房地产企业资金管理优化对策研究

张蕊

（信阳国信发展集团有限公司，河南 信阳 464000）

近年来，我国政府不断对房地产行业实施调控政策，使得房地产行业在一定程度上受到限制，资金压力不断增大，且房地产行业建设周期长，投入量大，资金回笼较慢，所以房地产行业需要强化资金管理，做好资金管理工作，高效使用资金，从而促进企业在激烈的市场竞争中能够获得良性发展。

一、当前房地产企业资金管理中存在的问题

（一）企业战略目标不明确，投资决策不科学

目前，很多房地产企业战略目标不明确，企业管理方式粗犷，房地产企业一般会同时投资不同的房地产项目，如果选择的投资方式激进，可能会出现资金链断裂的情况，甚至导致企业破产。房地产企业为了达到短期迅速扩张的目标，未对公司发展进行长远规划，偏好于投资高风险高收益的项目，在管理中未合理运用资金，最终由于资金周转困难出现项目烂尾情况。

房地产行业存在投资周期长、投资金额大、资金回收期长的特点，致使房地产行业具有极大的不稳定性和极高的风险性，多数房地产企业在进行前期可行性研究时，忽视房地产开发周期性问题，未充分调研当前房地产行业现状及市场需求情况，未了解当前国家对于房地产行业相关政策，未科学分析后期回款情况，盲目进行投资。同时，很多房地产企业在出现资金情况困难时，为了避免资金链断裂情况发生，只能采取新拿地进行房屋预售、新项目贷款的方式筹集资金，在市场行情低迷时，这无疑带来更大的资金风险。

（二）资金预算制度不完善

企业运营的开始便是资金管理的开始，房地产企业未制定完善的资金预算制度，使得很多房地产企业投资行为过于盲目及偏激。在实际工作中，很多房地产企业也会制定相关的资金预算制度，但在实际操作中，资金预算制度的执行性不高，在项目开始时未制定合理的资金预算，在项目运行过程中未严格按照资金预算，整体中资金使用过于随意，同时在资金管理与绩效考核时未全面考虑，也使得资金预算的执行性不高。

在房地产企业经营过程中，预算管理的执行年限普遍较短，未建立完善的资金预算制度与资金预算管理流程，很多时候管理者知道资金预算十分重要，可针对如何有效地开展资金管理却没有行之有效的方法。

资金预算的制定，需要预算制定人员对数据有高度的敏感性，也需要财务对其有准确的判断，整体预算的制定及执行需要项目整体从上到下地进行，结合外部环境及公司实际情况，经过多次论证及探讨，制定出准确且与项目相适应的资金预算。同时在资金预算制度执行过程中还需要根据实际情况随时对资金预算进行调整，缩小资金预算与执行之间的差距。

（三）融资途径过于局限，融资成本高

房地产行业是一项建设周期长的系统工程，在项目建设期间所需的资金量大，仅仅依靠房地产企业的自有资金和承包方前期垫资远远达不到资金需求量。目前，房地产企业的融资途径主要为资本市场的股权融资、债券融资和银行借款等，但由于股权融资及债券融资的融资要求高、门槛高，导致很多房地产企业的主要融资方式还是以银行存款进行融资，融资渠道单一。很多中小型房地产企业项目规模不大，证件不齐全难以从银行取得借款，只能采取民间借贷等方式进行项目融资。

另外，国家政策对房地产企业融资成本的影响也很大，政府根据市场经济环境的变化，不断调控贷款基准利率，促使融资成本不断变化。单一的融资方式选择使得房地产企业融资成本高，房地产企业的负债规模不断地增加，资金压力不断加剧，项目整体风险不断加大。

（四）资金周转较慢，资金利用率低下

2020年，住建部和央行联合对房地产企业有息负债设置了“三条红线”，即“剔除预收账款后的资产负债率不得大于70%，净资产负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1”，如果三条红线均触线，则房地产企业的有息负债也就不能再增加。

随着该项政策的出台，国家不断加大对房地产企业监管力度，很多房地产企业只能将项目内资金锁定于相关项目内，难以用项目内的资金用于储备或其他项目的开发，对于企业盘活存量资金，提高资金利用率产生很大影响。

