新会计准则下房地产企业纳税筹划思路研究

孙晓伟 潍坊滨海新城公有资产经营管理有限公司

引言

房地产行业作为我国国民经济中的重要组成部分，从事房地产开发的每个企业有义务依法纳税。因此，纳税已成为当前房地产企业成本中的一部分。而合理纳税筹划可以在一定程度上减少运营成本，增加经济效益。但新会计准则的颁布，对房地产纳税筹划工作提出了更高的要求。因此，新会计准则下如何制定更加科学的纳税筹划方案，已经成为当前房地产企业最为关注的问题。在这样的情况下，我们有必要对新会计准则下房地产纳税筹划进行深入研究与分析。

一、房地产企业纳税筹划的重点与原则

（一）房地产企业纳税筹划重点

纳税筹划作为房地产企业节税减税的重要手段，其虽然能够帮助房地产企业减少运营成本，但同样存在一定的风险性。这就要求房地产企业在纳税筹划时必须符合相关法律法规，只有这样才能真正帮助房地产企业减轻纳税负担，降低纳税成本。房地产企业主要涉及的税种有增值税、企业所得税、土地增值税、契税、房产税以及印花税等，其中增值税、企业所得税、土地增值税是房地产企业纳税筹划的重点[1]。首先，增值税。国家税务局在其发布的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定中指出房地产企业通过预收款的方式进行房地产项目销售，那就要按照3%的预征率预缴增值税，该部分增值税可在房地产企业结转收入时抵扣结转的增长税销项税额[2]。财政部与税务总局在2022 年3 月联合发布的公告中明确：加大增值税期末留抵退税政策实施力度，这样一来不仅可以有效减轻房地产企业的税务压力，同时也进一步优化、规范税收制度。其次，土地增值税。土地增值税在实务采用预征形式，一般税率多为2.5%、3%，具体由各地的政策决定。由于大城市房地产项目的利润率比较低，预缴的土地增值税通常都能在清算后退回[3]。换言之，房地产企业的土地增值税的税负非常小，甚至为零。但也需要在前期进行科学的筹划，减轻预缴土地增值税款对企业资金造成的压力，只有这样才能实现后期的轻税负或零税负。最后，所得税筹划。国家税务局印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中明确指出各地区税务局按照如下规定确定未完工房地产项目的计税毛利润：位于省、直辖市等人民政府所在城市城区及郊区的房地产项目计税毛利率不得低于15%，位于地级市及教育的房地产项目计税毛利率不得低于10%[4]。由于热门城市房地产项目的净利率较低，甚至低于5%。若按照15%预缴所得税，很容易出现未弥补亏损的情况，且无法退税。基于此，房地产企业应尽早进行所得税筹划。

（二）新会计准则下房地产企业纳税筹划遵循的原则

首先，提前筹划原则。房地产企业在开展经济活动前，认真解读相关政策，并合理运用，制定最优纳税筹划方案，以降低纳税支出。其次，合法原则。房地产企业在开展纳税筹划工作时，必须遵循相关法律法规，杜绝一切违法行为，只有这样才能最大限度地降低税收风险。再次，成本效益原则。房地产企业在进行纳税筹划时需提前评估各经济活动的成本效益，通过综合比较确定最佳纳税筹划方案，降低纳税成本，实现经济效益最大化，减轻纳税支出给房地产企业流动资金带来的压力。最后，灵活性原则。房地产企业在制定纳税筹划方案时应实时关注企业经营、政策以及税法条文的变化情况，通过综合内外环境的变化不断优化纳税筹划方案，以降低纳税风险。这就要求房地产企业纳税筹划方案应具有适度的弹性，即纳税筹划方案可根据内外环境的变化适时进行调整优化。

二、新会计准则对房地产企业财务管理与纳税筹划的影响

新会计准则的颁布，对房地产企业纳税筹划工作提出了新的要求。因此，房地产企业在进行纳税筹划方案设计时应充分解读新会计准则，并对纳税筹划方式以及机制进行相应的调整与优化。基于此，我们对新会计准则下房地产企业纳税筹划工作的影响进行探究与分析。

