全面“撤辣”后的香港楼市

张燕

“已经很久没有在香港的卖楼现场见到这么多人了，队伍不仅排满了红磡置富都会的行人天桥，甚至一路排到了巴士站，平均要半个小时左右才能进入开盘现场。”

谈及4月6日港岛南岸（Blue Coast）的新盘开盘现场，地产代理殷子珊用“墟冚”（广东话，表示现场如集市一样热闹）向《中国经济周刊》记者形容当日的情景。

Blue Coast是由长江实业和港铁合作的黄竹坑站上盖开发地产项目。开盘当天，首轮推出的422套住宅当天即卖出406套，单套房的折后实售价从878万至2649.4万港元不等。

长实营业部首席经理郭子威表示，Blue Coast的销售套现近75亿港元，创下2013年4月香港《一手住宅物业销售条例》实施以来新盘单日销售金额的最高纪录。

“撤辣”首月，一手住宅成交量环比上升57.2%

对于全面“撤辣”后的香港楼市来说，Blue Coast的盛况并不罕见。就在特区政府宣布“撤辣”的首个周末，恒基兆业地产集团旗下的“长沙湾（Belgravia Place）”首轮发售在开盘4个小时过后便全部售罄，总吸金约7.48亿元。

所谓“撤辣”，指的是今年2月28日，香港特区政府宣布自即日起撤销所有住宅物业需求管理措施（俗称“辣招”），即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

“撤辣”之前，内地买家或公司买家在香港购买物业需要缴付楼价共15%的买家印花税和新住宅印花税，“撤辣”后只需缴付从价印花税，依据物业价值计算，税费在100港元至楼价的4.25%之间。

打个比方，若以1000万港元的住宅为例，此前非本地买家需要缴纳150万港元的“辣税”，如今则只需要按照税费梯度缴纳37万港元从价印花税，较原先节省了113万港元。此外，额外印花税被撤销，亦意味着住宅买卖不再设有两年期的转售限制，购入物业后任何时间出售，都不需要再缴交楼价10%至20%的额外印花税税项。

对于已经沉寂了很久的香港楼市来说，全面“撤辣”的刺激效果是显而易见的。物业代理公司美联物业监测的数据显示，3月，香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗，创1998年后单月新高，而“撤辣”前一个月（1月28日至2月27日）成交量仅有229宗。香港特区政府土地注册处最近公布的数据亦显示，3月份送交土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共5013份，环比上升57.2%。其中，住宅楼宇买卖合约占3971份，环比上升67.2%，单月注册量亦为去年6月以来最多。

楼价方面，反映二手楼价走势的中原城市领先指数（CCL）亦开始见回升，最新报147.08点（4月7日）。此外，土地注册处的数据显示，3月份楼宇买卖合约总值374亿港元，环比上升65.5%。其中，住宅楼宇买卖合约总值301亿港元，环比上升57.4%。

中原集团创办人施永青在接受媒体访问表示，“撤辣”效果较预期好，因过去楼市由用家（刚需自住者）主导，“撤辣”后，压抑已久的投资者重投楼市。“以前是一只手托着楼价，现在有两只手，基础就好了很多。”他认为，这一次不是简单的反弹，而是结构性变化之后，整个市场的基础会提升。

施永青补充称，过去楼市欠佳时，地产商未有推售新盘，故一手库存量高，现时楼市转活，大部分地产商想先求量，希望能尽快套现。他预计，基于国内外经济环境，本港楼价于下半年可望升5%至8%。

香港楼市库存压力高企，内地客、新港人被视作“买房主力”

“救市”无疑是“撤辣”的第一考量。香港差饷物业估价署（负责向香港所有地产物业估值及征收差饷及地租的政府部门）数据显示，2023年全年，香港住宅楼价下跌6.75%，较2021年高位累跌近22%。2024年1月楼价指数跌至306.4，跌至7年多以来的最低点，按年跌幅达9.43%。

据媒体报道，香港特区政府财政司司长陈茂波在解释“撤辣”政策时指出，2023年，香港住宅物业市场在息口上升及外围环境充满不确定性的情况下，市场气氛自去年中起十分审慎。楼价全年下跌7%，成交量缩减5%至约4.3万宗的低水平。在当前的经济及市场情况下，有关措施已无需要。

此前为抑制楼价走势，“辣招”推出已有10余年。自2022年楼市开始下行，香港特区政府就已经开始逐步“减辣”。尤其是对于外来人才，此前推出的“先征后退”“先免后征”都从一定程度上促进了非本地买家在香港置业。

对于香港特区政府来说，全面“撤辣”的另一原因，许是卖地收入减少带来的财政压力。

据特区政府公布的新一年财政预算案显示，2023/2024年度港府综合赤字预计达1016亿元，较去年的估算多出86%。相对比印花税收入的减少，土地收入的影响因素占比或许更大。数据显示，2023/2024年度地价收入为194亿港元，较去年的2月预计的850亿港元大幅减少77%。这也是近18年来地价收入最低的一年。

记者注意到，尽管楼市表现火热，但一手住宅的交易价格并未出现显著上涨，不少地产商更是趁势推出优惠活动。以刚刚销售一空的Blue Coast为例，最低实用面积18998港元/平方英尺的价格，相较于周边同类二手住宅价格，相当于打了7折。

如此大的优惠力度背后，是香港楼市不可小觑的库存压力。香港房屋局的数据显示，未来3到4年，香港一手可售住宅单位潜在供应量约为109000套，创有记录以来最高。相比之下，土地注册处的数据显示，过去两年，一手住宅年均销售量仅为10000套左右。

居高不下的库存即使对于头部地产商亦是不小的压力。长实集团最新公布的2023年财报显示，公司目前拥有可开发土地储备约7400万平方英尺，其中位于香港的有700万平方英尺。此外，2023年全年，房地产销售收入同比减少29%至131.53亿港元，其中香港的销售收入为58.4亿港元，比上一年减少60%。此外，新鸿基地产发展中及待售物业达2197亿港元。恒基地產则拥有总计1010万平方英尺的待发展/发展中之物业及已建成主要存货。而新世界发展截至去年6月，在香港持有应占总楼面面积的土地储备则为814万平方英尺。

华泰证券首席宏观经济学家易峘表示，香港有其独特的优势和竞争力，如租金回报率较高、多重优势下人口流入，但租金回报率较高本身不成为房价上升的理由，还要看其相对于通胀预期和真实利率的变化。近年来，随着香港加大对人才和资金的吸引力度，香港人口于2022年下半年以来重回上升通道，香港租金回报率趋于上升。但如果降息伴随通胀预期快速下行，真实房贷利率可能上升，香港房贷负担能力则不一定上升。