房地产企业项目周期长，前期在进行开发时便需要投入土地成本及征拆费用，在项目开发到主体基本完工时才能进行房屋预售，才可取得销售回款，由于银行按揭政策的影响，销售房屋按揭款回款速度较慢，应收账款周转速度慢，资金利用率低下。

同时也因为按揭资源有效，很多银行抢占优质房企，使得很多中小房企为规避银行回款问题，只能采取分期付款等方式，延长了款项的回收周期，加大了房地产企业应收账款坏账风险。在前期进行房地产开发时，房地产企业需要缴纳农民工工资保证金及银行按揭回款保证金，这些保证金的缴纳也导致企业资金周转慢，大量资金闲置，无法得到有效利用。

（五）资金管理制度不科学，资金管理理念落后

资金管理是整个房地产企业管理和财务管理的重心，贯穿于整个房地产开发项目的始终。但很多房地产企业资金管理方式粗犷，未建立企业资金管理制度，管理者资金管理理念落后，大多数的房地产企业未配备专门的人员进行资金管理，仅仅依赖于财务人员，对于项目运行中工程款项拨付时不能进行成本控制，未合理地安排支付进度，导致项目资金利用率不高，资金成本高。同时在项目运行中，也出现各项数据信息错误问题，未进行合理工期安排，工期拖延使得项目资金被占用，使得大量人力、物资浪费，严重影响房地产企业的运作。

在房地产项目开展过程中，资金管理制度不科学，相关工作人员不知应如何开展工作，资金管理工作流于形式。例如，在项目建设初期以高价购入土地，而在房屋预售推广阶段资金投入不足，导致销售不理想，短时间无法完成回款，出现资金短缺问题。另外，企业管理层资金管理理念落后，不重视资金管理制度的运行及应用，企业管理人员未及时全面了解企业项目资金的使用情况，盲目做出决策，这种落后的资金管理方式使得房地产企业资金未得到高效利用，形成资金错误循环模式。

二、加强房地产企业资金管理的对策建议

（一）制定战略目标，提高投资决策科学性

房地产企业应首先建立企业整体的战略规划，进行项目投资前做好项目整体评估，避免激进的投资方式。对企业发展进行长期规划，从企业长期稳定发展角度出发，选择风险性较小的项目，做好项目资金管理，建立资金预算制度，合理规划项目资金使用。

房地产企业对于所有的新项目进行可行性研究，从企业当前实际情况出发，从以下方面全面分析投资项目。

首先，从企业外部环境出发，全面了解房地产企业相关国家政策，对目前行业需求情况进行调研，提前识别出开发过程会发生的各类风险，并根据识别出的风险提前进行风险规避；其次，立足于房地产行业的发展现状，了解行业目前需求情况，做好客户调研，对市场需求做出合理预测，从而选择风险小、市场需求量大的项目进行投资；最后，结合企业的实际情况进行分析，做好后期回款情况预测，制定可行的项目融资方案，做好资金管理，确保项目稳定开展。在项目运行过程中对于独立核算的项目必须做到专款专用，不可将其项目预算内资金挪至其他项目使用。同时，避免为弥补企业资金缺口，盲目拿地融资的情况发生，在项目投资前做好可行性研究。

（二）建立健全预算管理机制，加强资金计划管理

房地产企业中各种管理活动的开始是资金预算管理，也是房地产企业在开展业务中重要的环节。做好房地产企业资金预算工作是房地产开发前期业务的重要环节，不断完善预算管理机制，提高资金使用效率，规避房地产企业出现资金链断裂的风险。

在资金预算管理中，首先，紧密结合房地产企业行业情况与企业实际情况，将房地产企业的资金管理与项目管理相融通，制定与企业经营相适应资金预算；其次，在项目进行中，需及时根据房地产项目实际情况调整企业资金预算，促使资金预算与企业发展紧密相连；最后，加强资金预算与绩效管理相结合，加大资金预算的执行度。

房地产企业在资金预算管理方面需有全面的考虑及考察，需将整体资金预算做到十分细致全面才能为企业发展做贡献。房地产企业应加强资金计划管理，加大资金监管执行的力度，在具体工作中充分发挥资金预算作用，缩小资金预算与实际执行的差距，从而促使企业资金管理能带来最大的促进作用。

