房地产开发项目中绿色节能技术的应用分析

卢悦云

随着全球气候变化和资源短缺问题的日益严重，大范围应用绿色节能技术逐渐成为建筑行业的重要趋势。绿色节能技术不仅着眼于建筑的能效和对环境的影响，更重视居住者的健康与舒适。本文旨在从宏观层面通过回顾绿色节能技术的发展历程，结合行业情况分析和实际应用案例分析，为房地产项目开发中绿色节能技术的可持续实践提供参考。

1 绿色节能技术概述

1.1 绿色节能技术的定义

绿色节能技术是指在房屋建筑工程的施工过程中采用节能环保的施工理念，实现对资源的合理利用和对环境的保护，从而确保房屋建筑工程与生态环境之间处于协调发展的状态。绿色节能技术包含多个方面的内容，如资源再生利用、污水废物处理、节能减排等。我国在推动绿色发展和节能减排方面制定了一系列相关政策和规范，目的是引导和促进绿色节能技术的研发与规范应用。这些政策和规范不仅明确了绿色节能技术的发展方向，还为其提供了具体的实施标准和要求[1]。

1.2 各国绿色节能技术标准

20 世纪90 年代以后，世界各国相继推出了结合本国情况的一些绿色认证体系，其中以美国1995 年推出的技术体系能源与环境设计先锋（Leadership in Energy and Environmental Design，LEED）影响最为广泛。此外，还有澳大利亚国家建筑环境评分系统（National Australian Built Environment Rating System，NABERS） 建 筑 环境评价体系、法国ESCALE 评估体系、日本建筑环境效能综合评价系统（Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency，CASBEE）和我国的中国绿色节能技术评价标准等。这些评价标准对绿色节能技术在世界各国的城市建设中起了重要的引导作用。

《绿色建筑评价标准》GB/T 50378—2019 作为规范和引领我国绿色节能技术发展的根本性技术标准，在2006 年由国家正式发布，2014 年根据前期实施情况做了首次修订，2019 年再次修订。

该标准在我国绿色节能技术发展中发挥了重要作用：第1，《绿色建筑评价标准》GB/T 50378—2019 首次明确了我国绿色节能技术的定义、评价指标和方法，为评估建筑绿色程度、保障绿色节能技术质量、规范和引导我国绿色节能技术健康发展奠定了重要基础。第2，形成了具有中国特色的涵盖绿色节能技术设计、施工、审查、评价、运维、检测等工程建设的全过程技术标准体系。第3，有力推动了我国绿色节能技术的规模化发展[2]。

2 房地产开发项目中应用绿色节能技术的必要性

2.1 国家战略因素

在当前全球气候变暖的背景下，“双碳”目标已经成为我国重要的国家战略。这一目标的设定不仅是对全球气候变化的积极应对，也是国家经济社会发展方式绿色转型的重要方向。在这样的背景下，建筑行业因其巨大的能源消耗和碳排放量，成为减排降碳的主力军。据不完整资料统计，全国建筑全过程碳排放总量约占全国碳排放比重的一半。这一数字足以说明建筑行业在减少碳排放方面面临的巨大压力，也凸显了其在实现“双碳”目标过程中的重要地位。因此，将建筑行业纳入减排降碳的重点行业领域，不仅是应对气候变化的必要举措，也是推动绿色经济发展的重要一环[3]。

房地产企业作为建筑业的重要组成部分，绿色转型的进程将直接影响整个行业的减排效果。因此，房地产企业进行绿色转型刻不容缓。这不仅是对国家战略的积极响应，也是企业自身可持续发展的必然选择。通过采用绿色节能技术、推广节能材料和设备、优化建筑设计等方式，房地产企业可以有效降低建筑能耗和碳排放，实现环境效益和经济效益的相统一。

2.2 行业上下游因素

近年来，房地产行业走出“高周转”的爆炸性发展模式，需强调行业高质高效发展，各房地产企业发展需要兼顾社会效益、环境效益和经济效益。绿色节能技术的优势往往体现在多个方面，包括更好的物业形象、楼宇品质、用户满意度，以及更高的租金和出租率[4]。绿色节能技术和楼宇自身的品质紧密相连，高档、高等级的绿色节能技术项目更容易获得高品质楼宇。

