办公楼的智慧化物业管理初探

李琳琳

摘 要：智慧化物业管理对办公楼的物业服务具有较好的针对性。本文从智慧化物业管理的概念和内涵谈起，分析了智慧化物业管理的优势特点，进而归纳了办公楼智慧化物业服务的四项内容：安全保障服务、设施管控服务、综合环境服务、拓展延伸服务。在此基础上，提出了四点建议，以推动办公楼智慧化物业服务更好的发展。

关键词：办公楼；智慧化；物业管理；物业服务

随着我国经济不断向更高层次发展，依托于新技术的高科技企业数量不断增多[1]。在数字化信息时代里，更多企业的经营活动以及绝大多数企业的管理事务，都在办公楼内完成。大中型城市内，办公楼已经成为区域内地标性建筑，甚至是城市形象的名片[2]。显然，新時代的办公楼需要更高水平的物业管理，这样才能更好地满足办公楼内群体的日常需要。在越来越多的办公楼物业服务案例中，智慧化物业服务已经成为日益增加的需求[3]。依托于信息技术、通信技术、数字化技术，尤其是物联网技术体系，智慧化物业可以提供更加优质高效的物业服务，也与办公楼的时代发展相契合。

一、智慧化物业管理的概念和内涵

智慧化物业是相对于传统物业管理的一种新型物业管理模式。智慧化物业依托各种新技术、新设备，形成物业管理工作的自动化、无人化、高效化、智能化等一系列特点[4]。这对于新时代提出的办公楼智能化，无疑具有极强的针对性，也是未来办公楼物业服务的必然选择（见图1）。

图1  智慧化物业的信息管理系统

在智慧化物业管理工作中，计算机技术、互联网技术、5G通信技术是重要的技术依托，此外还要用到多媒体技术、云计算技术、数据挖掘技术等等。实际上，智慧化物业管理离不开充分的硬件设备支撑，包括计算机在内的各种控制设备、包括摄像机在内的各种监控设备，以及多种传感器构建的物联网系统。依托于物联网系统，物业管理人员就可以及时地发现办公楼内的各种异常，准确地捕捉办公楼内人员的需求，提供实时高效的物业服务。可见，物联网系统、物联网技术是智慧化物业管理的核心技术，由此延伸的现代控制技术、数据挖掘技术、智能决策技术也成为智慧化物业管理工作中不可或缺的重要元素。

二、智慧化物业管理的优势

相比于传统物业管理，智慧化物业管理模式具有多方面的优势，体现在以下几个方面：

第一，智慧化物业管理可以以更加高效的模式完成基本物业服务。物业管理涉及管辖区内群体日常生活的方方面面，基本物业服务包括了辖区内群体的居住、出行、餐饮、交通、娱乐、锻炼等各项服务。在传统物业管理模式下，这些工作都依赖于足够数量的物业员工，日复一日地开展相关服务工作。在智慧物业管理模式下，这些工作都可以交给大数据平台，在特定软件或程序下进行调度和安排，效率得到极大提升。

第二，智慧化物业管理可以将服务工作做到专业化。在常规物业管理模式下，日常物业服务都由具体的物业人员操作完成，因此物业服务质量和服务水平与物业人员的技能素质、业务水平、敬业精神、服务态度密切相关。再加之物业人员的流动性较大，经常导致物业服务水平不稳定、服务质量参差不齐。在智慧物业管理模式下，很多日常物业服务工作可以采用特定的硬件设备或软件平台来完成，具有高度专业化、长期稳定性的鲜明特征，可以确保高水平的物业服务质量。

第三，智慧化物业管理可以节约更多的人力成本。相比于常规物业管理模式，智慧化物业管理模式依赖于更多的设备、传感器、软件平台和系统。很多物业公司会因为这一部分的投入，对智慧化服务模式的改造望而却步。实际上，智慧化软硬件设施的引入，会节约更多的人力成本，降低物业服务中人工费用的支出。从长远来看，智慧化物业的总体成本未必高于传统物业成本，甚至可能有所降低。同时，因为服务质量的提升，智慧化物业服务可以收取相对较高的物业费用，两相作用之下，智慧化物业管理模式会给物业公司带来更高的收益。

智慧化物业管理模式的上述三大优势，使其对于办公楼的管理具有更好的适用性。

三、办公楼智慧化物业管理的业务分类

鉴于智慧化物业管理模式的诸多特点和优势，尤其是智慧化物业管理对于办公楼的适用性，智慧化物业可以为办公楼的日常物业管理提供多种类型的服务，具体包括：安全保障服务、设施管控服务、综合环境服务、拓展延伸服务。

第一，智慧化物业为办公楼提供的安全保障服务。办公楼内的工作人员，往往具有相对较高的社会身份，掌握着相对稀缺的资源、信息，因此特别需要足够的安全保证。智慧化物业可以为办公楼提供高品质的安全服务，首先就是配置身份识别系统，通过人脸识别、指纹识别、瞳膜识别，可以严格控制进出园区、进出办公楼、进出特殊房间的人员权限。除此以外，还可以配置已经较为普及的门禁系统、可视对讲系统，保证日常进出的常规性安全。办公楼内大量的信息资源，如文件、光盘、硬盘等存储系统，也特别要注意防盗安全，智慧化物业对于此也具有更好的实用性。大量摄像头的配置，可以将关键区域布置成无死角的二十四小时监控区域。对于更为特殊的场合，还可以配置红外线保护网，从而大大提升防盗成功率。防火也是办公楼安全的重要组成部分，基于物联网的智慧化物业服务，自然具有了多种类型的传感器，例如烟雾传感器、火焰传感器、CO2传感器、报警器等，其防火成功率和火灾报警效率都远远高于常规物业管理模式（见图2）。

