安徽岳西“一宅两院”调查

雷明

乡村振兴关键在于激活乡村；激活乡村关键在于激活乡村产业；激活乡村产业，关键又在于激活乡村人财物地各类要素。只有激活各类要素，才能形成有效的生产函数，才能形成有效的产出，进而形成有效的收入。从目前乡村空心化现状来看，激活乡村要素，其中一个关键，在于激活乡村大量沉睡要素（资产） ，其中一项就是大量闲置住宅资源/资产。可以说，充分发挥乡村作为要素市场和消费市场的重要作用，全面激活乡村要素，唤醒乡村沉睡的资源，让乡村闲置要素充分参与乡村发展，把城市优势要素导入农村，与乡村资源有机配对，实现资产有效增值，这是实现乡村振兴的根本之路。

在现有农村基本土地制度不变前提下，如何实现有效突破，找到一条有效之路？全国各地进行了大量有益的实践探索，涌现不少好思路和好办法。在这些探索实践中，安徽岳西“一宅两院”模式就是其中一个亮眼的案例。

民宿产业发展引领乡村振兴的安徽新路径

岳西隶属安徽省安庆市，位于安徽省西南部，与湖北省接壤，是国家园林县城、国家现代农业示范区、全国生态示范区、全国科技进步先进县和首批安徽省旅游强县。在全面推进乡村振兴进程中，岳西人勇于创新、敢为人先，进行了很多具有创新意义的探索，“一宅两院”模式、“两山”转化等工作非常值得总结借鉴和示范推广。其中“岳西一宅两院”既代表着岳西乡村的文化特色和地域特征，更是岳西乡村振兴中重要的改革创新，走出了一条民宿产业发展引领乡村振兴的安徽新路径。目前岳西正以创建国家乡村振兴示范县统揽经济社会发展全局，采取“五个五”的方法路径，聚力“抓两头促中间”，突出抓好乡村产业、乡村建设、乡村治理，努力走出一条绿水青山转化为金山银山的绿色发展之路，全面打造山区脱贫县乡村振兴示范样板。

所谓“一宅两院”，即通过对现有村民住宅进行改造，打造楼上楼下两个“院子”，楼下村民自住，楼上客人住，各自进出，互不影响。该模式巧妙将农户住宅与传统民宿（农家乐）相结合，既能保证农户原有生活空间，又有效利用农村闲置的房屋资源、为当地游客提供了旅游住宿设施。通过这种模式，农村地区可在不大幅度增加建筑面积的情况下，发展乡村旅游、推动就业、增加农民收入、促进产业转型升级，最终以此为“抓手”迈向共同富裕。

可以说，“一宅两院”就是聚焦特色民宿产业，聚焦盘活利用闲置民房，整合乡村振兴衔接资金，成立村集体运营公司，租用村民空闲房屋。将农房变客房，农民变管家，发展乡村旅游民宿产业，“一宅两院”，点“房”成“金”， 点“闲”成“金”，点“空”成“金”。

“一宅两院”模式是新时代乡村振兴战略的一个突出实践，它创新特色产业业态，围绕农民主体，聚焦三轻四变，采用FEPCO模式，一宅两门、一屋两分、一权两用，破解了农村建设用地受限和农民房屋闲置的问题，带动了农民主体地位的发挥，促进当地优势特色清凉经济以及承载在这一经济之上特色产业——民宿旅游发展，增加了村级集体经济收入，带动了村民就业和农产品销售，实现“农房变客房、农民变管家、田园变公园、乡村变景区”。“宅出红利 院发生机”，实现农户从被动挣钱向主动赚钱华丽转变。作为乡村振兴一个十分亮眼的案例，“一宅两院”模式具有重要的研究和借鉴价值。

“一权两用”激活闲置沉睡资源助力基层治理

“一宅两院”最核心的特点，就是在不改变农村基本土地制度前提下，“一权两用”激活闲置沉睡资源。这里我们所说的“一权两用”，就是使用而不占有。基于乡村民居结构的有效改变，一宅两院，一屋两分，一权两用，互不打扰。实现居住权与经营权的分离，以及私密性与经营性分离。进而实现农户民居使用权、经营权和收益权“三权”的一权两用，其中“使用权”一权两用，是指农户自住和作为民宿客房使用；“经营权”一权两用，是指农户自营包括为客人提供餐饮服务、自家土特产销售、就地部分导游服务，以及他营即村集体合作社或专业公司运营的民宿；“收益权”一权两用，是指自营性收入包括土特产产品性收入和餐饮、临时司机、导游等服务性收入，以及他营性收入包括客房租金收入、客房服務工资性收入，以及红利等。应该说，这是一项有益的实践探索，也是基本土地制度倒逼出的一项实践探索。

与传统农村民宿旅游相比，“一宅两院”最大的不同则是产业业态创新。“一宅两院”突破传统民宿固有形态，以农民为主体，采用FEPCO有效模式，创新发展高端精品民宿。从项目融资，房屋设计改造，再到民宿运营管理，实施各环节分离，不同的实体独立核算，确保项目的效率和灵活性。“一宅两院”民宿模式壮大村级集体经济的同时，带动村民（老年人+新农人）就业，老农人、新农人、城里游客近距离、零距离接触，互动互换式体验，共情浸润式体验，提升体验感受，增强获客能力。租赁、生产、服务、消费多模态合一，提升抗风险能力。市场后置，生产者与消费者就在农户家里见面，实现产品与消费零距离对接，村民在家就能实现自家土特产销售，让农产品变成热销产品。农户与消费者（游客）同吃同住同劳动，深度融合，完全融合，利益实现。

