民法典视域下居住权剥夺问题研究

张 瑞，张吉浩，王语涵，周勋卓，张 旭（湖北经济学院 法学院，湖北 武汉 430205）

一、问题的提出

所谓居住权，即权利人为了满足生活居住需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。

居住权历史悠久，可追溯到罗马法时代，因其本身具有不可转让、不可继承的特点，加之居住属性为住宅的使用属性，所以居住权是人役权与用益权。居住权被大陆法系和英美法系国家继承并随各国国情不断发展与完善，各国民法典对居住权的规定也存在差异，但总体都是为了保障弱势群体居住需求。德国民法典以罗马法为蓝本，突破了单纯的人役权属性，使得居住权可以转让和继承；法国民法典则是在用益权的基础上扩大了居住权的适用范围；英美法系则是随着商业社会的发展，衍生出终身地产权制度，以此来保障居住需求。就法律性质而言，我国《民法典》第366 条将居住权明文规定为用益物权，是一种基于人身属性的物权，为特定的主体而设立，保障特定主体的住房需求。

居住权产生的背景与我国居民对于住房日益增长的需求有着密不可分的关系。为贯彻落实党的十九大提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度”的基本要求，我国《民法典》首次创造性地设立了居住权制度，以此保障弱势群体的住房需求。党的二十大报告提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的发展理念下，居住权制度推动了中国特色住房供应体系的进一步完善。中央强调房子的居住属性是为了解决买房难等问题，而通过设立居住权，一定程度上能够满足人民群众房屋居住的需求，对构建和谐稳定社会具有十分重要的作用。

但值得注意的是，目前《民法典》有关居住权的规定主要集中于居住权的设立与行使；至于居住权的消灭，则仅规定了两条法定事由，即居住权人死亡和居住权期限届满。故相较而言，《民法典》所规定的居住权消灭事由略显单一且缺乏完整性，由此引发当事人权利义务不明确、争议解决办法不清晰、所有权人救济手段不具体等问题，最终不利于维护居住权法律制度的安定发展。有鉴于此，本文将尝试聚焦居住权剥夺规则进行研究，以期为居住权的理解及运用贡献参考意见。

二、居住权剥夺事由探析

按照《民法典》第367 条、第371 条规定，居住权的设立方式包括合同形式和遗嘱形式，且均以以登记为生效要件。其中通过遗嘱设立居住权还应遵循继承编有关规定，通过合同设立居住权也还应遵循合同编有关规定。

（一）居住权人违反妥善居住义务

在以合同设立居住权的场合，按照《民法典》第368 条规定，应当无偿设定，故居住权合同应当为单务合同。因此当以合同形式无偿设立居住权时，居住权人并不负担对待给付义务。

不过即使居住权合同属于单务合同，但并不因此意味着居住权人在居住的过程中不负担任何义务。根据诚实信用原则，居住权人一方面享有居住住宅的权利，另一方面也应负担对住宅加以维护，修缮等妥善居住义务。就住宅所有人而言，由于居住权的存在，其本身无法充分发挥所有权的权能，所以居住权人应当对住宅妥善使用和维护，否则对于房屋所有者而言是不公平的。正因如此，若居住权人滥用居住权而毁坏房屋，破坏住宅的安宁权或者不履行维护、修缮义务，并进而对所有权人造成不利影响的，此时应当剥夺当事人的居住权。但如果合同针对居住权人的义务另有约定，则应当参照合同编违约责任规定进行救济。

（二）居住权与其他权利冲突

1.居住权与所有权冲突、混同

居住权属于用益物权，其设立在住宅所有权之上，相对于住宅所有权，居住权属于他物权，亦是一种所有权负担。因此若居住权人滥用居住权导致所有权权能无法实现，则会引发居住权与所有权的冲突。例如居住权人污化住宅导致所有权人后续无法出租，从而无法实现其收益的权能。再者所有权人对住宅进行处置受到居住权人的阻挠，也将导致所有权的权能无法实现。这样将会极大地损害所有权人的利益。本文认为，当居住权与所有权发生冲突时，当事人首先应协商解决，协商不成再由人民法院判决是否剥夺当事人的居住权。另外，在实务中还存在居住权与所有权混同的情况，如居住权人购买原住宅，此时也会导致居住权自然归于消灭。

