中国房地产科技的创新之路：从“单打独斗”走向开放协作

庞溟 姚耀 章蔚君

进入21世纪后，中国房地产市场迈入快速发展阶段，城市化进程的加速和全球化的深入为房地产市场注入强大的动力，推动住宅与商业地产需求的持续增长。然而，经过多年的高歌猛进，中国房地产行业的竞争也日趋激烈。

以商业地产为例，根据仲量联行的研究数据，2015～2020年，中国商业地产市场的新增供应持续保持高位增长，二十个主要城市的甲级办公楼和物流地产市场规模近乎翻倍，优质零售物业市场总体量增长近70%。与此同时，商业地产市场需求端却面临着诸多不确定性，特别是国内经济增速放缓、外部环境复杂严峻等因素导致市场需求逐渐走软，行业发展面临着前所未有的挑战。

因此，积极寻找新的赋能手段来提高应对变化和抵御风险的能力，成为包括业主、开发商、投资者及其它市场主体所共同关注的焦点。

近年来，中国的科技创新事业得到了政府的大力扶持和推动，一系列政策措施的出台为科技创新提供了广阔的空间和强大的动力。在这样的政策背景下，以大数据、物联网、人工智能等为代表的一系列新兴技术得到了快速发展，并逐渐渗透至房地产行业，“房地产科技”这一术语在业内也引起了广泛关注。

安德鲁·鲍姆（Andrew Baum）将“房地产科技”划分为房地产金融科技、共享经济和智能房地产三个领域，伊琳娜·帕帕拉马瓦（Iryna Papalamava）在此基础上又增加了可持续发展的领域。鲍姆还列出了信息、交易（或市场）和管理三个采用房地产科技的推动因素，而帕帕拉马瓦在此基础上又增加了硬件和建筑材料这两个类别作为推动因素。

目前，业内普遍将“房地产科技”界定为任何被用于房地产行业以应对市场挑战的新兴科技，尤其指在“工业4.0”浪潮下，围绕互联化、自动化、智能化而兴起的一系列新的技术及其应用。

具体而言，按照楼宇生命周期的不同阶段，房地产科技大致可以分为设计施工、物业管理、资产运营和租赁营销这四大板块。这些技术不仅提升了用户体验的人性化，还促进了运营的高效性、安全健康以及数字化驱动。

因此，房地产科技被视为重塑房地产价值链、推动行业转型升级的关键力量。为了抓住这一发展机遇，中国房地产企业也在积极探索适合自身的科技创新路径，逐渐从传统的封闭单向发展模式转变为了开放协作的新格局，整个行业的数字化进程开始提速。

房地产科技创新生态圈的兴起及优势

在房地产科技的萌芽期，中国房地产企业主要依赖自主研发或技术采购的方式，投入大量资源，意图通过增强“科技属性”来实现业务、产品或服务的差异化。然而，这种模式在实践中往往会受到技术瓶颈、人才短缺、资金压力等多重因素的制约，导致所打造的房地产科技产品在实际应用中效果并不理想，甚至可能因失败而蒙受巨大损失。此外，新技术本身也有可能出于技术挑战、系统复杂性、正面竞争以及客户不需要等原因而失败。

随着时间的推移，这些企业逐渐意识到，仅凭单一企业的视角和力量，已难以应对外部环境的迅速变化以及新兴技术的不断升级迭代。因此，越来越多的中国房地产企业开始转变思路，采纳了一种更加注重开放、协作、共享的创新发展路径，房地产科技生态圈的雏形逐渐显现。

生态圈，又称为生态系统，其概念最早起源于生态学领域，在生态系统中有机体在自然环境下相互依赖且共同演进。近年来，管理学领域的学者开始引用该概念从战略管理、区域发展等多维度研究商业环境下的生态体系。

房地产科技生态圈是以终端用户的需求为核心，房地产企业与科技企业双向赋能为基础，联合包括开发商、租户、政府、高校、投资机构、专业服务机构等各方参与者，积极发挥研发、金融、政策等联动效应，共同打造极致产品、完善应用场景、提升物业价值的平台（见图1）。

