房地产企业财务内部控制中存在的不足及改进策略

杨爽

【摘  要】如今，我国房地产企业面对着较大的发展压力，资金需求量大、项目成本高，极易形成各类财务风险。对此，房地产企业应加强财务内部控制，及时发现、预警与处理各类风险。论文主要研究房地产企业财务内部控制，简单阐述了财务内控的概念，分析了房地产财务内部控制中存在的不足，提出了强化财务内控意识、优化财务内控环境、规范财务内控活动、加大财务监督力度、加快信息建设速度等策略，为房地产企业开展财务内控工作提供一定建议。

【关键词】房地产；财务；内部控制

【中图分类号】F299.23                                             【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2024）04-0188-03

1 财务内部控制概述

财务内部控制的概念是立足于财务角度进行内控管理，主要内容涉及财务和管理财务，无论是内控制度、标准还是呈现效果都与财务紧密联系。房地产财务内部控制是企业自主调控与约束生产经营活动的重要机制，也直接决定着房地产行业及企业的成败。其具体特征如下：第一，投入大。因土地价格与工程成本高，所以房地产企业开发项目时需要投入大量资金，其资金筹集负担较重。同时，房地产企业在不同时间、空间内开发多个项目，资金周转周期长，需要采取多种融资方法拓展资金来源，其资金筹集难度较高。再加上房地产项目开发时间较长，从土地征收与开发、项目建设到竣工验收历时数年，前期投入大，后期收回时间长、难度高。第二，风险大。房地产项目开发时间长、投入大、需要多方主体配合，并且涉及着人员、材料、设备等要素，期间任何一个环节出现变化都会导致项目失败，风险较高。同时，房地产企业策划、开发、销售项目时难以预测客户需求并且动态调整方案，极易出现产品滞销等问题，加大企业财务风险。第三，难度大。当前，房地产项目支出主要为建筑安装费、公共设施配套费等，同时此类费用随着开发环境变化而变化。例如，通常情况下房地产企业不具有施工能力，需对外转让项目，无法精准掌控施工成本，导致企业财务关系越发复杂，直接提升了财务管理难度。

2 房地产企业财务内部控制的重要性

2.1 提高企业价值

根据上文可知，房地产企业开发项目或实施业务活动均需要较多资金，其作为资金密集型企业必须具备完善、合理的财务管理体系。由此，房地产企业开展财务管理工作时需加强内部控制，以此构建完善、稳定的资金链，防控财务风险，实现战略发展目标并且获得理想的效益。

2.2 保证资产安全

因房地产企业生产经营时需要大量资金，所以其极易遭遇资产风险。房地产企业加强财务内部控制，通过制定完善的规章制度、实施科学的管理方法监控资金资产，能提升资产资金利用率，优化配置，从而保证资产安全，增强可持续发展动力。

2.3 树立良好形象

无论是何领域、行业的企业，若未能实施财务内控极易产生财务报表失真等问题，丧失市场信誉。由此，房地产企业采取科学、合理的财务内控方法能确保财务信息报告真实可靠，为决策与管理提供可靠依据，树立良好的外部形象。

3 房地产企业财务内部控制中存在的不足

3.1 财务内控意识薄弱

因房地产企业资金需求量大、资金周转周期长、项目成本偏高，所以多数企业重视业务经济活动，忽视财务内控工作。一方面，企业管理层及基层职工未能认识到财务内控工作的重要性，未能了解先进政策规定及具体要求，缺乏应有素质与能力，难以形成完善的财务内控体系，从而阻碍企业财务与业务工作有序推进。另一方面，虽然部分企业制定了财务内控制度，但是脱离企业发展与业务经济活动现实，相关制度、流程、标准等不符合实际，导致财务内控工作浮于表面。

3.2 财务管理机制缺失

当前，财务内控在房地产企业财务管理工作中占据重要地位，企业只有加强财务内控才能规避风险、推进管理工作、保证资产安全。但现实情况是，多数房地产企业缺乏完善的财务内控机制，财务内控制度缺失、财务管理不够全面、财务流程僵化，财务人员无法全面掌握财务内控规范及要求，不能及时发现并解决问题。例如，房地产项目开发阶段，企业财务分析不到位，未能全面掌握项目影响因素，如土地价格、经济效益等，无法保证资金筹措充足，从而引发资金风险。

3.3 财务内控活动不当

房地产企业财务内控活动不够科学、合理。例如，房地产运行过程中未能制定完善的资金管理方案，常常出现预算目标与实际资金不符等问题。同时，企业开展固定资产管理工作时缺乏严谨的责任制度，固定资产报废率较高，提前报废与账实不符等问题非常普遍。