2.居住权与担保物权冲突

居住权与担保物权冲突分为两种情况：一是居住权先于担保物权设立；二是居住权后于担保物权设立。

首先是居住权先于担保物权设立，例如设有居住权的住宅因为各种原因被抵押。因居住权具有人身属性与物权属性，且已经办理登记，故在实现担保物权时不影响既已存在的居住权。

其次是居住权后于担保物权设立，例如已经抵押的住宅再设立居住权。住宅所有权在设立居住权时应当明确告知对方此住宅的详细情况以及存在抵押等情况，故若当事人得知存在抵押权仍然设立居住权的，居住权不应当影响担保的实现。同时居住权人应当承受担保实现带来的后果，不得向当事人追偿，双方另有约定的除外。

（三）居住权合同瑕疵

基于合同而设立的居住权，当其存在效力瑕疵时，学理通说认为，存在效力瑕疵的合同，无论是效力待定、可撤销，还是合同无效，一旦瑕疵事由没有得到补正，合同自始没有法律拘束力，被溯及既往地消灭[1]。既然合同已经失去效力，根据合同所发生的财产变动也就需要按照法定债务关系或者物权关系恢复到合同缔结之前的状态。

针对撤销和无效的合同，即使居住权人已作出登记也应当认为其行为无效，其所成立的居住权无效，应当予以剥夺；对于效力待定的居住权合同，当其得到所有权人的追认时，合同的效力也应得到确认；当所有权人为未成年人，居住权人为其近亲属时，应当根据最有利于被监护人的原则来确立居住权。

（四）其他情形

除以上几种情形之外，本文认为还有以下几种法定事由：

1.居住权人对房屋所有权人造成侵权或有其他重大过失

当居住权人基于某种目的，对房屋所有权人及其近亲属造成生命健康法益损害或以恐吓威胁等手段造成其精神损害或对日常生活有重大不良影响时，基于生命权是最高法益这一原则，本文认为应当对所有权人的生命健康予以保护，保障所有权人生活之安定，此时应当剥夺居住权人的居住权；当居住权人因为其重大过失而导致住宅灭失时，因为居住权人之过失导致所有权人的重大经济损失，而基于住宅这一标的物而依存的居住权也应当随之消灭。

2.居住权人以欺诈、胁迫等手段欺骗、威胁被继承人设立变更遗嘱

依照《民法典》第1125 条规定，继承人以欺诈、胁迫手段迫使或妨碍被继承人设立、变更或者撤回遗嘱，情节严重的，丧失继承权。《民法典》第371 条规定，若居住权人确有悔改表现且取得了被继承人之原谅，其居住权应当存续。如果在被继承人去世之后，发现居住权人上述情节，情节严重的，居住权也应当被剥夺。

3.居住权人在受遗赠后六十日内未作出相应意思表示

关于遗赠能否也参照适用《民法典》第371 条的规定，置于同遗嘱相同的地位，依照文义解释，遗赠属于遗嘱的下位概念，遗嘱当然包含遗赠[2]。而依照《民法典》第1124 条规定，“受遗赠人应当在知道或应当知道受遗赠后六十日内，作出接受或放弃遗赠的表示；到期没有表示的，视为放弃遗赠。”而居住权设立之目的就是保障弱势群体的住房需求，如果仅仅因为当事人没有及时做出意思表示就剥夺其居住的权利，于法理情理都是不合适的，因此本文认为只要当事人及时补办居住权登记，其所受遗赠的居住权就应当存续。

4.住宅被强制执行

当所有权人因债务纠纷而被法院查封其住宅，而在此之前其住宅上已登记了居住权，所有权人丧失其对住宅的所有权，而依附于他人住宅而存在的居住权是否应当被涤除？ 社会性居住权以保护弱势群体的个体居住权为出发点，具有社会保障、稳定社会之功能。故理应给予更为强势的保护。当居住权背后所暗含的人之基本生存权利在与企业、经营者的经营利益、债权人之债权利益发生冲突之时，理应对其进行优先考虑[2]，保护其生存权利[3]，其居住权不应当被涤除，应当予以保留。

