城市更新空间价值重塑的难点及策略

■ 湖南省建筑科学研究院有限责任公司 周湘华 颜青青 钟威

当前，我国城市发展已经步入了从增量建设向存量提质转化的新时期，城市空间更加注重精细化、品质化需求和综合价值增长。城市更新作为转变城市发展方式、推动城市高质量发展、提升城市人居品质的重要举措，在各级政府的大力推动下正蓬勃展开。本文剖析城市更新项目在经济优化与提高、社会协调与统筹、生态治理与管理以及文化保护与传承方面的诸多问题，从空间价值重塑的角度，结合湖南长沙白果园街区改造、太平街保护更新、黑石铺片区更新、潮宗街有机更新等多个城市更新项目，分析总结打造新旧业态间复合升级、促进多主体联合参与更新、构建风貌和环境治理体系、融合保护与城市功能升级等城市更新的方法策略，为推动城市更新高质量发展提供参考。

推进城市更新的政策举措

2019年12月，中央经济工作会议首次提出“城市更新”这一概念；2021年3月，“加快推进城市更新,改造提升老旧小区、老旧厂区、老区街区和城中村等存量片区功能”被写入《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》[1]。党的二十大报告指出，“实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”。中央及国家层面陆续出台多项政策积极推动城市更新发展；多地也相继出台城市更新法规制度，不断完善制度机制，谋划落地了不少典型项目，探索建立政府统筹、条块协作、部门联动、分层落实的工作机制。

为响应国家政策，湖南省长沙市出台多项城市更新政策和落地细则，不断完善支持城市更新的政策举措，进一步推动城市更新工作的发展，探索出一条以城市体检为基础、城市更新为路径、信息平台为支撑的宜居乐业城市建设之路。长沙市也是唯一一个成立人居环境局的城市。在住房城乡建设部办公厅日前近发的《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第二批）》中，长沙加强城市更新土地要素保障的经验做法，作为创新城市更新可持续实施模式的政策机制入选。长沙作为全国首批城市更新试点城市，目前已启动观沙岭等14个重点片区更新，促进“产城融合、医城融合、教城融合”；以“城市出形象、村民得实惠”为出发点和落脚点，改造19个城中村，整治村容村貌，持续提升城市人居环境。

城市更新空间价值重塑的问题与挑战

空间治理价值导向下的城市更新体系，是以经济、社会、生态、文化四位一体的空间再造以及兼顾政府、市场、公众三方利益的空间治理，规划、管理、建设运营三个主要环节贯穿始终（图1）。当前，城市更新的重点在于构建多层次的治理体系，由政府、市场、公众等多元主体参与，并建立与之相匹配的治理模式，通过利益协调机制，实现空间系统的结构优化和质量提升[2]。

图1 经济、社会、生态及文化方面的问题分析

为落实中央全面深化改革委员会关于建立城市体检评估机制的改革任务要求，努力建设没有“城市病”的城市，长沙市城市更新工作提出“无体检不更新”。通过对城市各层级规划的实施进行评估，对城市各项功能的动态健康状况进行评估，对城市的可持续发展应力进行评估，及早发现城市建设与发展过程中的经济、社会、生态、文化方面的病灶与问题根源，从而有针对性地建立优秀规划建设经验推广体系及城市问题解决方案体系（表1）。

表1 经济、社会、生态及文化方面的问题分析

通过构建“体检、评价、诊断、治理、复查、监测、预警”的闭环式城市体检工作流程，形成“一年一体检、五年一评估”的常态。

城市更新在经济优化与提高方面难度大

城市更新不仅仅是城市建设活动，更在社会经济领域承担了促民生、助投资、拉消费的重要职责。但是，在现有的更新项目中普遍存在功能单一、土地和建筑物利用效率低、老旧厂区和产业园区的更新思维与方式固化等诸多问题。大量的更新改造项目将原有的功能业态全部移除，以购物中心、商业街区、酒店、写字楼等综合性业态取而代之[3]，未考虑产业及配套建筑的合理性，同质化严重、缺乏文化特色。一些工业用地无法有效提质增效以促进新旧动能转换，忽视原有特色业态的保留，未考虑新旧业态融合，复合新功能。