2.3 金融因素和社会责任因素

如今，绿色节能技术已成为我国绿色金融的重点支持领域，也是广大企业履行社会责任的重要途径。我国发布的《能效信贷指引》《绿色债券支持项目目录（2015 年版）》《绿色债券发行指引》《绿色产业指导目录（2019 年版）》等始终包含绿色节能技术领域。其中，中华人民共和国国家发展和改革委员会发布的《绿色债券发行指引》明确将绿色节能技术发展列为重点支持项目。在以上文件的基础上，《绿色债券支持项目目录（2021年版）》延续了对绿色节能技术领域的支持，对绿色节能技术材料制造项目提供了更具操作性的项目说明和支持条件。与此同时，北京、上海、天津、深圳等多个城市也制定了绿色节能技术政策体系，出台了如公积金贷款与绿色建筑等级挂钩等激励政策，大力推进绿色节能技术发展[5]。

3 绿色节能技术在房地产开发项目应用中存在的问题

房地产开发项目中绿色节能技术的应用存在以下几个方面的问题。

1）对绿色节能技术标准理解不深，部分企业是只将绿色节能技术作为营销概念，很少在开发过程中真正全过程落地绿色节能技术标准，对其运营效益、相关补贴和奖励政策了解不足。

2）绿色节能技术的市场需求端尚未完全形成。绿色节能技术概念在用户中普及的广度和深度不足，用户在感知层面的体验感仍有待优化，这就导致用户缺乏购买动力，在推广绿色节能技术时存在一定的阻力。另外，虽然各地对绿色节能技术制定了一定的政策和标准，但是公众对于绿色节能技术的需求和愿意支付的额外成本仍然存在不确定性。因此，加强对绿色节能技术长期经济效益和环境效益的宣传与公民教育非常重要[6]。

3）绿色节能技术的推广和实施过程中面临技术挑战，主要体现在绿色节能技术的成熟度和成本效益上，尽管绿色节能技术在过去几十年有了显著的进步，但许多高效的节能技术仍处于发展阶段，适合的材料和技术实施路径较少，因此建造成本相对较高，且可靠性有待验证。例如，一些地区强制推行超低能耗乃至近零能耗标准，使市面上有待验证的外墙保温技术直接被投入使用，但复杂的技术尚未经过生命周期的验证，其材料缺陷、施工缺陷以及防治措施尚不完善，相关主体施工单位因项目经验有限，技术团队力量尚未形成，对技术的推广仍存在一定困难。

4 房地产开发项目中有效应用绿色节能技术的策略

绿色节能技术有效应用的策略主要体现在以下方面。

1）应用绿色节能技术时，以人为本的设计理念应贯穿于房地产开发项目的始终。在营造有利于人们身心健康的室内环境时，不仅要关注自然采光、通风、遮阳、隔声等传统的绿色节能技术设计要素，更要关注空气质量这一影响健康的重要环节。通过引入新风系统、使用环保建材等方式，可以有效改善室内空气质量，为居住者提供一个健康、舒适的居住环境。同时，绿色节能技术也应注重提供安全便利的服务，充分考虑不同年龄段人群的需求，加强适老性和适幼性设计。此外，需结合室内功能与景观设计，在建筑室外设置健身、交流等空间，满足人们多样化的生活需求。

2）被动优先这一原则在房地产开发项目应用绿色节能技术的过程中十分重要。被动式建筑节能设计主要通过优化建筑布局、利用自然采光和通风等手段，减少建筑对能源设备的依赖，从而降低能耗。在规划阶段，应充分考虑施工项目当地的气候条件、地形地貌等因素，因地制宜，使建筑能够充分利用自然资源。此外，还应注重建筑的生态化设计，如采用绿色屋顶、雨水收集利用等措施，提升建筑的生态性能。这种设计理念旨在满足居住者生活舒适度的前提下，实现建筑与自然的和谐共生[7]。

3）主动优化是通过采用先进的技术手段，实现绿色节能技术的高效应用。这包括使用高效制冷采暖设备、节水措施、绿色照明等，确保节能设备在运行过程中发挥最大效能。第1，高效制冷采暖设备是绿色节能技术中不可或缺的一部分。这些设备采用了先进的制冷和制热技术，如变频技术、热回收技术等，能够根据室内外温度的变化自动调节运行状态，确保室内温度始终保持在舒适范围内。这些设备还具备较高的能效比和较低的噪声，能够在提供良好室内环境的同时，降低能源消耗和运营成本。第2，节水措施也是绿色节能技术主动优化策略中的重要一环。房地产开发项目中需采用多种节水技术，如雨水收集利用、中水回用、节水器具等。雨水收集利用系统可以将雨水收集起来，经过处理后的雨水可用于冲厕、浇花等非饮用水用途，有效减少对自来水的需求。中水回用系统则可以将废水进行再生处理，达到一定的水质标准后用于绿化灌溉、地面清洗等，进一步降低用水量。而节水器具，如节水型马桶、节水龙头等，可通过减少水流量和提高用水效率，达到节约用水的目的。

