消防管道漏水，业主担责？

赵女士家中因管道漏水而遭殃，遂向法院提起诉讼，要求物业公司负责维修并承担相应的损失，法院审理判决却让赵女士自担责任。这背后的故事到底是如何的呢？

案例回顾

2021 年，赵女士购买了一套房屋，装修后便入住了。2022 年9 月的一天晚上，家中的消防管道突然脱落导致房间被淹，整个吊顶被水冲垮，房中地板、家具家电、衣物鞋子等物品无一幸免，被水浸泡损毁。当晚，在物业公司的协助下，赵女士对家中进行了清理，暂时住进了附近的宾馆，之后赵女士开始租房居住。

还没等赵女士缓过神来，物业公司却送达了《违法违规行为劝阻通知书》，要求赵女士将户内喷淋水管恢复原状。收到通知书的赵女士很是委屈，她认为自己不仅财物受损，物业公司还不予负责，于是将物业公司诉至法院。

法院审理调查发现，原来是赵女士在装修房屋时，将室内喷淋水管改短，封入吊顶内，此次漏水系该处消防喷淋水管脱落，喷淋水箱中的水顺着管道流出所致。根据《高层民用建筑消防安全管理规定》，业主室内喷淋水管属于专有部分的消防安全，业主应当对其专有部分的消防安全负责，业主可以委托物业公司等专业服务单位提供消防安全服务，并应当在服务合同中约定消防安全服务的具体内容。赵女士和物业公司提供的物业服务协议和合同均未约定相关内容，因此室内喷淋水管的维护责任仍应由赵女士承担。法院审理认为，赵女士作为自身房屋专有部分消防责任主体，自行请人改造消防喷淋水管，且未通过消防验收，致使消防管道存在安全隐患，对漏水事故的发生存在过错，而物业公司则在事发后积极处置。此外，赵女士并未委托物业公司对喷淋管道提供管理服务，损坏的管道也只能由赵女士自己修复。最终，法院依法驳回了赵女士的诉讼请求。

案例解读

解读人：陈洁

住宅房屋的消防设施与我们每个人的生命、财产安全息息相关。近年来，随着城市人口密度的增长，民用住宅的建筑高度“直上云霄”。高层住宅消防问题成为城市治理重点，保障“高楼大厦”住户的消防安全是刻不容缓的社会课题。

消防管道的设置、维护、更新和改造属于消防安全管理的范畴，本案中的赵女士居住于高层民用建筑，因此适用《高层民用建筑消防安全管理规定》（以下简称“规定”）。该规定由中华人民共和国应急管理部颁布，自2021 年8 月1 日起施行，对高层民用建筑的消防安全职责、消防安全管理、法律责任等方面作出了系统性规定。

《规定》释明，高层住宅建筑是指建筑高度大于27 米的住宅建筑。在该类建筑中居住的业主、使用人，是建筑消防安全责任的主体，对建筑消防安全负责，承担维护消防安全、保护消防设施等消防安全义务。上述人员也可以委托物业公司提供消防安全服务，但需在服务合同中约定具体内容。本案中，赵女士并未在物业服务合同中约定委托内容，因此案涉房屋室内喷淋水管作为消防安全设施的维护、修复责任仍应由赵女士承担，物业公司要求赵女士“自掏腰包”将管路恢复原状并无不妥。

作为民用住宅居住人，我们应当遵守住宅小区防火安全公约的消防安全事项，预防火灾，报告火警。《规定》特别强调，近年来，电动自行车火灾呈多发频发趋势。不少住户习惯将电动自行车进楼入户停放、充电，更有甚者停放在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口等公共区域。电动自行车一旦起火燃烧，产生的火焰和高温有毒烟气会在短时间内充满整个空间和通道，导致疏散逃生困难，极易造成人员伤亡。对此，《规定》明确禁止在上述公共区域停放电动自行车或者为其充电。若违反上述要求，拒不改正的，最高可罚款1 万元。

《规定》的出台加强了高层民用建筑消防安全管理，同时也对非高层民用建筑的火灾预防起到带头示范作用。“水火无情”，每一个住宅居住人都应当严格遵守安全制度，将发生火灾灾害的可能性降到最低，从而保护自己及他人的生命、财产安全。

法律条文

《高层民用建筑消防安全管理规定》第四条高层民用建筑的业主、使用人是高层民用建筑消防安全责任主体，对高层民用建筑的消防安全负责。

高层民用建筑的业主、使用人可以委托物业服务企业或者消防技术服务机构等专业服务单位（以下统称消防服务单位）提供消防安全服务，并应当在服务合同中约定消防安全服务的具体内容。

第九条高层住宅建筑的业主、使用人应当履行下列消防安全义务：

（一）遵守住宅小区防火安全公约和管理规约约定的消防安全事项；

（二）按照不动产权属证书载明的用途使用建筑；

（三）配合消防服务单位做好消防安全工作；

（四）按照法律规定承担消防服务费用以及建筑消防设施维修、更新和改造的相关费用；

（五）维护消防安全，保护消防设施，预防火灾，报告火警，成年人参加有组织的灭火工作；

（六）法律、法规规定的其他消防安全义务。

第三十三条高层住宅建筑的消防设施日常运行、维护和维修、更新、改造费用，由业主依照法律规定承担；委托消防服务单位的，消防设施的日常运行、维护和检测费用应当纳入物业服务或者消防技术服务专项费用。共用消防设施的维修、更新、改造费用，可以依法从住宅专项维修资金列支。

律师简介:

陈洁，上海市公义律师事务所主任、合伙人、律师。

原东方广播电台《东方大律师》节目主持人，主持节目 20 余年，播名洁蕙。中央电视台 CCTV12《法律讲堂》主讲人、法治天地《大律师面对面》节目特邀嘉宾、《中国妇女》杂志开篇人物、《新民晚报》专访人物、电视连续剧《东方大律师》女主角原型，上海市法治研究会副秘书长、上海东方法治文化研究中心副主任、上海市法学会民法研究会理事、上海市作家协会会员、上海市人民检察院二分院处理信访律师、连续多年获聘“上海市新收犯监狱人民督导员”、著名电影演员牛犇先生法律顾问、美国纽交所上市公司“四季教育”法律顾问。2013 年，陈洁个人出资 10 万元成立上海市慈善基金会“洁蕙法律援助项目”，旨在帮助不符合国家法律援助条件但需要法律帮助的困难人群维护合法权益，至今已援助3000 多人次的困难民众。