不动产登记对房地产经济管理的影响分析

文／李琼 广西桂林市临桂区不动产登记和房产交易中心 广西桂林 541100

引言：

在我国改革开放的不断深入和社会主义市场经济的不断发展背景下，我国逐步建立起不动产登记制度体系，并取得了丰富的实践经验，同时也产生各种影响，受到了社会各界的广泛关注。不动产登记条例的颁布与实施是落实《中华人民共和国物权法》规定、增进不动产权利人自由利用其财产权利，提升不动产利用效率的重要手段，这也意味着我国房地产行业迎来了一个新的里程碑，迈入了新的发展阶段，未来房地产行业将朝规范化方向不断发展，与经济社会发展的总体规划相适应，充分体现了全局性和宏观性。

1.不动产登记对房地产经济管理带来的影响

1.1 对房价产生的影响

对于购房者而言，房价是购房者购房时考虑的主要因素之一，直接关乎了人们是否能买到房子，是房地产业高质量发展中的关键因素。房价不是由开发商自己随便定价的，如开发商低价恶意竞争或开发商集体哄抬房价，会导致经济失衡。房价的定位受市场大环境、供求因素以及其他外力因素的影响，不动产登记制度也是影响房价的因素之一，全面建立和实施不动产登记制度，能够形成房地产市场宏观调控，调控对策涉及的内容包含人口、市场等等，不动产登记对人们生活的影响如图1 所示。不动产登记是实施房地产税的前提，能够保证房地产交易市场的规范化，积极推动制度化建设。从长远来看，不动产登记制度可能在一定程度上对购房者心理的预期产生影响，使房价降低的压力有所增加。同时，不动产登记制度的建立和实施也会使得老旧房屋出现产权不清的问题，直接影响我国房地产市场供求关系，房地产价格也将随之变动，影响房产市场的发展。影响房地产价格波动的主要因素包括人口数量、收入水平、利率变动、通货膨胀率、房价预期等多个方面的变量，不动产登记制度给房地产税的应用指明了方向，对房价可能会有短期影响，不会引发房价大范围波动，影响并不会持续太长时间。

图1 不动产统一登记路线图

1.2 对二手房产生的影响

随着近年来国民经济的持续快速增长和城市化进程的加快,城市的发展进入高速增长阶段，在大都市圈中，大批农村剩余劳动力涌入城市，激活了当地二手房市场，而目前在一线城市新房供应不足的现象将继续蔓延，且新建住宅豪宅化的趋势加剧，一手房是满足一线城市首次置业需求的主战场。随着不动产登记制度的加快完善，应加大房地产市场资源整合力度，加强城市房地产市场管理，将现代信息技术融合到房地产管理工作当中，建立相应的数字化管理平台，对社会不动产进行有效管理。不动产登记能够协助房地产投资、开发、经营、管理和服务行业打通各部门信息壁垒，实现数据信息开放共享，建立行业统一系统，在系统内对各部门日常工作内容进行归总，最大化提高工作效率，简化不动产登记流程，提升服务效率和质量，尽力将购房者的等待时间降至最低。现阶段，购房者大多数持观望态度，不动产登记对房地产经济管理的影响主要集中在对未来房地产市场的运行方面，并在具体实践中对二手房市场的影响比较明显,且在持续显现。国家实行不动产登记后，可以在网络上检索所需房产信息，给执法者的监督工作带来了便利。就当前不动产登记条例的贯彻落实情况来看，不动产登记不会给我国房价带来大幅度波动，但会对二手房市场有很大的影响，对于大型城市或中型城市而言，二手房房价波动不会过多影响到一手房市场，但以长远眼光来看，不动产登记会加深对二手房的影响，能够使二手房在售房源量大幅上升，加强精准调控,确保市场需求，有利于激活二手房市场，促进经济的发展。

