农村宅基地流转问题探究

游馨通

（福清市自然资源和规划局，福建福州 350300）

0 引言

随着城镇化进程的加快，大量乡村人口朝着城镇方向转移，导致农村地区大量宅基地闲置或者废弃，这无疑造成了农村宅基地资源的浪费，不利于乡村振兴的发展。作为农村集体建设用地的重要构成部分，农村宅基地的利用状况会直接影响到农村居民生活的稳定以及农村经济的发展，因此需要重视农村宅基地流转问题的深层次分析，找出流转问题发生的原因并加以解决。这需要对农村宅基地流转制度环境进行完善，健全农村宅基地流转收益分配机制，妥善处理农村宅基地流转纠纷，确保农村宅基地平稳顺利流转。

1 农村宅基地流转概述

农村宅基地是农村集体建设用地的重要构成部分，是农村集体经济组织成员所享有的用来在集体土地上建设自主住宅的权利，在自主住宅建设用地上建设房屋建筑和附属建筑物，充分发挥出农村宅基地的物尽其用属性。我国实行土地共有制度，土地属于国家或者集体所有，因此农村居民对宅基地享有的权利并不是完整的物权，只能对农村宅基地进行占有和使用。由于农村集体经济组织的特殊性，农村宅基地的所有权并不归属于农村居民个人，但农村居民的宅基地使用权可以进行转让以及继承，因此可以将农村宅基地流转看作是拥有农村宅基地使用权和宅基地上房屋所有权的农户，将自身宅基地使用权以及房屋所有权通过抵押或者继承等方式转让给他人的行为。当前，农村地区的宅基地流转需要得到各地政府的许可，但当前农村地区房屋转让频率较高，并不符合农村宅基地使用权设立的初衷[1]。

2 农村宅基地流转必要性

2.1 优化农村宅基地资源配置

农村宅基地是农村集体建设用地的核心构成环节，其利用效率会直接影响到农村经济发展以及农村居民的生活质量。本质上，农村宅基地是集体所有的财产，其利用的目的是实现公共资源的高效配置，为农村集体组织成员提供便利，同时促进资源的高效利用，达到盈利的目的。随着近年来城镇化进程的不断加快，农村地区人口大量流向城镇地区，农村地区宅基地闲置状况愈发严重。加快农村宅基地流转，可以拓宽闲置宅基地的用途，创新农村经济发展形势。以部分农村地区的特色旅游产业为例，将闲置宅基地改造为旅游、餐饮和特色手工产业，增加了农村居民的福利收入，实现了农村宅基地资源的高效配置。

2.2 提高农民财产性收入

土地一直以来都是国家或者集体所有的宝贵财产，农村宅基地是属于集体所有的集体建设用地，属于农村集体经济组织全体成员，宅基地流转的本质是对土地资源的开发和利用，实现了物的交换和流通，农户作为集体经济组织成员，天然享有土地资源开发利用带来福利的权利。当前，大多数农户的子女在城镇工作或者学习，农村住房和宅基地相对闲置。促进宅基地的流转，可以切实提高农民的财产性收入，无论是转租还是抵押，农户都可以从中享受到农村宅基地转移带来的经济收益，改善农村居民的生活质量。

2.3 促进乡村振兴发展

乡村振兴是当前经济建设和社会发展的主要任务，我国作为传统的农业大国，农村地区的经济发展水平是影响综合国力的重要因素，加快乡村振兴发展也是建设现代化强国的必然要求。农村宅基地流转不仅关系到农村居民的收益和福利，也会影响到乡村振兴战略的落实以及城乡融合进程。宅基地使用权的流转不仅是农村经济发展和土地开发的问题，也是新时期城乡统筹发展面临的主要问题，构建完备的农村宅基地流转制度，根据当地经济发展状况制定公平科学合理的宅基地补偿机制，可以缩小城乡宅基地的利用差距，实现城乡经济统一协调发展[2]。

3 农村宅基地流转问题

3.1 农村宅基地流转缺少完善制度依据

我国实行的是土地国有制度，土地所有权归国家或者集体所有，农村土地属于集体所有，农村宅基地则是农村集体经济组织享有的权利。农村宅基地的流转并没有明确的法律支持，相关制度欠缺，导致许多农村宅基地流转被人们认为是“非法”行为，这也是我国土地管理方面法律所明确的。