图2   智慧化物业的安保系统

第二，智慧化物业为办公楼提供的设施管控服务。办公楼内的上下水设备和管道、电气设备和线路、燃气设备和管道，是最常见的基础设施。在智慧化物业服务模式下，这些设施会配置合理的监控装置和仪表，确保无人自动化监控，并可以实现远程抄表，从而避免外部人员因此类原因进入办公楼。除此以外，照明设备线路和空调设备也是办公楼内最常见的设施，智慧化物业管理不仅可以对这些设施进行有效的监控、自动化巡检，还可以根据实际使用情况、季节因素等进行灵活调整，达到高效节能的目的。网络设备和传输线路，对于办公楼具有特殊的意义，对于这些设施的监控和管理也是智慧化物业的基本服务内容之一，可以达到很好的管控效果。

第三，智慧化物业为办公楼提供的综合环境服务。如果说前两项服务更多地体现了智慧化物业服务的高安全性特征，那么综合环境服务则充分体现了智慧化服务的人性化特征，其根本目的就是致力于为办公楼内的工作人员提供清洁、舒适、宜居、方便的环境。首先，智慧化物业可以提供扫地机器人、擦玻璃机器人等自动化设备完成办公楼的清洁工作。其次，智慧化物业对于办公楼内外的绿植可以进行自动洒水等高效养护。再次，对于大多数人员所必需的停车场系统，智慧化物业管理可以实现高效管理，为办公楼内工作人员提供更为优质的服务。

第四，智慧化物业为办公楼提供的拓展延伸服务。前面所述的服务大多属于常规服务内容，传统物业服务也可以提供，只是在服务质量、服务效率和服务水平上，会低于智慧化物业服务。智慧化物业服务更高水准的人性化服务，就体现在为办公楼提供的拓展延伸服务层面上。办公楼内工作人员工作比较繁忙，智慧化物业可以提供订餐服务，或是对接自己的餐饮系统，或是和互联网上的美食外卖平台对接。智慧化物业可以为业主提供安全便捷的快递服务，也可以提供医疗、娱乐等其它延伸服务。因为以信息化技术、互联网技术为内核，智慧化物业管理模式可以方便地实现拓展延伸服务的相关内容。

四、提升办公楼智慧化物业管理水平的对策建议

智慧化物业管理对于办公楼的服务具有较强的针对性，而智慧化物业的特点也便于办公楼物业服务质量的提升。但是，从现有的物业服务智慧化水平来看，还需要从以下几个方面来进一步加以提升：

第一，建构智慧化物业服务和管理理念。智慧化物业服务和智慧化物业管理，关键在于理念的树立，即从思维意识上将传统物业服务和管理进行主动的智慧化转型和改造。首先，这取决于物业公司领导层的认识问题，物业公司的管理者必须意识到时代发展对物业服务的需求变化，并以更强的主动性去适应这种改变。显然，智慧化物业是适应物业服务的未来发展趋势的。其次，物业公司的每一个员工也应该建立智慧化物业的服务意识，加强对智慧化物业特点的了解和相关工具的学习，使自己尽快适应智慧化物业的工作方式。

第二，核算智慧化物業升级改造的成本。目前，制约传统物业服务向智慧化物业服务转变的主要难题还是在于资金问题。智慧化物业服务和管理依赖更多专业的设备、工具和软件平台，这都需要较大的前期投入。但正如前面分析所述，智慧化设备等的早期投入虽然较多，但因为可以减少相当数量的人工费用支出，从长远看是可以增强物业企业的经营绩效的。所以，物业公司应该仔细核算智慧化物业升级改造所需的资金，以及由此带来的长期经营成本的改变、实现正向收益的最短周期等等。这些指标的精确核算，是智慧化物业升级改造流程设定的重要依据。

第三，合理地配置智慧化的软硬件资源。在智慧化物业的建设过程中，物业公司应该对包括办公楼在内的服务区域进行认真的调研，从而确定出所需的设备、设施、传感器等的合理数量，确定出智慧化服务软件平台的合适数据库大小、存储空间、智能决策算法、数据挖掘算法、是否需要云计算服务等。在获得这些信息准确结果的基础上，合理地配置智慧化服务的软硬件资源，既能保证智慧化服务的覆盖范围和服务质量，又避免软硬件设施浪费及其可能导致的经营成本增加。

第四，打造高水平智慧化物业服务人才队伍。相比于传统物业服务和管理模式，智慧化物业服务和管理模式，可以减少更多的工作人员。但与此同时，智慧化服务也需要具有更高技术水平的物业服务队伍，这应该是一支数量少但素质高、工作能力强的人才队伍。因为，智慧化物业服务和管理过程中，使用了大量先进的技术设备、设施和软件算法等，物业服务人员必须能熟练掌握这些硬件设备和软件平台的使用，并在突发故障的情况下及时修复或找到替代手段。所以，智慧化物业服务效果的达成，离不开具有对应素质的人才队伍。

参考文献：

[1]王坤.办公楼物业管理现状分析及其对策探讨[J].城市周刊， 2022（25）： 87.

[2]马鼎峰.对于如何做好办公楼物业安全管理的思考[J].现代物业：中旬刊， 2021（03）：1.

[3]陆丹.以客户商业需求为重点的写字楼物业管理[J].中国战略新兴产业， 2021（03）： 203-204.

[4]孙景全.现代企业物业管理智能化发展前景[J].中文科技期刊数据库（全文版）社会科学， 2022（12）： 102-105.