三、居住权剥夺规则设计

（一）居住权人未妥善居住时剥夺规则

居住权人作为房屋的居住者，对其居住的房屋应当尽到合理的管理义务。一方面居住权人要对住宅进行合理范围或约定内的管理，另一方面居住人在住宅居住期间，要尊重合同约定，不得对住宅的用途、房屋结构、装修设计等做出改变甚至是破坏。如果居住人怠于管理或者管理不善造成房屋原有结构轻微损坏、功能降低，住宅所有权人可要求其进行赔偿，或恢复原状；若居住人拒不赔偿，或故意拖欠赔偿超过一定时限，住宅所有权人此时就能剥夺居住权人的居住权；当居住人利用自己对房屋管理权恶意破坏房屋，或因重大过失使房屋结构被严重破坏，危及所有权人所有的房屋存续的情况下，可赋予所有权人立即剥夺居住人居住权，驱赶其出走住宅的权利。

居住人有住宅维修义务。居住权设立的合同中若对修缮义务有明确规定，则按照合同约定分配修缮义务。居住人拒不履行合同中的修缮义务时，所有权人可以其违约为由令其承担违约责任。若合同中没有明确规定的，则应明确居住权的合同设立是否有偿，如果是无偿设立，居住权人需承担地板、门窗、房屋结构等重大修缮的费用。在有偿设立的情况下，所有权人应承担地板、门窗、墙皮等日常维修和重大维修费用。其次房屋所有权人可以按居住人占用比例及主次责任向其索要维修费用。居住人拒绝承担维修费用、拖欠支付维修费用的超过合理时限的，住宅所有权人可收回居住权。

居住权人转让居住权或出租房屋居住部分要取得所有权人的同意。《民法典》明确规定居住权不得转让、继承，仅仅认定其为社会性居住而非投资性居住权。但在如今社会经济快速发展的情况下，为了住宅资源的有效利用，居住权的转让与投资性的利用已具有一定可行性。在此前提下居住权人不能在未征得所有权人同意的情况下，对外出租、转让住宅居住权或将其抵押，否则出租或转让的行为无效且构成权利的滥用。因此对未经所有权人允许对居住权进行转让等滥用居住权的行为，住宅所有权人可以要求其停止进行，拒不停止的，所有权人可强制收回居住权。

（二）居住权与其他权利冲突时剥夺规则

首先是所有权人将设立居住权的房屋予以抵押的情形。依照《民法典》第410 条的规定，当需要实现抵押权时，需要对标的物房产予以变价执行。而在标的房屋上还存在居住权时，抵押权人并无法享受其抵押权。在此情形下，本文认为可以引入如下思路对上设的居住权予以剥夺，即：法律明文规定要求所有权人在标的房屋上设置抵押权前，需事先告知居住权人，必要时需订立补充合同，对原先订立的合同予以补充，补充的内容应主要是包含居住权人何时丧失居住权、居住权丧失前对应的义务、居住权丧失后所有权人对于居住权人权利受损的补偿或弥补措施在内的实际性内容。当违反该补充合同的条款时可以依据该合同中的具体约定维护各方的权益。如此一方面维护了各方权益，另一方面又对居住权的剥夺提出了新的解决思路，并加以完善。不过实务中有时所有权人清晰知晓该套流程，势必存在后文会提到的合同瑕疵，本文认为在出现此种情形时，可以直接将与其他权利的冲突移位为合同瑕疵予以处理。

其次是居住权人在标的房屋上设立抵押权的情形。实务中也屡见此种情形，接手的法官往往会觉得操作困难。事实上，居住权人是否有权在标的房屋上设立抵押权是亟待考量的问题，但在现实生活中，不乏出现居住权人隐瞒所有权人将标的房屋上设立抵押权并以此获得资金，到最后居住权人全身而退，只剩下所有权人和抵押权人面面相觑。就此本文认为可按如下思路予以规制：当居住权人未经所有权人知情并明确同意的情况下设立抵押权，应判定居住权人自标的房屋抵押时起丧失居住权。其通过标的房屋而获得的资金应认定为非法，并根据对应权利的先享顺序予以偿还。即在此时居住权人应首先偿还抵押权人获得该标的房屋后向其支付的资金，届时居住权由于法定的剥夺，使得标的房屋的对应权利人依法享有其对应权利，使各方减少权利损失。

