居住权公证法律问题研究

王文君

山西省临汾市平阳公证处，山西 临汾 041000

随着经济社会的快速发展，居住问题逐渐引起广泛关注。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）在物权编设立专章规定了居住权制度，居住权作为公民的基本权利，其保障不仅关系到家庭和睦，还与社会稳定和和谐发展密切相关。《民法典》的出台和实施为居住权的保护提供了更加完善和具体的法律规则，居住权公证作为一种法律手段，具有重要的保护和维权作用。本文将从《民法典》视角下探讨居住权公证的相关问题。

一、居住权公证的概述

（一）居住权的概念和特征

居住权是指居住权人以合法形式占有和使用住宅的权利。居住权的特征主要有以下几点：第一，居住权是用益物权，居住权不得转让不得继承。居住权是在他人所有的住宅上设定的权利，居住权人对他人的房屋仅有占有与使用的用益物权，没有收益权。居住权的设立是为了保护特定人的生活、居住需要而设定的权利，仅限于特定人的居住和使用，不应当用于非生活需求；第二，居住权具有时效性。根据《民法典》的规定，居住权利行使的期限可以通过书面的居住权合同进行约定，也可以以遗嘱形式设定，如有明确约定或指定，则以约定或指定的期限为准，若无明确的约定或指定，居住权的期限应当为居住权人终身享有；第三，居住权具有无偿性。居住权的设定一般情况下都是具有特定关系的亲属或相关利害关系人，常常伴随有赡养或扶养等义务存在，因此一般为无偿设立，但是当事人另有约定的除外；第四，居住权具有稳定性和不可侵犯性。根据《民法典》的规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。居住权一经设定，意味着居住权人在享有居住权的过程中应得到法律和社会的支持和保护，不受侵犯［1］。

（二）居住权公证的定义和内容

居住权公证是指由公证机构根据《民法典》相关规定和法律程序，对当事人设定居住权的行为进行证明。第一，居住权公证涉及对房屋所有权及居住权的证明。公证机构可以通过查阅相关的房屋权属证明文件、合同、协议以及房屋登记信息等，对当事人约定或设定居住权的合法性进行确认和证明［2］；第二，公证机构可以根据居住权人的申请或相关法律程序，对当事人签订的居住权合同或设立居住权的遗嘱进行公证，确保居住权人在一定期限内的居住权不受非法侵犯。公证机构可以对当事人提供相应的公证服务，确保居住权人的权益得到合法保护。居住权公证的引入和实施，有助于维护居住权人的合法权益，促进家庭和谐，有利于社会稳定。

二、居住权公证的法律基础与设立

（一）居住权公证的法律依据

1.民事权益保护的理论基础

我国《民法典》在物权编设立专章规定了居住权制度。根据民法理论基础，保护公民的合法权益是法律的基本使命。居住权作为人的基本权利，在保障公民居住权益方面具有重要地位［1］。为了更好地保障公民的居住权，我国《民法典》在物权编对居住权进行了明确的规定，在《民法典》物权编第三分编“用益物权”第十四章“居住权”中，有六条法律条款对居住权进行了明确的规定。因此，通过居住权公证的方式，可以更好地保护公民的居住权益，促进社会的和谐与稳定。

2.居住权公证的法律地位与实质内容

从法律角度来看，居住权公证是指由公证机关对居住权事项进行确认，确保其合法性和真实性，同时为公民的权益提供保障。居住权公证所涉及的内容包括房屋的产权、共有关系、居住的条件和要求、居住权期限及争议解决等内容。通过公证，能够有效解决房产相关权益纠纷，增加公民的居住权益保障。同时，公证机关还可以提供咨询和法律意见，协助公民了解相关法律法规和权益，从而维护公民的合法权益。公证机构作为第三方中立的机构，具备独立、客观、公正的特点，能够确保居住权公证的真实性和有效性［3］。此外，居住权公证在一些特定领域如房屋转让、房屋赠与等，在保障居住权人权益方面发挥了特殊的作用，加强了居住权公证的合法性和实际效果，为公民提供了更加全面的法律保护。

