房地产企业内部控制体系优化对策研究

陈 芳/文

近年来,国际环境发生变化,各行各业下的企业经营活动都受到不同程度的影响,尤其是房地产企业,在如今强调房子是用来住的不是用来炒的理念基础上,房地产企业在发展过程中受到诸多不确定因素的影响。疫情三年以来,房地产企业受到严重影响,相关问题频频出现,以往高增长的房地产企业也都面临资金链断裂的风险,想要促进房地产企业健康持续发展,提高风险防范能力是关键。房地产企业控制财务风险,除了要控制成本,还要制订有效的风险防范措施,内部控制则是房地产企业规避风险的有效手段,是房地产企业发展过程中需要重点关注的方向。本文在明确房地产企业对内控体系进行优化意义的基础上对当前企业内控工作中存在的问题进行总结,并通过分析和论证,最终给出对应的优化措施,期望能为房地产企业建立健全内控体系,有效防范风险提供助力。

房地产企业具有项目开发周期长、资金投入大、投资风险高、产品无法移动受地域限制较大及房价容易受政策影响波动较大等特点,因受诸多因素影响,房地产企业完善内部控制尤为重要。内部控制是现代企业管理的重要手段,能够促使房地产企业内部各项业务活动相互联系并相互制约,对房地产企业有长远影响。一旦内控失效,将会给房地产企业带来无法挽回的损失,严重者会造成房地产企业迅速崩塌。因此,当前房地产企业要重视内控体系的建立,完善风险评估机制,加强内部监督,做好财务管理工作,从而保障内控有效执行。

房地产企业优化内部控制体系的意义

有效应对行业特殊性

房地产企业在经营管理工作中面临的投资风险及资金管理风险较大,因此,完善内控体系对房地产企业有重大意义。长期以来,房地产企业项目周期长、投资大且在项目开发过程中存在不确定性,整体特殊性较强。区别于其他行业,房地产企业在整个项目开发过程中需要投入大量资金,包括前期的土地费用、中期的建设费用及后期中介代理费及土地增值税等。尽管在预售过程中房地产企业可以回收一部分资金,但整体压力仍然很大,因此,房地产企业在项目开发过程中需要通过筹资来进行资金整合。筹资过程中房地产企业面临较大的财务风险,想要尽可能规避风险,就需要通过内控体系对筹资、投资等资金环节进行科学管理,通过风险评估有效控制投资风险,并通过科学的资金统筹促进资金使用优化,提高资金使用效率。

科学应对外部不确定因素

城市化进程的加快及人们生活水平的提升为房地产企业带来极为有利的发展机遇,但大部分房地产企业在进入市场初期并不重视内部控制体系建设,从而为后续的经营管理埋下较大隐患。近年来,国家出台多项政策控制房地产企业乱象,稳定房地产企业市场。而造成房地产市场乱象的根本原因正是内部控制缺失导致的部分企业盲目投资,不重视自身资金规模及抵御风险的能力,因此,房地产企业应当吸取教训,重视内控体系建设,在投资之前做好项目评估、风险控制等工作,利用内控为企业外部市场顺利运营打下坚实基础。

满足监管机构工作要求

内部控制在我国应用发展已有很长时间,内控基础已经基本成熟,并且政府监管部门也根据我国的实际应用情况出台了一系列内控管理制度,有效加强对房地产企业建设内控体系的监管,加强对内控评价、审计等工作的重视,房地产企业在此期间也成为国家重点监管的对象。因此,加强内控体系建设不仅是房地产企业健康稳步发展的重要需求,也是满足各监管部门的工作要求。

房地产企业内部控制存在的问题

内控环境存在一定缺陷

房地产企业内控环境存在缺陷主要体现在3个方面,首先,企业从上至下对内控缺乏正确的认知及管理理念,在内控管理过程中只重视房地产的开发和销售,对内控体系的建设有所懈怠。其次,房地产企业项目周期较长,导致成本核算及内控难度较大,其很难在短时间内建立完善的内控体系。同时,房地产企业内部组织架构不够完善,对各部门岗位责任和权力划分不清,对各部门岗位缺乏有效规范和控制。最后,在实际经营管理中大部分都是销售人员,财务管理人员极少,缺少内控专业人才,当前房地产企业内控人员很难对企业所有经营情况做到全面了解,也很难结合企业实际情况制定完善的内控制度,无法对各部门进行协调管理,同时房地产企业缺少对财务人员的专业培训,导致内控实施效果不明显。

