加强房地产市场管理促进房地产经济发展

文／王洪林 山东省济南市章丘区自然资源局征收储备中心 山东济南 250200

引言：

房地产业对推动地方经济发展，提升城市形象，改善人居环境和增加就业岗位发挥着日益显着的影响，已经成为国民经济支柱产业，成了各地区经济新增长点，城镇居民消费热点。但在房地产业迅猛发展的同时，市场运行中出现的问题不容忽视，因此规范企业开发经营行为和加强行业监管显得日益重要。文章就加强房地产市场管理促进房地产经济发展进行了简要分析。

1.房地产市场管理概述

房地产市场管理就是在房地产市场交易过程中，建立有关规则并由房地产管理部门负责有关交易机构和交易活动。它在当前我国市场经济持续发展中，显示出了非常大的价值，对我国市场经济发展和人们生活都产生了非常大的作用。而房地产管理部门对房地产市场实施管理时，一定要符合市场经济发展的规律，充分发挥其实际效用来完成资源配置。但现阶段我国房地产市场在发展中存在一些不足，这些不足带来了市场监管盲目性问题。因此，在房地产市场管理过程当中，相关部门应该科学地宏观调控市场，使整体市场能够以平稳的状态前进。而且行政部门在对市场实施管理时，还应遵循宏观间接控制与宏观指导相结合的原则，并依托法规政策实施相应的管理，以推动房地产市场稳步发展。

2.发展房地产经济的意义

房地产业在最近几年的发展速度越来越快，在目前的大环境之下，房地产业应该充分意识到自己在国民经济中所起的作用，并且清楚地认识到它对于经济和社会发展所产生的巨大影响，它关系着人民群众日常生活水平的提高。由此可见，发展房地产经济具有重大现实意义，主要体现在如下四个方面：一是房地产在市场经济发展过程中起到促进作用，并能够提供内在的支撑，在一定程度上拉动内需，进而提高国民经济收入和方便广大人民群众的日常生活；二是房地产业不断进步导致就业市场的蓬勃发展，就业问题作为一个社会性问题备受关注，大力发展房地产业能够有效地缓解社会矛盾，保持社会稳定和经济平衡、缓解社会压力、提高人民生活和经济水平；三是房地产业的持续发展可以提高住房的品质，让人民生活更优质化和更健康化，美化居住环境，让人民生活更安逸；四是中国房地产经济虽然已经发展了很多年，但是仍然停留在初级发展阶段，长期以来它存在的问题还没有完全解决。政府和人民对此都下了很大的功夫，期望房地产经济环境能够得到完善，房地产经济能够规范化发展和标准化运行以保持社会的和谐与稳定。从社会发展的角度看，房地产经济发挥了内在的动力作用[1]。

3.影响房地产经济的因素分析

3.1 粗放式的项目管理模式

粗放型项目管理模式对房地产经济造成直接冲击。房地产企业是劳动密集型企业，主要投资形式是劳动力、产品附加值低、人员流动频繁等。这时房地产企业仅需雇佣很少高技能员工及经理人，才能实施项目管理。但这种粗放型管理模式增加了员工培训的难度，也不利于给员工提供一个稳定的工作环境，加之项目管理中参与主体众多，其中有分包商，业主和供应商，当项目参与主体众多时，进一步增加项目管理难度[2]。

3.2 不合理的供应模式

供应模式对房地产经济发展有着直接的影响，特别是当供应模式不尽合理时，更进一步阻碍着中国房地产经济平稳发展。对我国现状进行分析后发现，当前土地利用管理制度还需要进一步健全，部分房地产企业出现占用非建筑用地建设等问题，这直接影响到农民经济效益。特别是土地资源短缺的城市，这一土地资源短缺程度将直接体现到房价中，造成商品房价格持续上涨。

3.3 不完善的财税制度

财税制度对房地产经济发展有一定的影响。当前我国房地产领域中所涉及到的财税制度也比较普遍，同时财税制度还有待进一步健全。房地产商品房买卖、流通环节中财税征收金额大，是这方面最突出的财税问题。这造成房地产开发商增加房屋炒作力度，持有环节收取较少时使有几套住房的单位或个人相应费用将降低，不可能从经济层面上有效地抑制炒房行为以及故意囤房现象，也就不可能对房地产行业构成有效地监督管理。