3.4 企业内部监督不足

当前，房地产企业项目成本高的主要原因即内部监督不到位，无法按照预算标准管控费用支出等工作，导致实际支出超出预算。近年来，房地产企业项目不断增多，资金需求量随之增大，但是企业财务内控的资金审批权过于集中，管理层无法保证各项支出合规、合理。再加上多数企业将审计权交给财务会计，未能配备专业的审计人员，即使审计人员实施审计监督也仅集中于项目结算阶段，无法真正发挥审计监督的作用。

3.5 财务信息管理落后

“互联网+”背景下，我国房地产企业积极引进与应用信息系统，助力财务管理，提升管理水平。但现实情况是，多数企业应用财务管理系统审核报销费用，而非开展预算管理等工作。同时，企业财务人员缺乏良好的信息素养与能力，无法借助财务管理系统提升工作效率。

4 房地产企业财务内部控制的改进策略

4.1 强化财务内控意识，完善组织架构

当前，房地产企业想要顺利推进财务内控工作，应先从意识层面入手，树立科学的财务内控意识，完善组织结构落实岗位权责。第一，房地产企业应先从管理层入手，只有管理层认识到财务内控工作的重要性，加强顶层设计与科学指导，才能顺利开展财务内控工作。房地产企业管理层应主动学习财务内控知识，基于企业战略层面制定财务内控目标并进行合理规划，以此营造健康的财务内控环境。第二，房地产企业应做好宣传教育与教育培训工作，形成良好的财务内控风向，让基层职工了解财务内控工作并且积极参与。对此，企业可组织专业培训、风险案例分析、专家研讨等活动，将新会计准则等政策规定引入其中，让财务人员了解固定资产处理、信息披露工作要求，让基层职工认识到财务内控工作的重要性。第三，房地产企业应健全财务组织架构，落实岗位权责、调整团队结构与工作内容。企业可单独成立内控部门，由企业总经理主导，财务部门、项目部门、技术部门、内控部门等参与，由企业财务会计、管理会计、出纳人员等负责各项工作。为保证财务内控体系高效运转，企业还应健全责任制度，落实各部门工作人员权责。例如，财务会计主要负责往来资金结算审核、会计凭证等工作；管理会计主要负责编制财务预算、协助内控部门开展财务控制等工作。

4.2 优化财务内控环境，健全制度体系

当前，房地产企业应建立完善的财务内控机制，制定科学的内控制度，做好风险控制工作，以此形成与优化财务内控环境。第一，房地产企业应建立制度体系，落实财务内控程序，避免财务内控工作出现纰漏。企业应以国家政策规定为导向，立足于自身生产经营与业务经济活动实际针对性制定财务内控制度，如财务管理制度、考核制度、风险评估制度等。为确保财务内控制度高效执行与稳定落地，企业可建立内部激励机制进行保障，促进全员积极参与。企业可定期开展考核工作，根据各部门及其员工表现进行长期与短期激励，如提升福利待遇、奖励奖金或股权等，以此增强员工的积极性与归属感。第二，房地产企业应做好风险控制工作，设计科学的财务风险评估指标，及时预警与提出解决策略。受行业特性与自身生产经营方式影响，房地产企业极易产生各类财务风险。对此，企业应根据自身经营情况、资金资产情况等设计财务风险评估指标，如总资产周转率、资产负债率、资产报酬率、有形净资产率等。其中，企业应单独列出现金流量指标，促进企业收付实现制与权责发生制稳定落实。同时企业应建立财务风险预警机制，以此提前发现与提示财务风险，记录风险情况、原因、处理方案，避免产生较大损失。除利用上述提及的风险评估指标，企业还应制定财务预警标准，风险达到一定数值后自动提示，划分风险等级，根据不同等级的风险情况针对性采取处理措施。

