管理会计在房地产企业中的应用及创新思考

喻兰

（江西城开建业工程有限公司，江西 南昌 330000）

房地产企业作为市场经济体系中比较重要的一个体系，在日常的企业管理中对财务有着更高的要求，管理会计作为一种更科学的财务管理方法，对企业的成本控制、投融资策略、风险规避等方面都更具优势，近年来管理会计也在房地产行业的内部控制、项目管理等方面发挥着越来越重要的作用。

一、管理会计在房地产企业中的作用

首先，管理会计在房地产企业日常财务管理活动中，能给企业带来更多的数据和信息化服务。在我国管理会计知识体系中，预算管理是必不可少的一门学科，正因为管理会计把企业预算作为对企业日常财务管理管控过程中的一项重要前置事项，每年的季度预算、半年度预算、年度预算为公司项目管理提供财务及经营数据，故而管理会计对企业的财务数据掌握得更加全面，而通过预算数据分析企业的经营情况，更能为企业提供数据反映的信息，准确的财务数据和信息对房地产企业的成本控制和项目实施都将起到有力的支撑作用。

其次，管理会计还能参与企业日常的经营运作之中。管理会计参与房地产企业的日常经营，不光能为房地产企业提供项目开发运作的财务管理建议，还能对房地产企业的预算执行进行监督，对成本预算执行过程中出现的偏差及时发现并修正，在有财务知识支撑的基础上深入业务部门，理论结合实际能积极协助业务部门统计汇总分析数据，反映问题，解决问题，为企业的长效发展提供助力。

最后，管理会计的财务知识体系更具有针对性，对财务数据分析更偏向于经营成果反馈，数据更直观反映企业经营状态。管理会计在企业业财融合方面适配度更强，日常管理中更多地走在业务前端分析业态形式，更有助于帮助企业管理层做决策。

二、管理会计在房地产企业应用中的常见问题

（一）投融资风险意识薄弱

房地产企业较其他行业管理体系比较庞大烦琐，各部门之间分工较细致，责任到人的工作具有较强的单一性和固定性，如一个开发项目的融资任务可能更多的是独立的投融资部门去完成，故而对管理会计来说涉及项目融资的事项并不是很清楚，对于融资成本，资金使用效率、资金到位时间等均不能做出准确判断的话，那对于整体项目的成本控制预算方面，融资成本的考量就不会那么准确，而资金是项目按时按质完成的关键因素，而管理会计对项目融资参与度不高，故而造成管理会计投融资风险意识薄弱，可能对项目造成成本控制上的风险。

（二）成本控制经验不足

很多房地产企业的财务成本管控的工作，更多的是针对企业已发生的成本做对比分析，更甚者项目成本预算数据的出具都没有经过工程部门和业务部门，在缺少对成本控制管理经验最丰富的两个部门的参与下，管理会计对成本的管控便缺少实际经验的支撑。如果管理会计在对项目前期开发、施工材料及人工成本、项目进度过程成本控制都没有系统的了解和认知，那在项目完工成本、资金需求的计算上都会存在偏差，造成项目的延期交付等风险事项，不能准确预算项目发生的人、材、机成本，造成项目成本浪费，不能为项目带来利益的最大化。

（三）缺乏高素质的管理会计人员

管理会计是市场经济发展的产物，我国从计划经济时期的传统记账会计，到改革开放后，企业快速发展成长后的新型管理会计，经过几十年的发展已经积累了非常丰富的适应国内企业的财务会计体系方面的经验。但是我国的管理会计发展时间不长，内、外部均存在制约发展的因素。在目前我国从事财务工作的人员中，管理会计的从业人数还是较少，这与我国发展管理型会计人员的时间有关。比起传统会计从业人员，管理会计人员无论从职称考核、还是从其他专业认定方面的重视度和影响力都稍显不足，故高素质的管理型会计人员还是缺乏。

目前，管理型会计人员在房地产行业从业人数也日益增多，管理会计在房地产行业的职能也得到体现，在管理会计帮房地产企业创造更多的价值的同时，也得到了房地产企业的认可。但也因客观存在的原因，房地产行业在招聘高端人才方面，更多地重视工程专业高端人才，项目管理高端人才，而经常会忽视对管理会计高端人才的招聘，造成在房地产企业中，财务管理人员更多的还是传统核算会计类为主，高端管理型会计人员还是缺乏，同时也导致企业财务管理水平不能更上一个新的台阶。

