高密度城市传统住区微更新机制与策略研究——以澳门半岛为例

陈泽宇， 杜文蕾

（1. 北京市测绘设计研究院；2. 澳门城市大学创新设计学院）

1 引言

我国城市化率从1978 年的17.92%提高到现在的64.72%，城市个数也由190 个增加到现在699个[1]。几十年的快速城市化伴随着诸多城市问题，如城市住区肌理受损严重，众多建筑老旧以及相关基础设施无法很好满足当代居民日常需求[2]。相较于国外从法律到实施完善的更新过程，我国关于公众作为主体如何有效参与到微更新过程中的研究相对较少[3]。

澳门，位于珠江口西侧，陆地面积32.9km2，人口为68.32 万人，是世界上人口密度最高的地区之一。同时也是中葡贸易合作平台，我国重要的对外窗口之一。历经百年填海演变，澳门城市建筑肌理丰富且具有特色。但伴随着城市化进程的推进，澳门面临城市发展用地不足、房屋老化问题严重等一系列问题。特别是内港地区，拥有众多历史宗教建筑，后经填海与城市发展，逐渐落寞，图1为澳门不动产分布图及内港地区放大图。

图1 澳门不动产分布图及节点放大图

因此，以澳门半岛传统住区司打口—下环为研究对象，即与澳门不动产缓冲区相邻或部分相交的住区，如图2 所示。通过梳理国内外关于城市微更新机制研究，借鉴香港优秀更新案例，针对澳门特定区域中的问题，进行梳理分析，并提出策略方法，以期达到政府、居民、社团以及第三方多元参与的更新模式，让居民参与到整个更新过程中。最后希望对今后城市微更新实际案例有一定指导借鉴作用。

图2 澳门传统住区

2 研究综述

西方国家关于住区微更新研究起步较早，自二战后各国开始大规模的城市重建工作[4]。到20世纪60 年代很多学者开始反思这种大拆大建式更新方式，并对其进行批判，一味注重重建改造，不仅破坏了城市原有肌理，影响城市活力，还破坏了原有社会结构，对城市和居民造成双重影响[5]。因此大量学者开始将视角投向“以人为本”的城市微更新活动，力图最大限度的重现原有社区肌理与特征，达到满足居民日常需求的目标[6]。

近年来，越来越多的国内研究学者开始关注住区微更新改造，并结合实际案例，做出了许多详实分析。徐磊青等在塘桥社区入口广场微更新中，总结出应构建公众参与平台，保证居民参与到项目中，并留下自己意见或印记，同时应增强居民社区认同感，有效协调政府、居民和开发商之间的关系[7]。黄瓴指出对于资源禀赋的山地城市社区，应注重社区赋能，在发挥政府作用的前提下，注重公众参与的衔接与社区自身的资源禀赋[8]。

与西方国家的城市更新公众参与模式不同，中国的城市更新公众参与模式主要是“自下而上”和“自上而下”相结合。澳门历经百年填海造陆，形成其特有的传统居住街区，不同于一般住区，传统居住街区是一般位于或毗邻历史文化保护街区，历史风貌及其周边缓冲区，或其他尚未划入历史保护区和历史风貌区，但保留了较为突出风貌或地域特色的城市社区。另外其社会结构复杂特别，人口密度，研究传统住区微更新活动，探究其中机制与更新策略，可为澳门今后规划发展提供帮助。

3 案例介绍

3.1 案例引入

香港蓝屋建筑群建于1920年，蕴藏着丰富的历史文化风貌。其中蓝屋被香港文化事务署古物古迹办事处评定为一级历史建筑，而蓝屋建筑群更新项目也是香港政府首次采用“留屋留人”方式的城市更新项目。基于安全角度和更好适应现代需求问题考虑，香港政府于2006 年决定对蓝屋进行更新改造，意图将其改造为旅游景点。但这种自上而下式的更新手段既破坏建筑历史风貌，同时也未充分考虑原有的邻里关系以及人际交往，因此遭到了当地居民强烈抗议。2010 年经过多次沟通协商，确定了更新项目由圣雅各福群会等社会团体主导，保留区域内部建筑历史文化风貌，同时进一步促进原有邻里关系及交往[9]。在方案启动前，有两种地区更新申报方式，其一是由市建局认证评定；其二是由业主自主成立立案法团，自行进行区域更新申报，再由政府出面评估。另外，在方式启动后，业主代表也可通过市区更新地区咨询平台进行意见反馈，协商沟通。

