农村宅基地确权登记与农业经济的协同发展策略

寿光市不动产登记中心 林永庆 王琳 赵慧臣 王娜

农村宅基地对农民而言是非常重要的生产生活资料，其确权登记是维护农民合法权益、促进农业经济健康发展和促进农村社会稳定的基础工作。但由于制度不够完善或历史遗留等问题，导致农村宅基地流转受限和权属不清晰等问题较为突出，从而制约了农业经济发展。在此背景下，农村宅基地确权登记与农业经济协同发展的策略研究显得尤为重要，具有重要的理论与实践意义。通过确权登记，可以明确农民的土地权利，提高农民的生产积极性与信心，促进农业生产的稳定发展。优化宅基地资源配置有助于提高土地利用率，缓解农村土地资源紧张的局面。随着城市化进程加速和农业现代化的推进，农村宅基地确权登记与农业经济协同发展逐渐成为社会关注的热点问题，本文旨在深入探讨农村宅基地确权登记与农业经济之间的内在联系和其协同发展路径，为相关政策制定和实践提供有益参考。

一、农村宅基地确权登记中存在的问题

（一）权属关系模糊

农村宅基地确权登记过程中的权属关系模糊问题尤为突出，具体表现为主体模糊、权属证明不完整、流转过程模糊和继承变更等。在农村宅基地的权属关系中，农民和农民集体之间的权利和行使主体有时并不明确，农村集体土地的所有权通常包括乡镇政府、村集体和村民小组，它们之间的权利和责任有时存在交叉模糊地带。受历史遗留和管理不规范等原因的影响，造成部分宅基地权属证明不明确，一些宅基地的使用权长期未登记，使得其权属关系难以查清。在宅基地的流转过程中，由于缺乏规范的管理和透明的信息公示，容易产生权属纠纷和模糊地带，流转程序不规范可能会引发权属关系混乱。关于继承变更问题，宅基地一般作为家庭财产由后代继承，但随着时间的推移，家庭成员之间的关系发生变化，导致继承权属关系变得复杂。宅基地在使用过程中还可能因为自然或人为发生变更，如道路建设等，从而造成原有的权属关系不再适用。这些权属关系模糊问题的存在，增加了确权登记的难度和成本，并间接影响了农业经济的健康发展。

（二）宅基地面积超标

《土地管理法》中提到，一户村民拥有的宅基地面积要符合规定标准。当前，各个地区的基层政府部门都已对宅基地标准进行确立。以西部某地区为例，全区农房共计47 299处，有18 920余处农房存在不符合该标准建设的情况，且在不符合标准情况下还拥有非法搭建或占地等，导致该地区有40%的农房建设不符合标准情况，其主要原因是地区农民文化层次不高和法律意识不强。在社会经济快速发展背景下，农村地区经济得到增长，农民改善自身居住环境的愿望不断增强，却未认识到违规建设是违法行为。因此，越来越多的农民选择在农村扩建房屋以满足居住和生产需求，由此，宅基地面积超标的现象逐渐凸显，给确权登记工作带来了挑战。

（三）一户多宅现象普遍

《土地管理法》规定，一户村民只能拥有一处宅基地，但在实际确权登记工作中，农村地区村民宅基地一户多宅的情况十分常见。一户多宅情况出现的原因较多，管理缺陷占比最多，诸如分户或继承等也是重要的影响原因，还有在原建筑物未拆除或未回收就获得新建筑物用地审批同意的情况。在产权改革初期，宅基地审批管理门槛低，农村地区一般由生产队管理审批权限，而生产队管理人员则是村民自发选举组成，文化层次参差不齐，不具备科学标准的审批能力，在这种情况下，审批程序就是权力的不合规使用，是客观上出现一宅多户情况的主要原因。在地区法律条款中明文规定严禁农村宅基地的交易，但农村地区受教育层次不高，法律意识不强，在外界环境改变的趋势下形成了地区宅基地廉价交易的情况。从购买者的角度来看，农村地区是在政策标准下进行宅基地交易，不存在法律风险。同时，由于地区相关部门监管不到位或惩罚力度不足，无法制止这一不良风气。一户多宅现象给农村土地资源带来了很大的浪费和不合理利用，制约了农村经济的发展。