（四）企业管理层对管理会计不够重视

在传统的企业经营管理概念中，财务部门有别于业务部门的一线部门的存在，大部分时候在公司领导层中都是作为“后勤保障部门”的存在，工作内容都是做好对公司一线部门的服务。在房地产企业中，高层管理人员往往认为能为企业和项目创造利润的部门是业务部门、工程部门，而财务部门做的只是会计核算工作，并不能给企业带来利润的增加，故对财务部门及财务管理等都未有足够的重视。

高层管理人员对财务管理及管理会计的不重视，也同样会体现在财务管理人员整体薪酬较低，晋升途径较慢，年终奖励等绩效考核性奖金方面跟公司其他部门存在不均衡，这样也容易造成财务管理人员工作积极性不高，对自身业务不再要求精益求精，同样也限制了财务管理会计在房地产企业中的发展，阻碍了管理会计的进步。

三、房地产企业管理会计应用策略

（一）加强对企业项目投融资风险的把控

房地产开发项目资金需求大，在项目做可行性分析之前，资金投入分析是重要的不可或缺环节。企业的资金来源主要分为自有资金和外部筹措资金，自有资金使用成本低，风险小，但几乎没有一家房地产开发公司可以全部应用自有资金满足项目开发建设，融资是必不可少的环节。在企业项目融资中，可以考虑多种融资方式结合以降低融资成本，减少企业经营压力。在融资过程中不光需要考虑项目周期、回款时间、投资回报率，更需要结合本企业现有负债情况，去高杠杆，选择最优的融资策略，支撑项目及公司的资金需求。

（二）加强成本控制体系建设

企业在运用管理会计的过程中，要建立健全财务成本控制管理体系，使本企业的财务管理成本控制体系能与企业的经营业务相互贴合。房地产企业在管理会计体系搭建中，应赋予管理会计更多的权限，积极鼓励财务管理会计参与项目经营之中，积累更多的适合本企业的财务管理经验。

建立健全房地产企业财务管理会计成本控制体系，应在本企业原有财务体制中，借鉴国内、国外优秀企业的成本控制经验和方法，再结合本公司实际经营管理需要，为财务管理成本管控搭建一套灵活、实用的管理平台。建立一套适合房地产企业的管理会计成本控制应用体系，需要多部门联合，从公司业务经营部到工程部，人力资源部等，每个成本内控环节都需要考虑管理会计涉入的深浅程度，如业务部门前期项目立项的可行性分析、工程部门在项目进场、施工等过程中的成本管控、人力资源部门在对员工绩效考核时的业绩评估等，都需要管理会计的积极参与、配合。

在建立房地产企业管理会计体系中，应加强财务人员的专业技术知识的学习，为员工培训学习提供好的平台，设立激励奖励制度，促进财务管理会计人员在工作中积极认真，力求为企业创造更多的价值。

（三）引进培训高素质的管理会计专业人才

目前，管理会计更多出现于大型的房地产开发企业，但很多小型的房地产企业对管理会计的认识不足，还是停留在传统财务会计层面。房地产企业项目建设周期长体量大，传统会计在项目前期预测、项目决策、规划和控制方面都没有管理会计的专业性强，只有企业积极认识到管理会计对企业的财务管理体系的作用，积极应用管理会计参与企业日常经营活动中，才能为企业的长远发展做助力。未来，我们需要在本科、MBA、MPACC、EMBA、EDP课程体系中加大管理会计课程的比重。我们正在呼吁，由于信息化的发展和课程内容的变化，应该分设几条线，按学生的教育职能进行划分。

实际上，现在的本科教育已经不培养学术型人才了。但是我们的本科教育还是基础教育，缺乏实务应用和操作的课程。如果是财务会计方向的，可以模仿美国的CPA，按照这条线就可以把管理会计真正地作为大力发展的方向推进。我国的管理会计发展略滞后于欧美发达国家，目前的管理会计从业人员考的最多的是国外的CMA管理课程，为长远发展考虑，应结合我国本土经济及企业管理模式，培养适合我们国内企业的管理型会计人才。