（三）拓展企业融资的途径和方式，降低融资成本

房地产企业为避免资金风险，融资方式单一，需要不断地扩展融资途径和方式，努力降低企业融资成本。

第一，房地产企业应不断加强企业资金管理，避免投资激进项目，提高企业运营能力以及盈利能力，保持较高的信用等级，提高企业抗风险能力，为后期进行融资做好前期准备；第二，房地产企业可采用供应链模式，加强与建设方及供应商联系，借助供应链融资方式，采取建设方前期垫资方式、延长应付账款支付期间以及项目质量保证金等方式，获取部分前期融资，从而达到降低融资成本、缓解企业资金压力的目的；第三，房地产企业可通过促销等方式促进房屋销售，可采用提前收取购房意向金或者提高房款首付款方式进行融资，达到提前收回房款减轻资金压力；第四，房地产企业在融资时可采用吸收意向投资的合伙人，按照投资比例分配持有股份，后期根据当期盈利情况进行股份分红，房地产企业可选择与区域内实力强的公司相结合，此种方式，一方面可学习外部公司完善的管理体制，另一方面也可以解决公司资金问题，降低企业融资成本。

（四）细化周转管理，加速资金回笼

房地产企业在进行项目开发前应做好项目整体规划，健全房地产项目销售机制，提高房屋销售量，加快存货周转，同时做好销售按揭款项回款跟踪，充分考虑市场规律及政府政策，加快应收账款周转速度，加速资金回笼，降低资金成本。

在房地产日常管理中，应细化周转管理，加快存货、应收账款周转速度。第一，分析目前存款情况，对市场需求进行全面调研，合理推出房屋销售及回款政策，比如对普通住宅、商铺、车位进行分类营销政策，全面促进存量房屋的销售，提高存货周转速度。

第二，细化应收账款管理，银行的按揭期分为：按揭资料收集期、按揭资料审批期、按揭款项放款期等，房地产企业可进行分期管理，跟进不同阶段进度，根据不同阶段来进行风险把控，从而可提高应收账款周转率。

第三，加快保证金的退款，让冻结资金“解冻”。房地产企业在项目开发初期会缴纳农民工保证金及银行按揭保证金，房地产企业应跟进总工程进度，保证工程质量，加速产权证的办理，以尽快赎回此部分冻结资金，同时可与银行进行沟通，看能否用信用保证等方式减少前期保证金金额。

（五）建立科学的资金管理制度，增强资金管理意识

房地产企业应建立科学的资金管理制度，第一，房地产企业应结合企业实际情况，建立科学完善的资金管理制度，房地产企业建立一整套完善的资金管理流程，比如前期资金预算管理、资金使用计划、资金使用审批制度、项目资金筹资制度、资金安全管理等，合理安排资金管理及使用，以提高资金利用度。

第二，建立健全与此相匹配的考核与绩效制度，对该资金管理制度的执行情况进行考核，该项考核与经营者的绩效相挂钩，从而促进资金管理制度的有效实施。

第三，需将企业资金管理与企业年度绩效目标相挂钩，不断在资金管理中发现问题、解决问题，促进企业资金良性运作，不断完善企业资金管理制度。房地产企业应建立独立部门进行资金管理，规范企业资金审批及支付流程，健全企业资金从资金预算、资金计划、资金审批使用等流程监督管理，对房地产企业资金成本有全面控制，使得房地产企业资金得到全面利用，降低财务风险。

房地产企业应增强人员资金管理意识，不断提高资金管理人员的专业水平及综合素质，资金管理人员的选择也显得十分重要，在进行人员选择时应侧重于专业水平高，适应能力强以及沟通能力强的人员，同时也要加强人员综合素质考察，以保证可全面适应企业资金管理模式。房地产企业也要加强对于管理人员资金管理意识的培训，增强人员的资金管理意识，树立人员资金管理理念，学习相关财务知识及财务管理知识以及预算管理、筹资管理知识等，为不断完善企业资金管理打下基础。

三、结束语

综上所述，房地产企业在项目运行过程中要重视资金管理问题，做好财务筹划工作，提高资金利用率，降低资金成本，提前做好资金问题的解决方案，建立健全企业资金管理制度与预算管理体系，提高企业资金周转率，保证房地产企业平稳健康运行，使得房地产企业得到可持续发展。