与传统“单打独斗”的模式相比，房地产科技生态圈在助力整个行业转型升级方面具有五大显著优势。

第一，整合内外资源，提升创新效率。房地产科技生态圈通过汇聚各方资源，包括人才、技术、资本等，形成资源共享和优势互补的态势。这种资源整合不仅有助于降低创新成本，还能加速新技术的研发和应用，从而提升整个行业的创新效率。

第二，完善行业标准，促进产业发展。在传统模式下，由于缺乏统一的标准和规范，房地产科技产品的兼容性和互通性往往成为制约行业发展的瓶颈。而房地产科技生态圈通过制定和推广行业标准，推动产品向标准化、规模化和产业化方向发展，为行业的可持续发展奠定坚实基础。

第三，强化造血功能，激发创新活力。房地产科技生态圈所具有的“造血机制”可弥补房地产企业自主创新所存在的“高投入、高风险”的问题，并且能激发出更多的创新活力，产生源源不断的新想法、新模式、新产品和新服务。

第四，培养复合人才，加速跨界流动。房地产科技生态圈为不同领域的人才提供了一个交流和合作的平台，有助于培养出兼具房地产行业背景和技术专长的复合型人才。这些人才不仅具备丰富的行业经验和专业知识，还能将最新的科技应用引入房地产行业，推动行业的转型升级。

第五，深度高频沟通，缩短产品周期。房地产科技生态圈内的企业可以保持深度和高频的沟通，及时分享最新的技术动态和市场信息。这种沟通机制不仅有助于减少重复劳动和资源浪费，还能加速产品的迭代和优化，缩短产品从研发到上市的周期，从而更好地满足市场需求。

房地产企业与科技企业之间的双向赋能是关键

研究表明，创新生态系统的大企业与中小企业、初创企业的开放协作一般属于双向流动类型。房地产企业与科技企业之间的双向赋能（见图2）是推动行业创新发展的重要引擎。然而，长期以来，由于科技领域的快速发展与不断迭代，房地产企业在新兴技术的储备上显得相对薄弱，而科技企业则对地产行业的运作模式与需求缺乏深入了解。这种差异导致双方之间存在一道天然的沟通壁垒，限制了合作的深度和广度。

幸运的是，随着房地产科技生态圈的形成，这一壁垒正在被逐步打破。这一转变离不开多方面的共同努力。首先，房地产企业内部需要形成统一的数字化战略，明确技术创新的方向和目标。同时，设立科技专项资金以支持技术创新，为与科技企业的合作提供有力保障。此外，开放、公平的合作交流环境和技术应用标准的推广也是必不可少的。只有在这样的环境下，双方才能充分发挥各自的优势，实现真正的互利共赢。

在双向赋能的过程中，房地产企业与科技企业各自发挥着重要的作用。房地产企业凭借深厚的行业经验和对市场需求的敏锐洞察，为科技企业提供丰富的应用场景和客户渠道。这些应用场景不仅帮助科技企业探索技术的更多可能性，还为其提供宝贵的市场验证机会。同时，房地产企业的大量数据和用户反馈也可为科技企业的技术优化和改进提供有力支持。

另一方面，科技企业则依靠其领先的技术研发能力和创新思维，为房地产企业注入新的科技元素和智能化解决方案。这些解决方案不仅能弥补房地产企业在科技专业人才和知识上的缺失，还能满足了其创新发展的迫切需求。

从结果来看，这种双向赋能的合作模式为双方带来了显著的效益。对于房地产企业而言，科技企业的技术支持不仅提升了其业务效率和服务质量，还为其带来了更多的创新机会和增长点。而对于科技企业而言，与房地产企业的合作则为其提供了广阔的市场空间和商业机会，推动了企业规模和估值的增长。

开放式创新模式正在被更多房地产企业采纳

开放式创新概念最早由亨利·切萨布鲁夫（Henry W.Chesbrough）提出，描述的是这样一种现象：公司逐渐加大利用外部创意和技术的力度，让自己不使用的内部创意和技术走出去，供其他企业使用。开放式创新是创新生态系统的关键活动。

