房地产经济对居民消费的影响

刘贞平

（广东农工商职业技术学院，广东 广州 510507）

一、引言

为保持经济持续健康增长， 提高国家竞争力，中国积极采取多种措施拉动内需。 2018 年，中国政府启动了一项计划， 以促进形成强大的国内市场，进一步减少供需矛盾。 在此背景下，中国政府对工业部门进行了改革， 以更好地满足消费者的需求。但中国消费与其他国家相比显著降低。 同时，中国家庭的财富配置对房地产的依赖程度更高，对其他金融资产的占比较小。 在过去十年，中国房地产价格快速上涨。 房地产成为影响家庭行为的重要因素。 根据中国家庭金融调查数据显示，家庭房地产成为中国家庭资产的最大份额。 中国家庭房地产占家庭总资产的比例平均达到37.6%，2011 年农村家庭的这一比例甚至达到了59.2%。根据“生命周期与永久收入”理论，家庭财富增加会转化为家庭消费的增加。 然而，自2015 年以来，中国房价过度膨胀，家庭部门债务急剧上升，从而挤压了消费支出。 这直接影响到家庭的消费结构。

根据生命周期理论，为实现跨期优化，居民在生命周期的不同阶段选择通过储蓄或借贷来平滑消费。 居民对财富的积累和消费，是为保证消费的稳定性，这种效应被称为“资产效应”。 家庭资产“财富效应”的实证研究基于现代消费理论，核心问题是住宅消费是否会随着家庭资产价值的变化而波动。 需要注意的是，“资产效应”不等同于“财富效应”，两者作用机制截然不同。 对于家庭生产性固定资产和非生产性住房资产，它们对家庭的影响是异质的。 在实体经济中，家庭住房资产对家庭消费产生了明显的财富效应。 住房抵押贷款为家庭购买带来“杠杆”，当房屋价值上升时，它会产生更大的财富效应。 家庭资产比例较低的家庭具有显著的“财富效应”， 而且随着住房投资属性和消费属性的降低，住房的财富效应也会减弱。 从变现财富和未实现财富的角度看，房价上涨在抑制消费的同时增加了居民的消费预期与压力。

在住房资产对家庭消费的财富效应方面， 房地产始终处于优先地位。其中，房价波动对消费支出产生财富效应， 这归因于消费者预期和二手楼市信息的变化。在房价上涨的情况下，非耐用消费品支出将会增加。 房地产价格的波动对居民产生积极的财富效应，他们的净财富增加。房地产财富在推动家庭消费方面发挥着至关重要的作用。然而，随着房价的上涨，房地产财富效应可能会变得不明显。房价上涨导致家庭消费增加， 这对经济拮据或信用评分低的居民的影响更为明显。房价上涨可能会抑制居民储蓄，增加家庭消费。 房地产价值高的家庭对家庭消费水平的影响更为明显， 房地产财富对消费的影响比其他金融资产更为显著，影响由收入弹性决定。与房地产财富相比， 城镇居民金融财富的边际消费倾向更高。 房地产价格持续上涨，居民消费占GDP 比重下降，而房地产价格上涨挤压居民消费。 因此，不同的家庭资产对家庭消费的影响是不同的。

本文调查了住宅资产和金融资产投资的财富组合是否会影响消费支出，特别是房地产投资对居民消费是否存在挤出效应。 本文组织如下。 在第二部分，对相关文献进行了简要回顾，以提出本文的假设。 在第三部分，分析模型、数据和方法。 在第四部分，说明了实证结果来验证假设。 在第五部分，回顾了调查结果并提出了结论。

二、文献综述与假说提出

房地产行业在中国占有重要地位。 如就业占比从2003 年的8.7%上升到2014 年的18.2%，建筑业就业占比从2003 年的7.6%上升到2014 年的16.0%。 相比之下，制造业就业比重仅从2003 年的27.2%温和上升到2014 年的28.7%， 说明随着房地产的扩张， 居民的收入出现了明显的结构性变化，从而影响到居民消费决策。

第一类文献主要考察房地产对居民经济行为的影响。 从经济主体的角度看，这种影响可以分为对企业经济行为的影响与对个人经济行为的影响。对个人经济行为的影响包括对个人储蓄、 消费、就业选择及其社会行为的影响。 首先，从房地产对个人经济行为的影响来看，房地产具有很强的财富积累效应，对储蓄和消费行为有较大影响。 大量的研究表明，人的消费行为具有非理性，往往以购买住房等大规模资产为主，甚至会通过长年累月的储蓄来购买住房，从而抑制消费。 而且房地产会影响个人对劳动力市场的参与。 拥有房产可能会导致劳动力市场缺乏弹性，从而增加失业率。 一些学者发现自有房地产率与失业率之间存在正相关关系。 其他学者发现抵押贷款和房地产所有权可以促进失业人员积极寻找工作， 使得他们更加珍惜自己的工作。 尽管房地产对个体就业行为的研究存在差异，但住房无疑是个体就业选择的重要因素。 与此同时， 房地产影响个人主观幸福感和社会交往活动。如社会比较意味着个人可以通过比较获得自信和自尊，拥有房产通常被认为比租房更成功。 因此，家庭不动产可以增加主观幸福感。 大量的研究表明，与高收入人群相比，拥有房地产的低收入人群更愿意参与社交活动，即除了影响一个人在消费和就业选择方面的经济行为外，房地产还可以影响社会活动和社会资本。

