多产权公共建筑消防监督管理的问题与思考

陈仁文 孙昊

摘要：当今，城市不断完善和多元化，满足人们各类需求的公共建筑越来越多。公共建筑能够为人们提供各类生活需要，例如商业、办公、观光以及娱乐休闲等。然而拥有诸多功能的公共建筑经常存在多产权状态，给日常消防管理和责任落实带来一定难度。面对此类问题，对多产权公共建筑的消防监督管理中存在问题进行分析和讨论，提出可行性建议。

关键词：多产权建筑；消防监督；公共建筑；消防管理

中图分类号：D035.36      文献标识码：A       文章编号：2096-1227（2024）03-0079-03

常见的办公、酒店、餐饮、娱乐场所、观光景区、通信和交通运输类建筑等均属于公共建筑。在公共建筑建设完成初期，因为预售模式或者抵押等多重因素，可能造成多产权现象。多产权公共建筑中存在产权、管理权、使用权分离问题，责任关系错综复杂，会导致消防监督难度较大。而多产权公共建筑往往人员密集，一旦发生火灾容易造成人员伤亡和财产损失，给城市消防安全带来了严峻考验。

1 多产权公共建筑消防安全存在的问题

1.1  多产权公共建筑功能分区复杂，消防疏散困难

建设前期，公共建筑的开发商通常会以商业办公等用途进行建设申报，按照商业办公单一用途进行建筑防火设计和消防设施设置，通过消防审批和验收。在通过消防验收时，建筑内的区域使用功能都是单一的，楼层内部并无进行细小分割，都是按照楼层进行整体防火分区和防烟分区设置，消防疏散通道设置也是清晰明了、通畅醒目。但是在建筑投入使用后，因为营运需要，开发商将内部区域切分成多个小面积区域分别出售或租赁，就产生多产权现象。而多个产权方会依据自己的利益需要，再进行自我经营、出售或者租赁等，使用用途不断变化，中间过程难以把控，原有的功能分区因为层层买卖或租赁变得更加复杂，缺乏统筹管理。

复杂的平面布局以及新颖的装修设计等，使得各功能分区划分复杂多变，疏散路线复杂、人员疏散困难。原先的整层因不同的经营用途而变化产生很多分隔区间，原先的防火分区、耐火等级被破坏，消防疏散路线和距离被改变，无法正常疏散。还存在安全疏散通道被圈占商用、防火卷帘下堆放杂物、常闭式防火门处于开启状态、外围消防车通道被停车占用、消防登高面被占用等，这些问题都可能导致火灾蔓延扩大，影响人员疏散逃生。

1.2  多产权公共建筑人员复杂，消防救援难度大

多产权公共建筑包含各类功能场所，其中有老人和儿童活动场所，还会有电影院、出租式酒店等一些疏散困难、危险性较大的功能分区。百货区可燃物多、火灾荷载大；餐饮区厨房油烟重，易燃物多；高层公寓存在长距离燃气管道，容易造成火势蔓延扩大；电影院人员密集，照度低，疏散难度高；老年人和儿童活动场所的人群特殊，缺乏辨别火灾能力，无法正常自行疏散。可见多产权建筑中人员成分复杂、人员密度高、流动性大，对建筑体本身的疏散路径不了解，缺乏火灾逃生知识，消防安全意识薄弱，逃生能力不强。

多产权公共建筑中火灾危险性突出的是高层公共建筑和大型商业综合体，与其他建筑相比，其业态功能更复杂多样，人员密集流动性更大，可燃物多，火灾荷载更大，容易形成竖向烟囱效应，火灾风险更高。一旦发生火灾，蔓延速度快，消防救援难度大，外部消防救援登高车辆难以满足救援高度，极易造成重大人员伤亡和财产损失[1]。

1.3  消防责任不明确，日常管理不到位

部分单位存在“重效益、轻安全”现象，抱有侥幸心理。尤其是多产权建筑，多次产权买卖和装修改造，使得消防责任不明确，管理界定不清晰，很难简单从房屋买卖或者租赁合同里找到消防安全管理相关条款，无法将各自产权单位的消防责任区分清楚，日常消防管理很难开展。各产权单位之间存在推诿现象，各自也無法明确消防安全责任人、管理人及其职责[2]。

消防责任不明确，导致日常消防管理工作无法正常开展。主要体现在消防安全组织框架不清晰、制度不健全、防火检查巡查表面化、消防隐患整改不及时、消防安全宣传教育培训不深入、灭火和应急疏散演练不全面覆盖。部分消防控制室工作人员没有持证上岗，存在不能熟练操作消防设施设备的情况；没有专职人员有效监督建筑局部装修改造是否通过消防验收或者进行竣工验收；还有公众聚集场所是否依法通过投入使用、营业前的消防安全检查也缺乏全过程管理[3]。