可以说，“一宅两院”不仅有效激活乡村人财物要素，其中给予乡村留守老人力所能及的就业，包括做房东提供客房服务、餐食服务等，给予返乡青年人有吸引力的就业岗位如现代管家等，吸引年轻人返乡就业；激活乡村财政金融要素，包括衔接资金有效利用、乡村小额信贷的活跃度，激活乡村大量闲置房产等。

更是有效增强各主体特别是农户利益联结。“一宅两院”一期项目由村集体公司自主运营。成立“一宅两院”旅游开发有限公司，将农户闲置房屋的二三层按使用面积入股到村集体公司。在运营方式上，村集体和农户绑定，强化利益联结。利益实现极大增强，农户既有服务性收入包括客房服务和餐饮、兼职本地部分司机导游服务性收入，资产性收入包括开放租金和公司分红，产品性收入包括农产品土特产销售收入，游客通过新式互动互换式体验，共情浸润式体验，提升体验感受。实现真正住了不想走，走了不空手的目的。

更为重要的是，“一宅两院”对于现代新农人的塑造具有重要意义。“一宅两院”通过传统民宿结构的有效改变，实现传统小农人，现代城里人近距離零距离接触。这对于塑造新的现代农人，实现广大传统小农人向现代新农人华丽转身，具有极其重要的现实意义。游客在乡村传统乡愁的体验，以及农户从游客学到现代城里人的现代化理念，传统与现代文化直接深度碰撞交融，达到双重诉求及价值实现。同时新的多模态乡村产业业态形成，增强处于断裂边缘的乡村日益弱化的邻里、村落社会关系，有效解决基层治理日益凸显的价值悬浮化现象，对于基层主体价值诉求整合、乡村社会结构的稳定具有十分重要的现实意义。

“一宅两院”实现乡村在城乡互动中浸润发展

回顾中国乡村振兴实施进程，我们可以很明显地读出一部城乡关系的变迁史：曾几何时，为追求工业化和城市化等现代化指标，城市中心主义长期占据舆论主流，“三农”问题逐渐滑向边缘位置。在市场经济的环境中，资本为了更高的回报率，自发向城市集中，包括劳动力在内的各种生产要素也追随资本，从农村向城市、从中小城市向大城市和特大城市集中。于是，在有形的手和无形的手共同支配下，资源越来越集中，城乡差距也越来越大。

如果说，此前的乡村发展处于1.0时代，主要依靠城市的产业转移下乡，其典型代表为江浙雄起的民营企业，利用上海等都市转移的技术、资金、人力、市场等资源而逐渐壮大，极大地带动了地方经济的发展。这一阶段依靠城市主体地位推动了乡村经济，实质上仍然是城市中心主义的一种体现。1.0时代的乡村旅游模式以农村自建房为基础的农家乐为代表。

而“一宅两院”模式则是乡村振兴2.0时代的典范，实现了乡村在城乡互动中浸润性的有机发展。在城市游客居住民宿的过程中，一系列生活方式、理念观念等亦随之下乡。“一宅两院”这种能够积极促进农户和游客互动沟通的民宿模式，则为城乡之间信息的沟通提供了畅通渠道。多产业的共同发展和公共空间的开放，实现了双方对彼此文化内涵的共情浸润式体验。

“一宅两院”模式并非城市旅游模式在乡村的移植，它是城市偏好和乡村资源的融合贯通，将乡村文化特色充分呈现在城市市场之中，提供了相当个性化的产品选择。农民作为运营主体之一较为主动地参与到“一宅两院”模式的发展中来，收入来源有租金收入、经营收入、劳务收入、农产品销售等，在模式发展过程中享受到实实在在的收益。目前该模式引入国有公司投资改造，由市场公司进行运营，农民整体素质暂时不满足作为独立主体的发展需求。

未来预期的3.0时代要求集聚了一定资源的农民集体对民宿进行自发投资改造，利用政府的贷款优惠完成农民主体目标的重大转型，最终迈入由农民自主经营改造自家宅院、完全市场化经营的4.0时代，抵达农民主体的乡村振兴战略精神内核。

当然目前“一宅两院”探索实践是有一定“天时地利人和”先决条件的。岳西具有明显的区位优势和得天独厚的资源禀赋，具有在海拔800m以上“喝稀饭不淌汗的地方”所形成的稀缺的清凉经济资源，同时在距武汉、合肥两座“火炉”型省会城市3小时高速车程圈内，人口超2200万，潜在市场巨大，此所谓地利条件。另外，当前正时逢巩固拓展脱贫攻坚成效的有效衔接过渡期，有坚决守住不发生规模性返贫底线任务要求，有衔接资金可以利用，此所谓天时条件。最后按岳西传统习惯，外面挣了钱一定要回老家建房、建大房，导致乡村民居空置率高、剩余闲置房屋较多，如何利用，倒逼出来，此所谓人和条件。未来在推广应用时一定要因地制宜，实事求是，分类实施。这也是“一宅两院”模式实践探索本身的应有之义。

另外，“一宅两院”作为一个新生事物，难免存在这样或那样问题，自身还需要不断完善。我们要以发展的眼光来看待它，关注它，呵护它。我们将持续关注这一模式的发展、更新和迭代。（作者为北京大学乡村振兴研究院院长，北京大学光华管理学院二级教授，博士生导师，英国爱丁堡大学荣誉教授，北京市乡村振兴专家委员会委员，国务院原扶贫开发领导小组专家咨询委员会委员）

编辑/张玉荣