城市更新在社会协调与统筹方面难度大

城市更新涉及政、企、民等主体，产权结构复杂，要求参与主体具备成熟的开发经验与优秀的协调能力，创建多元合作伙伴关系[4]。城市更新项目的问题与风险体现在多方面，涉及多方主体。政府的出发点及核心诉求是在保障居民利益的基础上配套建设基础设施，推动城市升级。出于资金、资源互补的需求，城市更新项目承接方通常需要由两个以上企业展开合作。在城市更新拆迁安置补偿环节，企业需要亲自与居民或村集体签订搬迁与安置协议，协调难度大且协调结果不确定性高。同时，城市更新涉及原有产权权益主体复杂，需要协调多方利益，操作性复杂，盈利空间有限，市场参与积极性不高。例如，长沙市太平街历史文化街区项目，改造前缺乏统一的运营管理机构，主街部分及金线街归太平街管委会管理，两侧支巷为社区管理，在更新过程中需要充分考虑各方权益（表2）。

城市更新在生态治理与管理方面难度大

在待更新的城市区域中，存在许多亟待改善的环境问题：道路规划不合理，空间规划尺度不合理，人车混行、车辆乱停乱放的问题严重，交通状况混乱；道路设施老旧，供给系统老化落后，功能使用效果差；公共配套数量不足；建筑形式与周边环境不协调，外立面老旧残破；市政基础设施不完善。

城市更新在文化保护与传承方面难度大

许多城市的历史文化资源丰富，有大量以居住空间为主的历史地段空间，年代久远，但由于对历史文化缺乏敬畏之心，保护传承工作走偏变样、拆旧建新、拆真建假等情况时有发生，如在古城内进行房地产开发，把古城当做“新城”建，肆意破坏古城风貌和文脉等。同时，历史街巷空间受建筑高度的保护控制以及历史文化保护要求限制，加上居民改建审批程序复杂，难以按照标准增加设施配置，难以满足现代生活环境需要。例如，长沙市中山路更新改造项目，该区域包含国货陈列馆、长沙中心医院、船山学社、长沙市青少年宫等历史建筑，在改造过程中需要遵循《历史文化名城保护规划规定》等相关政策规定及法律法规，同时还要兼顾解决项目存在的商业性缺失、活力值缺失，街道步道狭窄、缺乏规划，建筑布局凌乱、城市文化缺失，公共设施不全等问题。因相关的保护制度不完善，使得该更新项目受到一定限制，难度有所提升。

城市更新空间价值探索与思考

城市更新空间价值的内核

城市更新的本质在于存量空间的价值重塑。在城市迭代发展的全过程中，城市更新活动始终与城市的生长、停滞和衰退等运行状态相伴而生。城市更新的对象物（作为客体的“空间”）之于城市更新的主体（广义的“人”）的价值，也即是“空间价值”的不同侧面或同义化表述。城市更新是空间内部或外部价值的持续波动及再分配，其本质体现在存量空间的价值重塑过程中，是一种在城市尺度上开展的时空确定、多元参与的具体实践（图2）。一方面，城市更新实践的影响力不限于单一建筑内部，将会扩展至特定时间节点的特定城市空间中，从而影响到周边建成环境的品质、韧性、氛围等诸多方面。另一方面，城市更新实践会对城市各人群之间的社会关系产生影响，并干预多元主体在就业和消费等行为中的选择倾向。最终，城市更新实践会导致城市人口、资源、投资等要素的流动与重新配置，引发多维度空间价值的重塑。

图2 城市更新的六个方面

城市更新中存量空间价值如何重塑

城市更新中的存量空间可以通过整治改善和保护的方法进行重塑。整治改善通常是指旧区改造适用于需要更新但仍可恢复并无须重建的地区或建筑物。整治改善所需时间比重建需要的时间短，也可减轻安置居民的压力，投入的资金也相对较少，整治改善不仅是防止城区持续衰败，更主要的是全面改善旧区生活居住环境。而保护则专注于历史建筑或街区的保护，尤其适用于保存状况良好、具有较高历史文化价值的历史建筑或地区。保护是社会结构变化最小、环境干预程度最低的“更新”方式，是一种面向未来的措施。在历史城市和历史街区的更新中，保护强调在改善与维护历史价值之间寻找平衡。

