房地产经济波动的影响因素分析

【摘" 要】房地产经济是房地产生产、分配、流通、消费过程中所发生的各种经济活动的总称。发展房地产经济对于调整城市经济结构、促进其他产业发展、加大资金财富聚集、增加就业机会都有着极大的帮助。但房地产经济如果波动幅度过大、频率过高，可能会对实体经济的发展造成巨大的冲击，甚至会引发金融危机。因此，分析房地产经济波动的影响因素，探讨如何预防这种波动具有重要意义。论文针对房地产经济波动的影响因素展开分析，并提出相应的预防建议。

【关键词】房地产经济；波动因素；预防策略

【中图分类号】F299.23" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文献标志码】A" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文章编号】1673-1069（2024）05-0149-03

1 引言

改革开放后，我国住房机制发生改变，福利分房制度全面取消，房地产开始走向市场化，进入迅猛发展阶段，使得房地产业逐渐成为中国经济的底层支柱。因房地产经济的重要性愈发突出，社会各界人士都开始关注房地产经济波动问题，并不断探索影响其波动的原因，寻求应对波动的途径。已有大量相关文献从影响房地产经济波动的内因与外因两个方面进行分析，并针对不同影响因素，提出应对房地产经济波动的建议和措施，以期引导房地产经济的可持续发展。

2 房地产经济在我国经济发展中的地位

过去十年，我国一直致力于推动城市化建设，为房地产行业带来了发展机会，大量资源、资本流入房地产，使得房地产业逐渐成为影响我国经济的重要角色。根据国家统计局发布的数据显示，2023年我国全年GDP绝对额为1 260 582亿元，其中房地产业全年绝对额为73 723亿元，占总GDP约5.8%。发展房地产经济，不仅可以为城市发展提供基础设施、生活设施，改善城市环境，还可以促进建筑业、材料业、交通业等其他相关产业的发展，增加其产值，促进国民经济的增长。更为重要的是，房地产行业属于典型的劳动密集型产业，劳动力的需求量较大，可以增加大量的社会就业机会，为社会的和谐稳定作出了一定贡献。虽然近两年，房地产投资、销售等指标降幅收窄，房地产行业整体“退热”，投资规模有所下降，但新房、二手房成交量目前仍保持增长态势，而且“保交楼”工作在稳步推进，效果持续显现，竣工房屋面积稳定增长，房地产经济仍然占据着重要位置。

3 我国房地产经济波动的概况

我国房地产经济起步较晚但发展速度惊人，这种快速发展在一定程度上导致了市场机制不健全、不成熟，增加了房地产经济波动的风险。回顾我国房地产经济波动历程，大体上发生过5次较大的波动。1978年之前，我国所有房地产均收为国有，不存在房地产经济。随着1978年改革开放的启动，住房制度改革拉开帷幕，公房出售、住房商品化、综合开发等举措，推动了房地产市场的初步形成，开始出现房地产经济。特别是1998年福利分房制度全面取消，标志着房地产业全面走向市场化，这是第一次波动，使房地产经济步入新阶段。随后的1990年至2007年，我国大力推动城市化建设，大量人口涌入城市，带动了住房需求的快速增长，引发了第二次波动，使房地产经济发展进入黄金期，房地产投资与消费活跃，房价稳步上升。2008年美国爆发次贷危机，引发全球性的金融风暴，致使全球主要金融市场流动性不足，我国房地产经济也受到了这次危机的冲击发生了第三次波动，房屋交易量不断下降、价格持续下跌，市场陷入了低迷。为稳定房地产市场，政府实施了一系列“救市”政策，才使得房地产市场逐步回暖。2012年后，中国经济开始腾飞，居民收入不断上涨，对房屋的刚性需求日益增长，房地产经济因此发生第四次波动，一部分地区开始出现泡沫迹象，房地产投资投机行为增多，市场供需矛盾突出，引发了人们对市场过热、金融危机的担忧。2017年之后，房地产经济与宏观经济高度相关，为抑制房地产泡沫，我国推行限购、限贷、限价等政策，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，使房地产经济发生了第五次波动，市场逐渐趋于理性，开始逐步降温，虽然一线城市和部分热点二线城市房价相对坚挺，三、四线城市房价涨势却明显放缓。