（四）退出机制需要优化

目前，农村宅基地退出机制不够健全，宅基地退出补偿标准和程序不具有可操作性。在宅基地管理方面，目前实施的是产权登记制度，针对当前农户所拥有的宅基地，通过多种方式实现所有权的收回，如农户放弃或国家征收等。从现实层面来看，在进行宅基地使用权消灭时，主要通过宅基地回收的方式。《土地管理法》中针对宅基地的回收提出了具体的方式，例如，在进行公共设施建设中因公益事业需求而回收宅基地；当宅基地上建设的房屋倒塌后，用户进行拆除且两年之内没有进行再次建设，需要对其进行回收；等等。但从目前制定的制度体系来看，并没有制定明确的回收程序，也没有具体的补偿标准。因此，在实践过程中存在较大的随机性，因为补偿标准较低，造成宅基地回收难度大。宅基地回收既不能有效提高农民的生活水平，又不能满足农户的住房需求，因此，很多农户不愿意退出宅基地。同时，在实施宅基地退出时，缺乏相关的保障措施，导致不能顺利实现宅基地退出机制。农民退出宅基地后有住房安置与货币安置两种方式，但这两种方式都存在较大的漏洞。以住房安置为例，应该通过科学规划等方式实现居住环境的有效改善，但是在安置过程中，常常存在住房面积下降等问题。以货币补偿为例，基于农户进行的补偿标准相对较低，很多农民在进城之后并不能享用优惠措施，这也降低了其宅基地退出的积极性。

二、农村宅基地确权登记与农业经济的协同发展

（一）优化土地资源配置

优化土地资源配置是农村宅基地确权登记对农业经济的重要影响之一，宅基地确权登记有助于明确土地权利归属，使农民更加珍惜并合理利用土地资源。在确权登记的背景下，农民对土地权利的认知更加清晰，有助于减少土地纠纷，提高土地利用效率。同时，宅基地的退出和流转机制也得到了进一步规范，能够更好地配置土地资源，有助于优化农业产业结构，促进农业规模化经营，提高农业生产效率。通过宅基地确权登记，可以对土地资源进行全面清查和评估，了解土地的利用现状和潜力。在此基础上，可以制订科学的土地利用规划，明确各类土地的用途和开发强度，实现土地资源的合理布局和高效利用。宅基地确权登记能够明确土地权利归属，促进土地流转，通过引导土地向优势产业和规模经营主体集中，可以推动农业生产的规模化和集群化，提高农业生产效率和经济效益。通过宅基地确权登记，加强了对闲置和低效利用土地的管理和整治。合理的土地利用方式和措施不仅可以提高土地资源的利用效益，增加农业产出和农民收入，优化土地资源配置，还有助于保护耕地资源，维护生态平衡和增强农业的可持续发展能力。

（二）提高农民财产性收入

提高农民财产性收入是农村宅基地确权登记对农业经济的另一重要影响。宅基地确权登记不仅保障了农民的土地权利，还使农民能够更好地利用自己的土地资产，获取更多的财产性收入。随着土地流转和退出机制的完善，农民可以通过转让、出租等方式获取更多的财产性收入，从而增加家庭收入，提高生活水平。

1.宅基地确权登记明确了农民对宅基地的权利，使农民可以更加放心地进行土地流转和出租。通过将闲置或低效利用的宅基地出租给有需求的企业或个人，农民可以获得稳定的租金收入，这不仅提高了土地利用效率，也增加了农民的财产性收入来源。

2.宅基地确权登记为农民提供了更多的土地权益保障。在面临拆迁、征地等情况下，农民可以凭借确权登记的土地权利获得相应的补偿和安置费用。这更好地保障了农民的财产权益，也为农民提供了额外的收入来源。

3.宅基地确权登记有助于促进土地流转和规模化经营。随着土地流转市场的不断完善，宅基地流转逐渐规范化、市场化，农民可以通过将宅基地转让给规模经营主体或参与土地股份合作，获得土地转让金或分红收益。

农村宅基地确权登记通过明确农民的土地权利、促进土地流转和规模化经营等方式，为农民提供了更多的财产性收入机会。通过政府和社会各界的支持与引导，可以进一步发挥宅基地确权登记在提高农民财产性收入中的作用，推动农业经济持续、健康发展。

（三）增强农业经营主体活力

1.宅基地确权登记通过明确农业经营主体的土地权利，为其提供了更加稳定可靠的土地权益保障。在确权登记背景下，农业经营主体可以更加放心地进行长期投资和规划，不用担心土地权利的不确定性对其生产经营造成不良影响，这种稳定的土地权利保障有助于增强农业经营主体的信心和预期，激发其创新活力，促进农业经营主体的规模化经营。随着宅基地确权登记工作的推进，土地流转市场逐渐规范化和市场化，农业经营主体可以通过土地流转获得更多的土地资源实现规模化经营，而规模化经营有助于降低生产成本、提高农业生产效率和增强市场竞争力，进一步激发农业经营主体的活力。

2.拥有稳定和可流转的土地权利是农业经营主体获得融资的重要条件之一。宅基地确权登记使农业经营主体具备了更加完整清晰的土地权利证书，提高了其土地资产的抵押能力，有助于农业经营主体更好地获得金融机构的支持和服务，降低融资难度和成本，进一步提高其经济实力和活力。

