房地产企业财务分析存在的问题与对策思考

余嘉豪 珠海华发集团有限公司

财务分析，即以企业的资产负债表、利润表、现金流量表等作为基础，运用系统的财务方法，对企业的资产负债、经营收益、现金流量及其变化进行评估，从而为管理层的决策提供可靠的数据支撑。随着日益严峻的内外部环境，深入研究房地产企业的财务分析工作，对于推动企业的可持续发展具有重要的现实意义。

一、房地产行业的相关特征

首先，房地产项目周期较长、资金占用较大，流动性风险相对较高。一个房地产开发项目，从取得土地到交付给客户，最快也需3 年。在项目建设一半的周期内，现金流入无法弥补现金投入，长期处于资金压力下。在市场环境改变时，当价格、销售进度或销售回款没有达到既定目标时，就会增加资金占用的数额和时间，从而导致企业的流动性风险较高。“房住不炒”的方针以及房地产市场的紧缩，导致了房地产行业的流动性危机，并由此引发了一系列债务违约等问题。

其次，产品的高度差异化。每个开发项目都会根据其所处的城市、地理位置、产品的功能而有所区别，各业态组合所占的比重都不尽相同，具有独特性。每个房地产企业，由于其远景目标和开发范围的差异，各类型的自销售和可销售商业模式的组合比率也有差异，同时不同的发展阶段所反映出的财务报表形式也有着显著差异，财务分析数据和指标也呈现出一定的差别[1]。

此外，预售模式的财务报表数据特征也有别于其他产业。由于资产负债表的主体部分是存货和合同负债，而存货已经预售给了客户，因此，它是否还符合“由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益”的资产的定义，也是一个值得探讨的问题。

在实际操作中，对于已经销售但尚未完成的存货，由于企业承担着支付责任，所以必须在支付之前不断地投入资金；项目的盈亏报告在交付给业主之前都处于亏损状态。因此，不能简单地直接利用资产负债率、利润率等指标进行房地产企业的财务分析。

二、房地产企业财务分析的必要性

第一，为企业决策提供数据支撑。财务分析可对房地产企业内部各模块、各业务条线、各区域的各项指标进行灵活拆分、归纳总结，从而帮助房地产企业识别出利润贡献点和核心竞争力；同时，在此基础上融合全面预算管理，能够对房地产企业在各类经营策略和重要参数变动下，未来一段时间内的经营结果进行仿真和推演，从而为其战略的制定提供较为科学、可靠的决策依据。

第二，日常经营管理的指挥棒。通过各种财务指标的形式，将各个时期所要达到的经营目标传达下去，各个层次的管理者都会将财务分析结果转换为日常经营管理行动。根据企业的实际运作情况，对各项运营指标进行定期对比，分析偏差并加以调整，按业务需求优化企业各项资源配置，以确保实现战略目标。

第三，绩效考核的标准。一个良好的绩效考核机制可以强化企业的内在动力，促使可持续发展。公正、客观的评价指标是建立一套完善绩效考核机制的基础。与战略目标保持一致的财务指标，以及由此获得的业财数据，具有客观、可对比的特性，是对房地产企业内部各层次和模块进行考核的最方便快捷、接受度最高的一种方法[2]。

三、房地产企业财务分析存在的问题

(一)财务分析方式较为单一

在房地产企业中，财务部门采用的财务分析方式相对较为简单，主要有两个方面：第一，在进行财务分析时，财务人员通常都会采用比较分析法和比率分析法，但这些传统的分析方法，只能反映过去的运营状况，不能对企业未来的运营状况进行准确预估；第二，就财务分析技术而言，所采用的数据，包括特定事件均为过去式，因此存在着一定的滞后性，此外，财务人员在进行财务分析时，并没有以企业的财务目标与未来发展趋势为基础，无法确保企业财务分析的前瞻性，也不能满足企业管理者的需求。

(二)财务分析数据准确性偏低

资产负债表、利润表、现金流量表这三大报表是进行财务分析的依据，如果企业管理层或财务负责人一味追求报表的美观，而对报表数据进行修改，造成财务数据失真，从而导致财务分析结果不具备参考价值。

此外，目前大多数房地产企业都是借助明源软件进行数据处理，因此需要市场营销、成本、开发等各部门的数据录入，但是由于业务部门对这些数据信息了解并不透彻，部门之间缺少有效交流，因此财务部门所搜集到的数据较为零散且无法确保其准确性，进而对财务分析结果产生较大影响。

(三)注重分析数据，忽略非财务信息

财务人员在分析财务报表时，太过重视数据分析，常常只看到财务数据的表面，而忽视了许多非财务信息，例如国家政策、金融政策的出台，或是经济大环境的影响等。究其原因，首先，财务人员不是管理层，不能从企业管理者的视角思考问题；其次，财务人员对于非财务信息的敏感度不够。

(四)财务分析人员专业素养亟待提升

许多房地产企业并未设立专门的财务分析岗位，特别是中小规模的企业，大多数财务人员都由会计核算人员兼任，造成“重会计核算，轻财务分析”的局面，导致财务分析工作无法根据企业具体运营状况与外部环境进行针对性的调整、优化，流于表面，也无法为管理层提供准确的数据支撑。

四、房地产企业财务分析的优化对策

(一)加快数字化转型，提升及时性

第一，加快数字化转型，推动智慧财务的构建。现阶段，部分房地产企业的财务会计信息披露是通过月度、季度、年度报表的形式展开，因此财务人员大多都以报表信息为依据，对企业财务状况进行逐一分析，这样的方法效率低下、出错率较高，这对于房地产企业的日常财务分析与管理而言无疑是不利的。为此，房地产企业应当引进现代信息技术，推进财务核算的数字化，加强财务信息的共建共享，进而提高财务数据的完整性与时效性。

