基于价值选择的临山片区城市建筑高度控制研究——以肇庆北岭山南麓片区为例

林杰勇

肇庆市城市规划设计院 广东 肇庆 526000

1 引言

改革开放以来，我国经历了快速城镇化的发展，在此过程中，出现了一些城市开发不断突破规划控制的现象。城市建筑高度作为城市形态重要的显性控制要素，决定着城市形象、空间环境以及合理、有效地利用土地资源[1]，直接影响城市品质的提升。新发展格局下，随着我国城市由重数量发展转向重质量发展的转变，塑造符合城市定位、适应城市发展水平、彰显城市特色的城市风貌，日益成为城市建设的关注点。

在落实中央“让城市融入大自然，让居民看得见山、望得见水、记得住乡愁”的城市建设理念、深入践行习近平生态文明思想的背景下，为平衡城市发展与自然环境保护、促进土地节约集约利用，在编制重点片区控制性详细规划的过程中，如何提出合理的建筑高度控制原则，科学规范建设项目管理，成为一个重要的问题。

本文以城市价值的选择对城市建筑高度的影响为切入口，探讨在控制性详细规划阶段城市建筑高度规划控制的思路与方法。

2 城市价值的选择

国内关于城市建筑高度控制研究的对象主要是城市新区和具有特定属性的城市或片区，后者主要解决的需求集中在山水城市空间特征的体现、文物建筑或历史建筑周边环境的控制、街道空间保护等[2]。从价值输出的角度，城市新区的建筑高度更偏向于通过城市形象展现经济发展的目标，而在具有特定属性的城市或片区，其建筑高度更偏向于与特定环境的协调性，如生态性、历史性等。其对应的空间形态往往是规划的城市新区建筑高度较高，特定属性的城市或片区的建筑高度较低。然而现实情况是规划的建筑高度控制屡遭突破。

自2020年以来，国家多次颁布关于城市建筑限高、严格限制新建超高层建筑的政策，尤其是绿色低碳高质量发展理念的提出，城市的空间形态更应注重绿色发展，而不是片面地追求高大的“形象”。

因此，城市核心价值的选择决定了建筑高度的控制强度，新时代绿色发展背景下的城市建筑高度控制需要以实现城市环境与自然环境和谐共生为归依。

3 建筑高度控制研究思路

3.1 分析城市发展核心价值，确定控高需求

从城市发展历史、空间格局、形态特征出发，分析城市发展核心价值。通过识别城市建设问题，依据核心价值，为实现城市综合发展目标在空间上的实现，确定城市控高需求内容。

3.2 通过天际线分析，得出控高分级

目前国内在控制性详细规划阶段控制建筑高度方法主要有分区控制法、眺望控制法[3]。欧洲国家对建筑高度的控制管理方式主要包括眺望景观或天际线保护、保护区、街道景观保护等方法[4]。由于城市天际线反映城市整体形象，是对城市风貌和历史文化内涵的高度概括，对表达和识别城市特色起到了重要作用[5]，因此，在上述控制方法的运用过程中，天际线设计和控制是重要的环节。本研究以天际线为切入口，在遵循美学、特色、人工与自然和谐共生等原则的基础上，分析得出城市控高分级要求。

4 实践案例

4.1 概况

肇庆是一座山水之城，在多代人、历版城市总体规划的管理控制下，形成了“山湖城江”的城市形态格局。但是，在城市高速发展和资本逐利的冲击下，城市尤其是北岭山南麓片区无序的建筑高度建设问题日益凸显。

4.2 建筑高度控制的核心价值与需求

4.2.1 生态性

北岭山南麓片区位于中心城区，是北岭山向星湖过渡的重要地带，其城市建设具有极特殊的生态敏感性。

关于山前片区建筑高度的控制，多地的实践都聚焦于前景建筑高度对背景山脊线的遮挡高度。如香港《规划标准和准则》规定，天际线上需要保留山脊线起伏并确保20%-30%山景不被建筑物遮挡[6]。又如武汉市规定以山脊线为基准，划定山体海拔高度五分之四处为高度控制线，山边地区建设项目的建筑物海拔高度应不突破高度控制线[7]。东西向连绵数十公里的北岭山平均海拔500米，其中最高点海拔超过1100米，以山脊线为基准划定高度控制线的方法不适用于北岭山南麓片区的建筑限高。

为更好地在城市发展过程中保留北岭山南麓片区的生态性，对于北岭山南麓片区，“100米等高线以上区域禁止任何建设，100米等高线以下建筑绝对标高不能超过100米”的规定被提出并实施多年，使山体得到了最大限度的保护。

4.2.2 公平性

基于上述100米绝对高度的规定，如果仅以经济性作为城市建设的考量，那么该区域的建设会出现在100米高程点“一刀切”的情况，这样的空间形态既单调，又使得越临近山体的建筑越容易被前景建筑完全遮挡，形成较差的建筑环境。因此，公平性的价值被提出来，建筑高度的控制需要兼顾所有建筑享用开阔的城市空间。

