶颈。可以利用无人机、智能传感器、机器视觉等人工智能技术智能感知房屋的健康状况，开发房屋检测智能算法，就可以快速获得房屋检测结果，实现对房屋安全的快速检测和动态监测，不仅可以提升检测效率和精度，而且大大减少人力成本。

分析一个典型的应用场景：AI在电梯维修中的应用。电梯是房屋建筑中使用频率最高的结构件，电梯安全也是房屋安全中住户最关心的问题之一。传统的检测手段不仅耗人力，而且很难及时发现电梯安全隐患。引入AI技术，为电梯安装智能传感器，建立电梯在线检测云平台，就可以实时监控所有在运行的电梯的健康状况。

2.AI应用于房屋维修呼叫中心。房屋维修应急中心和服务呼叫中心在房屋维修企业经营成本占到了20%左右，而且基本上都是人力成本。我所在的房屋维修公司的双中心的人力资源配置40人左右，一年接收电话量接近20万次。借助ChatGPT搭建房屋维修智能管家，无需人工即可实现与客户良好互动，及时响应住户的房屋维修咨询需求和后续服务跟踪，而且利用AI建模技术，洞悉住户需求特征，实现精准服务的匹配，从而达到降本增效、提高服务品质的目的。

（三）创新政策和金融制度，推动房屋维修产业化良性发展

房屋全生命周期运维需要解决资金来源问题。目前，我国的住宅专项维修资金制度主要覆盖普通商品住宅。市场上存在三成的自建房和大量老旧小区，安全隐患高，缺乏维修资金覆盖，高度依赖财政兜底，房屋维修资金可持续

不足。小区加装电梯改善住房品质的需求逐年增加，但是工程推进缓慢，其中有一个制约原因就是资金来源问题。

首先，需要地方政府在政策方面进行创新，破解“维修基金不能用，不好用”的难题。政府引导小区业主委员会设立维修资金增值收益统筹账户，简化维修基金使用审批流程，以公示代替政府审批，让维修基金的使用公开透明，充分激活沉睡的住房维修基金。

其次，需要通过市场化在维修资金使用中引入金融保险机制，改变了以往存钱修房、存钱养房的固有模式，通过市场化方式解决房屋维修增量资金来源问题。从国家顶层设计角度，我国的房屋维修需要建立一套房屋养老金、保险等金融制度与房屋维修基金融合的创新制度，充分调动政府、居民和市场多方力量，形成可持续发展的房屋维修资金来源。

综上所述，本文从房屋维修的产业化兴起的背后经济学逻辑分析出发，结合发展行业新质生产力的时代要求，从人工智能新技术的驱动应用和老百姓高品质生活的需要满足角度，探讨了房屋维修产业的创新商业模式。

参考文献：

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[2] 冷德俊，周雁.建筑业营商环境研究[J].经济师，2023（10）：291-292+295.

（责编：若佳）