具体而言，房地产企业应当将数字化财务作为其发展方向，加强财务分析信息化的建设，同时还需强化对企业财务活动的动态监控和分析，找出财务管理工作中存在的成本管理和投融资管理缺陷，科学分析问题成因，并加以干预、规避和应对，并从中吸取、总结经验，进而对财务分析指标进行针对性调整、优化。此外，企业还可将月度报表调整为每旬或每周的报表形式，用以缩短财务分析周期，进而及时对现金、应收账款等营运资产项目的周转状况以及相应的坏账风险进行分析[3]，同时及时将相关的财务分析数据上报管理层，为其决策提供数据支撑，进而优化运营活动，提高企业的环境适应能力与决策能力。

第二，注重财务分析指标的及时性与针对性。近年来，中央银行及其他部委发布了一系列文件[4]，按照指标符合情况将企业分为不同等级，并在不同的融资政策等问题上给予不同的处理。因此，企业应该对指标的变化给予足够重视，比如关于“扣除预收款，企业资产负债表规模应超过”这一指标，在保持资产负债不变的前提下，想要将这一指标降低就需要增加预收款项，这极大地考验了房企在销售、周转、产品等多个方面的整体运作控制能力，而另外两项指标的整体水平则相对较低。因此，在进行财务分析时，可以更加注重前者。

(二)提升财务数据的准确性与完整性

首先，在对财务报表进行分析的过程中，财务人员应对受到会计核算要求约束的科目和对报表进行调整的项目数据还原，对影响结果的重要信息在附注中分别披露，在需要时将财务语言转换成更浅显的文字加以表达，从而使企业管理层更加直观地了解到企业的各项运营数据；其次，企业管理层要提升对财务分析工作的重视程度，统筹规划、积极协调各部门间的沟通与配合，推进落实业财融合，将财务系统和企业业务系统真正衔接起来，展开数据共享，确保数据口径一致，促进内部管控水平不断提升。

(三)促进非财务数据与财务的融合

第一，构建多元化财务分析。一是比率分析法，即对各种比率展开综合分析，并有机结合，如果只是单纯地运用一个指标，很难对企业的总体运营情况做出正确判断，与此同时，还需要与因素分析法相结合，进行差额分析，把产生总偏差的原因划分为各个因素的影响，逐个分析，进而对企业过去、现在、未来的经营状况有全面的把控。单一的财务分析方法并不能完整反映出一个企业的经济效益，因为部分不能代替整体，所以只有与综合分析方法相结合，才能对企业的财务状况、经营状况进行全方位评价。二是杜邦分析法。即通过各指数之间的内在联系对企业展开综合分析，将净资产收益率作为代表性指标，将其分解成销售利润率、总资产周转率、权益乘数三个要素的乘积，并与房地产企业的盈利能力、资产质量状况以及偿债能力相匹配，通过对这三个要素的分析，找出企业的经营问题并加以改善[5]。

第二，增设非财务数据分析。对投资人、债权人和企业管理层而言，仅仅依靠财务指标是不够的，因此还应与非财务数据相结合，建立健全的企业财务管理制度。比如注重企业偿债能力的表外因素，包括企业自身是否存在债务危机、工伤赔偿等法律纠纷以及未决诉讼等，这些都会对房地产企业的知名度和市场认可产生一定影响；同时，还要将企业的信贷额度、抵押物的品质和流动性、经营租赁、债务担保等纳入考虑范畴，这些因素都会给企业带来一定的偿债风险[6]；此外，在新项目中要将企业所在区域的供需关系纳入考量，而在已经完成的项目中，则要考虑到库存商品数量、销售额、去化率等因素，这些都能反映出整体市场的购买力，有着十分重要的参考价值[7]。

(四)完善财务分析的指标体系

传统的绩效评估方式只对诸如流动比率、速动比率和资产负债率等静态的财务指标进行了关注，但是大部分房地产企业的资产负债率数值都没有太大的差别，而且通常都是以高负债运营，由此可见，这种评估方式有很大的局限性。而作为更加科学、先进的评估方式，平衡计分卡能够实现对房地产企业发展趋势的全面考察，使企业的财务分析决策更为科学、可行。因此，房地产企业应当引进平衡计分卡这一财务绩效考核评估方式，建立动态的财务分析指标体系，根据企业的战略规划，以财务、客户关系、业务流程和学习成长能力四个方面为基础展开多维度的评估，强化与动态信息数据的比较，客观分析企业过去与未来的发展情况，并采用切实可行的对策提升业绩水平，逐步实现企业的战略发展目标。

(五)提升财务人员专业素养

专业的财务分析人员能够结合企业实际财务状况以及行业整体发展动态，合理评估企业财务和预算的差异，对企业现金流以及相关资金的使用情况予以有效预测和监管，为管理层决策带来更多支持。因此，专业的财务分析人员必须要掌握牢固的理论知识，同时熟悉了解企业业务，具备良好的信息素养，拥有一定的沟通协调能力。房地产企业可以定期组织财务分析人员参与各种培训学习活动，进一步深化其对专业知识的理解，并制定相应的考核机制，将其专业素养与薪资挂钩，打造一支专业化的财务工作人员队伍。

五、结语

综上所述，由于房地产企业具有鲜明的资产负债率高、财务风险大等特征，一般的企业财务分析方式难以运用其中，因此，房地产企业应当立足于自身债务率高、资金占有量大等运营特征，革新财务分析指标体系，规范财务核算工作，提高财务数据的准确性与完整性，同时结合非财务指标，提高财务分析结果的可靠性，推动企业的稳健发展。