新形势下加强银行未来资产类抵质押品管理的研究

摘 要：未来财产担保制度扩大了担保财产的范围，有利于物的利用效率，有助于市场主体拓宽融资渠道，在实践中得到了广泛运用。但对于作为债权人的银行而言，由于未来资产类抵质押品都是尚未形成或登记的押品，银行的担保物权没有实现，容易成为“风险点”。进一步研究发现，未来资产类押品的管理绝不仅仅只是一个简单的抵质押品管理方面的工作，而是和项目建设进度是否正常、贷款资金有没有真正投入到项目上等事项密切相关。本文分析了未来资产类抵质押品在管理过程中面临的困难和挑战，并基于目前关于未来资产类押品的管理经验和要求，提出未来资产类押品管理应贯穿整个信贷业务链，从信贷管理的各个环节提出了建议，即肯定了未来资产类抵质押品在项目信用结构搭建中的作用，又关注到未来资产形成过程中面临的各种风险，多维度进行设计以充分维护银行权益。

关键词：抵质押品管理；未来资产；外部政策；建成风险；贷后监管

一、绪论

党的二十大报告指出，“我国发展进入战略机遇和风险挑战并存、不确定难预料因素增多的时期，并强调“守住不发生系统性风险底线”。对于银行来说，准确把握党的二十大对统筹发展和安全的部署要求，毫不松懈打好防范化解金融风险持久战，不断提升防范化解金融风险的能力和水平，牢牢守住风险底线，是当前和今后一个时期的重点任务和研究方向。

未来资产类押品可以在项目建成后搭建较为稳固的信用结构，但是这类抵质押品由于在贷款发放前尚未形成或登记，落实中缺乏制约手段，在贷后监控、价值充足性、合法有效性等方面存在较多不足，给贷后管理带来了难度，部分项目出现风险后无有效处置措施。未来资产如果未能及时落实抵质押登记，既带来贷后管理合规问题，又导致信用结构缺失，项目出现风险后可能面临更大损失。如何确保贷款项目按期建成并达到预期收益，银行担保得以落实，第一、第二还款来源均得到有效保障，是确保银行信贷资产安全的关键，也是不断提升防范化解金融风险能力和水平面临的重要研究课题。

二、未来资产类押品的相关研究和管理实践

（一）未来资产类押品概述

1.未来资产类押品的定义

未来资产类押品是指担保人未来形成的可为银行贷款提供抵（质）押担保的资产或权利，主要是指贷款项目评审或合同签订时点，尚未形成、预计未来形成的资产或权利，包括土地使用权、地上建筑物、机器设备、应收账款等。

2.未来资产类押品的特点

未来资产类押品不同于其他类型的抵质押品的显著特点在于未来资产类押品有一个“形成的过程”。

（1）未来形成的房地产

房地产类的未来资产，会经历土地使用权—在建工程—房地产三个阶段，应分阶段进行登记。在管理过程中需关注押品在不同阶段具备抵押登记条件的“标志”。土地使用权抵押：取得土地使用权证；在建工程抵押：取得土地使用权证（不动产权证）、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证等文件，商业房地产在建工程完成开发投资总额（不含土地出让金）的25%等，具体以当地登记部门规定为准；房地产抵押：在建工程完成竣工决算后，取得房地产不动产权证。

（2）未来形成的机器设备等其他资产

登记标志为机器设备已完成购置、船舶已建成或储罐等其他资产已形成，抵押人取得所有权，形成了可供登记的设备清单。未来形成的机器设备，需要机器设备到位后及时办理登记，如果机器是分批到位的，应争取到位一批，登记一批。

（3）未来形成的其他资产

未来形成的其他资产，如未来形成的采矿权等，应该根据纪要与合同约定在具备登记条件后及时办理登记。

需要注意的是，应收账款类质押品（包括未来形成的应收账款），可以在项目建成前办理登记。因为应收账款是由银行在动产融资统一登记系统中自行进行登记，具备自主权。且根据中国人民银行《动产和权利担保统一登记办法》，“本办法所称应收账款是指应收账款债权人应提供一定的货物、服务或设施而获得的要求应收账款债务人付款的权利以及依法享有的其他付款请求权，包括现有的以及将有的金钱债权……”，可见未来形成的应收账款也在可登记的范围内，未来应收的不确定状态，不影响质权设立。在发放前办理登记，有利于更好地维护银行权益。

（二）设置未来资产类押品的几类情形

1.以建成后的厂房和机器设备抵押

银行支持的项目贷款，在建设期采用土地使用权或在建工程抵押，建成后采用土地使用权及地上房产抵押，若项目含其他资产（如机器设备、储罐等），多也会要求建成后形成的其他经营性资产也抵押给银行，以充分保障银行权益。

商业银行主要在房地产开发贷款上使用了土地与在建工程抵押的方式，并通过落实资金封闭监管，防控信贷资金风险。相关规定主要包括贷款发放时以项目对应土地使用权抵押，贷款发放后，随着工程进展具备在建工程抵押条件的，追加办理在建工程抵押手续；对于开发+经营项目，须在项目竣工验收合格后，及时办理房地产权抵押登记手续；因房产预（销）售需要，可根据借款人申请注销部分抵押房产（在建工程）抵押登记手续，并采取“进度监控、按比例回收”的原则按销售进度回收贷款。

