浅析房地产行业成本核算

黄典华

摘要：房地产行业一直是我国极为重要的经济支柱性产业，随着房地产市场的快速发展，该行业的成本核算问题越来越受到开发企业的重视。合理的成本核算不仅有助于企业的长期发展，为企业决策带来影响，且也为购房者提供了更加公正和合理的价格。房地产开发企业的成本核算具有规模较大、链条较长、核算过程比较复杂的特点，加强成本核算在企业的财务管理中具有极其重要的作用，是企业管理层做出正确决策的依据。本文主要论述房地产行业成本核算的对象、内容，分析了成本核算过程中存在的问题，提出解决问题的建议，望能为长期稳定的发展房地产行业带来参考。

关键词：房地产开发企业；成本核算；核算周期

房地产行业不同于别的行业，具有投资额大、投资回收期长、投资风险高的特点。成本控制已演变成房地产企业在经营过程中需关注的必要点。优化成本核算制度，建立健全的房地产企业成本核算程序、优化产品结构、改善经营模板，确定成本对象，做好房地产行业成本核算工作，更能提升房地产行业的盈利能力。

一、房地产行业成本核算概述

房地产行业的成本核算方式不同于生产型企业，具体自身的特殊性，是指房地产企业在经营中发生的各项开发支出，按照一定的核算对象进行分配和归集，在此基础上计算房地产企业开发过程中发生的成本类别及核算过程。

房地产行业的成本有直接成本和间接成本，直接成本如与开发产品有直接相关的相关费用，如发生的开发产品没有直接关系，那么在成本列支时进行间接费用，比如工程人员工资、办公费等。土地开发成本和配套设施建设成本与产品有着直接关系，需按房地产企业开发的产品对象分摊到不同的产品成本核算进行计算。

成本作为会计核算的重要组成部分，需明确成本核算的对象，进行准确、规范的成本核算，促进企业经营的决策、经营者制定企业发展目标，进一步提升市场竞争力。

二、房地产行业成本核算对象

房地产行业成本的核算对象是指核算房地产开发成本，实行不同类别的项目分别确定成本核算对象。房地产开发成本核算对象是指在房地产开发产品、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，归集和分配不同项目对象，即以什么项目为对象进行不同的归集。合理确定成本核算对象，是正确核算成本的重要条件。如果成本核算对象划分过于粗广，就不能够清晰的反映独立开发项目的实际成本，影响成本的准确性。

确定成本核算对象需结合房产企业实际开发的产品对象进行划分，根据开发的项目地点不同、规模大小、周期长短、功能设计及结构类型等不同因素进行考虑。如企业同时开发在同区不同地点的项目，那么在成本核算时需分开不同的项目进行划分；再比如企业开发的产品有住宅高层、多层住宅、联排别墅及单体别墅，那么就需要按结构类型进行划分。

三、房地产行业在成本核算过程中存在的问题

（一）成本核算不规范

房地产行业在成本核算方面不如传统工业企业健全、规范，主要体现在分配核算对算不明确，尤其是对间接成本的分摊上存在混淆不清。有的企业为了简单起见，开发不同时期的项目却不分期，而以整个项目为核算对象，等项目完工才进行成本核算。在核算中没有严格按照成本分配的原则，导致成本分配不清晰，出现成本分配混乱现象，无法精确的计算出不同类型的产品的成本。

（二）成本归集对象难以确定

房地产开发行业不同于其他行业，房地产行业所建造出的产品具体特殊性，在进行成本核算时，成本对象需在没在开工前就要进行合理的确定。有些大型的房地产企业进行大规模开发时，其成本核算对象相对也具有复杂性，比如从产品结构类型角度进行划分，分为住宅高层、多层住宅、聯排别墅及单体别墅。房地产企业在确定成本核算对象时，又容易受到当地政策、市场在实际的工作中，核算对象会经常出现不按规定执行，划分过度的简单，无法准确的反映开发项目的成本，不利于成本的核算与分析。

（三）成本费用分配和归集随意性

根据《企业会计准则》房地产行业在进行成本核算，需要将成本在直接成本及间接成本之间进行区分，然而有的企业认为直接成本包括土地成本、前期费用、建筑安装工程费等，有的企业认为基础设施建设费、公共配套设施费等属于间接费用，致使其成本的分配和对象归集没有形成一套较为明确的划分标准。每家公司的划分、归集和分配标准又不大相同，会计处理随意性较强。

