未收全款即过户 卖房不慎起纠纷

贾瑛

年事已高的孙慧娟委托女儿李桂芬将自己唯一的房子卖给了熟人。但办了过户手续后，这个买房人却不按约定付款。无奈之下，孙慧娟只得起诉买房人，要求他返还房屋并承担违约责任。可还没等到开庭，对方却暴病身亡。

卖房过户 ，款未收完

孙慧娟已经70多岁了，老伴过世多年，身边无人陪伴。孝顺的女儿李桂芬为了方便照顾母亲，就说服母亲搬去和自己一起生活。

由于李桂芬和丈夫都是普通的工薪階层，两人还有一个正在读书的儿子，所以生活压力不小。虽然李桂芬和丈夫都非常愿意照顾孙慧娟，也主动承担了她的全部生活费用，但孙慧娟为了不给女儿一家增加负担，思前想后，还是决定把自己名下的那套70多平方米的房子卖掉，卖得的房款自己留一点，以备不时之需，其余的都给女儿。

由于孙慧娟身体越来越差，没有精力操办卖房子的事情，所以就把卖房的具体事宜全权委托给女儿。就在李桂芬尽力寻找可靠的买主时，以前的同事吴毅强主动找到了她。吴毅强因为早些年不满足于现状，所以辞去工作经商，在广西和广东之间来回做生意。两人在单位时关系不错，现听说李桂芬有房子要卖，吴毅强就提出了想购买的意愿，并且非常急。

原来，吴毅强在几年前与前妻郑柳丽协议离婚时，就曾答应买一套学区房给前妻和儿子吴庆平居住。可由于吴毅强当时资金周转出现了问题，所以迟迟未能兑现。

由于孩子面临上学，所以郑柳丽心急如焚，屡次催促，吴毅强便记挂于心。当得知李桂芬要出售的这套房子附近有名校——35中时，就恳请李桂芬把房子卖给他。李桂芬很高兴地答应了。吴毅强开出的价格是个吉祥数——58万元。李桂芬觉得价格合适，便打电话问母亲，母亲也同意了。

但在签协议时，吴毅强才坦言自己一下子拿不出这么多钱。经与李桂芬商量，他打算先付30万元，等把房子过户到了自己名下之后，就拿房产证去办理抵押贷款，然后再付清剩下的钱。并且，吴毅强还信誓旦旦地表示，只要先拿到房产证，把儿子的户口迁过去，不耽误儿子上名校就可以了，交房、搬家都不急。等他把房款全部付清了，李桂芬再交房给他也可以。

话已说到这个份上，如果李桂芬再不答应的话，那就显得有点不顾朋友情分了。碍于熟人的面子，加之也信得过吴毅强的为人，李桂芬便同意了。出于对女儿的信任，孙慧娟也没有对这种交易方式表示反对。同年4月，李桂芬与吴毅强签订了房屋买卖协议，收下了吴毅强给付的30万元房款，还帮助吴毅强把房子过户到他名下。依照约定，只要等吴毅强付清尾款28万元，李桂芬再清理一下家里的东西，把钥匙交给吴毅强，这个交易就完成了。

不过，计划总是赶不上变化。时隔数月，吴毅强又找到李桂芬说，贷款不顺利，还需要时间，可儿子吴庆平原来的住处离35中较远，路途很费时间，希望李桂芬能让他的儿子提前住进那套房子里。

李桂芬一时心软，就答应了，把房屋交付给了吴毅强。可令李桂芬没料到的是，麻烦亦随之而来。

突生变故，诉至法院

郑柳丽带着儿子吴庆平搬进新家后，李桂芬就很少见到吴毅强了。即使见了面，只要她提起余下的28万元房款，吴毅强就找出各种理由来敷衍，这让她很不放心。

后来，在李桂芬的一再要求下，第二年的5月，吴毅强与她签订了一份房地产买卖补充协议，约定在9月1日前付清余款，否则，郑柳丽和吴庆平就把房子腾出来，返还给李桂芬，并将房产证重新变更登记到孙慧娟的名下，还要支付孙慧娟3万元违约金，由此产生的各种费用也由吴毅强承担。

看着吴毅强在该补充协议书上签字，按上了手印，李桂芬安心了不少。 可是，约定的时限过去之后，吴毅强非但没有如期付款，连人影都找不见了。原房主孙慧娟急得生了一场大病，李桂芬也觉得愧对母亲，决定打官司维权。

于是 ，李桂芬代表母亲将吴毅强告上区人民法院，要求他按照补充协议的约定，返还房子并承担违约责任。母女俩认为，既然她们手里有吴毅强亲笔签名的房屋买卖协议和房地产买卖补充协议，这场官司就能稳操胜券。

