浅析县级城市房地产经纪机构管理

文／ 郭方 山西省汾阳市不动产登记中心 山西汾阳 032200

引言：

2015 年县级房地产交易市场进入波峰期，2017 年至2022 年各个县级城市的房产中介机构如雨后春笋般的发展壮大，有的县城多达100 余家。以A 县（全县43 万人）开设房地产经纪机构运行情况为例，分析县级城市房地产经纪的现状和发展方向。

1.A 县开设中介机构类型

2019 年前后，几乎在A 县城区主要街道都能看到开设的房屋中介机构，600 米长的东一环路，开设的房屋中介达13 家。开设的中介机构大致可分为四类：一是加盟连锁公司类，A 县加盟的连锁公司有风光地产、悟空找房、儒房地产各开设有一家分店。二是仅在当地工商部门登记注册，约占开设店铺的约75%左右。三是仅开设门店却未注册工商执照就开展业务的属个别现象。四是从事过房屋中介工作的人员，既没有注册工商执照，也未开设门店的游击中介。以上四类房屋中介机构开设使从业人员达到前所未有的膨胀期，全县仅有一名从业人员取得全国房地产经纪人执业资格，参加过地方房地产经纪人（含房地产经纪人协理）培训的不足20人，从业人员的整体素质不高，从业人员年龄以20-45 岁的居多，学历层次底、从业时间短、大部分人没有掌握房地产经纪知识，缺乏工作经验。

2.实例分析

人民群众对买房的高需求量刺激房屋中介高速发展的同时产生一些不和谐的副作用。在一段时期内A 县大街小巷电杆、小区楼道出现大量求购房屋的小广告，其实这些广告90%是中介从业人员张贴的，目的是抢房源。这种情况下部分无良中介从业人员不择手段想要促成交易拿到佣金和差价，导致产生了许多不必要的纠纷，甚至诉讼，恶性竞争对社会造成不安定因素。

（1）2019 年，张某未仔细看中介机构的委托合同条款就与A 中介机构签订委托售卖合同，并支付5000 元预付佣金。由于合同条款过多且字体较小，张某不知其中有一条规定了张某的房屋只能由A 机构独家销售的条款。张某自行将房屋卖出后，A 机构不仅不退预付佣金，反而一直骚扰张某，要求其支付所售房屋成交价1%的居间费，经双方多次促谈才解决问题。

（2）2020 年B 中介机构业务员高某在未确定拟售房源准确坐落的情况下，即开展居间业务，多次带拟购买人实地查看三号拟售房屋（期间反复要求拟购买人缴纳意向金）。在拟购买人与高某商定大致成交事项后才发现实际要成交的房屋竟是九号房屋，九号房屋的坐落、面积、户型与高某介绍的三号房屋严重不符。事后高某公然对拟购买人说不就损失些意向金，有啥了。

案例中A 中介机构存在刻意欺诈的行为；B 中介机构业务员不懂房地产经纪相关知识即上岗，实属荒唐；其余无店无证的中介机构还做出过更无知无德的荒唐事，不再赘述；经营作风不正、投机取巧在一定程度上加剧了房地产市场的混乱。

3.建立县级城市房地产经纪组织

未形成完善的房地产经纪行业时期，房地产经纪活动主要是由个人化的经纪人员来开展业务。房地产的不可移动性使其无法集中展示，交易双方需求信息难以对称，不仅房型结构、周边环境、建成年份、价值比较难等构成要素极为复杂，还涉及产权类型、他项权利设立情况（尤其是《民法典》新增“居住权”）、贷款申请发放等法律要素。任何一个环节的失误都可能导致交易失败，严重的会引发经济风险，甚至有可能演变成社会风险。因此，房地产市场需要由专业的房地产机构和人员，通过专业服务，规范房地产市场交易行为，促进房地产商品流通，保证交易安全，避免产生经济风险和社会风险。

