城市更新规划的统筹与协调研究

李彦广，郭健，孙彭举

（中建二局第二建筑工程有限公司，广东 深圳 518000）

1 引言

城市更新是城市高质量发展过程中的重要步骤，也是现代化城市建设的必然要求，对于经济转型发展、城市建设等具有积极作用。当前我国关于城市更新规划方面的研究和重视程度都在不断加强，城市投入更新规划中的资源和精力也在逐渐增加。此次研究从城市更新规划思路、要点及实践对策入手展开探讨，以期为城市更新规划项目的实施提供参考。

2 城市更新规划的统筹与协调思路

2.1 明确城市更新本质

城市更新顾名思义就是针对城市中无法满足居民需求及跟不上城市发展脚步的区域进行更新调整，而这需要以合理规划为前提，结合城市实际情况，已经建设的区域、已经开发的土地以及不动产所附着的各种既有权力管理，并针对城市发展产生的社会价值进行利益再分配，并创造新价值的过程[1]。因此，在城市更新过程中，需充分考虑城市实际需求及发展方向，充分考虑不同权利人、权利主体对于城市更新的真实诉求。新时代背景下，城市更新规划不仅是城市土地的扩张，也是激发城市规划调控功能和再分配功能的有效途径，以此达到土地增值、城市发展的目的。

2.2 把握城市更新规律

为保障城市更新规划的有效性及科学性，在实际展开更新规划的过程中，应充分把握城市更新的客观规律。由于不同城市的发展阶段、程度及发展目标不同，且实际城市发展过程中还会受理念、制度、法规、方针及政策等方面的影响，因此，城市更新规划并不能统一、刻板，需根据实际情况、发展阶段、地形地势等，合理进行城市更新和规划，在尊重城市当前发展轨迹的基础上，寻求城市发展机会，并通过城市更新，激发省市发展活力，以此保障城市更新的合理性。

2.3 探索城市更新方法

城市更新规划方法对城市更新发展具有直接影响，城市更新不仅承担存量发展的使命，同时也需呈现新的发展趋势。在城市发展建设的浪潮下，传统大改、大拆的城市更新改造模式弊端逐渐显现，不仅造成大量的资源浪费，而且对城市居民的日常生活也产生极大影响，甚至出现诸多烂尾项目，极大地影响了城市的健康发展。在此情况下，城市更新应转变传统理念、探索新的方法，以有机更新为核心，结合城市发展趋势和方向，合理进行城市的更新和规划。对此，在城市更新过程中，应突出以人为本和社会发展的核心观念，综合考量环境、经济、社会及人文等因素，以城市规划发展为基础，从统筹协调的角度科学进行城市更新，不仅要保障利益平衡，还应积极优化调整政策举措，加强技术规划，全面优化城市更新方法。城市更新规划总体技术路线如图1 所示。

图1 总体技术路线

3 城市更新规划要点

3.1 依托国土空间规划

城市更新的主要目的之一即提升城市土地利用率，激发城市发展活力。对此，在城市更新过程中，需要依托国土空间进行科学规划，形成从宏观到微观逐层传导的更新规划体系，满足多元需求，实现全面统筹规划管理，将城市更新与国土空间规划有机结合，有效指导城市更新，精细化制订更新项目的实施方案，确保城市土地利用效率，保障更新效果。

3.2 针对存量发展特征

为充分发挥城市潜力以及发展活力，城市更新规划过程中，应针对存量发展特征，合理进行规划。对此，在城市更新规划过程中，应加强对城市基础情况和潜力的调查和评估分析，明确当前建设情况，并充分收集多元主体的诉求，明确城市发展过程中的优势资源及短板问题，有针对性地制订相应的城市更新规划方案，完善城市功能、优化空间结构，实现城市更新项目的长效运营，推动城市可持续发展。

3.3 适应城市治理需要

新时代背景下，城市更新规划不仅是空间规划，更是治理规划，通过城市更新，推动城市治理，以此实现城市的高质量发展。因此，在实际展开城市更新规划过程中，也应充分考虑城市治理需求，切实融入城市治理体系，以此发挥城市更新规划在城市治理方面的作用。同时，还应拓展城市规划统筹和协调范畴，并探索城市治理机制，培育城市发展力量，落实基层治理体系的改革，建设长效治理机制，促使城市向共建共治共享的现代化方向发展[2]。