综合来看，宅基地确权登记能够进一步明确土地权利归属，有助于培育新型农业经营主体，促进农业生产的规模化和集约化经营，这不仅能够提高农业生产效率，还能提高农业经营主体的市场竞争力，推动农业经济的持续发展。

（四）提高农业抗风险能力

农村宅基地确权登记作为农村土地制度改革的重要内容，对提高农业抗风险能力具有积极的影响。

1.宅基地确权登记明确了农民对宅基地的权利，使其能够获得稳定的土地权益保障。在面临自然灾害等风险时，农民可以凭借确权登记的土地权利获得相应政策支持和保险赔偿，减少经济损失，这有助于提高农民的生产积极性，降低生产风险对农业生产的冲击。

2.宅基地确权登记规范了土地流转市场，促进土地资源的优化配置。在确权登记背景下，土地流转更加便捷，规模化经营成为可能，而规模化经营有助于提高农业生产效率和市场竞争力，从而降低市场风险对农业生产的影响。

3.宅基地确权登记有助于增强农民和农业经营主体的风险管理意识。在确权登记背景下，农民和农业经营主体更加关注农业生产的风险管理，政府和社会也可以通过宅基地确权登记数据，更好地了解农业风险状况，建立健全的农业风险管理体系，提高农业抗风险能力。

综合来看，宅基地确权登记有助于稳定农业生产经营秩序，降低农业生产风险，保障农业经济的稳定发展。

三、农村宅基地确权登记与农业经济协同发展的对策

（一）完善宅基地确权登记制度

完善宅基地确权登记制度，是农村宅基地确权登记与农业经济协同发展的对策之一，对于促进农村土地的规范化管理和农业经济的持续发展具有重要意义。

1.完善宅基地权利体系。明确宅基地权利范围，包括使用权、转让权和收益权等，并建立相应的保障机制，确保权利人的合法权益。通过制定明确的法律法规和政策措施，对宅基地权利体系进行全面规范，为确权登记工作的开展提供法律保障。

2.完善宅基地登记制度。制定宅基地登记规则，规范登记流程，确保登记信息的准确性和完整性，建立登记信息数据库，实现信息动态管理。通过建立健全的登记制度，加强对宅基地的管理和监督，提高土地利用效率，从而减少土地纠纷和违法行为的发生。

（二）加强宅基地管理，规范土地流转秩序

加强宅基地管理，规范土地流转秩序，促进土地资源的优化配置和合理利用。

1.制定宅基地管理的相关法律法规和政策措施。明确各级政府的管理职责和权限，建立宅基地规划、审批、使用和流转等过程的管理制度，确保宅基地的合法使用和管理。同时，加大宅基地管理的监督和执法力度，对违规建设和滥用土地资源的行为进行严厉打击，维护土地资源的可持续利用。

2.规范宅基地流转秩序。在保障农民基本住房权益的前提下，允许符合条件的宅基地进行流转。同时，建立健全宅基地流转机制，规范流转程序和交易方式，制定宅基地流转的相关法律法规和政策措施，明确流转的条件、程序、权益保障等规定。

3.加强对宅基地流转市场的监管。防止投机炒作和恶意囤积土地资源的行为发生。

4.加强土地流转服务体系建设。建立土地流转服务平台，提供政策咨询、信息发布等服务，加强对土地流转的指导和规范，确保土地流转合法、公正、公平。

5.加强土地流转的风险评估和管理。建立健全土地流转风险防范机制，保障农民的合法权益和社会稳定。

6.加强宣传教育。通过融媒体平台和社会参与等形式，加强对宅基地管理和土地流转的宣传教育，增强农民的法律意识。

加强宅基地管理、规范土地流转秩序，是农村宅基地确权登记与农业经济协同发展的重要对策之一，可以促进农村土地资源的优化配置和合理利用，推动农业经济的持续、健康发展。

（三）培育新型农业经营主体，壮大农业产业集群

宅基地确权登记规范了土地流转市场，促进土地资源的优化配置，土地流转更加便捷，规模化经营成为可能。在此背景下，加大对新型农业经营主体的支持力度，鼓励支持新型农业经营主体积极参与农业生产、农产品加工和市场营销等活动，提高农业生产效率和农产品附加值，推动农业规模化、集约化经营，鼓励支持新型农业经营主体通过土地流转、股份合作等方式，推动土地资源向新型农业经营主体集聚，提高土地利用效率。

综合来看，宅基地确权登记明确了农业经营主体的土地权利，为其提供了稳定可靠的土地权益保障。农业经营主体可以更加放心地进行长期投资和规划，不用担心土地权利的不确定性对其生产经营造成不良影响。这种稳定的土地权利保障有助于增强农业经营主体的信心，促进农业经营主体的规模化经营。