2.押品权属需在贷款资金到位后才会获得

如矿山开发类项目，由于需使用贷款资金缴纳政策处理费后，方可获得采矿权，取得产权证书，因此信用结构设计为借款人以其合法所有的项目采矿权为项目贷款提供抵押担保，待借款人获得采矿许可证且满足抵押登记条件后第一时间落实采矿权抵押登记。

又如城市更新类项目，需在银行贷款到位进行更新改造后形成了经营性用地，且实施主体（借款人）以带方案出让、划拨等合法合规方式取得土地使用权后，再统筹推进项目开发建设及综合运营，因此出现了大量的未来资产（土地使用权）押品。

综上所述，未来资产类押品可以在项目建成后搭建较为稳固的信用结构，因此在大量的固定资产贷款项目中被采用。

（三）未来资产担保制度相关研究和实践进展

目前我国学者在关于未来资产担保制度法律方面的著作中，多采取“未来财产”一词的表述。大部分学者认为，未来财产担保制度扩大了担保财产的范围，有利于物的利用效率，有助于市场主体拓宽融资渠道，在各国实践中都得到了广泛运用。在英美等发达国家，早已存在相关的制度措施，其中判例法在英国以浮动抵押制度为代表的未来财产担保制度的形成和发展过程中起到了重要作用，美国在1998年形成的《统一商法典》成为美国对未来财产担保作出立法规定的第一个成文法。大陆法系国家在借鉴英美等发达国家制度中，制定出了适合本国国情的未来财产担保法律制度，我国未来财产担保制度中以动产浮动抵押制度、应收账款质押制度、在建工程抵押制度三类制度为主要代表，这些担保方式目前已在各大银行的项目贷款中普遍运用，对于帮助企业获得融资起到了积极作用。也有专门研究房屋期权抵押制度的学者认为，在建工程抵押属于房屋期权抵押，抵押的根本目的是为了取得贷款资金完成整个工程，项目在整体建成前无法实现抵押权担保功能所需实际控制的经济价值，相对于现权抵押来说，期权抵押的风险很大，尤其是还没有任何实物形态的承包合同更不具备抵押条件，就像楼盘烂尾的风险随时可能发生。

因此，接受未来资产类抵质押品的风险也就是接受期权抵押的风险，主要包括权利未确定之风险、实物未建成之风险。尽管期权抵押在理论上还有尚待探讨之处，但在实践中，尤其是在房地产业上，期权抵押的方式已经被广泛采用。2022年7月中共中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务后，各地的“保交楼”专项借款以及纾困基金快速落地，带动商业银行对房地产开发贷款的发放。据统计，2022年末，金融机构人民币房地产贷款余额12.69万亿元，同比增长3.7%；2022年1至10月，银行业累计发放房地产开发贷款2.64万亿元，累计发放按揭贷款4.84万亿元。根据兴业研究的预测，至2023年底预计房地产开发贷款余额将达到14.0万亿元。从行业维度考虑，房地产行业具有资金投入大、项目运作周期长、市场变化快、受国家经济政策影响大等特点，因此房地产开发贷款业务风险较高，特别是存在完工风险、押品悬空风险及资金监管风险，对银行的信贷风险管控能力提出了更高的要求。如何在有效贯彻落实中央决策精神、做好“保交楼”金融服务的同时降低期权抵押的风险，是整个银行业在现阶段所面临的考验。

三、未来资产类押品管理面临的问题

因为项目建设周期长、竣工决算过程不可控因素较多、各地登记部门政策不同等特点，未来资产类抵质押品管理成为了银行抵质押品管理工作中的重点与难点。部分项目存在延期未建成、抵质押品未落实登记、项目虽已建成但无法完成竣工决算导致无法办理产权证的情况，如何解决未来资产类押品尽快落实登记成为亟待解决的问题。

未来资产类押品难以落实登记的主要原因有以下几类：一是项目建设进度延期，超过宽限期仍未建成。二是项目虽已建成，但因各种原因迟迟无法完成竣工决算。三是因当地登记部门政策的原因无法办理登记。四是因各种原因无法取得土地使用权等产权证。五是其他原因，比如集团内部要求集团子公司之间不得互保导致无法办理抵押登记、押品已被查封不具备办理条件等。

在未来资产贷后管理的过程中，首先应避免银行信贷人员在项目资产形成过程中未关注建设进度，管理缺位或不到位的情况，否则极易导致资产已具备抵押登记条件而未及时办理；另一方面，资产长期未形成也预示着项目自身可能存在一定建成风险，或借款人配合度低等问题，应予以高度重视。

四、未来资产类押品管理建议

未来资产类押品尚未落实登记且与项目建成风险密切相关的特点导致其管理过程面临着合格押品所不需要考虑的问题和困难，但仍应充分肯定未来财产担保制度在扩大担保财产范围、促进市场经济发展、增强企业融资能力方面的作用。上文提到的未来资产在管理过程中面临的各类风险与问题，其涉及到的不仅仅是贷后阶段的跟踪落实，也和贷前信用结构搭建设计、合同是否进行了有效约束等因素紧密相关。基于上述分析，本文按照全链条管理的思路对未来资产的专项管理制度提出如下政策建议：