3.4 调控难度大

我国房地产行业正处在快速发展期，但现阶段与其相匹配的基础设施还需要进一步改善。当国家统一信息网络平台建设不足时，使国内各区域房地产信息很难及时共享与互通，也就不能有效监督各区域房地产行业。软件设施不完善，使房地产市场管理混乱。另外，人们受传统观念影响觉得只有拥有住房的权属才能安心居住，而面对日益上涨的住房价格让人们更加恐惧买房。

4.房地产经济发展中面临的问题

4.1 金融政策未能有效调控

现阶段中国多数房地产公司进行工程时，不得不多渠道筹措资金对工程进行配套。并且这一格局使房地产市场一旦发生波动就会对房地产企业带来十分直接的危害，严重地威胁着整个地产行业的身体健康。且实际项目建设过程中所需资金投入量大，同时用地面积大，且预售方式企业自有财力普遍无法保证开发项目的顺利进行，因此，必须从商业银行贷款，债券融资，信托融资，房地产证券和其他渠道进行融资。一旦金融政策，市场发生波动，将使房地产市场的资金筹措发生问题[3]。

4.2 缺乏房地产市场管理意识

在目前房地产交易市场的运行过程中也面临一个重大问题，那就是相关政府部门没有对房地产交易市场形成健全的监督管理认识。但是它缺乏有效的房地产市场管理意识，会使房地产市场无法很好地在随后的开发中保持。规则不明、政策不明，因而使整个房地产市场经济遭受到了一定程度的冲击。而造成这一问题的重要原因恰恰是房地产交易市场相关管理机关对于企业工作职能不明确，细化职责过程也不清晰，由此使员工在对房地产市场实施管理时无法意识到其重要性，无法发挥出其工作效用。

4.3 住房保障政策不够完善

尽管当前阶段我国住房保障政策保障着我国社会大众日常生活，但在开展住房保障政策的制定与执行过程中仍面临种种问题。并且因为住房保障政策是民生问题，所以其在实施的过程中又有着极为严厉的要求，而现阶段我国的相关法律法规不够完善，会使房地产市场不断发展过程中出现一系列问题，从而影响住房保障政策落实。并且我国现阶段的保障性住房在实际建设的过程中还存在着周边基础设施不完善的问题，因为其地理位置过于偏僻，却提高了居民生活成本和生活负担，使保障性住房特定效用无法有效发挥。

5.强化房地产市场管理的有效策略

5.1 完善金融政策

在相关部门展开工作时，需根据房地产市场发展情况，不断完善金融政策。由于我国房地产市场的发展历程和金融体系息息相关，房地产市场要想取得更长远的前景，还必须依靠金融体系来支撑。因此，相关部门在对房地产市场和金融市场实施综合管理时，有必要以借贷结构为优化调整对象，健全金融政策体系，增强风险防范意识以确保企业能够有一个好的借贷流程来适应自身发展的需要。二是相关部门在房地产经济发展过程中要有效保证房地产市场良性发展形势，对于房地产市场资金来源和后续资金流向做出科学分析，保持金融市场稳定，使金融体系与房地产市场能有机融合[4]。

5.2 强化房地产市场管理意识

在对房地产市场实施管理时，也要加强对房地产市场的监督意识，增加对经济管理作用有效的宣传力度，这样才能够使社会各界意识到房地产市场管理具有重要意义，并不断地完善工作体系、强化工作质量、提升工作效率等方面进行了相关的工作。一是相关部门在房地产开发项目的过程中要开展科研调查工作，对项目做出综合的评价，这样才能证实项目的科学性。为后续经费投入和工作开展创造了方便条件。二是相关部门在开展工作时，应针对其责任意识加以控制，避免资源的不合理利用，降低经济投入。并且还需要对于资金投入状况进行科学评估，对于各个项目的需求资金进行严格确定，使得房地产项目在建设过程中可以有着科学合理的数据把控。最后还要综合考虑房地产市场环境和房地产开发商实际经营情况及企业资金数量等因素加以确认，这样才能保证投入资金最小化和保持房地产市场平稳运行[5]。

