浅谈住宅工程质量分户验收

江宏玲

（1.安徽省·水利部淮河水利委员会水利科学研究院；安徽 合肥 230088；2.安徽省建筑工程质量监督检测站有限公司；安徽 合肥 230088）

0 引言

现阶段，我国居民不仅拥有了良好的居住条件，而且对住宅质量也极为关注。在这种背景下，开展分户验收工作能够明显改善住宅的安全性能与使用性能，有助于进一步提升住户对住宅的满意度，可使人们居住得更为安心、放心与舒心，最终可促使工程质量投诉率大幅度降低。

1 住宅工程质量分户验收制度的必要性

《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》建质〔2009〕291 号，按照该文件提出的具体要求，安徽省结合本省实际状况于 2010 年编制并下发了《安徽省住宅工程质量分户验收实施细则》。随着住宅工程质量分户验收工作的开展，安徽省住宅工程质量实现了持续改进，与工程质量相关的投诉也有所减少。在这一过程中，以下几个方面充分说明了确立与执行分户验收制度的必要性。

1.1 有效控制投诉量

“一户一验”是分户验收制度的具体表现，即当住宅工程已经建造完毕并达到了有关标准与规范要求之后，对住宅的安全性能、使用性能、观感质量等进行逐户验收。一旦分户验收工作结束，住户就会获得《住宅工程质量分户验收合格证》［1］，这是由建设单位提供的一份重要证明。“一户一验”的方式有助于工程质量验收人员在交房前彻查住房存在的隐患与问题，进而采取有效的解决措施，这样即可对工程质量投诉率进行有效控制。

1.2 改善选点验收的局限性

在工程质量验收过程中，最常用的手段是选点验收，具体而言是指将某项房屋建筑工程作为一个基本验收单位，然后从中随机抽取几户住宅确定为检测验收对象，并以抽样检查结果为依据对该工程的整体质量进行评价。在计划经济时代，建筑工程的选点验收体现了一定的科学性，但市场经济体制确立之后，住户不仅会关注商品房的位置与周围环境，而且对住宅的结构、安全、性能等提出了更高的要求，如果其购买的住宅未能得到独立验收，当质量问题出现后，“选点验收”给出的解释必然会显得苍白无力［2］，相关的投诉事件也将会不可避免地产生。由此可知，为突破选点验收的局限性，有必要实施分户验收制度。

1.3 落实各方责任主体质量责任

分户验收涉及到多个责任主体，比如建设单位、施工单位、监理单位等等，而此项工作的开展能够促使这些责任主体对其质量管理责任进行严格落实。其中，建设单位既要对分户验收进行全面负责，也要积极参与分户验收；施工单位在施工过程中应当注重加强质量管理、技术管理与人员管理，确保所建造的房屋建筑工程符合相关标准与规范要求；监理单位对项目工程进行验收时必须以验收标准为依据，并保证整个验收过程具有规范性与严谨性。总之，只有三方真正落实各自的质量管理责任，每户住宅的建造质量才能获得可靠保障［3］。

2 分户验收实施过程中存在的问题

2.1 部分地区未完全落实分户验收制度

一些地区未能认识到实施工程质量分户验收制度的重要性与必要性，故而没有安排专人对此进行大力宣传，而建设单位、施工单位、监理单位等各方责任主体因未能充分明确各自所担负的责任，所以无法将分户验收制度予以完全落实。基于这些因素的影响，在质监站竣工验收时，与分户验收相关的数据信息通常难以客观而真实地反映实际状况［4］。

2.2 参建各方质量行为存在不规范现象

如今新的建筑材料、新的施工工艺不断涌现，各方责任主体对新规范新标准理解不到位。对于参建各方来说，其不规范的工程质量验收行为具有如下几种表现。①分户验收指标违背了相关规则要求；②当质量问题出现时，各方未能进行协调解决而是相互推诿扯皮；③对于非质量问题或质量问题，各方均不能予以科学区分并给出恰当的解释，从而对分户验收制度的实施产生了不利影响。

2.3 分户验收制度流于形式

由于分户验收涉及到不同的责任主体，因此所耗费的人力与物力往往较多。在工作人员总数不变而房屋建筑工程规模明显扩大的前提下，为了在规定时间内出具分户验收报告，建设单位、施工单位、监理单位等往往仅在形式上执行分户验收制度，导致分户验收工作难以有效开展起来。另外，参与分户验收的通常以监理人员和施工人员为主，为了避免本单位的声誉受到影响，这些人员很有可能有意隐瞒部分质量问题［5］，造成住宅质量验收数据结果的不真实。

2.4 分户验收制度内容不够全面

随着人们生活质量的提高，其对住宅品质的要求也在不断提升，从而出现了各类新的问题，例如室内空气质量、光环境、声环境等。分户验收工作中相应的内容和验收程序却未能及时同步更新，以致新问题的投诉也逐年上升。

3 现阶段加强分户验收工作的建议

3.1 宣传培训，加强分户验收制度的落实

为促使不同责任主体积极主动地实施工程质量分户验收制度，有必要对该制度加大宣传力度并开展多种培训活动。进行宣传时，既要充分利用多种网络媒介，也要采取投放广告、印发宣传手册、张贴海报等手段；强化培训时，应将来自于建设单位、施工单位、监理单位的验收人员作为培训对象，使其充分明确验收标准、验收程序与验收方法，从而为验收工作的有效开展奠定坚实的基础。

3.2 大胆创新，完善分户验收制度建设

为使分户验收制度产生良好的实施效果，同时也为了提升该制度的建设水平，有必要在验收过程中运用创新理念、采取创新举措。在这方面，可通过购买社会服务的途径，让资质良好、专业能力较强的第三方机构对分户验收工作进行全面负责；可执行分户验收试点制度，首先构建一套样板房，然后以此为参照开展相关的验收工作；还可实施住户见证验收制度或运行业主参与机制，这样不仅能够防止信息不对称，而且有助于增加验收过程的透明度。

3.3 认真执行标准，不流于形式

①通过宣讲促使参建各方切实明确自身在分户验收上所担负的职责；②专门组建分户验收小组，要求每位成员都务必掌握执行标准，在开展验收工作时要以客观、公正、严谨、细致为原则；③质监部门要定期或不定期地检查分户验收状况，同时保证抽检比例具有合理性；④应当对不同责任主体加强督导，要求其彻底整改所发现的问题。以上几种措施同时实施，能够防止分户验收制度流于形式。

3.4 积极探索，完善分户验收工作的内容

尽管新材料、新工艺、新技术的应用体现了房屋建筑工程的创新性，但与此同时也产生了噪声过大、空气质量下降等诸多新的质量问题，目前住户的投诉大多与室内污染有关。为避免出现较高的住宅质量投诉率，除了针对住宅质量问题实施科学有效的分户验收方案以外，还应当及时对分户验收的内容予以改进和补充，从而使其具有合理性和全面性。

4 结语

当前阶段，虽然我国各个地区都实施了房屋建筑工程质量分户验收制度，但分户验收工作仍存在着很多不容忽视的问题。对于建设单位、监理单位与施工单位等责任主体而言，既要充分明确分户验收的具体内容及其自身所担负的职责，也要彼此加强沟通与协调；分户验收制度也应与时俱进，针对当下群众的热点问题完善工作内容，如此方能提高房屋建筑工程的整体质量与住户满意度，从而为我国工程质量验收行业的健康发展做出不懈努力。