（四）推进企业管理层对管理会计作用的认识

目前很多房地产企业的高层对管理会计了解不多，企业可通过对高层领导展示管理会计在项目运用中的优秀案例，通过用管理会计方法做好项目预算分析、风险预测数据等展示给企业高层领导，让企业领导通过数据了解到企业和项目的实际情况，用管理会计方法分析企业经营状况，形成管理分析报告，让领导层更直观了解企业经营状况，更能让企业领导层认识到管理会计和传统会计的区别和作用，积极推进管理会计在本企业的应用。

另外，推进企业管理层对管理会计重要性的认识，可以针对性展开管理会计的典型性案例探讨，积极邀请本企业高层参与研讨会。目前，在我国大型的房地产企业中，管理会计也越来越多地应用于企业管理和项目管理，管理会计跳出财务部门，也越来越多地参与项目前端管理、业务前期跟进、项目成本预算等一系列管理性工作。

房地产企业管理会计的业务参与度越高越多，积累的管理经验就越多。在本企业中开展各部门之间的项目管理研讨会议，对预算执行过程中是否存在偏差、偏差原因的讨论，有利于及时改进财务管理方法。这些经验为管理会计的发展提供了有力的理论研究基础。有些好的典型的财务管理成功的案例，值得在房地产企业之间进行积极的探讨。通过成立地产行业管理会计组织或自发性学习探讨活动，分析国内外优秀房地产企业先进的管理经验，典型案例，汇总相关数据加以分析得出方法，加强房地产企业之间财务管理会计人员的业务沟通交流，分享本企业管理会计在节约成本上的有效的好的经验，探讨更优良的项目管理方式方法，促进财务管理会计的发展，同时也让管理会计的工作在房地产企业中被认可，为管理会计的长远发展奠定好的口碑。

四、管理会计在未来房地产企业发展中的创新思考

（一）创新房地产开发企业的内部控制制度

财务内部控制制度是一个企业财务管理是否严格、正规的前提条件，目前国内很多小型企业的财务内控制度没有或者不完善，对于业务量不大的小型企业可能影响并不大。但作为体量庞大的房地产开发公司，企业的财务内部控制就尤为重要，内控制度严格对于企业管理起着重要作用，能有效杜绝企业内部的舞弊、渎职等行为，内控制度严格对于后期企业或项目审计也能提供完整的合规的财务数据资料。房地产企业的内控制度需明确权利责任人，确定董事长职能职权，设立监督监管机制。在民营房地产企业中，除考虑财务内控制度的严格外，还应考虑便捷灵活性，提升项目运营效率，相互监督提升效率，为房地产企业的发展提供保护屏障。

（二）创新房地产开发企业财务管理信息化建设

未来的发展就是信息技术的优先发展，信息化建设是增强企业竞争力的关键。房地产企业可以以管理会计信息化为基础梳理ERP，然后与生产系统、OA系统以及财务共享服务整合起来。建立一套全方位系统化的企业财务信息智能化系统，联合做管理决策，设计业绩系统，提供财务报告和控制的专业知识、专业信息，然后来支持管理当局的执行制定和实施战略。管理会计的发展离不开企业的信息数据，通过信息化数据实现管理会计与其他部门、人员之间的沟通，加快会计人员熟悉融入业务、项目的时间，提高数据处理的财务效率。对着管理会计的方法改进，更多的先进性技术将会被引入管理会计行业，管理会计水平的提升也会加大房地产行业的经营管理方针的改变和提升。

五、结束语

目前受全球经济及国情影响，国家加大了对房地产行业调控手段，在多方因素打压之下，房地产行业的经营困境也多。在当前房地产企业经营风险越来越大的形势之下，减少企业不必要的损失，房地产企业应积极改进本企业的各个经营管理制度，特别是财务管理制度。企业应重视管理会计的工作水平，搭建管理会计平台，积极应用管理会计人员从事工作，管理会计在房地产行业的应用可以助力房地产企业的长期发展，帮助应对房地产企业的经营风险。