4 城市更新规划的实践对策

4.1 制定差异规划政策

潜力发展区域是城市更新规划的主要对象，具有丰富的资源本底和发展潜力，通过城市更新改善潜力发展区域的环境、业态情况等，能实现持续盈利，对于发展城市经济、提升城市竞争力具有积极作用。因此，在城市更新规划过程中，应加强对潜力发展区域的重视，将城市更新规划的重点放置在土地集约、高效利用方面，完善区域功能，并结合区域发展情况和需求，制定差异规划政策。例如，针对部分落后区域，发挥轨道交通枢纽在公共服务、土地价值等方面的作用，制定针对性建设政策；针对老旧小区改造等实现政策松绑，如将小区加装电梯政策从产权所有人同意比例降至2/3，以此推动老旧小区改造。在此过程中，应充分结合区域发展实际情况，借助新型产业牵动城区发展，深入分析更新项目对周边设施的带动情况，以某会展产业为例，其对于周边需求的带动示意如图2 所示，通过科学规划，有针对性地制定差异政策，以充分发挥城市更新规划对于城市经济发展的带动作用。

图2 会展产业对周围变设施需求的带动作用

4.2 调整社会治理模式

社会治理是新时期背景下城市更新规划的主要目标之一，对此，在城市更新规划过程中应明确公共价值导向，探索社会治理模式下的城市更新规划最优路径。首先，地区政府应转变自身职能，从行政主导，变为协同治理，发挥自身示范领导作用，确保政策红利的合理、有效落实，推动城市更新高质量实施；其次，政府治理重心应不断下沉，发挥自身服务者作用，同时激发主体参与意识，加强底线控制、强化资金支持；再次，提升社会公众在社会治理当中的参与度，构建长期培育机制，积极吸纳非政府、非营利组织，实现多主体协调共治，并在城市更新、地区环境改善过程中，实现社会公众的全程参与；最后，明确公共利益的核心导向，强化多部门、多主体的协调合作，构建城市更新社会治理模式，形成多元主体协商、合作城市更新和社会治理模式。

4.3 科学进行动静分区

在城市发展过程中，由于各区域实际情况不同，因此发展程度及优势各不相同，各区域对城市更新建设及环境等方面的需求存在较大差异，对此，在展开城市更新规划过程中，应科学展开动静分区，分类推进城市更新。一方面，应根据中心城区控制性，实现对城市各区域的详细规划，多层次展开优化升级，并按照拆除、整治和保留不同需求，划分为“动区”和“静区”两个类型。另一方面，动区的更新规划应关注城市功能，完善城市设施，强化公共空间规划；静区的规划更新应以保留和整治为核心，根据实际情况，采取合理的更新措施，改善居住环境，强化历史文化保护，避免大拆大建。

4.4 加强智慧系统运用

新时代背景下，现代技术水平逐渐得以提升，为提升城市更新规划决策的科学性及合理性，应加强智慧系统的运用和研究，充分发挥智能化技术的作用。对此，应积极开发“城市更新智慧监管信息系统”，实现对于城市更新建设过程的动态跟踪和管控，其既能提升城市更新规划的科学性、合理性及有效性，又能实现对城市更新的全程管控，一旦发现问题，例如城市更新内容、项目等与城市发展方向存在出入，可及时进行调整，以保障城市更新规划的合理性，降低后续项目烂尾概率。此外，信息技术支持下的城市更新规划，还能强化对国土空间的利用率，将城市建设从传统粗放、外延的模式中解救出来，实现集约发展，进一步提升城市更新规划水平[3]。

5 结语

综上所述，新时期背景下的城市更新规划，不再是单一建筑的拆除或建设，需充分结合城市发展方向、各主体需求及国土空间利用等特点和趋势，对城市更新规划的协调性、整体性有着更高要求。为促进城市高质量发展，在城市更新规划过程中，不仅要关注城市居民的实际需求，提高生活质量和环境质量，同时也应关注城市发展的协调性及更新规划的统筹效果，以此保障城市更新规划的科学性和合理性。为更好地实现城市更新规划的统筹协调发展，不仅要依托国土空间规划、针对存量发展特征、适应城市治理需要，还应结合城市实际情况，有针对性地制定差异规划政策，科学调整社会治理模式，合理进行动静分区，同时加强智慧系统运用，全面保障城市更新规划效果，实现城市治理、经济、环境等的统筹发展。