4.3 规范财务内控活动，确保资产安全

房地产企业开展财务内控工作时，应规范各类财务内控活动，确保企业资产资源安全，其中资金、资产管理较为关键。第一，房地产企业应加强贷款资金管理，要求财务部门提前制定贷款目标、方案等，根据企业年度资金筹措计划规划贷款使用。企业贷款管理方案应包括企业未来的资金收支情况等，保证月度实际发生数与月末余额等相符合。财务部门编制方案后提交申请，经企业领导层审批后正式实施，期间财务部门应全程跟踪。第二，房地产企业应加强运营资金控制，做好资金收支与预算管理等工作，提升企业财务内控水平。例如，针对企业资金收入，应先将资金存入预先设立的存款账户，由财务部门负责人集中管理与划拨。若资金不在预算范围内，企业应开启集中审议，经领导层审批通过后进行调拨。若资金由企业部门收取，此部门应向财务部门提交相关材料，财务部门审核后收取相应货币资金。第三，房地产企业应加强固定资产管理，实施全生命周期管理，严格管控资产采购、使用、报废等环节，提升固定资产利用率，避免资产严重流失。企业应针对此项工作完善相应制度及标准，落实岗位职责，建立登记台账与搜集相关信息数据，为开展资产盘点、处理等工作提供可靠依据。第四，加强存货管理控制。房地产企业的存货控制主要包含着工程材料、设备等，其涉及工程成本与财务内控。由此房地产企业应重点关注授权批准、监督、检查等工作，确定存货管理控制流程，确保物资采购、物资入库、物资使用、退料入库等工作规范合理。首先，房地产企业应制定物资审批制度、明确审批权责，要求各部门及其负责人、经办人等签字确认，规控越权审批行为。例如，工程部门需采购物资时，其主管应先确定物资类型、用量并且签字确认，随后由部门经理与财务部门分别审批签字，确定所需资金，最终交由采购部门采购。其次，房地产企业应确定控制活动环节，明确落实物资采购、入库、使用、退料等环节的流程与内容，详细记录每一阶段的任务与负责人，以此保障物资安全，提升利用率。最后，房地产企业应制定物资存货检查制度与监督制度等，加大监督力度，定期开展检查工作。其检查内容主要包含审批授权执行情况、岗位职责落实情况、会计核算制度执行情况、物资入库与出库制度执行情况、剩余物资处理情况等。经过系统检查与严格监督，房地产企业能了解工程物资使用情况，控制成本，规范风险。

4.4 加大财务监督力度，做好审计工作

当前，企业做好内部审计监督工作能有效规避财务风险，促进财务内控工作顺利实施。开展内部审计监督工作前，企业应根据内审目标制定审计目标、配备审计人员、落实审计流程，要求内审人员制定工作方案。其中，企业应增强内审部门及人员的独立性，进一步确定岗位职能定位，要求在企业领导层直接控制下开展内审工作。财务内审时，企业内审部门应组织相应座谈会，搜集信息、明确内审重点、编制财务内审底稿与计划。针对企业项目，内审部门应及时提出整改意见，确保各项工作顺利推进。最后，企业内审部门、财务部门、内审对象应共同参加会议，分析内审情况与提出调整建议。

4.5 加强全面预算管理

受房地产行业特性影响，房地产企业经营发展具有风险高、收益高等特征。对此，企业想要提升收益、控制风险，必须加强财务内部控制，优化内部环境，其中预算管理非常关键。房地产企业应推行全面预算管理，通过科学的预算指引投融资、工程建设、业务工作等，提升工作效率，降低运行成本。一方面，房地产企业应成立预算管理部门与资金集中结算中心，掌握企业资金使用情况与管理特性，加强资金管理。另一方面，房地产企业应加快信息化建设速度，在系统中开发预算管理、财务报账、资金管理等功能，各项资金活动由预算中心统一审批与配置，控制企业收支，避免出现预算超支等问题。

4.6 开发管理系统，提升管理效率

互联网信息时代下，房地产企业应开发与落实财务管理系统，广泛搜集财务信息数据、提升财务管理效率。企业可引进ERP系统，将财务内控工作具体分为4个功能模块：第一，项目管理模块。财务部门根据此模块能了解与监督工程项目具体情况，获取施工数据，以此做好成本管理等工作。第二，供应商管理模块。财务部门根据此模块能了解供应商情况，如材料供应情况、往来账款情况等，确保供应单位稳定。第三，账目管理模块。财务部门根据此模块能加强企业账目管理，快速查看账目、分析账目并且进行预警，减少人工失误率。第四，营销管理模块。财务部门根据此模块能了解业务情况，全面掌握企业营销情况，紧跟市场发展动态并且改进战略方案。

5 结语

当前，房地产企业想要在激烈的市场竞争中脱颖而出，应增强内部控制实力，防控财务风险，保证资金资产安全。由此，房地产企业应从意识、制度、监督等层面改进财务内控工作，实施全面、动态管理，提升财务管理与风险防控水平，促进企业长期稳定发展。

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