随着房地产科技生态圈逐渐走向成熟，开放式创新模式正成为行业内越来越多头部企业的优先选择。开放式创新的核心在于以开放的态度从外部汲取资源，在动态的资源网络中实现物质、信息、技术等资源的高效配置与共享，进而推动创新思维迅速转化为产业成果。这种创新模式不仅有助于形成产业链上下游的协同机制，还能在创新研发、业务深耕、技术实力和市场定位等关键领域集中发力，实现“1+1>2”的价值共创效应（见图3）。

另一方面，这种开放式创新模式还有望更好地避免迈克尔·古尔德（Michael Goold）和安德鲁·坎贝尔（Andrew Campbell）提出的企业内部在寻求协同效应时有可能出现的协同偏差（synergy bias）、管教偏差（parenting bias）、技能偏差（skills bias）和上行偏差（upside bias），尤其是认为任何技术诀窍（know-how）都可以在组织内部找到的技能偏差。

目前，地产行业的开放式创新正逐渐由以大企业为核心的单极模式转变为更多元化的模式。

创新实验室

创新实验室是地产行业开放式创新的重要载体，它承接了房地产企业产品研发和场景实验业务，通过整合内外部资源，加速新兴技术研发和市场应用，为行业发展注入新的活力。在创新实验室的运作中，地产企业可以充分利用科技企业、科研机构、政府等多方资源，形成产学研用的紧密合作。例如，万科未来城市实验室、宝龙创想实验室以及凤凰云创新营销联合实验室等，都是行业起步较早且知名度较高的创新实验室。

众创空间

众创空间主要以联合办公形式存在，不仅为创业者提供办公场地，还辅以创业指导、资金对接和专业咨询等服务，全方位支持创业者的成长。对于运营众创空间的房地产企业而言，这种模式不仅能带来租金收入和增值服务收益，更重要的是挖掘并培育了一批具有发展潜力的科技初创企业。这些众创空间已逐渐成为创业者之间、创业者与大型企业之间交流合作的重要平台，促进了创新思维的碰撞与融合。以瑞安集团旗下的InnoSpace为例，其为创业者提供了一个集资源整合、项目对接、创新交流于一体的创业社区。而凯德集团的奕桥Bridge+则通过其创新、灵活和共享的空间解决方案，以及丰富的社群活动，有效地联结了不同的企业和用户，为资源的共享和协作提供了无限可能。

孵化器/加速器

孵化器/加速器模式以培育和加速创新项目为核心，通过为这些项目提供资金、技术、市场等多维度的支持，帮助初创企业降低创业成本，提升成活率和成功率。这一模式不仅能促进科技成果高效转化，更推动行业创新生态持续向优发展。国内众多知名科技创新服务平台，如璞跃（Plug and Play）、XNode、将门等均提供了孵化器/加速器服务，并始终关注房地产领域的科技创新项目。同时，房地产行业的领军企业也在行动，如华润集团的润加速、中国金茂的J-Speed、香港新世界集团的Eureka Nova等，都在积极探索搭建与中小型科技企业的深度交流合作平台。这些举措不仅强化了企业自身的科技实力，也在源源不断地为行业输出创新力量。

概念验证（PoC）

PoC（Proof of Concept，即概念验证）是一种在技术、需求、场景等存在不确定性的情况下，通过实际试用解决方案并依据结果灵活调整，从而验证科技产品实际落地价值的方法。对于房地产企业而言，PoC不仅能够以较低的成本和更快的速度测试科技产品的可行性，为企业节省大量时间和资源，还能够有效推动前沿技术的推广应用，助力企业在激烈的市场竞争中形成独特的竞争优势。对于科技企业而言，PoC能够迅速验证产品在实际商业场景中的表现，收集宝贵的反馈数据，为产品后续的优化和升级提供有力支持。此外，PoC试点也能够帮助科技企业更好地了解市场需求，明确产品定位，从而加速其产业化进程，实现更快的市场渗透和更广泛的商业应用。