城市更新价值重塑维度

城市更新是一个复杂且多维的过程，涉及对城市空间的物质本体、空间使用和非物质特性的优化调整。这种更新旨在更高效地满足空间使用者的需求，同时在一定程度上改变空间的本体性价值、使用性价值和精神性价值[5]。这一过程不仅影响空间内部，也会辐射到周边城市空间，从而带来外部区位性价值的增长或减少。

城市更新促使城市中既存或增量的空间价值在不同地块间重新组合，形成多维空间价值的新稳态。这种重组不仅涉及更新对象空间及其周边，也会在更广泛的城市层面引发包括人口、资源、投资在内的城市要素的空间流动和重新配置。

城市更新空间价值重塑的策略

经济激活：打造新旧业态间复合升级

老旧厂区和产业园区更新应以产业转型和业态升级为目标，以功能复合、土地和建筑物利用效率提升为重点，聚焦产业转型升级和发展新兴产业，合理增加产业及配套建筑容量，鼓励转型升级为新产业、新业态、新用途，鼓励开展新型产业用地类型探索，推进工业用地提质增效，促进新旧动能转换。要合理配置一定比例的产业服务设施，促进产城融合。同时，老旧商业街区和传统商圈更新应注重保留特色业态、提升原业态、植入新业态、复合新功能，促进商业服务业和消费层级的多样化发展，推进服务扩容、业态升级与功能复合，提升消费空间品质。

例如，长沙黑石铺片区的更新。黑石铺位于长沙市天心区核心地段，西濒湘江东岸，东临湖南省人民政府，被誉为“省府门户、湘江客厅”。片区内资源丰富，有以肉联厂为代表的工业遗存，也有江、湖、山、林等优质生态基础。该项目拟在保护生态资源和工业遗址的前提下，重塑整体空间脉络，寻找城市活力发展引擎，将黑石铺片区打造成为集文化、居住、商业、生态、艺术、科创、智慧化等于一体的新型复合城市空间，探索一条城市更新转型背景下长沙城市空间价值重塑的综合发展新路径（图3）。

图3 孟建民院士领衔团队的长沙黑石铺更新设计方案

复合升级一般适用于大规模项目改造，且在政府的积极干预下往往会取得成功。该模式通过对片区整体翻新及部分功能置换，有力推动城市功能结构优化，对提升城市发展水平、公共服务水平和整体风貌具有重要作用。

社会联动：促进多主体联合参与更新

城市核心区域发展势必需要多元主体参与，而各主体间合作模式的突破创新，很大程度上能改善更新项目的推进与后期运维情况。只有通过聚合政府与开发主体、投资主体、运营主体等，才能形成通力合作机制，树立政企合作示范，方能助力区域持续发展。

例如，长沙白果园街区更新采用“政府主导—党建引领—多元参与”的模式，促进社区社会、经济、文化、环境的多方面提升，推动街区的有机更新。该项目由政府主导，以投资公开招标方式开展建筑、道路及基础设施升级改造工作；以社区基层党委为核心，与居民协同促进物质更新后的产业升级，协调多元主体参与更新实践模式，在更新改造过程中不断调整治理方式，促进社区不同利益主体间的和谐共生。项目在“三留三改三拆”的原则下进行基础设施优化工作，实现了社会组织、高校介入参与更新实践，政府、党委、居民、社会组织及高校等多元共治的局面。在更新过程中，不同主体进行共商、共建、共享，发掘社区居民的优势与资源，带动居民参与改造实践，重塑社会关系。项目的实施大大改善了周边居民的生活环境和街区的物质环境，街区交通以及公共空间都得到一定提升。