随着我国《民法典》的出台，物权编以及用益物权编的内容规定了不动产转让的具体流程和效力，仅仅通过宅基地转让协议就可以完成农村宅基地的买卖活动，但是缺少相关的制度和规章对其进行规划和引导，使得农村宅基地流转十分混乱无序。农村宅基地流转机制的不完善最终会导致农村宅基地使用者无法明确，增加了农村宅基地管理的工作难度，这一问题在今后相当长的一段时间内会存在。

同时，缺少明确的法律支持，农村宅基地流转制度的不完善，不仅产生了大量的农村宅基地使用权纠纷，还造成了农村集体土地资源的浪费。主要体现在农村宅基地流转的制度缺少法律依据，我国的《土地管理法》明确规定了农村宅基地所有权归集体所有，使用权归属于农户个人，这也导致农村宅基地的流转无明确的法条支持。此外，农村宅基地流转大多是以转让协议的形式完成，通过协议转让的原理完成使用权的转移，但买受人无法到具体的村级管理单位和相关的登记部门完成登记，后续极易发生各种纠纷以及农村宅基地使用权人不明晰等问题。

3.2 农村宅基地流转收益分配机制不完善

农村宅基地流转已形成了庞大的市场，在此背景下，如何分配农村宅基地流转收益就成为乡村振兴的重要内容。农村宅基地是农村集体建设用地的重要构成部分，所有权归属集体，但村民通过出租或者出让等方式获得的收益则归于个人。最主要原因在于农村宅基地的流转是私下进行的，并未得到农村集体组织的许可，这也造成了农村集体所有的土地资源大量流失，不利于农村的健康平稳发展。造成这一问题的主要原因是农村宅基地流转收益分配机制的不完善，具体表现在各级村组织缺少完备的农村宅基地流转收益分配机制，对农村宅基地占用面积设定标准不合理，没有根据宅基地使用途径进行土地使用者和所有者收益的平衡，宅基地使用权流转过程中集体组织的收益并不公平，宅基地的抵押和转让导致宅基地使用权人不明，还造成了集体土地资源的损耗，因此需要加强农村宅基地流转收益分配机制的完善。

3.3 农村宅基地使用权流转纠纷频频发生

农村宅基地使用权流转实质上并没有完善的制度和法律支持，大量的农村宅基地流转形成了庞大的隐形交易市场，政府相关部门无法对其进行有效的监管，农村宅基地流转双方缺少法律的支持和保护。当前农村宅基地使用权流转市场相对混乱无序，纠纷发生的概率不断上升。导致纠纷频繁发生的原因包括以下两方面，一方面是买方获得宅基地使用权得不到法律的保护，另一方面是农村居民的法律意识十分淡薄，在宅基地流转过程中居于弱势地位，对于宅基地流转的相关费用和补偿标准缺少足够的认知和了解，自身的权益无法得到有效的保障。

4 农村宅基地流转优化建议

4.1 完善农村宅基地流转制度环境

4.1.1 建立农村宅基地流转登记制度

想要充分落实乡村振兴战略，实现乡村振兴与发展，就需要重视农村地区的经济发展，切实提高农村居民的生活水平，对此需要重视农村宅基地流转管理，建立农村宅基地流转登记制度，协调好乡村和城市发展态势，实现城乡一体化飞速发展。农村宅基地流转登记制度的建立应当结合当地的经济发展状况和农村居民的现实需求，这需要相关部门对农村宅基地的使用状况进行全面细致的统计，了解农村宅基地使用权的归属、房屋的建筑面积以及人口数量等数据，将上述数据进行汇总并建立专门的数据库。同时，循序渐进地构建农村宅基地使用权的确权登记制度，结合法律法规的相关内容，最大程度地保障农村居民的合法权益[3]。

4.1.2 优化农村宅基地产权制度

社会主义的优越性体现在土地国有制度上，农村宅基地属于集体所有。针对宅基地使用权不明晰的问题，国家相关部门需要对农村宅基地产权制度进行持续优化，努力实现农村宅基地使用权流转的合法化。首先，应当结合我国的《土地管理法》《民法典》等相关法律，从法律层面为农村宅基地产权制度提供依据，以法律条文的形式或者法律解释来完善农村宅基地产权制度，为农村居民提供便利。其次，明确各级部门的登记权责范围，为不同用途的宅基地使用权流转提供登记服务，及时为宅基地买受人颁发宅基地使用权证书[4]。最后，建立起完备的宅基地产权数据库，将大数据和智能客户端连接，方便农村居民通过智能手机的客户端同步完成农村宅基地使用权的变更，及时将相关的农村宅基地流转信息和数据进行更新，发挥出农村宅基地产权制度的优势。