加强和规范县级房地产经纪机构及经纪人行业与促进县级房地产经纪行业的健康发展是分不开的。《房地产经纪管理办法》第五条规定：“县级以上人民政府建设(房地产)主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工,分别负责房地产经纪活动的监督和管理[1]。”应由县级主管部门联合各主管部门，对接中国房地产估价师与房地产经纪人学会，成立“A 县房地产经纪人学会”负责指导、监督该学会的各项业务工作，不断完善行业规则，建立更加完善和符合市场运行规则的经纪服务机制。行业管理的具体事务均由学会承担，如培训行业队伍、指导机构自律、组织机构交流、协调机构关系。对辖区内房地产经纪机构及房地产经纪从业人员进行统一管理，含从业机构信息备案、人员基本信息登记；对手续不全中介机构进行限期整顿，整顿不合标的责令关停；对有意扰乱房地产市场的机构和从业人员抓典型，起到打击一伙震慑一批的作用。使经纪机构在操作业务时有明确的统一标准和监督管理办法。

4.培训专业队伍

2001 年12 月人事部、建设部发布《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》（人发〔2001〕128 号）第三条规定：“国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动[2]。”在报考条件中都有“其中从事房地产经纪业务工作满X 年”的规定，意味着拟报考就得有从事房地产经纪工作的经验。取得相应的资格证书之前的从业人员需参加“学会”组织的培训，熟悉业务提高执业水平，“学会”应当审核把关从业人员的业务水平和执业范围，积累工作经验，只不过是无权签字。达到报名条件后，引导有志于从事房地产经纪的人员参加全国统一组织的《房地产经纪人职业资格考试》《不动产登记代理人资格考试》，取得从业资格，有利于提升县级房地产经纪机构执业水平。

全面推行房地产经纪人持证上岗，不仅是因为经纪人持证上岗是国际通行做法，更是因为持证从业人员具有一定的房地产经纪理论和相关经纪理论专业知识；熟悉房地产经纪业务相关的法律、法规、行业管理的各项规定。经过实务操作，能快速熟知交易流通程序，更好的积累房地产经纪实践经验；熟悉市场行情变化后，开拓市场的能力也随之提高，更有利于保护经纪组织和消费者的权益。

5.房地产业发展离不开房地产经纪组织

快速发展时期的房地产经纪行业主要集中于住宅市场，从业人员主要掌握市场营销及房地产交易产权登记操作和实务的知识与技能。在快速发展的同时，行业内难免出现诸如广告欺诈、非法赚取差价，一部分不法从业人员用欺骗、威胁等手段对房东、房客、买主、卖主进行敲诈，索取高额费用并哄抬房价等违法违规行为。

专业的房地产经纪组织不仅要掌握房地产专业知识，还要掌握相关产业行业运行、业务流程、商品特征的专业知识。房地产经纪专业服务已经从提供交易信息、居间撮合，扩展到法务咨询、价格咨询、市场调研、协助签约交易、资金托管、贷款手续和产权手续代办、产权调查、房屋查验、装修咨询等全过程经纪服务，以及新建商品房的开发前期筹划、营销策划、销售代理等领域。作为新时代服务业的房地产经纪行业更多的拓展到种类繁多的商业房地产领域，大量涉猎写字楼、商铺、购物中心、仓储和工业房地产市场。房地产经纪组织将各类房地产信息整合、开发与利用，大大提高房地产业务领域向高附加值服务延伸，为金融、商业、物流、制造业等企业提供选址、场地布置策划、搬迁策划和管理、房地产租赁购置、咨询、办理等服务。通过专业房地产经纪服务完成的存量房交易比重不断提高，有效解决商品房销售不畅局面的同时，为我国房地产行业的新建商品房销售代理业务发展带来更多的机遇。

房地产经纪服务向纵深发展作用不可替代。随着房地产经纪行业的知识和技术密集程度提高，专业化分工不断深化。以互联网为依托的新型房地产经纪业发展迅速。“互联网+”不仅大大提高信息发布数据，降低信息发布的成本，还为客户提供24 小时的全方位信息获取平台，成为获得客源的一个重要渠道。依托于快速发展的信息技术，房地产经纪行业可以通过建立全新的行业运行模式，采用最先进的信息技术，在更大范围内整合房地产市场及相关信息，进一步提高及促进房地产市场流通的功能。

