绿色建筑经济效益对房地产开发的影响与实践

摘 要：随着节能环保理念的深入人心，绿色建筑和低碳建筑开始受到人们的推崇，绿色建筑经济效益带给了建筑产业全新的动力和方向。绿色建筑经济理念秉承生态低碳发展理念，最大限度降低对自然环境的破坏和污染，实现资源的合理化应用，实现建筑行业的可持续发展。然而，随着绿色住宅建筑生态成本的降低和经济成本的增加，绿色住宅建筑发展不平衡的问题越来越突出。基于此，文章重点就绿色建筑经济效益对房地产开发的影响与实践展开分析。

关键词：绿色建筑；经济效益；房地产开发；影响；实践

2022年6月，住建部与发改委发布的《城乡建设领域碳达峰实施方案》中，明确到2025年底，我国城市新增建筑全部采用绿色建筑，星级以上绿色建筑比例达到30%以上，并进一步完善绿色建筑、零碳建筑、绿色施工等相关规范，推动绿色建筑在政府采购中的广泛使用。房地产企业要紧紧跟随着国家的战略发展趋势，运用绿色经济的概念，运用精细化的管理和健全的技术手段，对绿色建筑在施工实施的过程中出现的问题进行优化，建立起一系列完整的绿色建筑建造制度和机制。绿色建筑就是将各种类型的能源，土地，材料，水资源等利用最大化，以实现节约能源、减少排放、推动建筑与自然的协调发展。在节约资源，减少环境污染，提高人民生活水平上，有着显著的优势。我国始终提倡节能减排，并将发展绿色建筑列为首要任务，绿色建筑的实施和推广依赖于各类房地产开发商，而房地产开发商的核心是投资回报。如何在两者之间取得平衡是业界需要关注的话题。

一、绿色建筑的内涵和特点

绿色建筑是一种新型的建筑发展概念，诞生于20世纪60年代，它将可持续发展和环保等作为发展的目的，对技术经济与传统建筑工程方式进行了整合。目的是在建筑全生命周期中，尽量节约土地、能源、水资源、建筑材料等有关的资源，降低建筑发展对环境的污染，为人民群众提供健康舒适的生活环境和空间，实现人、建筑以及自然之间的平衡、协调发展。绿色建筑的发展与普及，既需要各方共同的努力，也需要一些有利的外在条件。绿色建筑是一项非常复杂的系统工程，其特征表现在诸多领域。

（一）满足建筑的功能需求

绿色建筑是指给人们一个适宜的居住、工作环境，并保障人们的身体、心理健康。在绿色建筑中，既要体现传统建筑的使命与职能，又要避免对人类健康的损害，要避免浪费与奢华，提升建筑空间的利用率。

（二）节约资源

一是节约资源，节约能源，材料重复利用，减少CO2的排放。二是采用洁净的能量，充分运用可持续的太阳能和风能等可持续的能量，以减轻因常规能量造成的污染，从而达到节约建造费用的目的。

（三）保护环境

在绿色建筑中，既要创造出一个健康、安全、舒适的室内环境，又要创造出一个和谐、友好的室外空间，它可以减少对周边环境的污染，与周边的自然环境达到和谐的状态，从而达到人、建筑和自然的和谐统一。

二、绿色建筑经济效益对房地产开发的影响

绿色建筑在设计思想，施工技术，建筑材料、运营管理等方面，与一般的建筑相比有很大的不同，所以成本的组成也有不同。根据住建部公布的《绿色建筑经济指标（征求意见稿）》，绿色住宅建筑绿色标识一星、二星、三星增量成本范围分别为10-40元/m2、45-100元/m2、100-200元/m2。从整个生命周期来看，“绿色建筑”并非一种“高成本”，它在使用过程中所节省的能耗可以补偿建设初期投入的费用，并且具有很好的环保与社会效益。