3.居住权的设立方式

设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。居住权可以合同方式设立，也可以遗嘱方式设立。《民法典》明确规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，居住权合同一般应包含当事人的姓名、住所、住宅位置、居住的条件和要求、居住权期限及争议解决的方式。以遗嘱方式设立居住权的也应包含以上主要内容。

（二）居住权公证的程序和效力

居住权的公证需要按照一定的程序进行。公民首先应当向公证处递交申请，提供相关的居住证明和其他必要材料。公证处在收到申请后，会对申请材料进行审查，确保其真实性和合法性。经过审核通过后，公证处将发出公证通知书，并要求申请人到场进行公证。公证完成后，公证处会出具居住权公证书，证明公民的居住权利［4］。居住权公证书具有法律效力，可以作为公民享有合法居住权的证明和保障。公证书一经颁发即具备法律效力，在法律纠纷解决过程中可以起到重要的证据作用。需要注意的是，设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。在办理居住权公证后，还需要在登记机构办理居住权登记手续。

三、居住权公证在保护个人权益中的作用

（一）居住权公证在房屋买卖中的作用

居住权公证是一种法律手续，用于保护房屋买卖中双方的居住权益。它在房屋买卖过程中不仅可以确保买卖双方的权益平衡，还能为双方当事人提供合法权益保障，进一步避免交易风险和法律纠纷。第一，居住权公证能够确保买卖双方的权益平衡。房屋买卖是一项重大的财产交易，往往涉及双方巨额的资金投入。居住权公证通过明确规定买卖双方的权益和责任，确保双方在交易中能够达到平等的地位。例如，公证人会对房屋的产权进行核实，并将相关信息详细记录在公证书中，以防止出现虚假交易或不当处理交易中产生的纠纷；第二，居住权公证能够为买卖双方提供合法权益保障，如果购房人所购买的是设定有居住权的房屋，公证员要向购房人进行告知。如果出卖人需在一定期限内保留居住权，在合同双方当事人达成一致的条件下，可以在买卖合同中进行明确约定，虽然房屋转移登记至买受人名下，但出卖人可以在一定期限内享有居住权。在办理公证的过程中，公证机构也会对相关房产权属、产权交易合同、是否已设定居住权等进行审查和核实，确保购房人可以获得合法有效的产权，避免出现购房人虽然取得产权但无法入住房屋的情况发生。此外，居住权公证还能够帮助避免交易风险和法律纠纷。房屋买卖涉及很多的法律规定和程序，如果双方未能充分了解这些法律规定和程序，容易出现交易中的各种风险。在房产交易中引入居住权公证，通过公证人员为双方提供专业咨询和指导，确保双方在买卖过程中能够了解自身权益，遵守法律规定，避免因不当行为而引发的法律纠纷。

（二）居住权公证在赠与中的作用

在日常生活中，常有父母为了孙子女上学而将名下“学区房”赠与子女的情况，在此类赠与中如何保护赠与人的居住权是公证人常常会遇到的问题，《民法典》施行后，通过居住权公证可以有效保障赠与人居住权利的实现。如赠与人名下仅有一套房屋，为某市学区房，现为了孙子女上学欲将上述赠与儿子与儿媳，但是又怕儿子、儿媳以后不孝顺，让其流离失所，此种情况下可以在办理赠与合同公证时，同时办理居住权合同公证，明确约定房屋所有权归受赠方，赠与方可以保留居住权，直至赠与人百年之后。此种方式实际是将房屋所有权在居住人和所有人之间进行了分配，既满足了赠与人的住房需求，也满足了受赠人的子女上学的需求。在此类居住权合同中一般约定居住权无偿设立，赠与人对上述房屋享有的居住权至其死亡时止。在赠与人居住期间，未经赠与人同意，受赠人不得处分该房产，不得侵犯赠与人对该房产的居住权。