5 房地产开发项目中绿色节能技术的实践与案例分析

5.1 房地产开发项目中绿色节能技术的实践

随着房地产企业对绿色节能技术政策、技术及市场认识的不断加深，各大企业尤其是头部企业对绿色节能技术的投入力度不断加大，绿色节能技术认证总量增长明显，新开工装配式建筑面积、全装修成品房建筑面积比例不断提高。例如，目前市场中已有房地产企业利用绿色节能技术开发出了差异化产品，满足了市场客户的需求；其他房地产企业也在纷纷探索绿色节能技术与自身产品线理念的融合，推出具有自身特点的绿色住宅体系，市场反响良好[8]。

5.2 案例分析—深圳市光明区某超高层住宅项目

深圳市光明区某超高层住宅项目的总建筑面积超15 万 m2，包括2 层地下车库和地上3 栋48 层的超高层商品住宅、1 栋25 层的保障性住房以及附属的独立用地幼儿园，以及各项公共配套项目。

该项目在设计和建设过程中，根据当地气候特点和项目情况，在总体规划设计上通过多种多样的被动式设计提升建筑节能效果。例如，独栋塔楼布局、底层架空等设计，使小区具有良好的整体通风效果；浅色建筑外立面、屋顶遮阳构架有效降低了太阳辐射吸收和建筑耗能；在园区规划方面，通过大幅提升绿化覆盖率，增加绿化遮蔽面积，改善小区微气候；在户型设计方面，通过连体阳台创造的灰空间改善户型遮阳通风效果[9]。

在主动式设计方面，通过采用可靠高效的保温材料，整体节能效果达到三星级绿色建筑的要求。屋顶太阳能光伏系统的采用，有效降低了日常小区运维能耗。在建筑材料的选择上，项目注重环保性和可持续性，采用了符合绿色节能技术标准的绿色建材，室内装饰材料同样满足绿色建筑的环保标准。同时，项目采用了贯穿项目全生命周期的建筑信息模型（Building Information Modeling，BIM）技术，有效减少了建筑设计、施工、运维过程的损耗。

6 绿色节能技术未来发展趋势

绿色节能技术作为应对气候变化和实现可持续发展的重要途径，其未来发展展现出蓬勃的生机。在技术创新和政策支持的双重推动下，绿色节能技术将迎来更为广阔的发展前景。

1）技术创新是绿色节能技术发展的核心驱动力。随着国家新能源战略的深入实施，绿色节能技术与可再生能源的结合将更加紧密。同时，随着BIM 技术从建筑领域向城市运营领域的拓展，以及大数据、人工智能和物联网等技术的快速发展，绿色节能技术将实现更加智能化、精细化的管理和运营，为人们的生活提供更加便捷、舒适的服务。

2）政策支持是绿色节能技术发展的有力保障。政府将继续加大力度制定和完善相关政策，为绿色节能技术的发展提供强有力的制度保障。税收优惠、补贴和资金支持等激励措施将进一步激发企业和个人应用绿色节能技术的积极性。同时，政府将加大监管和执法力度，确保绿色节能技术的设计、施工和运营符合相关标准与要求。

3）市场需求是绿色节能技术发展的持续动力。随着人们环保意识的增强和可持续发展理念深入人心，绿色节能技术的市场需求将持续攀升。同时，在建筑、交通、工业等领域，绿色节能技术也将得到广泛应用，推动企业实现绿色低碳发展。在这个过程中消费者对绿色产品的需求也会不断增加，进一步推动了绿色节能技术的创新和升级。

4）跨界融合是绿色节能技术发展的重要趋势。绿色节能技术将与多个领域进行深度融合，形成新的发展模式。例如，绿色建筑与智慧城市建设的融合，将大幅度提升城市能源利用效率；绿色交通以及智能交通的融合，可以助力构建低碳、高效的交通体系。

7 结语

绿色节能技术在推动建筑行业和房地产行业朝着可持续方向转型过程中发挥着至关重要的作用。虽然在实施过程中存在技术和市场方面的挑战，但凭借技术创新和政策支持，绿色节能技术展现出强大的发展潜力和广阔的未来前景。

随着人们对可持续生活方式意识的增强和绿色科技的不断进步，绿色节能技术必将成为推动环境保护与社会发展的重要力量。