基于业主角度的建筑工程管理措施

杜加广 陈玉兰

（新疆农业大学，新疆 乌鲁木齐 830001）

建筑工程质量直接关系到人民生命财产的安全和社会的稳定发展，保证建筑工程质量至关重要。同时，建筑工程的成本控制直接关系到业主的投资效益和市场竞争力。如何在保证质量的前提下，降低工程成本，提高投资效益，是业主关注的另一个重要问题。此外，保障业主权益是业主关注的重点。业主作为工程的投资者和使用者，需要充分保障自己的权益。本文从业主角度研究建筑工程管理措施，旨在提高工程质量、降低工程成本、保障业主权益。通过项目管理规划，业主可以明确项目管理的重点和难点，合理分配资源，确保项目按时完成。

1 业主在建筑工程管理中的角色及监理现状

1.1 业主在建筑工程管理中的角色

1.1.1 提供工程条件

业主是建筑工程项目的发起人，负责提供项目所需的各项条件，包括但不限于提供土地、资金、设计图纸、建筑材料等必要工程条件。同时，业主需要负责与政府、相关部门沟通，取得必要的批准和许可。

1.1.2 负责现场管理

在建筑工程管理中，业主扮演着重要的现场管理角色，需要监督施工过程，确保施工符合设计要求和相关规定，同时处理施工现场出现的问题和纠纷。业主需要监控和管理施工过程中的质量、进度和成本，确保项目按计划进行。

1.1.3 参与工程招标

在建筑工程管理中，业主需要参与工程招标工作，制定招标文件，邀请承包商参与竞标，并组织评标工作，最终选择合适的承包商进行施工。在这个过程中，业主需要确保招标过程公正、公平、公开，避免出现腐败和不正当竞争。

1.1.4 支付工程款项

业主需要根据合同约定，按照施工进度和质量标准支付相应的工程款项，并监督承包商的资金使用情况，确保资金科学地用于工程建设，避免浪费和不合理支出。

1.1.5 组织竣工验收

建筑工程完成后，业主需要组织竣工验收工作，检查工程质量、进度、成本等方面是否符合合同要求，并及时处理、整改验收过程中发现的问题。验收合格后，业主与承包商进行结算，并完成相关资料的整理和归档工作。

1.2 建筑工程监理行业发展现状

1.2.1 行业规模

近年来，施工企业营收始终保持稳步上升的趋势。2016 年，施工企业总营收为2 695 亿元，到了2020 年达到7 178 亿元。2020 年营收同比增长166.35%，年均复合增长率为27.75%。2021 年，中国建设与监理公司实现全年总营收9 472.83 亿元。

1.2.2 建筑工程监理从业人员现状

截至2020 年底，施工企业的总人数已经超过了139 万名，而全国的注册工程师也超过了40 万名。2016～2020 年，中国建筑工程监理产业从业人数和注册会计师人数逐年增加，在五大责任主体中，建筑工程监理产业仅次于工程建设施工产业，成为第三大经济产业。与2016 年相比，中国建筑工程监理从业人数增加了39%，全国注册从业人数则增加了60%，随着中国建筑业的发展，建筑工程监理企业员工人数也在不断增加。高质量专业人才不断成长为中国建筑监理事业可持续、良性发展作出贡献。

1.2.3 工程监理行业细分

中华人民共和国建设部令第158 号《工程监理企业资质管理规定》将建筑工程监理分14 类。其中，以住宅和施工为代表的建筑业数量最多，占据了整个行业的45.39%；其次是电力建设监理，营业利润约为16%；排名第三的化工和石油工程监理，经营利润达到了整个产业的8.42%；市政公用项目的运营利润为7.91%，排全国第5 位；其余的监管范围，包括港口与航道工程、航天航空工程、农林工程、机电安装工程、矿山工程、公路工程、通信工程、冶炼工程等，各经营收入合计达到了整个产业的14.28%。详见图1。

图1 2020 年工程监理行业细分现状

2 基于业主视角的建筑工程管理关键环节

2.1 决策阶段

在决策阶段，业主需要考虑项目的可行性、投资回报率、风险等因素，作出是否投资的决策。此阶段，业主需要充分了解市场需求、项目背景、技术可行性等信息，并进行分析和评估，以保证项目的可行性。

2.2 设计阶段

设计阶段是基于业主视角建筑工程管理的关键环节之一。在此阶段，业主需要与设计单位、咨询公司等合作，制定设计方案、技术规格说明书等文件。同时，需要对设计文件进行审查和评估，确保设计方案符合要求，能够指导施工。

2.3 招标阶段

在招标阶段，业主需要制定招标文件，明确招标要求、合同条件等内容，并邀请承包商参与竞标。同时，需要评估承包商资质、信誉、技术水平等方面，选择合适的承包商进行施工。

2.4 施工阶段

施工阶段是基于业主视角建筑工程管理的核心环节。在此阶段，业主需要监督和管理施工过程，确保施工符合设计要求和相关规定。同时，需要协调和处理施工现场出现的各种问题，如质量、进度、成本等问题。此外，需要监督施工现场的安全管理，保证施工安全。