6.值得借鉴的先进做法

近年来，我国各大城市和房地产经纪机构纷纷推出网上房产交易信息平台，不仅为房地产市场提供便捷服务，还给个人出售、出租房子提供了一个在中介机构渠道之外的新的并且是官方权威的房源信息发布平台。以2021 年9 月，浙江“宁波市房产交易信息服务网”上的“宁波市房产网上超市”应用平台为例。

用户扫码即可登录房产网上超市，包含“直播看盘”“地图找房”“楼盘大全”“全息看盘”“二手精品房源”“房票特供区”“特价房源”“购房消费券在线申领”栏目[3]。用户根据自己的需求点开相应栏目查找准确、真实的信息，进入后按步骤操作即可。房产网上超市优点在于依托房管部门后台数据，房东、中介均为实名，且在成交、网签后挂牌信息会自动下架，因此不用担心会碰到虚假房源、“钓鱼房源”。

宁波创新性的“房源挂牌码上办”应用，以“互联网+智慧房产”，一站式实现了个人房源的“云核验”“云挂牌”“云委托”，并且专门开发了个人隐私保护功能，挂牌时候，可以留自己的手机号，也可以留QQ、微信、电子邮箱。如委托中介机构挂牌，房东向中介机构出示一个二维码即可，有效保护个人信息的安全。在提高二手房交易便民性、透明度的同时，也有助于规范二手房市场交易秩序。

有关业内人士提出该应用可能会影响到一些房地产经纪机构的业务。在二手房交易诸多环节中，因为房东、买家的个人情况迥然相异，房源信息也千差万别，相对比较复杂，特别在涉及价格谈判、购房资格、交易税费、房贷等细节问题上，买卖双方直接洽谈交涉，可能会有一些风险点预判不到，因此，还是会依赖房地产经纪机构专业化的服务来办理交易。

7.房地产经纪对租售市场的作用

党的十九大报告在“提高保障和改善民生水平”的大框架下提出了“租购并举”，二十大报告在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下进行论述，表明从顶层设计来看，房地产发展落脚点将更多聚焦在保民生、提品质上[4]。《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号）持续加大住房租赁市场的支持力度。各省、市相继出台加快发展保障性租赁住房的意见，将发展保障性租赁住房作为“十四五”时期住房建设的重点工作；进一步完善住房保障体系，加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善住房租赁市场涉及到的金融、税费、市场监管等制度。房屋租赁领域法律法规的立法初衷，是为了保护出租人和承租人的利益。

房地产经纪机构能够充分对拟租赁的房地产进行详细调查，包含房产主体结构，业主能够提供的室内装修水平，家具家电的档次及品牌等配套设施；业主希望的租期，付款方式以及相关税费的承担方式；业主对承租客户的特殊需要或者忌讳（如业主希望将房屋出租给哪一类人群，或者业主不希望将房屋出租给哪一类人群使用的要求）；业主对房屋使用方式的特殊规定（如业主是否接受合租、短租以及其他对房屋使用过程中的限制）等房源信息并编制《房屋状况说明书》。房地产经纪人还会提示业主，出租房屋应准备或签署的文件资料，如不动产权证、出租方身份证原件及复印件；涉及共有产权人的，需提供共有产权人同意出租证明；业主如果委托他人代理行使房屋出租事宜的，则应出示《授权委托书》及代理人身份证及复印件；业主不得将厨房，卫生间，阳台，地下室出租供人员居住等基础知识，为洽谈做好准备工作。

房地产经纪机构要了解承租人对拟租房产室内装修水平、家具家电设施配套要求的特殊需求；承租人详细的身份、职业、家庭人口以及承租后居住人数和对交通、学校、医院、公园、超市等设施方面的相关要求；负责询问承租人承租房屋后的用途，特别关注承租人改变房屋原始用途改用为其他用途（如将承租的普通住宅改为家庭旅馆、家庭饭店等）。房地产经纪人应履行告知承租人房屋租金市场行情，帮助客户明确房屋需求；询问承租人的支付能力，负担的月租范围以及能够接受的付款方式的义务。