5.3 继续加强对房地产市场的监督和管理

应进一步完善与房地产有关的政策与体制，形成完善的房地产市场进入机制，强化房地产开发及经营环节调控与管理，并对各项重点事项做出细致规定；同时还应约束规定购房人，包括境外购房主体在商品房上的购买行为。房地产管理部门和有关部门应当严格执法、配合执法、严格查处房地产各级市场违法行为、整顿规范房地产市场秩序。应综合运用大数据和云平台信息化技术构建预警预报监管机制，强化房地产企业诚信管理。

5.4 构建完善的房地产行业需求体制

发挥房地产市场在房地产经济发展中的推动作用，需建设良好的房地产产业需求体制。在市场经济快速发展的大环境下，人民群众的收入也有了显着提高，面对房价持续上涨，这就要求政府部门必须对房价进行介入，将房价市场价格限制在适当的区间内，避免调控不当而影响房地产市场有序发展。分析我国房地产行业的发展现状，总体上表现为供大于求，若房地产市场价格在这个时候还在上涨，很容易造成社会动乱。因此，必须发挥政府部门宏观调控作用并制定相关政策来实施房地产市场有效控制，使得自身房产价格能够在适当区间内浮动。房地产行业在发展过程中，房地产市场价格上涨和人民收入贴附在一起能够促进房地产行业健康平稳地发展。而在人口老龄化的发展趋势中地方政府部门对于民众薪资结构应该进行合理化的调整，以保证房地产资源能够满足民众的生存与发展需要。另外，政府部门应加强对消费层面投机活动的干预，并以经济政策为依托，以社会约束条件为约束来调节房地产市场经济活动。政府部门也需实施廉租房与经济适用房政策管理，以免经济收入过高者强占廉租房与经济适用住房，保障社会资源的高效使用[6]。

6.房地产市场促进房地产经济发展的措施分析

6.1 合理规划资源使用

房地产企业想要提升房地产经济可持续发展的质量，就一定要注重资源的合理运用，应结合当前资源情况进行科学规划，尽力减少资源浪费率，最大限度地利用已有资源价值，以推动房地产经济获得良性发展。一是有关部门应在充分研究现下我国房地产市场开发特征的前提下，改革和创新当前我国房地产开发模式，改变传统开发理念，使之适应市场经济发展需要，并且与城市今后发展规划相一致，在政策方面促进房地产企业搞好土地资源合理配置。二是房地产企业必须遵守国家法律、法规，严格执行政府规划进行项目建设，坚决制止各种违法行为，这对于确保房地产经济可持续发展是一个很大的关键。

6.2 进一步调整并优化供给侧结构

对我国房产变化现状进行分析可发现，商品房空置率居高不下，必须采取相应措施增加房产有效供应需求和减少房产无效供给。基于房产有效供应总量视角分析，其销售可划分为两大部分，即积压或者滞存无效供给与适销有效供给。当前无效供应在房地产市场中表现突出，要解决这一问题就必须对供给侧结构进行积极的调整和优化，建立起一个完整的房地产交易市场体系，积极改善房地产产业结构，增加有效供应需求，减少无效供应。房地产行业要正确认识市场激烈竞争中的供需关系，基于宏观调控角度和房地产市场的变化相结合来化解房产紧缺问题。以相应的理论为指导来解决房产供应不足这一难题，从而达到合理化调控房产数量，以缓解房地产商品市场所面临的重重压力。

6.3 构建完善的房地产相关政策

发挥房地产市场在房地产经济发展中的推动作用，需建设完善房地产相关政策并在政策上给予大力支持。政府部门在房地产政策的制定中应该发挥出自己的职能，对房地产行业实行全面化监管，从而让其政府部门调控的职能得到体现。政府部门应以土地供应为切入点，对原有土地供应结构进行进一步改善，对土地利用形式进行合理分割，并结合房地产市场的真实状况，使得自身房源结构得到进一步改善，促使房地产企业发展更加符合群众需要的房源结构。为进一步加强政府部门调控作用，可构建科学合理考核机制并在考核机制制约下发挥其调控作用，对房地产市场实施有效规制，在土地，人力及财税领域进行积极改革，重塑中国房地产行业。另外，要想有效治理房地产开发商炒房行为，还需制定科学、合理的房地产行业规划并在税收限购的政策支持下介入炒房行为，以保障地方产供需平衡。