（一）全寿命周期成本

绿色建筑全寿命成本主要指的是在项目预定的有效期或者确定的寿命周期内需要支付的开发费、建设费、维修费和报废回收费等，也就是从项目立项决策到后期竣工验收，直至运营维护期间产生的一切费用。在项目前期，在整个生命周期内的绿色建筑增量成本的体现，主要体现在对工程项目的咨询费和认证费两个方面。其中，咨询费包含了绿色建筑的规划费、设计费和材料申报费等，而认证费就是要进行绿色建筑的认证而需要支付的费用，在这些费用当中，最重要的就是专家评审费。在中、晚期，由于使用了环保技术，费用有所上升，表现为节地，节水，节材，节能，室内外环境，建设管理，操作管理。在中期和后期增加的费用见表1。总之，生命周期费用包含了决定的设计费用，建造费用，使用费用、维护费用以及回收费用。

表1 绿色建筑中后期增量成本包含的内容

[序号 技术 增加的费用列示 1 节地 改造无利用价值土地，采用新技术充分利用土地 2 节水 节水调备、新型污水处理设备、新型水源供水 3 节材 采用结构性废料和绿色环保材料 4 节能 新型保温围护结构、清洁能源和节能设备 5 室内外环境 室内采光、通风，室外太阳能辐射技术等 6 施工管理 增加施工工序费和组织措施费 7 运营管理 智能化服务、垃圾无害化处理和绿地管理费等 ]

在全生命周期费用下，对绿色建筑的经济效益进行评估时，要将建设项目的投资和产出、各种经济要素对其产生的影响、对有关的经济和财务数据进行分析和预测。在此基础上，将不同的设计方法进行比较，并对其进行可行性分析与论证，得到相应的评估结论，从而为工程的科学决策奠定基础。将生命周期的思想融入到绿色建筑造价中，并将其与参考建筑的能量差异进行对比，从而准确地对其进行节能效果的评估。经过对比分析，采用节能环保的设计理念，取得了良好的效果。例如，我国的绿色建筑供暖系统的能源消耗指数超出了国家强制性的规定，取得了较好的节能率，具有较大的社会示范效应，也产生了较好的环保和社会效果。通过对工程项目的增量资金回收周期的测算，工程项目实施后，能够明显地减少工程项目的资金回收周期，提高工程项目的资金回收效率。

（二）技术经济分析

在传统的观念中，“绿色建筑”是指先进的“技术”、“材料”、科技和管理，往往需要消耗巨大的人力物力。而在更广泛的意义上，“绿色建筑”指的是将地域、气候、自然环境等因素结合起来，根据当地情况，对环境、材料等资源进行科学的规划，并制订出一套特定的建设计划，将所有可用的资源都整合起来，将“绿色建筑”的优点充分发挥出来。比如，在选用一些材料时，可以本着就地取材的原则，减少运输费用，并根据其对地理环境及情况进行分析，从而设计出更加节约的绿色建筑方案，对自然资源进行高效的使用。

（三）综合效益分析

如何在最大限度地利用资源，最大限度地降低对环境的污染，是实现绿色建筑发展的根本。所以，在建设过程中，要考虑到节能、节水、节地、节电等方面的效益。又例如，提高了人的居住环境的保健效果，让人的居住与工作都变得更舒服、更健康，让人的精神也变得更愉悦。但是，这些收益中还存在着一定程度的非专有收益，这些收益并没有被纳入到房地产开发企业的真实收益中去。由于潜在的利益和附加价值不能立即反映出来。所以，投资的费用和预期的利益并不相符。因此，在进行造价计算时，必须区别于传统的造价计算方式，更多地关注在建造过程中产生的附加收益。把强调安全性能，卫生性能，健康性能，舒适性，卫生环保等作为工程的主要推广内容，更能引起广大顾客的兴趣。近年来，为了达到节能目的，全国各地的政府都会按照国家的相关政策，制定一些支持和奖励绿色建筑的政策，这一部分可以被计入到附加收入中。由于绿色建筑是一种节能环保的建筑，随着整个社会对可持续发展的反应，以及用户的环保意识逐渐增强，人们对绿色建筑的需求也越来越大。所以，尽管绿色建筑工程的造价高于普通工程，但是由于人们对绿色建筑工程的投入更多，所以绿色建筑工程的造价也就相应地提高了。客户在使用绿色建筑的时候，因为其所采用的建材和节能等多个因素，所以在使用过程中，电费、水费等基础费用会低于一般的建筑，这一点也可以被视为是后期收益的一部分。