3.2 澳门城市微更新

根据2020年澳门统计年鉴，澳门人口数量超过60 岁约占总人口的19.8%，超过65 岁的为12.9%，属于重度老龄化城市，且人口密度较大。因此结合实际背景，本文选取香港和老旧住区微更新案例进行梳理分析，尝试为澳门传统住区提出行之有效的更新策略，并为之后越来越多的城市更新问题提供一定建议和思路。

通过结合澳门实际，得到图3 澳门的传统住区微更新机制构想：更新开始前，明确参与主体，构建协商平台。包括都市更新委员会、都市更新有限公司、社会团体、居民以及媒体等。前期通过签订契约规范条约，避免不必要成本增加；到更新项目实施阶段，确保多元主体参与，政府应第一时间向民众汇报更新进展。社会团体作为方案制定者，也应及时听取居民意见，修改方案规划。同时媒体也要发挥监督调查作用，保障居民话语权以及更新透明度。

图3 澳门传统住区微更新机制

4 策略分析

4.1 完善政策法规

在城市更新层面，大多数法律法规都集中于新建或重建项目中，针对住区微更新的法律体系建设多是一些宏观建议，少有详细的政策法规。因此相关部门应结合过去实际案例，借鉴国内外先进经验，制定新时代背景下适合澳门自身的住区微更新法律体系。首先完善公众参与机制。其次明确公众参与在微更新中的主体作用。最后落实公众在更新各个阶段的权利与责任。

4.2 转变政府角色

政府作为住区微更新政策的制定者与调控者，通过制定相关政策和对更新过程宏观把控，对微更新项目标准严格控制。同时所涉及的利益主体间的矛盾，政府应积极引导，并建立完善法律规范，为更新项目提供良好的前提条件，平衡各方利益，协调主体间关系。另外，在更新过程中遇到最大的问题就是经济问题，因此政府对更新项目的财政支持也是至关重要的，应加强对项目的财政补贴。

4.3 降低更新成本

由业主法团或市建局提出更新需求，这两种模式的项目最后都要经由市建局做出汇报草案，并向地区规划委员会进行汇报审批。两种模式是居民主动选择更新意愿的表达，也是政府规划与民众选择的互补结果，在一定程度上节约了更新项目时间成本，同时也减轻了政府在安置补偿方面的经济成本。由于是业主自主选择的结果，在项目推进过程中还会减少居民抵触情绪，属于将矛盾与问题内部部分消化，提升更新效率的同时保障公众参与。

5 结语

高度城市化的今天，仅仅依靠政府部门自下而上式的草案咨询，很难解决住区更新中错综复杂的问题。加强公众对更新项目的参与度，是城市微更新项目成功与否关键一环。因此，第一，完善政策法规。既保障公众参与的权利，又明确公众参与各阶段的作用。第二，转变政府角色。政府不再是更新项目的主导者，而转变为平衡各方利益的协调者。第三，降低更新成本。创新更新地块的申报方式，减轻了政府工作压力，也弥补了更新工作中的漏洞。

此外，传统住区与普通老旧住区不同，除了承载当地居民风俗习惯、邻里关系和归属情感外，还具有相当丰富的历史特征与建筑肌理，优先进行传统住区微更新改造意义重大。因此本文选取澳门传统住区进行探讨，以期为今后澳门住区更新提高参考价值，也为其他越来越多的城市微更新提供新思路。