（四）账簿设置不合理

房地产行业现大多数执行《企业会计准则》，准则适用于国内所有企业，在成本核算中没有针对房地产行业做详细的规定。房地产企业的产品业态和开发节奏不同，既有成片开发、又有分期开发，产品的形态多种多样，有高层住宅、多层住宅、公寓楼、别墅及商超等，这些在会计准则中并没有明确开发成本核算的方法及设置。在房地产企业日常的运营管理中，由于会计人员的业务能力与专业知识较低，存在会计科目设置笼统、不合理、思路滞后，出现有的企业会计科目设置过于简单，有的又过于详细。降低了成本核算的整体效率与工作质量，导致在结转成本时无法准备核算产品的准确价值。

（五）成本核算人员业务水平参差不齐

房地产行业的财务人员专业知识相对其他行业的要求更高，要求房地产行业的财务成本核算人员要了解企业开发产品的建造过程、销售方式、商品房达到确认收入的特殊条件、相关税务政策、行业特殊的税种，比如土地增值税等等。大多数成本核算人员从书本学的会计是传统工业会计，按照传统工业会计的模式进行核算，不清楚房地产行业的专业知识和成本核算模式，只是知悉房地产企业的核算方式，根据以往的工作经验，盲目地进行成本核算和分配对象，导致核算出来的数据不合理，无法真实的反映项目实际的盈利，给企业带来重大的严重的负面影响。

（六）难以明确成本核算周期

房地产行业开发的项目工程周期比较长，短则一年，长达几年期都有，由于施工技术、涉及工程的种类比较多，给房地产企业带来的经济压力比较大。如有的开发项目规模大，结构复杂、装修档次高；有的项目在开发过程中，会出现规划变更、设计变更及其他不确定的因素等等，致使项目的周期需要几个年度才能完成，给成本核算带来一定的困难，同时也增加了成本核算的难度。大多数企业在工程竣工和验收以后，不能及时进行竣工决算，加上小区的园林绿化或者基础设施等配套设施会出现拖延的现象，最终影响到开发项目的核算周期。成本核算的周期难以明确，不利于房地产企业进行结转收入和费用的合理分配，企业无法及时的计算出项目的经营利润，也不利于房地产企业利润的准确结算。

（七）重视工程决算，忽视项目利润结算

房地产企业工程验收竣工后进行竣工决算的目的是交付工程，企业与施工方对工程发生的应付、应收款项进行最后的清算，双方办理决算方可交付工程，办理权属登记。一般都重视工程决算，而对于项目决算的重视程度却不高。由于工程决算需要较长的时间，无法在短期内完成决算，这就会导致企业项目的成本及最终利润无法通过成本核算计算出来。

四、房地产行业成本核算的改进对策

（一）成本规范合理分配，归集成本费用

房地产行业的开发成本由土地成本、直接开发成本和间接费用三部分组成，房地产企业在进行成本核算时可先划分能分清的共同成本和不能分清的共同成本，根据收益原则和配比的原则采用不同的分摊方法，如占地面积法、建筑面积法、可售面积法和直接成本法，将其成本分摊到不同的成本对象。比如核算项目有景观绿化、园区道路、儿童乐园等发生的成本，需按照其对象是服务于整个项目，根据受益的原则需将其成本根据可售面积法或建筑面积按一定的比例分摊到商品房的成本。

如涉及到整个地块分项目开发，其成本核算对象可按取得政府批准的立项报告中明确的项目为单位，如涉及规划中有要求需将其配套工程完工后才能算整个的成本时，可根据其成本对象实际发生的成本、预估成本及其他费用等合理地划分为直接成本、共同成本及间接成本进行分配、归集到已完工的项目成本对象、在建成本对象和将要开发的成本对象。

房地产行业对成本核算时，需合理的分配归集成本费用，提高成本核算的准确性。针对未完工和尚未建造的核算对象先预估成本费用，再根据不同的对象设立成本明细台账，项目完工后根据实际发生的成本再进行结算。

（二）明确成本会计核算对象

房地产企业在开发、建造开发产品的过程中需合理的确定成本核算对象，正确的成本核算对象是企业成本费用核算的必要条件。房地产企业明确成本会计核算对象，可选择经过政府部门批复的相关文件，如土地规划许可证，按其功能划分可能有住宅、商铺、办公楼、会所、幼儿园及可单独出售的配套设施等建构筑物，按其建筑的性质可能有普通住宅、非普通住宅、多层住宅、产权车位、人防车位等等。如项目存在分期开发现象，在实际的核算应以分批开发的项目为对象。针对规模大、建造成本高、建造的产品单一，如整个项目只建造住宅小区，房地产企业可直接将其住宅列为核算对象。企业在进行核算时，为确保成本核算的合理性和一致性，已确定的对象不要随意进行改变。