6.4 合理化调整房地产市场价格

房地产行业快速发展的大环境下，需进一步提升房地产的市场价值。房地产在市场经济环境中受很多影响因素，这个时候若政府部门对于房地产行业没有进行干预的话，那么在外来的一系列不良因素的作用之下就有可能造成房地产经济的崩溃，从而造成国民经济的下滑。为了解决这类问题，必须要对房地产市场价格进行合理化调整以保证房地产行业与市场经济能够健康、有序地运行。尽管新时代下人们经济水平有了显著增长，但是个人收入的增长速度依然赶不上房地产价值的增长速度，此时如果人们将主要的收入全部投向了房地产市场，那么很难促进我国国民经济可持续发展，造成人们消费层次进一步降低，显著社会资本转移。所以为了解决这一问题，必须充分发挥政府部门的宏观调控作用，保证房地产市场价格处于合理区间，对房地产泡沫经济进行严格控制，避免房地产市场经济负增长。

6.5 完善保障性住房政策

在今后房地产发展方面，保障性住房政策将是对房地产业产生最为深远影响的政策之一。在目前城市建设进程中，大部分劳动者属于中低收入群体，这类群体难以支付昂贵的房价和对家庭生活质量的保障，因此，保障性住房的供给就成了保障这一部分居民基本生活需要的惠民政策。在这些年的发展过程中，由于城市地产市场供给结构较为混乱，保障性住房的建设数量显着不足，大部分保障性住房价格一直居高不下，仍然存在着建设不合理的现象，相关法律法规不健全，没有起到有效监督和管理的作用，从而导致房价水平参差不齐，给城市建设与发展带来严重负面影响[7]。

面对上述情况，今后房地产工作要适当向保障性住房建设倾斜，把保障性住房开发成为一个以土地为载体的多层次供给体系、税收和信贷等政策进行结构性调整在短期内由于市场供应量有限，其对房地产市场的冲击必然有限，而且就中长期发展而言，结构调整将无法回避，与此同时行业利润率将逐步下降，开发商将更多地介入保障性住房的开发方面，如此，既能保障城市中低收入人群的居住环境，又能在最大限度内推动全社会良性发展。

6.6 房地产经济发展应贴近市场、符合需求

在时代发展过程中，无论什么时候都要结合当下需求制定合理解决对策。房地产的工程在发展过程中，还需明确切入点，对相应的工程工作进行整治，做到高效规划。例如：早期市场营销需要根据自身市场情况采取差异化路径。在追求卓越之路上，彰显自身特色、打造品牌效应、确保市场发展需要。搞好前期市场调研，利用大数据进行科学上报，并进行有效评估，最后针对不同区块情况进行合理资金储备。此外，还要根据房地产经济发展趋势，确保产品领先地位、准确定位、规避投机，并根据实际情况制定合理解决办法。此外，还要适应时代发展的需要，健全会员制度以及建设大数据库、重视增值服务、与互联网+握手、普及智能服务、制定人性化措施等方面谋求突破。

结语：

房地产行业要想有一个广阔的发展前景就一定要明确自身的发展目标并在发展的过程中要积极主动地去发现那些对房地产开发有影响的地方，并且有针对性地提出了解决措施，以期能够使房地产行业得到可持续发展，既为我国经济和社会发展打下坚实基础，又能够在房地产行业健康发展的同时促进其他产业的稳步发展。大数据时代下，借助房地产经济发展，能够进一步提高我国社会经济的水平。若是房地产开发过程中检测出了对环境产生影响的因素，那么就应该采取相关措施尽快加以解决，以免引发大面积的环境污染问题，从而保证房地产行业的绿色可持续性。