此外，大型公共建筑要按照国家规定组建专职消防队或者志愿消防队，但因为运营成本有限很多单位无法落实此项要求。部分单位在消防部门要求下购买了消防救援物资，组建了消防微型站，配备了相关消防救援人员，但是这些消防救援人员往往一岗多职，日常会被分派其他非消防工作，加上忽略消防技能的训练和救援知识的培训，使消防救援力量大打折扣。

1.4  消防设备设施多次违规变更，日常维修维保不到位

在转卖、分租过程中，主体越来越不明确，消防末端设施也被改换多次。常见的自动喷淋灭火系统、室内消火栓、疏散指示标志、消防广播、防排烟装置、防火卷帘、应急照明、灭火器等消防设施设备经过多次局部布局改变，存在不满足消防设计标准的问题。对于这些改动过的末端设备以及系统主设备，部分多产权单位因为缺乏资金和消防安全意识，没有定期开展消防设施检测和维护保养工作，没有建立专业的维护团队和聘请专业的第三方维保单位，维修保养工作没有认真落实，遇到技术难度高的消防系统问题也无法完成。

随着长时间运营，消防设施系统会出现性能上的弱化，尤其是电子元件设备较多的火灾报警系统、电气火灾监控系统以及应急照明疏散指示系统等，需要及时检测和更换。如果老化后没有及时发现或者发现了没有重视，没能及时更换，其整体性能则会大大降低。比如电子产品在受潮情况下，部分电子元件会出现温度过高造成线路故障或者设备误启动，严重影响消防系统的正常状态。

2 多产权公共建筑的消防安全管理对策

以上问题造成日常消防监督管理难度较大。根据工作经验和行业成功经验总结，有以下管理对策：

2.1  贯彻落实多产权公共建筑相关法律法规的要求

《中华人民共和国消防法》对多产权建筑的消防安全责任做了明确规定，指出同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。2015年，行业标准GA/T1245《多产权建筑消防安全管理》出台，标准规定了多产权建筑消防安全管理中产权方、使用方和统一管理单位的消防安全职责，并对多产权建筑消防安全管理提出相应的措施，指导落实消防安全主体责任，逐步实现消防安全自查，火灾隐患自除，有效防范火灾发生。2021年，针对高层民用建筑，《高层民用建筑消防安全管理规定》出台，进一步明确多产权、多使用权高层民用建筑的消防安全责任，规定各业主、使用人对专有部分的消防安全负责，对共有部分的消防安全共同负责。同时，细化了共同负责的具体要求：所有业主和使用人应当共同委托物业服务企业或明确一名业主、使用人作为统一管理人；统一管理人对高层民用建筑共有部分的消防安全实行统一管理，协调、指导业主、使用人共同做好整栋建筑的消防安全工作；通过书面形式约定各方的消防安全责任。

2.2  强调合同约定责任的重要性，采取统一管理单位的消防管理模式

统一管理单位应制定统一的消防安全管理规章制度并认真遵守有关消防安全管理规定。所涉产权人、产权单位的法定代表人或主要负责人均应为消防安全责任人。实行承包、租赁或委托经营、管理时，承租人是其承包、租赁范围的消防安全责任人，对专有、共用部分的消防安全负责。实行承包、租赁或委托经营、管理时，在合同中应明确第一消防安全责任人及各方的消防安全责任。没有约定或约定不明的，产权方为第一消防安全责任人，消防安全责任由产权方和使用方共同承担。

当事人各方应重视合同中的消防安全责任条款约定，在合同中应明确消防安全工作的权利、义务及违约责任，明确对消防设施的管理职责，明确对消防设施保养、维修、更新或改造所需经费的管理办法。统一管理单位根据服务合同履行消防安全职责，提供有效服务。各使用方应指定其使用区域的消防安全管理人员，配合统一管理单位实施消防安全管理。

统一的消防管理单位应组织开展防火巡查、检查，及时消除火灾隐患；确保疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；对建筑消防设施、器材定期进行检验、维修，确保完好有效；组织开展消防宣傳教育培训，制定灭火和应急疏散预案，定期组织消防演练；按照规定建立和训练专职消防队或志愿消防队（微型消防站）等。