第二类文献侧重于房地产对企业行为的影响。企业在生产过程中需要其他企业的产出作为投入，它的产出也有一部分被其他企业用于生产。 在这方面，跨部门联系可以被视为一个网络。 虽然房地产可以提高抵押品的价值，放松企业融资约束，激发创新。 但是，有学者发现，房地产投资对个体经营具有挤出效应。 房地产的繁荣促使企业购买与其核心业务无关的商业用地，减少投资和创新活动，也有学者发现，中国房价上涨改善了企业融资，从而支持房地产繁荣对企业创新的负面影响。 然而，在“经济新常态”时代，中国经济增速在这十年内呈现下降趋势。 相应地，中国房地产行业也处于十字路口，即产业发展放缓明显，住房建设的黄金时代接近尾声，这一现象的背后是宏观经济的结构性变化。 考虑到房地产业在中国经济体系中的重要性，从结构性角度来看中国房地产业的转型过程具有重要价值。 大量论文分析房地产市场与利率、汇率和通货膨胀率等宏观变量之间的相关性。有学者采用DAG和SVAR 技术分析房地产行业的信用风险，发现金融风险存在显著的大规模溢出效应。 也有学者通过采用城市层面的数据评估中国房地产市场放缓的风险，并且认为，如果房价进一步上涨超过“基本”水平，房地产就会削弱经济增长速度并破坏金融稳定。 同样地，如果房地产市场下滑，中国的区域性商业银行将陷入困境。

第三类文献侧重于分析影响居民消费决策的外部环境因素。 已有文献认为，政府监管是一个关键因素。 政府监管对居民消费决策的影响是异质的，政府监管大大降低了社会网络与低收入人群的自雇概率，但并未大幅降低“高社会网络”和“高收入”人群的自雇概率。 同样地，城市个体经营文化、公共支出和地区自然禀赋等外部变量对居民消费决策的影响至关重要。 外部环境可以通过多个方面影响居民消费决策。 而且家庭流动性约束、信贷水平和家庭财富水平对居民消费决策的影响也很大。居民消费决策与个人资产水平正相关，具有高自营职业能力和低财富水平的人在消费时面临流动性限制。 如果消费概率被认为是财富水平的函数，那么这种关系就不是单调的。 低水平的财富降低居民消费决策的可能性。 当财富水平高时，居民消费水平可能会增加。 有学者发现自雇家庭没有消费的流动性约束，居民消费决策与财富水平之间的正相关关系仅在财富最高的前10%家庭中显著。 除了直接影响自谋职业的概率外，家庭财富还可能通过信贷渠道影响自谋职业的概率。 信贷市场的复杂程度对居民消费决策有重大影响，大量研究指出，信贷约束对居民消费决策的影响并不单调。 放宽信贷限制并不一定会促进居民消费。 上述文献表明，家庭财富通过流动性约束渠道影响居民消费决策的概率，进而通过信贷渠道影响家庭流动性，影响居民消费决策选择。

第四类文献侧重于分析影响居民消费决策的内部环境因素。 中国是一个“熟人”社会，人际关系对居民消费决策有很大影响。 部分文献从民间借贷的角度讨论了社交网络与居民消费决策的关系。 社交网络越发达，居民消费行为越活跃。 此外，家族网络的力量可以促进成员之间的交流与合作，增加家庭私人融资的数量，从而促进居民消费行为。 初创企业的投资人和创业者往往处于信息不对称的“柠檬市场”，影响了优质企业的融资，将优质企业挤出市场。 社会资本造成的社交网络重叠，可以帮助投资者获取他人的信用和可靠性信息。 因此，它可以促进企业家获得资金支持， 进而促进居民消费行为。 风险资本通常也愿意将资金投资于他们认识或以前合作过的人。 从商业资源的角度，社交网络在处理许可证、 招聘人才和开展业务方面发挥着作用。 社交网络可以帮助居民获得高质量的人力资本，增加个人自雇的可能性，促进居民消费行为。 有学者指出，非正规信贷的使用在经济条件较差的家庭中更为普遍， 非正式金融显著增加了家庭消费。而通过私人社交网络提供的非正式信贷促进了家庭消费，特别是对那些面临财务限制和无法获得正式信贷的家庭而言，私人社交网络通过两个渠道促进消费：促进生产性投资以及在面临不利冲击时平稳消费。 这一情况在经济落后的农村地区特别普遍， 这是因为农村地区缺乏发达的正规金融机构，非正规金融在相对弱势家庭的福利方面发挥着关键作用。