（三）合同瑕疵情形下剥夺规则

我国设立居住权目的是满足相应人群生活居住的需要，最大限度发挥住房保障功能。但一些居住权合同的设立情形可能会违背居住权的设立初衷，此时也存在被剥夺的可能。

例如在实践中一些没有购房资格的购房人，可能会借他人之名购房。而居住权的出现为这些购房者提供了一种保障手段，即他们通过在购置的房屋住宅上为自己登记设立永久性居住权，来防止借名者对房产的随意处分。一方面这种行为不利于政府限购政策的执行，另一方面不利于住宅合理利用与正常交易。所以可以考虑规定自然人已有登记房产在册的，在同一地区在另一房产上设立的永久居住权的合同无效。此时居住权也因合同无效而消灭，第三方购买人可以申请居住权的注销登记。

再如一些债务人为了躲避债务，通过在自己抵押出去的房产上为自己的家属设立登记永久居住权，以在债务无法清偿法院拍卖房屋时抵价时，降低第三人的购买意愿。毕竟负担有居住权的房屋的利用价值是有较大折损的。这种居住权合同的设立是有一定瑕疵的，房产所有权人与居住权人具有特殊的关系，且居住权合同设立过程也有恶意串通的嫌疑，此时也应考虑否定合同效力进而剥夺居住权。

由上述例子可知，这类居住权设立合同都属于有瑕疵的合同，其设立目的根本就不是保障特定人的居住利益。因此对于这类居住权合同，第三方利益人可以其合同设立双方恶意串通或合同有明显意思瑕疵为由主张无效，并在此基础上剥夺居住权。

四、居住权剥夺司法程序规则构思

（一）合同纠纷

当居住权人未履行妥善居住义务时，所有权人可以立即剥夺居住权，并将之逐出住宅或向法院申请剥夺居住权人的居住权，并办理注销登记。以合同形式设立的居住权，若合同成立并且合同中明确规定居住权人在居住期间有修缮义务时，居住权人未履行相应义务，所有权人可以根据违背合同约定向法院提起诉讼。若合同不成立，即合同自始也没有法律效力，居住权也就无法成立，本文认为所有权人可以直接剥夺居住权人的居住权或由法院裁决，居住权人感到不满的，可向法院提起确认之诉以进一步确认合同效力；居住权人对法院执行存在异议，可以向法院提出执行异议之诉。若合同存在瑕疵情况，据前文所述合同自始无效，可以直接剥夺居住权人的居住权或者由法院判决剥夺居住权。

（二）居住权与其他权利冲突

居住权是居住人对房屋的使用权，是经所有权人同意后设立的，居住权人不得损害所有权人的利益，若居住权人恶意破坏房屋，那么所有权的权能无法实现，即居住权与所有权发生冲突时，居住权人与所有权人应当进行协调，双方协调不成功的再由法院判决是否剥夺其居住权。在居住权与所有权混同时，所有权人可以直接剥夺居住权。

对于居住权与抵押权发生冲突的问题，根据《民法典》第368 条、第402 条规定可知，抵押权和居住权的设立均以登记为设立要件，再根据物权的优先效力，抵押权先设立的情况下，后设立的居住权不论是否知情，都不得抵抗抵押权，进而应由法院执行剥夺居住权。居住权先于抵押权设立的情况下，所有权人知晓该套流程，前文所述可知转化为合同瑕疵，即居住权自始无效，由法院裁决剥夺居住权。在抵押物进行拍卖与租赁权矛盾时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”参考这一处理思路，当设有居住权的房屋成为执行标的进入执行程序时，人民法院审查后，可能做出“去居拍卖”或“带居拍卖”的裁定[4]。此后再进行抵押权的实现，从而做到二者的平衡，达到一个好的社会效果。

五、结语

居住权作为一种新型用益物权，在满足人民群众房屋居住的需求上有重大意义，同时也丰富了用益物权体系。《民法典》对居住权的规定也是其亮点内容之一，彰显出其独特价值。但在司法实践中也经常存在如合同义务未履行、居住权与其他权利相冲突、合同瑕疵等民法典规定尚不明确的情况，并极易引发争议。《民法典》所规定的消灭事由单一且缺乏完整性，难以有效化解司法中的争端。本文研究试图归纳居住权剥夺法定事由以及相关剥夺规则，希望对今后司法实践工作有所裨益，同时也对居住权制度中消灭事由的完善提供一些有效的建议。