企业风险投资（CVC）

CVC（Corporate Venture Capital，即企业风险投资）通过在企业内部沿战略主线实施跨领域投融资，尤其聚焦产业链上下游的中小型企业，有力支持了企业的长期战略发展和创新扩张。大量实证研究表明，风险投资对企业技术创新具有激励作用，且风险投资进入企业的时期越早，对企业技术创新的影响越趋向于正相关。克而瑞研究中心的数据显示，2021年前50强房企中已有37家（含所在集团）涉足CVC领域，占比74%。房地产行业CVC热度集中于战略新兴产业与创新科技领域，呈现出赛道布局多元化，覆盖面广泛的特征。尤其是与建筑地产行业关联紧密的交叉学科技术创新正成为中国房企投资的重要方向，为房企布局新兴赛道提供了良机。碧桂园创投、壹诺创投以及隐山资本等，都是在房地产行业内有着丰富经验和成功案例的CVC。它们通过精准的投资策略，为创新项目提供资金与战略双重支持，助力初创企业实现跨越式发展。

城越：大企业的开放式创新

城越UrbanLab企业联盟于2019年应运而生，作为当时鲜有的专注于房地产科技领域的企业联合体，城越凭借前瞻性的视野和创新的理念，迅速崭露头角，成为推动行业创新发展的中坚力量。

时至2023年末，城越已成功构建起一个庞大的合作伙伴网络，涵盖逾三百家科技企业，并与其中34家建立了深入的战略合作关系。这些合作不仅帮助科技企业拓宽了市场空间，还在多个商业地产项目中取得了显著成效，赢得了市场的广泛认可。值得一提的是，通过城越的助力，高达80%的科技企业成功获得了投资，总额超过20亿美元，为它们的持续发展和创新注入了强劲动力。

自成立以来，城越UrbanLab企业联盟始终致力于探索适合中国房地产行业的开放式创新模式，其探索过程大致可以分为三个阶段（见图4），见证了城越从传统的小圈子走向更加广阔的生态圈，为行业创新发展提供了宝贵的经验和启示。

第一阶段：明确核心目标，探索合作机制

城越企业联盟自创立之初，便汇聚了仲量联行、太古地产和平安城科三家行业内的领军企业，它们分别代表着房地产第三方服务机构、外资开发商和内资开发商的顶尖力量。

在三家企业的引领下，城越首先明确了联盟成立的三大核心目标：第一，积极培养和发展有潜力的科技企业，通过提供资源支持、业务对接和市场拓展机会，帮助这些企业快速成长；第二，为中国房地产市场提供创新技术解决方案，通过引入先进的科技手段，优化房地产行业的运营管理流程，提升效率和服务质量；第三，努力打造中国房地产科技生态圈的新一环，通过搭建合作平台、促进房地产与科技的深度融合，推动整个生态圈的协同发展。

在确立了核心目标之后，城越采用了加速器的形式，对三百多家房地产行业相关科技企业进行了调研和筛选，最终选出了12家初创企业与联盟成员企业共同开展了为期一年的PoC合作。在一过程中，城越帮助科技企业在实际的应用场景中测试并优化技术和产品，并无缝对接来自房地产行业头部公司的资源和专业投资机构的融资机会。

通过这一阶段的实践，城越深刻意识到科技创新从概念到落地并非一蹴而就，房地产企业与科技企业之间的合作需要更加深入、持久和稳定，这就需要建立起一种长期、公平且稳固的合作机制，并加深对科技产品商业模式的探索。这也是城越在后续发展阶段中不断努力调整和改进的方向。

第二阶段：聚焦重点赛道，提升行业影响力

随着城越企业联盟的理念和目标得到业内认可，2021年瑞安新天地和嘉民集团这两家具有影响力的地产企业相继加入城越。前者是瑞安房地产旗下独立运营的全资子公司，后者是全球工业地产的领军者。它们的加入不仅壮大了城越的队伍，更拓宽了联盟所关注的科技领域。