4.1.3 搭建农村宅基地流转平台

网络信息化时代，网络计算机技术与现实生活密切联系，信息数据的开发成为时代主流，合理运用大数据等技术可以有效提高农村宅基地流转效率和质量。信息公开透明是高效廉洁政府建设的现实需求，信息技术的应用极大地推动了这一进程，在农村宅基地流转方面更是如此。当前农村宅基地流转市场体系十分庞大，且市场相对混乱无序，想要更好地规范农村宅基地流转市场，就需要引入大数据等信息技术，搭建智能管理平台。国家相关部门需要重视农村宅基地流转平台的构建，利用移动数据和物联网、大数据等技术，将农村宅基地流转平台覆盖到乡村的各个地区，确保农村居民可以通过智能手机的客户端进行操作，在大数据库中登记和申请，将流转信息数据进行存储，切实保证农村居民的合法权益。此外，重视农村宅基地流转信息数据的安全，加强平台的维护和更新，努力实现农村宅基地流转平台的程序公开透明化，引入第三方监督机制，规范交易流程，积极推进乡村振兴战略的落实。

4.1.4 细化农村宅基地流转管理措施

农村宅基地流转市场体系十分庞大，想要规范宅基地转让流程，就需要对农村宅基地流转管理措施进行细化，可以从以下几个方面入手：首先，农村宅基地使用权的确权工作至关重要，但农村居民的法律意识相对淡薄，导致农村宅基地使用权的确权工作受到影响，严重阻碍了农村宅基地使用权的确权管理进程。因此，要明确宅基地确权证书制度，对宅基地受让人颁发宅基地的确权证书，提高相关人员的法律意识。其次，加强村级宅基地的管理。农村宅基地所有权归属于集体，而宅基地的流转发生纠纷和冲突无疑会影响到乡村振兴战略的实施，因此需要合理分配农村宅基地使用权流转获益，遵循公平和公开的原则，激发农村居民的工作积极性。最后，相关部门需要加大审核力度。尤其是县级自然资源管理部门，根据相关的法律法规对全县的资源进行整合，严格审核农村宅基地的使用权流转状况，杜绝农村土地资源的浪费。

4.2 健全农村宅基地流转收益分配机制

现阶段我国农村宅基地使用权的流转属于隐形交易，市场体系庞大但并不规范，尤其是宅基地流转收益人实际上是宅基地使用者，并非农村集体经济组织。长此以往，不仅会导致农村集体资源的大量流失，还会产生大量的纠纷影响到和谐乡村的构建。鉴于此，各级村组织需要建立起完备的农村宅基地流转收益分配机制，设定合理的农村宅基地占用面积，超出面积的部分则需要上交给集体。此外，还可以根据农村宅基地使用权在流转之后使用途径是否改变进行费用的收取，如果没有改变原有的用途，则地方政府不应收取土地收益。对此，各地方政府需要设立相应的收益分配机制，提高土地资源的利用效率，保证宅基地使用权流转收益分配的公平性和公正性。

4.3 妥善处理农村宅基地流转纠纷

由于农村宅基地使用权流转市场庞大，且流转制度和法律存在疏漏，当前农村宅基地流转纠纷较为频繁，为避免农村宅基地使用权流转纠纷，就需要对农村宅基地使用权管理制度进行完善和规范，严格审批流程。同时，相关监管部门还应当加强宅基地使用权流转过程中以及流转后的监管力度，加大对非法审批、违规建房的处罚力度，确保宅基地使用权流转正常有序运行。对于部分农村地区大量闲置的土地资源而言，则需要对其进行资源有偿的回收，将其分配给需要的农村集体组织成员，保证组织运营管理的公平公正，降低纠纷发生的频率和可能性，继而推动乡村振兴战略的落实和发展。

5 结语

农村宅基地流转本质上是物权中的使用权转移，平稳有序的宅基地流转不仅有利于农村宅基地资源的高效配置，农民财产性收入的提升，还有利于乡村振兴发展。为此，各级政府部门需要加强农村宅基地流转问题的探析，制定针对性优化策略，对农村宅基地流转制度环境进行完善，健全农村宅基地流转收益分配机制，妥善处理农村宅基地流转纠纷，确保农村宅基地平稳顺利流转。