4 房地产经济波动的影响因素

4.1 内因

4.1.1 房地产市场的供求关系因素

市场经济背景下，供求关系往往是决定经济发展状态的关键因素，房地产经济的发展也不例外。当市场供给量增加、需求饱和时，供大于求，卖方为了塑造竞争优势，尽快销售产品，可能会降低价格以吸引买家。相反，若市场供给量减少，而需求保持不变或增加时，则会出现供不应求的局面，卖方需要面对的竞争压力相对较小，可能会提高销售价格以获取更高的利润。我国房地产经济的第四次波动就是由于供不应求，导致房价急剧上升，使得部分购房者无法负担起购房成本，房屋空置率随之提高，导致供求矛盾日益突出，国家开始重视房地产调控。

4.1.2 房地产收益率因素

房地产收益率是投资者通过房地产开发得到的净收益与投资的比率，它反映了房地产投资的盈利能力和吸引力，直接影响到相关投资者的投资热情和投资决策[1]。因此，房地产收益率的变化，通常会导致房地产经济随之波动。一般来讲，当收益率较高时，意味着投资者通过房地产开发和运营能够获得丰厚的回报，将会吸引更多资金流入房地产市场，推动房地产开发和投资规模的扩大，进而促进房地产经济的繁荣。反之，当收益率较低时，投资者的投资信心受到影响，则会缩减房地产投资和开发的规模，甚至是撤离市场，将会造成房地产经济低迷。

4.1.3 房地产价格因素

从我国房地产经济波动历程来看，几乎每次波动都伴随着房价的变化。这是因为房价作为房地产市场的重要指标，直接反映了市场供求关系和投资者预期，是影响房地产经济波动的重要因素之一。房价上涨不仅会吸引开发者，还会吸引购房者，将助推房地产经济的发展。而房价下跌繁荣消退，房地产经济也会随之走向衰败。因此，合理调控房价，对于房地产经济的发展至关重要。

4.2 外因

4.2.1 社会因素

社会因素对房地产经济波动的影响是复杂而深远的，其中社会人口、社会环境、社会经济状态等因素都会影响房地产市场的供需关系和价格水平[2]。从社会人口的角度看，人口众多意味着刚需大，可以为房地产经济的发展提供坚实基础。从社会环境方面来看，一个稳定的社会环境能够增强人们投资与置业的信心，可以提高房地产的流动性，有利于房地产经济的繁荣。至于社会经济状态对房地产经济的影响更是显而易见，经济发展状况良好时，人们收入水平提升，消费能力增强，将推动购房需求增长，促进房地产经济的进步。而经济下行时人们消费能力下降，购房需求随之减弱，则会导致房价下跌，进而抑制房地产经济的发展。

4.2.2 土地因素

土地是房地产经济发展中最为重要的影响因素，没有土地使用权，所有的建筑设计和规划都只能是空中楼阁，房地产项目的开发与经营将无从谈起。在建设房地产项目前，开发商要与土地部门进行土地买卖，支付土地出让金等费用，拿到土地使用权，才能进行合法开发。在这个过程中，土地买卖就是真正的交换商品，拿地成本最终将直接决定房价。因此，受土地资源影响，房地产经济有两个基本的交易链，一个是开发商与土地部门之间的土地买卖，另一个是开发商与消费者之间的房屋与土地产权转让，这两大交易链都是影响房地产经济的关键。