（三）居住权公证在离婚财产分配中的作用

夫妻二人离婚时必然会对财产进行分割，作为价值较高的房产是分割的重点，如何保障无房一方的相关权益也是我们常遇到的问题。如王先生与李女士结婚两年后，因感情不和双方协议离婚，但夫妻二人仅有一套房屋，该房屋系王先生父母出资所购，离婚时双方约定该房屋归王先生所有，李女士经济状况不佳，离婚后暂时无力再购买房屋，为方便照顾孩子的生活，双方在离婚时也可以约定李女士可在一定期限内在该房屋内居住。此时双方可以通过居住权公证来保障各自的合法权益，既避免李女士居无定所的情况发生，也保障了王先生权益的实现。

（四）居住权公证在公租房分配中的作用

公租房是政府为了解决低收入群体住房问题而兴建的廉租房屋，因此公正、合理的分配至关重要。居住权公证作为一种法律手段，可以确保公平公正的分配，并保护公租房住户的合法权益。第一，居住权公证能够实现公正公平的资源配置。在城市中，公租房资源的分配往往面临着供需不平衡和资源稀缺的挑战。居住权公证通过提供公正、透明的评估机制，确保资源分配符合政府制定的规则与政策，公平合理地分配给符合条件的申请者。这也有助于防止权力滥用和腐败现象的发生，维护社会的公平正义［5］；第二，居住权公证能够保护租赁者的合法权益。公租房作为一种重要的保障性住房形式，其租赁者的权益应得到充分保护。居住权公证制度可以确保租赁者按照合同约定的条件获得相应的权益，如合理的租金和居住条件、配套设施的完善等；第三，公证制度也为租赁者在合同履行过程中遇到纠纷提供了有效的维权途径，加强了双方的法律约束力，减少了租赁风险和不公平待遇的可能性。

四、居住权公证改进的方向和对策

（一）完善居住权公证的立法规定

在《民法典》视角下，居住权公证作为保障公民合法居住权益的重要手段，需要进一步完善其立法规定。第一，居住权公证的立法规定应明确其法律属性和法律效力。居住权公证应被视为一项具有法律效力的行为，其颁发的公证书应被承认并受到法律保护。这样，公民的居住权可以得到更加明确和有效的保障，防止居住权的侵犯和不当侵占；第二，居住权公证的立法规定可以明确公证机构的职责和权限。公证机构作为居住权公证的实施主体，应具备一定的授权和监管机制；第三，居住权公证的立法规定可以进一步细化居住权的界定和保护。《民法典》通过立法的方式，可以对居住权的界定、保护范围和限制条件进行详细规定，以便确保公民居住权的合法性和稳定性。同时，需要加强对居住权公证程序的规范化，包括公证申请、审查、公告和记录等环节，为公民提供更加安全和可靠的居住权公证服务。

（二）加强公证宣传

为了让更多的群众了解居住权公证，应加强对居住权公证的宣传，公证处可以普法宣讲、制作发布抖音短视频、报刊、进社区进行宣传等各种方式对居住权公证的作用进行宣传，让更多的群众了解居住权公证，进而在有需求时选择居住权公证。

（三）加强公证服务网络建设和信息共享

为了更好地维护公民的居住权，需加强公证服务网络建设和信息共享。第一，在公证服务网络建设方面，应该加强公证机构的建设和培训，提高公证服务的覆盖面和便捷性，确保公民能够便利地享受到居住权公证服务；第二，要推进公证服务信息化建设。建立统一的公证信息管理平台，实现公证业务信息的集中管理和共享，提高信息的安全性和可靠性。这可以方便公民查询和核实公证信息，保护公民的合法权益。此外，还需要加强公证服务与其他相关部门的信息共享。与住房和房地产部门、城乡规划部门等相关部门建立信息共享机制，确保公证机构能够及时获取相关信息，在公证处办理居住权公证的同时，将相关的信息递交给不动产登记部门进行居住权的登记，提高工作效率，为公民提供准确的居住权公证服务。这样可以避免信息不对称和信息滞后带来的问题，保证公民的居住权益得到更好的保护。

五、结束语

居住权公证作为居住权设立的重要环节，对于保障弱势群体的住房权益和满足特殊群体的居住需求具有重要的作用。在《民法典》视角下，居住权公证需要遵循法律规定和程序，同时也需要解决实践中存在的问题，并进行制度建设，以更好地发挥其作用。希望本研究能够为居住权公证的实践和理论研究提供有益的参考和启示。