地产科技方兴未艾

章蔚君　姚耀　庞溟

在房地产调控政策以及“双碳”目标推动下，高质量、绿色低碳发展已成地产业的共同目标。

令人振奋的是，科技创新的力量一直在延续并推动着行业发展。人工智能、物联网、机器人等一系列新兴技术的持续投入，已开始带来显著的成果，技术创新的规模和影响力不断增强，推动地产科技解决方案广泛应用和落地。

仲量联行已积累700余家国内地产科技企业和项目数据，其中80%的科技企业主要以商业地产为主。

2023年，我们在全球10个国家就1000余家企业租户、投资机构以及开发商，展开关于房地产科技的调研，其中，在中国共收集到有效匿名问卷82份，82%的投资者和开发商规模在1千人以上。

从这些数据和调研结果出发，我们识别出中国房地产科技发展的现状：

企业仍继续加大对房地产科技投入，科技应用成效有待加强；房地产科技生态创新力强，不断涌现新场景、新赛道，只是资本态度更为理性，融资轮次逐渐由早期向中后期转移。

全球经济形势日趋严峻，科技创新成为应对经济下行的重要手段。

在企业房地产战略方面，科技重要性不断提高，这一点已从企业房地产科技预算增幅中得到印证。

调研结果显示，分别有92%的企业租户和87%的投资者以及开发商表示，企业在未来三年将进一步增加在房地产科技方面的预算，且增幅高于其他类型的不动产预算（包括人员经费、开发面积、非技术类运营等）。

其中，投资者和开发商房地产科技预算显著增加的比例，达到60%，反映这部分企业科技化转型的决心。

预算增加的背后，体现了房地产科技的价值正得到企业认可。

不仅是投资者和开发商，88%的企业租户同样认为，房地产科技将有助于提升企业竞争力。尤其疫情过后，企业房地产管理者亟需解决降本增效、风险控制、员工福祉等核心问题，房地产科技的价值已由最初的差异化需求转变为真正赋能可持续发展的引擎。

调研结果也显示，92%的企业租户表示.愿意为配备先进技术的建筑支付“科技溢价”。

对于业主而言，通过加强科技投入，打造智能化建筑以满足租户日益增长的科技需求，将成为吸引租户和提高租金收益的重要手段。

超过半数的企业，将“用户满意度”“降本增效”作为衡量房地产科技应用成效最常用的指标。

从评价结果来看，80%的中国受访企业认为，他们目前部署的房地产科技解决方案是“成功”的，即实现了大部分目标，但其中认为“非常成功”的企业仅有20%，远低于全球的平均值35%。

究其原因，66%的中国企业表示，当前市场仍然缺乏足够成熟的房地产科技解决方案以满足企业的需求。由此可见，中国的房地产科技解决方案仍有很大提升空间。

从具体指标来看，企业租户普遍认可房地产科技在提升客户或员工参与度、满意度以及生产力等方面的表现，“成功”比例超过70%；其次，在降本增效方面，“成功”比例也达到68%左右，但“非常成功”的占比明显有所减少。

对于投资者和开发商而言，科技产品的投资回报率（ROI）表现普遍较好，成功比例达到81%，在数据收集和分析以及提升空间利用效率、缩短开发时间等方面，“成功”比例也接近70%。

与企业租户相比，在客户或租户满意度方面，投资者和开发商认为“成功”的比例相对较少。

值得注意的是，无论企业租户还是投资者或开发商，普遍认为当前房地产科技在能效监测与优化方面尚显不足，这恰恰是低碳运营的关键所在。

在过去十几年里，各类新兴科技的跨界融合不断深入，专攻于房地产领域科技创新的企业数量和类型也出现了爆发式增长。

根据仲量联行房地产科技数据库的统计结果，中国房地产科技企业的数量，在2010年之后开始明显增多，近十年内成立的房地产科技企业数量占到数据库的75%。

其中，逾八成的企业位于长三角、大湾区以及京津冀这三个城市群，并以北京、上海、深圳等地产市场发达且科技实力雄厚的一、二线城市为首聚集。

一直以来，风险投资基金是推动房地产科技的重要力量。

从企业的融资记录来看，中国房地产科技企业，正逐渐由风险投资早期阶段向风险投资晚期阶段演进；处于这两个阶段的企业，分别占到有融资记录企业总量的40%和27%。

随着新鲜血液的不断加入，房地产科技领域的竞争日益加剧，賽道也变得更加丰富，不断涌现出新的应用场景和商业模式。

从城市、建筑到空间，从设计施工、物业管理、资产运营到租赁营销，房地产科技已经渗透到了房地产项目的各个尺度和生命周期的各个阶段。

房地产科技企业逐渐走向成熟，而资本市场的投资行为更趋于理性。

2012年之后，投资市场对于房地产科技的热度不断上升，近10年累计发生超过1860余起投资事件，累计交易金额超过585亿美元，年均复合增长率为62%。

2018年之后，投资事件数量有所回落，单笔投资金额仍保持上升的趋势，直至2022年，受到疫情和全球经济不稳定等因素影响，房地产科技投资规模明显下降，资本市场开始降温。

2015年之后，房地产科技投资事件中，天使轮和A轮的占比逐步下降，由75%跌至2022年的43%；B轮和C轮事件占比稳步上升，从3%上升到2022年的25%，反映了房地产科技的投资阶段正由早期向中后期转移。

在我们看来，企业在实施房地产科技战略过程中，必须综合考虑技术、产品、服务这三个维度，以更好地适应不断变化的技术发展、市场环境和企业需求，更加灵活地调动资源实现科技战略目标。

企业需要密切关注人工智能、物联网、能源技术等各类技术的最新发展趋势，并积极探索和挖掘其在具体业务领域的应用潜力。

数据来源 ：仲量联行中国房地产科技企业数据库

在选择和评估相关科技产品时，企业需从是否符合预期目标、成本收益、稳定性和可扩展性等多个方面进行综合的评价。

优质的科技服务企业，可以在解决方案的初步筛选、验证部署到落地运营都提供专业的支持，是确保企业能够顺利地实现房地产科技战略的重要保障。

我们建议，企业应当根据战略目标，明确各个发展阶段的核心科技需求和优先级。

根据调研结果，仅有20%的企业在执行房地产科技战略时确定了行动的优先级，这说明绝大部分企业缺乏明确的目标和计划，这将可能导致执行过程中的资源分配不合理、管理和协调难度加大等问题，进而影响了战略实施的结果。

为了避免这些问题，企业需要加强战略规划和执行能力的建设，明确不同阶段的目标和需求，仔细评估各个行动的优先级，并建立有效的决策和执行机制，以确保房地产科技战略的顺利执行。

我们认为，面对飞速发展的新科技和不断涌现的新产品，企业需要建立一套全面、高效的筛选和评估机制，从绘制清晰的生态图谱到确定评估的关键指标，再到合作探索和评估优化，包含明确关键步骤和策略，以确保能够准确地评估房地产科技产品的价值和潜力。

数据来源 ：仲量联行中国房地产科技企业数据库

（章蔚君、姚耀任职于仲量联行中国区研究部，庞溟为仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监，编辑中略有改动，经授权刊载。）