三、绿色建筑经济效益的实践

（一）工程概况

某建筑工程项目由2栋塔楼、裙楼及4层地下室组成，项目占地面积约5631m2，总建筑面积约69090m2，地上45层，建筑高度147.35m，总投资76928万元。本项目的设计方案按照二星级以上绿色建筑标准进行设计。本项目采取50多项绿色技术措施，推广和使用绿色材料，打造一座安全、健康、舒适、绿色、低碳的优质绿色建筑，具有绿色建筑的示范意义。采用 GB-T50378-2019《绿色建筑评价标准》，分别从结构设计、节材、节能、节水、环境和运行六个方面采取措施。

（二）工程措施

1. 采用结构设计措施

（1）高效的建筑维护结构：选用双层钢化中空low-e玻璃，降低日光照射，提高整体太阳能热利用系数，提高外墙保温效果，实现建筑外墙节能，每年可节省约32.67KWh的能源消耗。（2）自然通风：开放面积比例超过12%，可在室内产生显著的空气通道，有效地将空气中的热量转移出去，减小空气的流速，从而保证了大楼的自然通风。

2. 采用节材措施

（1）节约投入：采用可再生物料；（2）设计、施工相结合：将内部装饰与施工相结合，以达到降低二次装饰的效果，降低二次装饰的成本和对环境的影响。

3.采用节能措施

（1）照明功率控制：灯具发光亮度必须符合目前的国家标准。（2）建立统一的能量控制系统，实现全区域的智能化、节能性的运作。（3）建立智能体系：让整栋楼除了有保安报警、楼宇设备控制及工作服务外，更有与智慧型都市连结的能力。（4）空气调节方面，主要采取了提升设备能效、变频调速及智能化控制等方式，实现了20%左右的节能贡献。

4. 采用节水措施

（1）水源的收集：设置下沉式绿地以及绿化溢流口回收雨水，将雨水收集起来，用来浇灌绿化区域，清洗车库和道路等。（2）通过增渗、截流和调蓄，形成“海绵城市”，经过处理后，可将水排出，以减轻对水源的压力。其中，非常规水资源的使用率为31.43%。（3）节水型电器：使用二级节水型电器和节水型设备。

5. 场地环境

（1）现场控制：垃圾回收，智能喷雾降尘，降噪装置，采用TSP监控设备和建筑垃圾分类等方法，实现了施工现场的环保管理。（2）BIM和装配技术：快速设计和施工，提高施工效率，减少施工现场的粉尘和噪声等污染，改善施工现场的环境品质。

6. 运营管理

绿色物业应当引导室内装修的管理、技术和行为，在运营过程中采用新技术、新方法进行绿色智能化管理。

（三）经济效益评价

根据工程设计图纸模拟分析，得出该项目通过高性能围护结构，采用可回收材料、二次能源效益空气调节设备、二级节水电器设备、雨水回收等绿色建筑技术，提高材料节约、节能效益，可节约投资70.16万，二氧化碳303612.17t，工程绿色建筑增量成本投资约119.84万元，回收周期1.7年，经济效益良好。具体如表2所示。

四、结束语

综上所述，绿色建筑是一种新兴的建筑方式，虽然还没有全面推广，但是已经有了蓬勃发展的势头。“碳达峰”、“碳中和”是我国对国际社会做出的庄严承诺，也是我国发展践行生态文明理念的重要内容。目前，建筑行业正处在转型发展的重要阶段，将低碳发展理念与建筑行业的发展相结合，不但能够保证在整个生命周期中，能够达到资源节约和环境友好的目的。提升投资效率，节省运营费用，还能对区域碳达峰和碳中和做出重大的贡献，为全社会践行低碳发展理念，起到了示范引领作用。

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