（一）对纳税筹划的影响

国际会计准则理事会在2014 年发布《国际财务报告准则第15 号—与客户之间的合同产生的收入》，并在2018 年1 月1 日生效。新的财务报告准则中强调了主体与商品、服务间的关系，设定统一收入确认模型。为了与国际财务报告准则趋同，在我国国情与国际财务报告的基础上修订形成了新会计准则。新会计准则中调整了初始计量、后续计量以及会计确认等内容，并删除、更改了部分指导意见。新会计准则中关于房地产企业纳税的内容如下：一是房地产企业投资、信贷等应纳税所得额；二是存货纳税会计核算；三是地产企业股权投资、固定资产、流动资产等公允价值核算；四是企业固定资产、无形资产的计量。因新会计准则内容的变化，房地产企业纳税筹划工作也受到一定影响。首先，增值税的影响。新会计准则对房地产企业增值税的影响主要体现在两方面，一方面是纳税义务时点；另一方面则是增值税发票开具。其次，所得税的影响。在新会计准则中收入确认原则由交付物业所有权特定时点一次性确认收入改为认定为某一时段内所履行履约义务的房地产项目履约进度确认收入。该变化要求房地产企业及时计算计税成本，计算出销售收入实际毛利额与预计毛利额的差额，并将该项目的企业所得税与差额计入应纳税所得额中。最后，土地增值税。若普通住宅增值率在20%以内，房地产企业可免交土地增值税，其主要依据为《土地增值税暂行条例实施细则》。

（二）对财务管理的影响

新会计准则的实施，房地产企业的财务管理也受到了一定的影响，具体表现在以下几个方面：第一，合同管理。房地产企业必须加强合同条款的分析与把控，优化合同设计与签订，进而规避收入确认风险。因此，房地产企业必须建立完善的合同管理以及收入确认等方面的内控制度，明确岗位职责与权限，加强合同执行与收入确认依据等方面的检查与监督。第二，财务分析与决策。新会计准则的实施对企业财务分析与决策提出了更高的要求，所以房地产企业根据实际情况重新调整、优化财务目标与指标，科学评估、预测收入变化与影响因素，并在此基础上制定科学的经营计划。

三、新会计准则下房地产企业纳税筹划工作思路

随着市场化进程的加快，我国税收制度也越来越完善。房地产行业作为我国国民经济重要组成部分，其涉及多种税收，再加上市场竞争的日益激烈，其经营难度直线增长。而新会计准则的颁布对房地产企业纳税筹划工作提出了新要求。因此，如何在新会计准则下开展纳税筹划工作已成为当前房地产企业关注的热点。

（一）树立科学的纳税筹划意识

首先，房地产企业管理层要认识到纳税筹划的重要性，并根据各环节的情况制定科学的纳税筹划方案，进而保证纳税筹划工作可以有序开展。同时，房地产企业管理层也要积极转变观念，摒弃纳税筹划是财务部门工作内容的想法，要鼓励各部门支持、配合财务部门开展纳税筹划工作[6]。其次，建立完善纳税管理体系。就企业层面而言，房地产应进一步完善纳税管理体系。一是结合新会计准则健全纳税管理及风险防范部门，同时与业务部门保持密切沟通，协同编制纳税筹划方案，以提升纳税筹划方案的可行性与科学性。二是加强税务管理方面内容的宣传。房地产企业借助多种宣传方式加深财务人员及管理层对税收政策的了解与认知，如对管理层专题知识讲解、视频宣传等，在企业内形成良好的纳税筹划氛围，为后续积极配合财务部门开展纳税筹划工作奠定基础。

（二）加强税收政策学习与运用

首先，房地产企业加强税收政策学习，充分了解我国财税政策与方针，提高税收政策变动敏感性，进而避免因政策解读不到位导致纳税筹划失误。尤其是新会计准则颁布后，房地产企业要对新会计准则内容进行深入解读和运用阶段，充分了解新会计准则下房地产企业纳税筹划工作的新空间和新思路，进而保证房地产企业纳税筹划方案的科学性与规范性，最大限度地降低纳税筹划风险，增加房地产企业经济效益，进而保证房地产企业持续稳定发展。另外，房地产企业还要及时掌握最新税收政策变化，以规避纳税风险。其次，合理运用优惠税收政策。众所周知，房地产企业具有投资高、风险大以及建设周期长等特点，其从项目建造到销售的整个过程中涉及多种税收。因此，房地产企业为了降低纳税负担，需要合理运用政策。例如，房地产企业在项目开发过程中，开发项目的设立至关重要。营改增以后，项目立项关乎增值税和土地增值税的预缴申报及土地增值税的后期清算。同时，项目立项也是新会计准则中成本归集的对象。因此在进行项目开发建设时，项目立项的设立要结合新会计准则的报告要求，采用最新的会计政策，综合考虑纳税筹划的具体方案。