第五类文献侧重于分析其他金融资产对居民消费决策的影响。 股票价格的波动会对消费产生财富效应，股票价格的波动会引起消费的变化，这一影响由股市收益和消费者风险偏好等因素决定。 这种财富效应取决于股市财富效应的规模和成熟度。在发展中国家，股市作用较弱，股市财富效应可能有限，股价波动以及信心指数等其他因素可能对消费产生影响。 实证分析表明，各类金融资产所引起的财富效应对家庭消费具有财富效应，而且这种效应因不同国家的家庭消费习惯而异。

第六类文献侧重于分析固定资产与其他金融资产对居民消费决策影响的异质性。 房地产价格波动的财富效应可以影响不同的消费群体， 而房地产价格波动对中老年人群产生正的财富效应。 由于房地产价格波动的财富效应比金融价格波动的财富效应更显著， 因此大部分学者认为股票的财富效应并不显著。当考虑消费预期时，固定资产与其他金融资产会呈现出差异。此外，过度的预防性储蓄和过高的房价抑制了金融资产和实物资产的财富。 当居民拥有固定资产时，对增加收入的刺激作用较强，有利于促进消费。有学者指出，住宅资产根据成本和实体经济的收益率分为低收益和低成本流动性。低收益、高流动性的资产对改善消费起到了很大的作用。 流动性较高的资产在资产配置中所占的比例越高， 家庭消费的增长就越多。 物质消费比重的下降和服务业消费的增加，也是由家庭固定资产的变化引起的。不同财富项目的变化不仅对消费量有不同的影响， 而且对家庭消费结构也有不同的影响。

综上所述，提出如下假设：

第一，中国家庭住房资产比例对家庭消费有显著影响。

第二，中国家庭住房资产对家庭消费的影响在富裕家庭中更为显著。

三、模型和数据

（一）数据来源

中国是一个经济快速发展，但家庭消费率（家庭消费占GDP 的比重）相对较低，储蓄率（总储蓄占GDP 的比重）较高的国家。 中国的储蓄率不仅高于西方发达国家（如美国、加拿大和法国），也高于亚洲国家（如日本、韩国和俄罗斯）。 相反，中国家庭消费率一直处于较低水平， 甚至低于21 世纪初的水平。 随着中国经济进入新常态和全球增长疲软，消费（特别是国内需求）对中国经济增长越来越重要。目前，中国政府提出要充分利用中国超大规模市场的优势，拉动内需，构建“双循环”发展格局。 与城市居民的收入相比，中国农村居民的收入水平低且不稳定。 中国长期实行偏重城市的发展政策，导致了农民的消费需求严重不足。 此外，由于中国（尤其是农村地区）商业服务不完善，居民必须承担巨大的交易成本以及面临信息不对称的问题。 在此背景下，促进居民消费支出就具有重大意义。

广东省是中国重要的城市之一，房地产行业发展迅速，为本研究提供了最好的实验场所。 简单的统计描述发现， 如果不分低收入和高收入群体，房地产增加对消费支出的正向影响仍然显著正向。 不过，在高收入群体中，房地产增加对消费支出的影响更为显著。 其中，高收入群体消费的比例（0.567）高于低收入群体消费的比例（0.123），这表明家庭住房资产对居民消费支出的影响在富裕家庭中更为显著。 究其原因，家庭总财富对居民消费支出的影响在富裕家庭中显著，其中房地产刺激效应对高收入家庭的积极影响较高。

（二）变量解释

解释变量分为家庭消费支出； 控制变量包括：房屋资产、性别、年龄、受教育程度、职业、是否农村户口、家庭内的非劳动力人数、家庭可支配使用收入、本科以上学历、是否有其他实物资产，见表1。

表1 变量解释

（三）模型设定

为了分析住房总价值对居民消费决策的影响，本研究在梳理影响居民消费决策影响因素的基础上，对住房总价值进行分析，并采用OLS 模型进行估计，住房总价值对居民消费决策的回归方程表达式如下：

1其中：E 为全年家庭消费总支出；Hi 为农民i 的个体特征变量，包括文化程度、健康状况；Si 为农民i 的家庭禀赋变量，包括家庭禀赋规模与家庭禀赋强度；F 为控制变量，∂0 为常数项；∂1，∂2，∂3 为待估计参数；ε 为残差项。