4.2.3 金融因素

房地产项目通常具有建设周期长、投资规模大的特点，无论是住宅、商业还是工业地产，从土地获取、规划设计、施工建设到最终交付使用，都需要经历一个相对漫长的过程。在这个过程中，开发商需要持续投入大量资金，用于土地购置、建筑施工、材料采购、营销推广等。因此，资金需求量较大，项目投资多以亿为单位。而房地产企业自有资金有限，大多需要通过外部融资来解决资金问题，融资环境将直接影响房地产经济的发展。另外，房地产商品单价较高，很多人需要贷款买房，金融市场更关乎到房地产消费，下调利率可以降低购房者的贷款利息，刺激购房需求，使房地产市场更加活跃。相反，升息则会增加购房者的负担，抑制购房需求，开发商的开发活动也会受到限制，将对房地产经济产生拖累效应。

4.2.4 政策因素

政府会根据宏观经济形势、社会稳定等因素，适时出台相关政策和措施，对房地产市场进行调控[3]。例如，在市场过热时，政府可能会出台限购、限贷等一系列政策，以遏制房价过快上涨，防范市场风险；在市场低迷时，会放松调控政策，鼓励购房和投资，引导房地产经济发展。因此，房地产经济具有较强的政策导向性，会受到政策影响，政策宽松时房地产经济繁荣，政策收紧时则冷却。

5 预防房地产经济波动的具体措施

5.1 加大房地产市场调控力度

房地产经济波动幅度过大，不仅会扰乱市场秩序，还会掩盖真实的经济形势，对经济整体和社会稳定造成负面影响。例如，房地产经济衰退，将冲击建筑业、金融业、家居装饰业，导致就业机会减少，减缓经济增长。为避免房地产经济出现较大波动，国家应进一步加强对房地产市场的调控。一方面，要健全房地产市场监管政策，通过精准施策，避免“一刀切”引起市场过度反应，尽可能将房价控制在正常、合理的范围，确保市场平稳运行。例如，征收房产税，提高房产持有成本，抑制投机性购房，遏制高房价。又如，通过税收优惠、租户权利保护的政策，鼓励长期租赁市场，为那些不想或者暂时买不起房的人提供另一种选择。另一方面，政府规划部门应根据宏观建设规划，制定具体的城市中观建设规划，科学划定居住、商业、工业、公共服务、绿地等各类用地比例，并对市级区域性的总体规划进行审批，通过优化城市空间布局的方式，确保房地产开发与城市整体建设相协调，引导房地产经济的健康、有序发展，避免过度开发破坏市场环境。

5.2 规范房地产市场投资行为

大量投资者涌入房地产市场，寻求高额回报，是市场“过热”，形成泡沫的主要原因。泡沫一旦破裂，房价将急剧下跌，投资者会遭受巨大损失，甚至会引发连锁反应，冲击整个经济体系。因此，应规范房地产市场投资行为，稳定房地产经济。首先，要健全房地产市场信息披露制度，基于大数据技术、物联网技术，全面整合、分析房地产市场相关数据信息，完善房地产信息系统，提高市场透明度，从而减少信息不对称现象，使投资者能够基于真实的市场信息作出理性的投资决策。其次，加强对市场主体的监管，通过法律手段严惩捂盘惜售、哄抬房价、虚假宣传等扰乱市场秩序的行为，维护市场环境，促进公平竞争，避免价格被非市场因素操控。最后，完善《房地产法》《反垄断法》等相关法律，从立法层面明确房地产投资的法律边界，规范市场主体的投资行为。与此同时，还要基于“保交楼”的工作任务要求，强化对房地产投资行为的事前、事中、事后监管。事前监管方面，要对投资主体资格审查、项目审批、信息披露等关键环节严格把关；事中监管方面，要对交易过程、资金流向、市场行为进行实时监控，确保项目资金的安全；事后监管方面，要对违规行为进行查处，确保投资活动合法合规。