可是，突如其来的变故却让她们措手不及。就在孙慧娟母女认为胜券在握时，吴毅强在开庭前却突患急病去世。这可把她们惊得目瞪口呆！惋惜之余，孙慧娟还是向法院申请把案子的被告人变更为吴毅强之子吴庆平。因为在她们看来，既然吴毅强已经拿到了房子，却又未付清房款，那么吴庆平作为他唯一的法定继承人，就有义务替父亲履行协议，返还房屋并承担违约责任。

吴庆平还未成年，郑柳丽又不愿意处理前夫惹出的麻烦事情，所以，她没有代替儿子出庭。李桂芬则代表母亲在法庭上作了详细的陈述，还向法院递交了有吴毅强亲笔签名的两份协议。

不动产以登记为准，房子难返还

区人民法院经审理认为，公民的合法财产受法律保护，但保护的方式却要符合法律规定。在案件中，原告提供的房屋买卖协议是孙慧娟和吴毅强的真实意思表示，合法有效。孙慧娟收到了第一笔30万元的房款，房屋也过户到了吴毅强名下，这就意味着协议开始履行，房子已经交付。按照我国的房产登记制度的相关规定，房产所有权的转移以登记为准，登记是判断房产归属的唯一依据。虽然吴毅强没有按照约定支付剩余房款，但孙慧娟同意提前过户，所以吴毅强已经通过合法登记取得了房子的所有权。根据法律规定，不动产所有权一旦合法转移，任何一方反悔都不会获得法律支持。

因此，区人民法院作出一审判决：驳回孙慧娟的诉讼请求。

孙慧娟母女拿到判决书后，感觉很委屈，难道因为善良就应该默默承担损失吗？如果法律不问青红皂白，只看房子登记在谁名下就归谁，还有公平吗？那份约定返还房产的补充协议难道就是一纸空文吗？李桂芬不甘心，在法定时限内代表母亲上诉至市中级人民法院。

中级人民法院的法官了解案情后向上诉人解释说，如果吴毅强仍健在，他也同意履行协议约定，那么返还房产和支付利息不成问题；但如果他仍健在却不愿意返还房子，你们也很难要求他做到返还房产。因为房产登记制度和相关法律规定比你们之间签订的协议更有效力。

不过，这并不代表法律会置原告孙慧娟的损失于不顾。尽管房子的所有权已成定局，但由于吴毅强并没有付清房款，孙慧娟和吴毅强之间就产生了一个债权与债务的关系。也就是说，吴毅强尚未支付的28万元以及相关的利息可视作欠了孙慧娟一笔债务。孙慧娟虽然不能要求吴毅强返还房子，但可以讨债。而且，虽然吴毅强去世了，但是他的儿子作为继承人，有义务在继承财产范围内偿还债务。

在法官的建议下，孙慧娟和李桂芬撤回了上诉，李桂芬再次以母亲孙慧娟的名义将吴庆平告上区人民法院，要求他偿还吴毅强拖欠的28万元房款和相应的利息。为了确保自己能够打赢官司拿到钱，母女俩还申请了财产保全。

这下轮到郑柳丽着急了，因为儿子吴庆平作为吴毅强唯一的法定继承人，当时已经继承了其父亲留下的全部财产，也就有义务偿还父亲留下的债务。如果拒绝偿还，被法院列为“老赖”，将来孩子在别人面前就抬不起头来了。所以，为了维护前夫和儿子的声誉，她来到法院主动要求调解，与孙慧娟母女和平解决此事，李桂芬表示同意调解。

双方经过深思熟虑，最终達成了一致意向：被告吴庆平在3个月内支付孙慧娟28万元；利息免除；保全费、案件受理费（减半收取）由吴庆平负担。最后，吴庆平在协议规定的时限内将所剩的欠款支付完毕。

法官说法

三场官司打下来，孙慧娟和李桂芬均身心疲惫。李桂芬非常后悔，如果当初她不答应吴毅强先过户再付清房款的要求，后面也就不会生出这么多麻烦事。

参与审理此案的法官解释说，从2014年开始，全国不动产实行统一登记制度，2016年全面实施统一登记制度，2018年，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

《不动产登记暂行条例》第十五条规定，当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。也就是说，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。简言之，也就是说房产证上的姓名是谁，房产就归谁所有。

由此可见，房产过户登记的重要性和法律后果，有时甚至会超出人们的想象。先过户后付款这种交易方式非常冒险，所以在买卖房屋时一定要谨慎小心，以免既伤感情又浪费时间。

（文中人名为化名）