2.5 竣工阶段

竣工阶段是基于业主视角建筑工程管理的最后环节。在此阶段，业主需要验收工程，确保工程质量、进度、成本等方面符合合同要求。同时，需要审核和控制工程结算，确保工程实际费用不超过预算。最后需要安排和规划工程后续维护和管理工作。

3 基于业主视角的建筑工程管理优化策略

3.1 建立健全管理制度与体系

建立健全建筑工程管理制度与体系是优化管理的基础。业主应建立一套完整的建筑工程管理体系，明确各项管理流程和责任，确保每个环节都有专人负责，并严格按照制度和流程进行管理。同时，业主应加强与各利益方的沟通与协调，建立有效的信息反馈机制，及时掌握施工过程中的问题，并采取措施进行改进。

3.2 提高管理人员的素质和能力

提高管理人员的素质和能力是优化管理的关键。业主应加强对管理人员的培训和教育，提高其专业技能和管理能力，使其能够更好地应对复杂多变的建筑工程项目。同时，应建立科学的考核和激励机制，鼓励管理人员创新思维，积极探索有效的管理方法，提高管理效率和质量。

3.3 强化施工现场安全管理

施工现场安全管理是优化管理的重要环节。业主应建立健全施工现场安全管理制度，明确安全责任和要求，加强安全宣传和教育，强化施工人员的安全意识和技能。同时，应加强施工现场的安全检查和监督，及时发现并消除安全隐患，保证施工过程的安全性和稳定性。

3.4 优化施工进度和质量控制

优化施工进度和质量控制是优化管理的核心。业主应建立科学的施工进度和质量控制体系，明确各项进度和质量指标，并加强过程监督和控制。同时，应加强与设计单位、承包商等的沟通与协调，及时解决施工过程中的问题，保证施工进度顺利进行，实现质量目标。

3.5 协调各利益方关系

建筑工程项目涉及众多利益方，包括业主、设计单位、承包商、供应商等。业主应协调好各方关系，建立有效的合作机制，确保项目顺利进行。业主应加强与各方的沟通与协调，及时解决问题和纠纷，保持良好的合作关系。同时，应加强对各方的监督和管理，确保各方履行职责和义务，共同实现项目目标。

4 案例分析与应用

4.1 项目概述

本项目为某住宅小区建设项目，位于城市中心地带，总建筑面积约为10 万m2，包括10 栋住宅楼、2 个地下车库及其他配套设施。项目总投资约为1 亿元，建设周期为12 个月。

4.2 业主管理组织

本项目业主代表为某房地产公司，其项目管理团队由项目经理、工程师、造价师、安全工程师等组成。业主代表负责项目的整体规划、决策和协调，项目管理团队负责项目的具体实施和管理。

4.3 工程质量管理措施

本项目业主采取了以下工程质量管理措施：（1）确保项目符合国家及地方相关质量标准和规范，达到优良工程标准。

（2）建立完善的质量管理体系，包括质量计划、质量保证、质量控制等环节，在施工过程中，实行“三检制”，即自检、互检和专检，保证施工质量。

（3）采取严格的质量控制措施，包括材料检验、施工工艺控制、验收检验等，对关键施工环节实行技术交底制度，明确质量要求和标准。

（4）按照相关标准和规范进行质量检查和验收，确保工程质量符合要求。在每道工序完成后，进行自检和互检，合格后，方可进行下道工序施工。在分部工程完成后，业主进行验收检查，确保分部工程质量符合要求。

4.4 进度管理措施

本项目业主采取了以下进度管理措施：

（1）按照合同约定工期完成项目建设任务。

（2）制定详细的进度计划，包括各阶段的工作内容和时间节点，在施工过程中，根据实际情况及时调整和优化进度计划。

（3）实时监控项目进度，及时掌握施工进度情况，采用甘特图等工具记录和分析进度，及时发现问题并采取措施解决。

（4）采取多种措施确保项目按计划进行，如协调资源分配、调整工作计划等。

（5）在关键节点和关键施工环节上，加大资源投入力度，确保工程进度不受影响，同时，加强与设计单位、施工单位等的沟通、协调，及时解决问题，调整计划。

4.5 成本管理措施

本项目业主采取了以下成本管理措施：

（1）控制项目的总投资额，确保项目经济效益和社会效益统一，实行全面预算管理，严格控制各项成本费用。

（2）根据项目的具体情况和投资规模，编制详细的成本预算，包括人工费、材料费、机械使用费、间接费用等。

（3）采取有效的成本控制措施，如招标控制、材料采购控制等，保证成本在预算范围内。

（4）实行定额管理，严格控制各项费用的开支标准和范围，同时，加强施工现场管理，减少浪费和损失。

5 结语

总之，基于业主角度的建筑工程管理措施是确保项目顺利实施的重要保障。在项目实施过程中，业主应在明确目标、科学规划、强化组织、合理安排、严格监督、风险管理、持续改进、沟通交流等方面，采取相应的措施和方法，不断提高管理水平和效果，确保项目顺利实施和质量效益最大化。