5.3 完善金融市场运行机制

房地产经济的发展离不开金融业的支持，金融业的运行状况对房地产经济的稳定有着极大影响。因此，要完善金融市场运行机制，为房地产市场提供稳定的资金来源和合理的融资成本，帮助房地产企业和购房者更好地应对房地产市场风险。具体来讲，应引导金融机构调整房贷投放结构，加大对首套房和改善型住房的信贷支持力度，限制投资性购房贷款，防止资金过度流向房地产市场。另外，要鼓励房地产企业通过发行债券、REITs（房地产投资信托基金）、股权融资等方式多元化融资，减少对银行信贷的依赖，从而分散市场风险，防止风险扩散至整个金融体系，创造一个良好的房地产融资环境。例如，支持优质房地产企业在国内或海外资本市场上市，通过首次公开发行（IPO）或再融资（增发、配股等）筹集资金。这种融资方式不仅可以使房地产企业长期稳定地获取资金，减少对债务资金的依赖，还能够改善企业的治理结构，有利于企业市场竞争力的提高。

5.4 健全土地供应机制

土地是发展房地产经济的基础，健全土地供应机制，可以平抑房价，有效调控房地产市场的供求关系，稳定房地产经济的发展状态。首先，应根据各地区人口、产业发展、住房需求等情况，推行差别化供地制度，针对不同地区灵活调整土地供应规模和结构。例如，对于人口密集、产业发展迅速的地区，适当增加土地供应规模，以满足住房需求；对于人口流出、产业转型的地区，适当减少土地供应，避免资源浪费。其次，完善土地出让机制，健全土地招拍挂制度，所有土地信息、出让条件、竞拍过程向社会公开，提高土地流转的透明度，防止土地市场操纵，确保土地价格合理反映市场价值。最后，应对全市范围内的闲置土地进行全面清查，建立相关的土地资源数据库，并深入调查土地资源闲置的原因，通过督促开发、收回土地使用权等方式，提高土地利用效率，避免土地长期闲置。

5.5 激活房地产存量市场

我国房地产经济发展过程中供求矛盾大，其中一个重要原因是空置率较高。高空置率意味着市场供过于求，暗示着很大一部分房地产资源并未得到有效的利用，说明市场的供需关系不平衡。这种情况下，仍然持续进行房地产项目开发，不仅会浪费大量土地和建筑资源，还可能会引发一系列连锁反应，如开发商资金链紧张、银行信贷风险等，进而造成房地产经济的波动。因此，应激活房地产存量市场，降低空置率、缓解供求矛盾，进而促进房地产市场的平稳发展。一方面，尝试建立官方或第三方权威租赁信息发布平台，提供真实、全面的房源信息，方便租赁双方快速匹配，减少中介的参与，降低信息不对称带来的交易成本，从而通过大力发展住房租赁市场的方式，鼓励闲置房源进入租赁市场。另一方面，简化二手房交易流程，设立专门的二手房交易服务中心，提供交易咨询、合同签署、资金监管等一站式服务，使交易双方能够更快地完成交易。同时，对二手房交易中的税费进行合理调整，对符合条件的首次购房者或者出售自住房的卖家给予税收优惠，通过激活二手房市场来提高市场流动性，促进存量房的流转。

6 结语

目前房地产经济已成为我国经济体系的重要组成部分，一旦房地产经济出现较大波动，势必对我国的经济增长、就业、相关产业发展产生巨大影响。因此，在推动房地产经济发展的同时，要防止房地产市场出现较大波动，形成房地产泡沫。一方面，我国要加强房地产市场调控力度，规范房地产市场投资行为；另一方面，要完善金融市场运行机制，健全土地供应机制，激活房地产存量市场。

【参考文献】

【1】景晓婷.金融服务对房地产经济发展的影响分析[J].中国集体经济，2024（09）：33-36.

【2】王茂源.新时期房地产经济管理的创新发展[J].市场周刊，2024，37（08）：96-99.

【3】林巧乾.房地产经济波动视角下金融风险防范研究[J].投资与创业，2024，35（03）：4-6.