4.3 研究技术路线

以城市天际线分析为切入口，从“横向”与“纵向”两个维度通过沿主要通道向北岭山方向展开现状建设分析，对重点研究范围划定分区。并运用视点分析法、项目参照等方法，综合得出具体地块的强度控制指标。

4.4 分析过程

4.4.1 横向分析

“横向分析”的目的是在宏观尺度上对片区进行建设强度分区。

（1）分析方法

城市天际线的分析，首先是要选定观察点。科斯托夫在《城市的形成》中总结有意义的城市天际线视点可分为三类——一种取自进入城市的路上道路；一种是沿江边或滨海的水景；最后一种是从城市里某个有利的高地获取的城市画面[8]。

结合片区的实际情况，研究以北岭山南麓片区的建设现状为基础，构建肇庆大道沿线的现状城市天际线高度序列。具体为：以三维可视化为基础（叠加地形与建筑物的绝对高度），构建北岭山南麓沿肇庆大道界面的城市天际线；通过分析、优化，进一步细化建筑绝对高程管控的要求。

（2）现状分析

将研究范围可分为高、中、低强度开发区。高、中强度开发区在近期内难以改变，只有低强度开发区中部分未开发空间仍有潜力，可以作为优化北岭天际线的突破口。

图2 现状开发强度分区图

（3）通廊分析

根据现有规划、管理规定，北岭片区共涉及四处廊道，均为观山视线通廊。这四处廊道的通则性要求是建筑物不能遮挡超过2/3的山体，对于重要节点，还提出了需要可见主体山体2/3的要求。

（4）天际线优化分析

利用计算机三维模型工具对整个研究范围的地形、建筑进行模拟分析，以天际线分析方法入手，通过美学、艺术、技术等原则，对天际线进行定性、定量分析。

（5）强度控制方案

通过优化不同分段界面范围内的建筑绝对高程管控要求，构建肇庆大道沿线具有一定变化起伏的城市天际线，其序列变化为60米-80米-100米。具体为：维持肇庆火车站段、工商学院段、水映澜山段100米建筑绝对高程管控要求不变，作为界面天际线的高点平台；规划星湖名郡段、西江机械厂段、肇庆学院段及大岭路东段作为天际线二级平台，控制建筑绝对高程不超过80米；规划地质大队段作为三级平台，控制建筑绝对高程不超过60米；控制廊道空间建筑绝对高程不超过60米，应进行低密度建设，确保廊道的通透性。

图3 “横向分析”下强度控制分区示意图

4.4.2 纵向分析

“纵向分析”是以“横向分析”的强度分区为基础，从中观层面对“横向分析”的结论进行细分。“纵向分析”按照“分区-赋值”的方式开展。

（1）分区

高程。依据100米、70米、50米三条等高线进行控制，形成初步分区方案：70-100米，严格控制开发（原则上不作经营性开发，且不允许大规模开发）；50-70米，适当开发（形成城市到自然的过渡区域）；50米以下，适宜开发（现状已形成较城市化的空间，建议允许过一步放宽开发强度；景区北区建议仍执行原来的管理规定）。

坡度。由于25度以上坡度的用地不适宜建设，因此，从实际设计与建设的角度来讲，地块的开发需结合坡度因素进一步考量容积率、建筑限高等控制指标，建议该部分区域的开发强度适度降低。

重要地物。北岭路、排洪渠等地理边界切割了前述分区，形成了部分形状狭长不规则或面积较小的用地，综合用地坡度等要素，这些用地按前述的规则控制后，可能出现不利于实际开发的情况。因此，建议以北岭路、排洪渠等地理边界为界，结合实际将该部分用地纳入更有利于地块开发的分区中进行管控，节约集约利用土地。

（2）赋值

综合考虑高程、坡度、重要地物、与星湖风景区的关系等因素分区，采用视点分析、案例与地块参照等方法对细化的分区进行高度控制赋值。

图4 “纵向分析下”强度控制方案示意图

4.5 分析结论

综合“横向”与“纵向”分析，得出最终的高度控制“一张图”。为便利规划管理，提出片区高度控制“五不准”原则：100米等高线以上不准建设、建筑物最高点不准超过高程100米；100米等高线以下70米等高线以上且北岭路以北建筑高度不准超15米；排洪渠以北70米等高线以下建筑高度不准超40米；排洪渠以南建筑高度不准超60米。

图5 建筑高度控制“一张图”

5 结语

城市建筑限高，从表面上看是城市规划技术问题，但实际上其背后的逻辑是城市发展价值取向。在正确认识到城市发展核心价值的基础上，通过以城市天际线为切入口的多维度高度控制研究方法，可以得出较好的城市建筑高度控制方案。