例如：A公司取得政府的规划许可证，规划上要求A公司需配套建造一间独立的学校，那么A公司需将学校当成一个特定的核算对象。

（三）成本费用分配和归集规范化

房地产行业对所开发的项目在成本核算时可根据土地成本、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费及间接费用等不同成本进行分摊。在实务操作中，分摊的费用可根据项目的实际情况并选择合适的方法予以区别处理，如分期开发的项目可选择建筑面积法进行分摊，单个项目开发配套有商铺的住宅项目可选择建筑面积法进行分摊，有明确公共配套设施的开发项目可根据产品类型选择直接成本法进行分摊。

比如根据建造的目的不同，地下停车场所主要有二种，一是无产权车位，二是有产权车位。其中无产权车位又分为人防车位和无人防无产权车位。在进行成本归集时，有的企业按住宅分摊土地成本的办法进行核算，将有产权和无产权的车位平均分摊了土地成本。由于人防车位具有一定的特殊性，其辅助功能的性能决定其是人防固定成本的加成成本，分摊其土地成本加大了人防车位的成本，减少了产权车位的造价成本。建议根据可售面积法进行分摊土地成本，这样子的分摊符合配比原则，具有合理性，的土地增值税清算也提供了可靠依据。

（四）合理设置账簿

房地产企业的成本核算根据会计核算的要求设置将制度下“生产成本”科目改为“开发成本”科目，并结合开发工程的地点、用途、可根据企业的实际情况及成本的归集分摊，“开发成本”科目设置一级科目、二级科目和三级科目，正确地计算开发成本的直接成本和间接费用。

在实际核算工作中，房地产企业的成本应在项目建造初期，建立完善的成本明细台账直到项目决算。不仅有助于企业管理者在建造过程中随时通过成本明细表查阅及监督工程的进度，还有助于财务人员进行成本核算和分析，更有利于后期项目进行决算。

（五）明确成本核算周期

由于房地产行业项目开发期间，本身就具有投入资金大且周期较长的特性，开发项目的成本核算周期始终需要贯彻全周期成本核算理念，根据开发周期进行实际核算，完善成本的核算体系。比如开发周期与成本核算周期相对等的项目可以看成一个整体进行单独核算，这些开发项目具有规模不大、地块较小，完工所需的时间比较短的特点；针对开发规模比较大、资金需求量大，规模设计复杂、成本核算周期较长及复杂，为了使项目的成本能够精准的计算，达到企业的整体效益，建议设置专业的财务人员专职负责成本核算工作，在日常工作中发现问题及时向企业管理者汇报，规避企业风险，以最终实现开发项目利润最大化。

（六）加强成本核算人员的业务水平

对房地产行业的成本核算人员不但要提高核算人员的专业素质，也要增加专业知识。不仅是针对房地产行业的专业会计和成本核算的知识，还应要求成本核算人员对项目施工现场要了解，懂得预算造价及建筑工程方面认识。这个就需要企业重视人员的培养，尤其是针对各种新的政策变化提供有针对性的培训，使其对掌握新的核算方法。这不仅能增加成本核算人员的专业知识和执行能力，还能使财务人员增强成本核算在企业中占据的重要位置。企业同时也要求核算人员要不断加强自己，不断地充实自己，使自己能够适应房地产行业的要求，丰富各方面的知识。专业的成本核算给后期土地增值税清算和利润结算提供真实准确的数据，也为决策者进行决策时带来有效的价值。

（七）重视工程决算和项目利润结算

房地产企业大多数是开发规模大、工期较长，在工程竣工后，往往会先进行工程决算以便于与施工单位进行交付手续，若该项目属于大型住宅楼建设，建议分情况分时期进行成本决算。在实际操作中，企业财务人员与项目工程成本核算部门或聘请专业的工程造结算人员密切配合，估算未完成和未实施的工程成本，先将其预估成本计入项目成本。待项目整体竣工备案后，根据实际发生的成本进行与估算成本进行对应的修改，这样有利于项目进行成本决算。若企业配备有内部成本审计人员，在工程决算时应积极参与决算全过程，审核并监督核算数据的真实性，对于不合理的成本开支应予以剔除。财务部门可通过可靠的数据计算各类房产销售面积的成本核算出其获得的利润，以提高房地产开发企业的经济效益。

五、结束语

在竞争日趋和不利的宏观调控环境下，房地产企业管理者应改变短视的经营思维，重视成本核算，这对于房地产企业的稳定发展有重大意义。首先鼓励财务人员熟悉项目开发建造过程，参与到项目的报建、规划、施工及决算；其次企业提供有利的条件使其财务人员了解和学习行业动态，不定期组织员工培训，提升员工的管理水平和综合能力，深入研究成本核算的问题，及时制定出相应的解决对策。最后，合理设置账簿，提升成本核算质量，精确的成本核算能够使房地产企业获得更多的经营收益。

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