1.3 对房地产经济产生的影响

房地产经济的发展很大程度的影响了我国的国民经济结构，不动产登记制度的出台对房地产经济的影响在短期内并不非常明显，不动产登记制度的实施无法对回收效益作进一步明确，甚至在一定程度上还会让购房者产生暂时不买房心理。针对房地产市场而言，不动产登记制度的实施对其影响较为短暂，在不动产登记制度持续完善中，可以实现房地产收益的大幅增加，促进房地产市场持续平稳健康发展。将现代信息技术融入到不动产登记的具体实施阶段，可以进一步扩散房产行业信息，有效摆脱了信息不对称问题的困扰，从根本上消除了信息不对称现象，使房地产开发综合品质得到大大提升，并且其数据也将逐渐更公开、更透明，促进了房地产业良性循环和健康发展，同时也打造了更具竞争力、更加富有活力的市场环境，从而加强和规范房地产市场管理，优化房地产市场环境，为其长效发展提供新的契机，弥补房地产市场发展中出现的不足之处。不动产登记条例的出台与实施，较为关注房地产市场整体平稳运行，不会过多干预市场，更不会实行政策操作，有利于房地产行业发展。除此之外，通过提高不动产登记信息化水平，完善数据共享机制，打通房产交易系统与不动产登记系统间的系统壁垒将为我国房产税改革和实施提供重要保障，逐步显现房产税效应，消除投资买房的心理，推动房产市场走向品质化、多元化。就整个房地产行业而言，不动产登记实现数据实时线上共享流转与相关部门审查，可实现房地产市场供需平衡，并有针对性地分类、分区实行房地产市场的宏观调控，有利于房地产行业的长期、稳定、健康、合理的发展。现阶段，不动产登记制度对房产经济的影响并不大，将不动产登记制度与现行的房产税相融合，落实房地产长效管理机制，可以大大提升工作效率，对我国房产经济发展具有积极的促进作用[1]。

2.完善不动产登记制度措施

2.1 构建信息资源共享长效机制

在不动产登记工作中，必须保证不动产登记办理的公正、公平，并具有真正的公开性，以达到土地资料查询的应用要求。首先，基于土地权利登记，建立土地登记信息管理系统，加强信息共享建设，实现信息互联互通共享共用，及时更新信息，促进土地信息管理质量的提高。其次，严格执行登记发证等各项政策要求，做好各职能部门的沟通协调，为各部门建立一个沟通与交流的平台，构建统一指挥、分工协作协同高效的工作格局，不断深化和完善多层次的分工协作体系，在坚定不移实施楼市调控政策的基础上，进一步加强房地产企业精细化管理,提高管理效率，通过制定一套精准的管理解决方案,以此来提高组织的效能和竞争力[2]。

2.2 建立不动产信息共享中心

如果房产交易市场监管弱化，就会出现不良房产交易行为，实行不动产统一登记制度可有效控制这一问题。在信息化时代大背景下，不动产登记制度完善必须做到与时俱进，加快不动产登记信息管理基础平台建设，实现信息互通共享,消除“信息孤岛”。房管部门与房地产行业企业之间进行信息沟通时，应借助新一代信息技术有效获取、整理各种信息，继续提升信息归集共享水平，打通信息通道，做到信息互通、数据共享。值得注意的是，不动产登记信息被纳入个人隐私的范畴之内，如果在管理中发生数据泄露，就会增加相关个体和房地产企业的经营风险，因此，在加强信息管理时，应采取严格的筛查与保护措施，设置信息浏览访问权限，切实做好保护相关人员合法权益工作，将信息安全和隐私安全保护防线筑得更牢固、更深远[3]。