（一）项目评审阶段充分做好预研预判

从上文无法登记的第3、4、5点原因可以看出，授信评审时进行充分有效的尽职调查，明确登记的可行性尤为关键。建议项目评审时加强地方政策和操作流程研究，做好预研预判，重点评估未来落实抵质押登记的可行性，在评审报告中对押品未来拟落实登记的押品登记部门、登记时间做出充分而详尽的论述，避免发生当地登记部门拒绝办理甚至没有对应可以办理登记的机构的情况，否则既难发挥风险缓释作用，又给贷后合规管理带来难题。后续如果仍存在长期无法办理登记的情况，应及时进行信用结构变更。

（二）合同签订阶段充分利用合同条款的约定维护银行权益

签署未来资产抵（质）押合同时，应通过合同文本的合理设计，充分保障贷款人权益。这些关键条款主要包括：

1.在合同中设定办理抵（质）押登记的条款

在合同中设定在资产形成后及时办理抵（质）押登记的条款，如在抵押人取得产权证书且满足抵押登记条件后30个营业日内办理抵押登记等。并规定抵质押登记未及时完成抵质押人应承担赔偿责任。

2.在合同中设定排他性承诺等限制性条款

在合同中设置禁止借款人设定会妨害银行实现未来资产抵（质）押权的条款，如：未经贷款人事先书面同意，借款人不得转让、出租或以其他方式处置贷款项目所形成资产及相关权益；不得以贷款项目所形成的任一资产及相关权益向任何第三方提供担保或设定其他任何形式的权利限制或负担。

3.在合同中设定提前回收贷款条款

在合同中合理设置可提前回收贷款的条款，如若出现借款人或担保人未按合同约定落实担保措施、贷款项目出现停工停产或难以建成等重大风险、贷款项目进度落后于资金使用进度等违约事件，银行有权停止贷款资金的发放和支付，或取消尚未发放或支付的贷款余额，或宣布贷款提前到期，同时要求借款人限期偿还已发放的贷款本息。

（三）贷款发放与资金支付阶段进一步核实押品形成状态

在贷中阶段，贷款发放与支付环节是监控项目建设进度并制约借款人的最有力抓手。因此，应在此阶段充分研判未来资产的形成进度与资金使用进度是否匹配，如项目建设进度异常，实际资金拨付量超出完成工程实物量，应暂停发放支付，并要求借款人做出相应说明。具体要求包括贷款发放阶段，应在每次贷款发放前对未来资产类押品的形成状态进行核实确认。在资金支付阶段，可以根据工程款或设备款的支付进度判断项目资产形成情况。

通过加强资金监管，确保每一笔贷款都用于项目建设上，使之及时形成实物工作量，即使发生违约事件，投放的贷款已转变为工程实体或者实物资产，银行的损失也可以降到最低。

（四）将押品管理与项目建设动态监控深度融合

由于未来资产类抵质押品的形成过程与项目的建设过程紧密相关，未来资产类押品的动态监控应嵌入到项目建设动态监控的每一个环节中，通过对项目建设全生命周期的管理带动对未来资产类押品的管理。包括聚焦项目建设进度监控，关注项目建设的每一个重要工程节点、未来资产形成过程、押品使用权或所有TulKZqOvz5ptzR4X4L+ekL0X/1ZUCbo8X9XlOcFtouE=权权属证书取得情况，并提高现场检查频率，定期对担保品进行现场查验。

在异地贷款项目、在建工程贷后管理中，可推广应用远程视频监控，定期通过视频监控、开展异地项目、异地押品的贷后监管。

五、结论

在金融服务实体经济高质量发展的时代要求下，金融机构应致力于通过不断探索建立更为完备的风险管控措施，来充分应对新发展阶段的挑战，在不断增强金融服务实体经济质效的同时，全力维护经济金融安全。

未来资产类押品可以在项目建成后搭建较为稳固的信用结构，因此在大量的固定资产贷款项目中被采用。但由于未来资产类押品都是尚未登记的押品，银行的担保物权没有实现，容易成为“风险点”。通过对不良项目担保问题以及押品长期未登记原因的分析可以看出，未来资产类押品的管理绝不仅仅只是一个简单的抵质押品管理方面的工作，而是和项目建设进度是否正常、贷款资金有没有真正投入到项目上等事项密切相关。

鉴于未来资产类押品能否落实与项目建成风险和外部政策紧密相关，应不断探索建立更为严格的风险管控措施，对其进行行之有效的管理并贯穿整个信贷业务链：项目评审阶段做好充分预研预判、合同签订阶段合理设计条款、贷款发放与资金支付阶段动态把握项目建设进度与做好资金流向监控、贷后监管阶段密切跟踪押品形成过程、资产形成后及时进行价值评估。通过全链条、全流程、全方位的管理，充分防范未来资产类抵质押品在管理过程中面临的各种风险。

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