承租人在租赁市场双方关系中往往处于相对弱势的一方，大多数承租人收入不高，尤其是刚毕业进入社会和因参加工作初到新的城市的年轻人。他们对租赁市场不了解，对出租的住房是否符合建筑、消防等方面的标准和要求，是否具备供水、供电等必要的生活条件；甚至对住房条件、环境影响、价格高低都没有充分的认知。住房出租人与承租人如何签订租赁合同、设置租赁期限、明确双方责权利等知识的缺乏，容易签订霸王合同，导致产生不必要的伤害和纠纷。这就需要专业的房地产经纪机构来为承租人服务，房地产经纪人在充分了解承租人的意愿后，能根据承租人真实意思表示制定相应的技术路线，开展居间活动。避免因出租人虚假宣传和虚假承诺，致使承租人产生损失。大量节省承租人的精力物力，体现城市的社会关怀关照，体现社会包容性。

《住房租赁条例》征求意见稿中提出鼓励住房租赁企业与承租人签订租赁期限为3 年以上的住房租赁合同、鼓励出租人和承租人签订长期住房租赁合同等条款[5]。对于现在的房屋租赁企业来说，利润来源基本为房屋差价与增值服务，租赁时期不固定，导致了利润有限。房地产经纪机构作为出租人和承租人居间纽带，起到合法合理维护双方权利义务的作用。一方面为出租人提高盈利，使出租企业有更多的精力去扩展市场，提供更优质的产品与服务，提高自身竞争力；一方面为承租人高效提供优质房源，节省精力物力，这是双赢之举。征求意见稿第二章充分体现出租人和房屋租赁企业、承租人的合法权益保障；第四章明确规范房地产经纪机构和房地产经纪人从事经纪活动的内容。只有提高租赁市场双方参与市场活动的信心，使之提供更丰富的产品，才能将房地产租赁市场发展引向健康的方向。

8.房地产业是县级经济发展的重要组成部分

2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，房地产业仍然是县级城市国民经济的重要组成部分。房地产业发展水平决定着一个城市经济的发展水平；房地产业的发展在促进县级城市经济发展中有以下重要作用:一是房地产作为经济发展的一个基本生产要素，可以为县级城市经济发展提供重要的物质条件，任何行业的发展都离不开房地产。二是通过优化产业结构，改善营商环境，吸引外资进行综合开发，避免分散建设弊端，有利于城市规划实施，有效加快旧城改造和城市基础设施建设，进而改变落后的城市面貌。三是房地产业关联度高，可以带动建筑、建材、装修、化工、轻工、电子、家居用品等相关产业的发展；解决县城剩余劳动力，为失业人员提供更多的就业、创业机会，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，能够吸纳较多的从业人员。四是改善居民的住房条件和生活环境的同时可以增加政府财政收入。

9.加强和规范县级房地产经纪行业是必要的

如何促进县级城市房地产市场良性发展，政府主管部门和房地产经纪学会都是强有力的管理主体，只是在管理职能上有所分工。县级政府主管部门规划和引导本辖区内房地产经纪行业发展，经纪人学会加强和规范本县房地产经纪机构管理，引导房地产经纪人职业化。通过房地产经纪机构规范执业、自律管理，提高经纪人执业素养、执业技能、执业道德、执业责任，明确相应的责、权、利关系，规范房地产经纪服务行为，有助于加快房地产流通，增加房地产有效供给，提高房地产利用效率，促进房地产业有序竞争、健康发展。规定房地产经纪人所具备的各项资格、执照的核发、执业行为的规范、相应的惩罚措施以维持其专业服务水准，保障人民群众的基本权益。

2022 年12 月19 日新华社发布题为《中央财办有关负责同志就中央经济工作会议精神和当前经济热点问题做深入解读》的问答。其中关于明年房地产工作的侧重点是什么？如何更好满足居民刚性和改善性住房需求的问题？房地产风险化解和可持续发展做出重要部署[6]。加强和规范县级城市房地产经纪机构管理是非常必要的；是有利于存量房市场稳定，持续抓好增量房市场不受侵扰，有效化解房地产交易风险。避免产生社会不稳定因素和浪费信访、诉讼资源，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益,维护房地产市场良性公平竞争、平稳高质量发展。