多产权公共建筑的管理单位应保障有专项的消防维保维修资金并要确保不被挪用和削减。各产权方、使用方在签订书面合同时，约定由各自承担的消防维修资金缴纳方式、比例和管理等内容。在多产权公共建筑的统一管理单位开始管理时就需要考虑如何保证这项消防维修资金有效被使用。选用专业能力强、行业口碑好的消防维保、维修、检测、评估单位，加强消防设施运行、维护、检测经费投入的监管，对房龄较长的公共建筑，积极推动改善消防设施，并建立后续维护保养机制。鼓励多产权建筑投保火灾公众责任保险。

2.3  落实多产权公共建筑动态消防管理

因有频繁的局部改造，需要对多产权公共建筑的业主和使用人进行动态约束，在合同中就明确约定不得擅自改动建筑原先的使用功能、防火防烟分区分隔，装修和分隔材料不能使用易燃、可燃装修装饰材料。当改变原使用性质或结构，产权方应督促承包、租赁、受委托经营管理方依法办理相关消防手续。当与使用方签订合同时，明确消防专有、共用部位，以及专有、共用消防设施的消防安全责任、义务。督促并配合统一管理单位配置、更新消防设施、器材，协助统一管理单位制定火灾隐患整改方案，及时落实建筑火灾隐患整改措施，消除火灾隐患。

统一管理单位发生变更时，产权方应协助对消防共用部位、共用消防设施进行查验，确保交接前各种消防设施、器材完好有效，并填写交接记录，存档备查。

实行承包、租赁或委托经营、管理时，产权方应核实使用方的用途，同时书面告知承包、租赁、受委托经营管理方不应擅自改变建筑物原有的使用性质。

指定专人和成立专职小组或部门负责消防安全管理工作。提倡聘请注册消防工程师作为消防安全管理人员，确保消防设施设备系统和消控室的操作人员取得职业资格证书。组织开展包括消防共用部位及使用方专用部位在内的建筑整体的防火巡查、检查。对占用、堵塞、封闭疏散走道、安全出口、消防车通道等违法行为予以制止；确保共用消防设施完好、有效。发现不能及时消除的隐患及涉及公共消防安全的重大问题，应及时向产权方、使用方报告有关情况。

每年委托第三方消防检测单位对多产权建筑消防设施进行全面检测，分析系统状态，提出建议性意见。引入火灾风险评估机制，实施消防标准化建设。鼓励全面建设消防物联网，将火灾自动报警系统、消防给水及消火栓系统、自动喷水灭火系统的数据传输至消防物联网系统，并将监控系统信息实时传输至城市消防大数据应用平台，推动现代信息技术与消防管理相结合，建设城市消防安全管理平台。

落实完整的动态消防档案管理制度，除了建筑总平面布局图、建筑消防设施平面布置图、建筑消防设施图、灭火器材等相关资料，还需要将消防培训、消防管理人员、消防资金计划、消防改造等动态日常资料及时归档。

2.4  对多产权公共建筑的消防安全宣传教育培训形式

多样化

规范化开展消防安全业务训练及群众性自防自救等活动。经常性、周期性对多产权公共建筑内所有租户、经营者进行消防培训和开展活动。例如，宣传电动自行车火灾事故案例及要求规范充电、停放等，并做一些有针对性的警示，要求营业人员积极参加多产权公共建筑整体的应急疏散预案并进行演练。

对于多产权公共建筑的消防专兼职人员、消防控制室操作人员、保安队员等要进行专业的消防培训并进行周期性拉动演练。发动物业管理公司职工、消防志愿者、义务消防队员参与消防安全宣传教育工作，对建筑内办公单位上门进行消防安全宣传教育，帮助查找和消除火灾隐患，指导查看疏散逃生示意图帮助疏散逃生。在营业场所，要求经营服务人员监督顾客遵守消防安全管理制度，制止抽烟、使用大功率电器等不利于消防安全的行为。

不断创新形式、改进方法、拓展渠道，实现消防宣传与教育培训对象分众化、形式多样化、工作实效化。常规的宣传手法主要是通过张贴海报和摆放醒目的公示牌加强消防常识普及、日常火险提示，还有利用“防灾减灾日”“安全生产月”“119消防宣传日”等开展消防宣传活动，抓住当下社会热点，增加人员兴趣度和参与度，提高培训影响力和效果。也可以通过广告屏、楼宇电视、自有网站、微信公众号等形式，开展多产权公共建筑内部的消防公益宣传。

参考文献

[1]包亦婷.多产权高层民用建筑消防管理问题研究[J].消防技术与产品信息，2012（S1）：5-8.

[2]张锋.多产权建筑内重大火灾隐患整改的难点及对策[J].建设科技，2017（18）：96-97.

[3]倪宁，石国勇.多产权公共建筑消防监督管理的问题与思考[J].中华建设，2012（11）：164-165.