在这一阶段，城越积极举办了“创业星物种——城市新势力大赛”，以更宽广的视野吸引科技新势力。大赛主要聚焦在ESG与可持续发展、智能仓储、沉浸式科技和空间即服务四个重点赛道，通过激烈的角逐和专业的评选，最终筛选出12家具有创新能力和市场潜力的科技企业，与房地产企业携手，共同探索科技与商业模式的有效结合，推动房地产行业的创新发展。

为进一步提升城越在行业内外的影响力，联盟积极与各类生态伙伴建立合作关系，并在上海举办“2021年未来城市峰会”，参会人数超过两百人。同时，城越还推出名为《科技创新，点亮未来城市》的总结报告，深入剖析这四个重点赛道的发展趋势和市场前景，并集合来自地产界、投资界以及科技界共计25家企业代表的观点与分享，共同为中国房地产科技创新的未来建言献策。

第三阶段：链接上下游，助力可持续发展

2022年，城越企业联盟再次迎来一位非常重要的成员——圣戈班集团。作为世界工业百强企业，圣戈班集团深耕于先进材料的生产、加工和销售。它的加入，象征着城越企业联盟已经将影响力延伸至产业链的上下游，进而超越了传统房地产企业的范畴，展现出更为广阔的战略视野。

与此同时，在低碳化和数字化的双重引擎驱动下，城越企业联盟深刻洞察到房地产行业所面临的三大挑战与机遇：其一，能源结构的深刻转型与清洁能源的高效利用，对行业提出了绿色发展的迫切要求；其二，在双碳目标的指引下，建筑行业全生命周期的碳减排成为必然趋势；其三，劳动力结构的失衡与人机协同趋势的日益显著，为行业带来了智能化转型的无限可能。

面对这些挑战与机遇，城越企业联盟及时调整策略，将数字人力辅助、综合能源服务以及绿色建筑新材料作为新的重点关注赛道。这一战略调整旨在汇聚更多优质资源与科技企业，通过积极推动可持续发展，助力房地产行业整体实现绿色、低碳、智能的发展目标。

城越对房地产企业开放式创新的启示

城越企业联盟的成功，既得益于时代的助推，又与其包容、开放、合作、共赢的发展战略密不可分。作为开放式创新的积极践行者，我们深入剖析了城越发展历程中的关键阶段，并提炼出几条建议，旨在为房地产企业实施开放式创新战略提供借鉴与启示。

第一，房地产科技需要自上而下的推动。房地产科技的推动需得到企业管理层的大力支持。由于技术解决方案的落地涉及多部门协作，传统工作流程可能阻碍创新。因此，自上而下地推动变革，有助于系统性地推进科技解决方案在企业内部和业务上的快速落地。建议房地产企业管理层深入了解各部门技术需求，制定有针对性的科技转型战略；提升内部信息技术能力，确保在信息化进程中保持领先地位；培养内部创新能力和人才，打造具备技术素养的管理团队。

第二，科技创新离不开内外团队的深度沟通。目前，房地产行业内对“技术赋能行业”的认知还不充分，外部的科技企业对房地产业务的理解也存在局限。因此，加强双方的深入沟通尤为关键。对此，房地产企业可以通过开展内部培训、组织主题工作坊、参与行业交流会等多样化方式，与科技企业建立更为紧密的沟通与协作关系，从而增进相互理解，激发创新思维。此外，在正式合作之前，通过PoC等小规模产品测试，快速验证“技术赋能”的实际价值，也是一种既稳妥且高效的策略。通过这种方式，房地产企业能够更准确地把握技术应用的方向，有效降低因沟通不畅所带来的风险。

第三，建立长期受益的的创新生态体系。在开放式创新的实践中，构建一个多元、高效且充满活力的创新生态体系至关重要。这一体系的构建，要求房地产企业能够实现对内外部资源的有效整合，促进内部团队与外部合作伙伴之间的深度协作与沟通，从而构建一个完整的创新生态链。此外，房地产企业还需不断优化自身的创新机制，通过设立创新基金、举办创新大赛等方式，为创新活动的持续开展提供有力保障。