内控体系需要进一步完善

房地产企业在内控管理中需要对内控体系不断完善,以满足对企业各项经营活动进行全面控制、实现对企业进行全方位管理的目的。但从实际情况来看,部分房地产企业还缺少完善的内控体系,实施内控制度也并没有对企业做到全面覆盖,与企业预期存在一定差距。部分房地产企业内控制度并没有结合企业发展情况及时更新,导致内控管理缺乏制度支撑,内控有效性无法体现出来。例如,在房地产企业的投资、筹资过程中由于决策不当而造成资本结构不合理,企业资金链断裂,最终造成房地产企业陷入财务困境,对房地产企业健康发展造成严重影响。此外,由于房地产企业内部流程较多,若是在内控设置过程中没有与业务进行结合,缺少对业务流程的梳理,造成内控体系存在缺陷,最终无法为业务提供服务。

内控风险评估机制缺失

房地产企业缺少完善的风险评估体系,部分房地产企业内控与风险管理分离,在房地产企业实施风险评估工作时往往会忘记以风险为导向,导致评估效果不理想。同时缺少完善的风险预警机制,无法对风险做到快速识别,不利于房地产企业对风险进行及时防范。此外,房地产企业对风险评估中发现的问题不能及时进行整改,同样的风险重复发生,导致内控对风险的防范作用无法体现出来。房地产企业属于高风险企业,存在诸多风险影响因素。若是房地产企业不能对未来可能出现的风险进行准确预测,缺少对整个房地产行业及企业自身风险进行评估的手段,则会造成对市场不能精准把握,无法及时察觉市场风险和机遇,不利于企业健康发展。

内部监督机制不健全

当前部分房地产企业尽管建立了相应的内控制度,但是监督机制不完善,没有专门的监督人员和监督机构。部分房地产企业尽管有监督机构和人员,但具体负责的人员不足,且专业素养不高,无法满足房地产企业的实际监督需求,导致企业内控监督和反馈工作难以顺利落实。

内部信息沟通渠道不顺畅

现阶段随着经济科技的发展,房地产企业间的竞争也更加激烈,房地产企业想要保障财务报告准确就必须确保内部信息准确,同时掌握及时有效的外部信息则对企业进行市场规划有重要作用。因此,加强信息化建设,帮助房地产企业及时获取准确的内外部信息是当前企业的重点工作,但实际上部分企业在信息收集和处理过程中还存在不足。部分房地产企业只引入财务方面的信息化软件,其他部门的工作依旧采用人工处理,导致财务部门和其他部门存在信息差,沟通存在障碍,容易造成企业信息失真,无法为管理层决策提供助力。

房地产企业优化内部控制体系的对策

增强内控意识,完善内部环境

针对当前房地产企业内控环境存在的缺陷,房地产企业要引起重视,积极进行改善,构建良好的内控环境,为内控体系的全面落实打下坚实基础。首先,房地产企业对内部人员应当加强内控专业知识的培训,重点是房地产企业领导者,使其明确内控的重要性,掌握内控流程和制度,并在内控框架内设定企业战略目标,将内控全面落到企业项目开发工作中,促使内部形成统一的良好氛围。同时,房地产企业其他员工也应当不断增强内控意识,可以通过定期培训活动,要求全员共同参与,使员工明确内控的重要性,并积极参与其中,将内控在日常工作中顺利落实。其次,对房地产企业组织架构进行完善,房地产企业应当对董事会和监事会的监督职能进行明确,并保障其在企业架构中独立。设置科学的组织架构,全面对项目完整周期进行覆盖,保障内控执行有效,避免职能交叉不能划分责任。同时,建立完善的责权对等机制,对各部门的责任和权限进行明确,遵循不相容岗位分离,保障各部门岗位之间互相制约的同时也要注意部门协调。最后,加强人才队伍建设,房地产企业完善内控体系是一项周期较长的工作,因此应当保障有符合内控体系优化的专业人才团队进行管理。房地产企业应当建立人才选拔制度,对薪酬奖惩机制进行完善,从而吸引更多的专业人才。加强对重点岗位员工的招聘及培养,保障房地产企业关键岗位的员工专业素养过硬,符合企业各项要求。同时加强对内部员工的培训,从而提升企业整体员工素养,促使内控体系顺利实现优化。