生态修复：构建风貌和环境治理体系

生态修复和环境治理旨在通过一系列综合措施，改善城市生态环境和居民生活质量。以建设“15分钟社区生活圈”为目标，着重于改善居民居住条件，不仅注重房屋的结构和功能性更新，还包括周边环境和生活配套设施的优化。通过道路、管网、照明等市政基础设施更新改造，以提升居民日常生活的便利性和安全性；保障公共空间环境整治，注重城市美学和生态平衡，包括建筑风格的协调、街道绿化、空气质量改善等，以打造宜居和具有吸引力的社区环境；通过存量挖潜和扩容提质，盘活存量闲置和低效利用的房屋和用地；通过创新设计和规划，将这些区域转化为有价值的社区资源。

文化传承：融合保护与城市功能升级

历史文化街区是城市历史文化的主要价值载体，其保护与更新对传承城市文脉、彰显城市特色具有重要意义。此类改造一般采用保护修缮、整治提升、功能活化等典型方式，城市文脉的保护与利用并重，以保障传统文脉的接续传承。

对于历史文化街区的更新，应在综合考虑街区整体风貌、物质环境及社会经济发展的基础上，坚持原真性保护原则，在脆弱敏感的历史街区中，对每一幢建筑制定适宜的保护措施，修复修缮历史文化建筑和公共空间[6]。以街区整体风貌保护为前提，对建筑单体的修缮遵循“修旧如旧”原则，尊重历史现状，科学、有依据地复原街区风貌[7]。历史街区整治提升即在保留传统街巷肌理的基础上，对环境风貌较差的区域进行整体优化，通过完善基础设施和公共服务设施，复兴街区传统文化风貌，提升街区品质；对具有历史文化价值但功能不当的历史空间进行“针灸式”渐进更新，通过功能置换，推动历史空间更新再利用，促进历史文化资源的功能再生。

近年来，长沙市先后更新改造白果园、西园北里等14个历史街区和历史地段，建设历史文化步道70公里，修复修缮程潜公馆、金九活动旧址等80多处历史建筑，潮宗街历史街区、太平古街等多地已成为“网红打卡地”。其中，芙蓉区马王街片区及浏正街片区有机更新项目深化设计方案，通过拆除违建释放空间，营造出宜居、舒适、优美、健康的生活空间，同时满足适老、适幼、休闲、娱乐、健身等需求。

结语

习近平总书记在党的二十大报告中强调，“以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局，推进以县城为重要载体的城镇化建设”“坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变特大超大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”。

新征程上，我们要深入学习领会习近平总书记关于城市工作的重要论述，全面贯彻落实党的二十大精神，坚定不移走好中国特色城市发展道路，从“新经济”“新场景”“新科技”“新价值”四要素聚焦城市更新，创造发展新经济、打造城市新场景、引领城市新建设、重构城市新价值，在中国式现代化进程中推动城市高质量发展，为强国建设、民族复兴伟业贡献力量。

旧城区改造是城市更新的必然规律和要求，是一个循序渐进的新陈代谢过程，不会一蹴而就。城市更新模式不存在最佳分类方式，要通过对更新问题的分析总结，分析得出每个更新项目的特性，提出不同的解决方案策略，进而明晰城市发展的新趋势与方向[8]。要改善城市生态环境，回应人民群众的关切和对美好生活的向往。城市更新工作是一个久久为功的系统性工程，包含产业内容和商业模式的创新、社会治理水平的提升、智慧科技和节能减排技术的应用等，能创造出多元价值，推动城市实现高质量可持续发展。（本文作者周湘华系湖南省建筑科学研究院有限责任公司副总经理、总建筑师；颜青青系湖南省建筑科学研究院有限责任公司城乡环境艺术中心主任；钟威系湖南省建筑科学研究院有限责任公司乡村振兴中心主任）

图表来源：

压题图：IFS楼下的人间烟火，街巷里的神奇白果园https://mp.weixin.qq.com/s/6jI4SXkrA_gK18u38UICKw

图1、图2、表1、表2作者自绘

图3：天水润心——孟建民院士领衔团队设计解读https://mp.weixin.qq.com/s/_VJ2RdNo44Us3OhlwdCNVw