四、实证检验

本研究以住房总价值为解释变量，以全年家庭消费总支出为被解释变量进行回归分析。 结果见表2。 其中，住房总价值显著地促进了全年家庭消费总支出。 具体而言，在其他条件不变的情况下，住房总价值越高，居民全年家庭消费总支出越高，而且在1%的统计水平上显著。 究其原因，家庭住房资产对家庭消费产生了明显的财富效应。 住房抵押贷款为家庭购买带来“杠杆”。 当房屋价值上升时，它会产生更大的财富效应。 家庭资产比例较低的家庭具有更显著的“财富效应”。 而且从经济主体的角度看房地产具有很强的财富积累效应，对储蓄和消费行为产生相当大的影响，在某种意义上，拥有住房可能会导致劳动力市场缺乏弹性。 所以，抵押贷款和房地产所有权可以促进失业人员积极寻找工作机会，鼓励个人珍惜自己的工作，从而促进他们的消费需求。 相反，拥有房产的人群更愿意参与社会交往活动，这不仅影响社会活动和社会资本，更促进他们为获得社会资本而进行消费。

表2 房地产经济对居民消费的影响

在控制变量方面，相对于女性而言，男性的消费可能性更大。 究其原因，男性往往拥有着更好的职业稳定性， 他们更容易在就业市场中获得工作，从而有足够的消费能力。

受教育程度在1%的统计水平上促进居民消费支出。 具体而言，受教育程度可以显著降低消费者与消费相关的实体成本；受教育程度会降低消费者前往商店和银行的时间成本；而且受教育程度有助于获得额外的消费信贷，从而缓解消费者的信贷约束。 值得注意的是，对于消费较少的家庭来说，受教育程度对消费的影响更明显，因为他们的消费边际效用更高，更容易受到教育条件的约束。 实物资产在1%的统计水平上促进了居民消费支出。 实物资产具有收益率高于流动性资产的关键特征，家庭选择持有大量实物资产可以获得更高的投资组合回报， 这导致了实物资产具有更高的边际消费倾向。因此，实物资产促进了居民消费支出。

移动支付在1%的统计水平上促进居民消费支出。 究其原因，居民在传统金融市场上无法轻易获得贷款和金融服务，使他们在做出消费决策时面临相当大的流动性限制。 作为基本的普惠金融工具，移动支付工具可以为用户提供消费信贷功能。 比如，支付宝和微信可以根据用户的个人信用和消费习惯，提供相应的贷款服务。 因此，移动支付为那些被排除在传统金融市场之外的人们提供了许多机会， 并且根据他们未来的收入改善他们的消费决策。 移动支付工具降低那些在传统金融市场获得贷款的人获得金融服务的投入成本，可以降低农户从事消费活动的交易成本。 对于中国许多农村地区而言，商品市场和服务不发达导致农村家庭在获得产品和服务时承担了巨大的交易成本。 居民通常需要走很长的路才能到达实体店，而移动支付使农村消费者能够将线下交易转移到线上。 这种场景极大地节省了他们的交易成本 （例如时间和信息搜索成本），仅通过手机就可以进行交易，从而促进了他们的消费意愿。

五、结论

本文分析了房地产经济是否会影响居民消费支出，并进一步讨论了房地产经济对家庭消费是否存在挤出效应。 实证分析的基本含义归纳为以下几点：一是房地产经济的发展会刺激整体消费和居民消费结构的升级。 二是家庭财富中无风险金融资产和风险金融资产产生的财富效应与房地产经济产生的财富效应并不相同，对居民消费具有正向影响并显著地刺激消费结构升级。。 三是房地产净值增加对高收入家庭消费的刺激作用更加强烈，同时对消费结构升级产生明显的正向作用。 这或许有助于解释为什么净资产在促进消费结构升级方面发挥着重要作用。 四是本科以上学历比例越高，消费升级越显著。 当本科以上学历较高时，消费结构升级的发生机理将更加明显，即家庭的文化教育支出会用于子女的教育支出，从而促进了消费支出。

尽管根据永久收入假说和生命周期假说认为，家庭消费不受当前绝对收入的影响，也不受他人相对收入的影响，而是受永久收入（或预期收入）的影响， 但是与欧美等发达国家的家庭财富配置相比，中国家庭之间的资产配置不存在失衡现象。 而且居民更倾向于在一生中优化消费支出，以最大化其整个生命周期的消费效用。 现实情况是，很多人特别是在欠发达地区和金融市场不完善的国家，往往面临金融排斥， 导致消费活动受到流动性约束的制约。 所以，本文认为，房地产、金融资产和金融资产的财富配置过度失衡会阻碍中国家庭财富的增长，无法形成推动消费结构升级的强大动力。 从这个角度看，刺激居民消费是产生增值家庭财富、增加家庭财产、实现风险金融资产内部产品合理组合的有效途径。