制定健全的内控管理体系

房地产企业想要对内控体系进行优化,则需要重视对内部组织架构进行完善及对内部控制制度进行优化。下面主要针对内控制度的完善进行分析,首先,房地产企业应当保障全面预算管理工作有效落实,通过预算管理对企业各项资源进行整合和合理分配,充分调用企业内部资源,从而提升内部资金管理水平,促使有限的资源发挥出最大作用。其次,对房地产企业项目业务流程进行规范并制定有效的管理制度,确保业务能够顺利开展。在制度制定过程中应当明确对投资选择及投资决策的优化;项目报批及资金筹集;工程发包、施工监管、竣工验收及后期的销售和售后等内容。同时对销售环节及收款环节制定完善的制度进行约束,对销售环节的市场调查流程进行规范,并结合实际深入分析影响销售环节的具体因素。最后,建立完善的绩效考核制度,对绩效考核工作进行约束,并对相关工作人员的工作进行评价分析。同时对问责制度进行完善,对内控中出现的问题第一时间找到相关责任人,从根源上解决出现问题互相推诿的情况。

以风险为导向强化风险评估

房地产企业在风险防范过程中要明确以风险为导向,构建健全的风险预警机制。首先,应当从房地产企业的思想认知上进行转变,将房地产企业内控与风险管理充分结合起来,在内控中建立以风险为导向的控制制度,有效对风险进行控制。其次,加强房地产企业控制点和风险点的结合,在内控评估中除了要重视内控执行情况,还需要充分关注内控实际情况,根据内控评估中发现的风险确认房地产企业内控制度是否具有相应的控制点,若是没有则需要进行及时补充。房地产企业通过将内控控制点和风险点进行结合,不仅可以有效防范风险,同时还能满足房地产企业的经营发展需求。对风险评估结果进行充分应用,从而实现对内控缺陷的优化。房地产企业应当加强对内控问题的及时整改,从而保障内控工作充分落实,并且企业可以通过将内控整改情况与员工个人绩效进行挂钩,加大整改力度,从而起到对员工的激励及约束作用。最后,房地产企业要重视对风险预警机制的构建,结合企业的实际情况,针对内控薄弱环节,通过定量与定性相结合的方法以实现对风险的量化和预测,能够随突发事件做到快速识别,并根据事件的等级建立相应的应对机制,有效降低企业风险。

建立有效的内控监督管理机制

房地产企业建立完善的内控监督反馈机制能够保障内控工作有效执行。设置专门的内控监督反馈机制,并配备足够的审计监督人员,保障审计独立,从而实现对内控执行的有效监督,并及时向上级汇报工作执行情况及审计监督工作中发现的具体问题,出具相应的整改意见,督促其在规定时间内进行整改。由于房地产企业内控涉及财务、审计、工程及管理等方面,因此,对审计人员也有较高要求,其必须掌握多方面的能力,具有较强的综合素养。此外,房地产企业也可以通过聘请外部会计师事务所进行审计,将内控审计工作进行外包,从而保障审计监督公平公正。例如,某房地产企业通过审计和监察部门形成内控风险审计及党内纪检监察的监督机制,并通过定期检查和抽查的形式实施审计监督,全面落实事前、事中及事后的全过程监督,有效防范风险。对房地产企业部分不作为的员工进行严格追责和问责。同时,该企业长期与外部的会计师事务所开展合作,并针对审计中所遇到的问题及时咨询,保障审计质量得到提升。

搭建信息沟通共享平台

在房地产企业中构建完善的内控信息管理系统,加强信息沟通和反馈,促使各部门之间提升沟通效率,实现房地产企业内部信息沟通和共享。房地产企业应当建立完善的信息管理系统,结合房地产企业实际情况对内控相关模块进行开发,保障内控功能得以实现。此外,加强信息安全管理,在信息系统建设时要对内控人员进行培训,提升其信息化管理能力,保障他们在实际工作中顺利操作信息软件完成各项工作。同时,内控人员需要加强对信息的管理,及时确认信息的真实性,并通过系统对信息进行分析处理,及时反馈给有关部门。此外,通过信息系统加强对内控的监督,通过信息系统,管理人员能够及时了解内外环境变化,并根据所反馈的信息对企业的战略规划和经营决策进行调整,促进企业健康发展。

房地产企业因为国家发展而兴起,又在发展过程中深受国家政策的影响。近年来,房地产企业的生存环境并不乐观,因此,构建完善的内控制度,不断对内控体系进行优化是房地产企业健康发展的重要保障。通过对内控环境进行优化,构建健全的内控体系,做好风险评估和监督反馈工作,加强信息化建设,从而帮助房地产企业有效防范风险,实现长远发展目标。