（三）积极与税务机关沟通

新会计准则下房地产企业开展纳税筹划工作，不仅是自身的财务工作，同时也要与税务机构进行密切沟通。若房地产企业对新会计准则解读不准确，那么势必就会出现税务问题，轻则影响自身发展，重则可能触犯法律。对于税务机关而言，房地产企业纳税金额本身就比较高，按照重要性原则，在税收征收管理工作中会给予重点的关注和倾斜。因此，在新会计准则下，房地产企业在开展纳税筹划工作时必须与税务机关进行及时沟通，房地产企业正确解读和运用新会计准则，充分了解各项税收政策与法律法规，明确在项目开发建设过程中的税收筹划空间，以提升房地产企业纳税筹划方案的科学性与合理性，进而保证纳税筹划工作的顺利开展。

（四）重视纳税筹划人才队伍建设

首先，重视在职纳税业务工作人员培训。房地产企业结合新会计准则、税收政策以及实际情况制定培训方案，以提升培训方案的全面性与针对性。培训内容不局限于税务相关的专业知识与技能，同时也要重视税务人员思想教育，进而促使税务工作人员能够始终保持严谨、负责的工作态度。培训方式也要多样性，除了内部定期培训外，还可以邀请行业专家开展专题讲座或是安排优秀税务工作人员到标杆企业学习交流[7]。另外，房地产企业还可以通过制定奖惩机制的方式提高纳税业务工作人员的工作的积极性。对于表现良好的税务人员，给予其物质奖励或者精神奖励，对于表现较差的税务工作人员则给予相应处罚，帮助其纠正工作的问题，进而避免人为因素导致的税务风险。其次，积极引入专业人才。房地产企业可通过校招、社招以及猎头等渠道引入专业人士，为纳税筹划工作注入新鲜血液。在进行招聘时，必须明确岗位要求，并对应聘人员进行相应的考核，进而确保应聘人员符合房地产企业实际发展需求。

（五）加强税务风险管控

首先，健全税务风险管理制度。房地产企业根据自身情况对税务风险管理制度进行完善与优化，规范纳税筹划工作操作流程，进而从制度和流程上减少税务风险。其次，合法合规纳税。房地产企业在法律法规范围内，充分利用各种优惠税收政策设计纳税筹划方案，在保证纳税筹划方案科学性与合法性的同时，最大限度降低税务风险。再次，树立风险意识。房地产企业管理层以及财务人员应积极转变思想，通过多种渠道学习，逐步形成纳税风险意识。与此同时，房地产企业在签订各种经济合同时应认真审核对方的纳税资信，规避对方专家税务风险，并认真推敲合同条款，减少涉税歧义。最后，建立税务风险预警机制。房地产企业依托信息技术建立风险模型，通过税务风险模型及时发现潜在的风险，这样不仅实现了税务风险动态化，还可以根据预测结果制定相应的应对措施，提高税务风险防控能力，最大限度地降低税务风险。

结语

综上所述，纳税筹划作为房地产企业财务管理中的重要内容，其在一定程度上影响房地产企业的发展。因此，房地产企业必须重视纳税筹划工作，最大限度地降低税务负担，增加企业经济效益。因新会计准则的颁布，房地产企业纳税筹划工作也发生了一定变化。房地产企业若想适应当前发展形势，那么就要对新会计准则进行深入解读，深入了解新会计准则对房地产企业纳税筹划的影响，并结合自身实际情况制定纳税筹划方案。为了保证纳税筹划方案的合法性与科学性，房地产企业除了加强内在建设之外，还要积极与税务机构沟通，以便第一时间掌握税收政策变化，及时调整纳税筹划方案，降低纳税风险，提升房地产企业经济效益，进而减轻税收给房地产企业带来的资金压力。