2.3 推进不动产登记体系全面升级

建立健全管理登记制度不仅可以真正发挥不动产登记管理体系的应用价值，持续提高群众对不动产登记工作的满意度和体验感，总体把控工作规范化水平，还有助于我国土地资源的合理开发和有效使用。在进一步优化不动产登记制度流程时，应与先进的预处理技术和现代信息技术相配合，以此来确保不动产登记制度所具备的职能优势能够被充分发挥出来。相关工作人员必须高度重视以下工作任务的处理，不动产统一登记路线如图1 所示。首先，针对不动产登记司法解释做到规范化整理，确保不动产登记司法解释工作落实到位。其次，切实提高不动产登记工作的有效性与便利性，牢固树立“以人民为中心”的服务理念,进一步优化精简不动产登记流程，着重关注群众办事过程中的堵点、难点，站在办事群众和市场主体视角，以换位体验感知成效、校准航向。借助互联网开放、共享的大平台，实现新建商品房、存量住房等不动产登记业务全程线上办理，实现办理流程便捷化，不断提升服务质量，提高工作效率。除此之外，相关工作人员还应将成本控制落到实处，切实维护不动产登记公信力，保障不动产查询登记体系的开放性。最后，为了进一步提高房地产客户的满意度，在房产开发过程中，应对土地所有权、土地使用权和他项权利进行确认、确定，通过全面布局、科学规划，保证资源发挥最大的价值。在高质量完成各项建设工作后，大力开展宣传销售工作，特别是在不动产登记制度不健全时，很多以房地产开发经营为主体的企业通常会把提高经济效益作为工作的重心，忽视了顾客的实际需要，严重阻碍了房地产发展，导致客户失去信任。因此，应将保持和持续提高客户满意度作为工作落实的重中之重，树立企业良好的信誉和形象，为企业长远发展积蓄动力，以更高的品质和优质的服务形成强大市场竞争力[4]。

2.4 保证行政权力对不动产交易的合理干预

近年来，随着改革开放的深入和社会主义市场经济的不断发展,使我国房地产工作迈入了一个崭新的时代，为优化房地产业发展环境，探索新的发展模式奠定了坚实基础。由于房地产交易的复杂性,以及房地产市场的动荡,在房地产交易中普遍存在信息透明度不够、不动产重复登记等诸多问题。为解决以上问题，我国建立了不动产登记制度，其目的是为了有效整理与合理归置不动产信息。但就目前不动产登记制度落实情况而言，不动产登记制度并没有充分发挥其作用，仍然存在诸多不足，面临这各种困难和挑战。我国各个地区在合理设置不动产登记制度、科学调整不动产登记流程、不断优化服务模式时，由于不同城市的基本配置方式与规划具有一定的差异性，因此无法完全照抄照搬一些成功地区的经验，必须在理论的指导下，由相关工作人员在实践中总结规律,摸索经验,保障不动产登记制度的功能与价值得到全面发挥。当地政府部门也应加强对外宣传引导，高效推动不动产登记工作的有效落实，促使广大人民群众深入了解实行不动产登记的利好，明确不动产登记制度实施的优势，进而摒弃意识形态偏见，积极配合做好不动产登记工作，进而维护不动产登记制度的作用得以有效发挥，改变“一刀切式”管理模式，纠正广大人民群众对不动产登记制度的认识与观念[5]。

2.5 确保房屋登记工作与土地登记工作的统一性

房地产项目管理工作与房地产运营制度比较成熟的西方发达国家，在全面细化规范不动产登记程序、内容的同时，已经将其与现行的土地制度相融合，通过采取统一管理模式，确保不动产登记制度的作用能够充分发挥出来，同时将将土地登记规范化建设作为一项制度长期来抓，在精准监管上求实效,实现精准化、靶向式监管，进一步提升不动产登记服务效率和水平。我国应借鉴发达国家的经验,立足中国国情，制定合理的管理目标，对不动产统一登记与土地资源管理工作有序衔接，针对相关管理工作做好功能性整合，在创新不动产登记服务方式，实施一系列不动产确权登记创新举措的同时，高效利用土地资源，积极推动土地资源的优化配置，此外，在创新性开展各项工作时，应密切注意数据转换融合，维护不动产登记安全,保证信息的完整性，避免录入重复数据，确保不动产登记工作的准确性、完整性和及时性，保证数据库中数据与信息的正确性和有效性，并具备较强的参考价值和使用价值，进而推动不动产登记工作的有序运转[6]。

2.6 与房地产运营中心相配合

在房地产运营管理过程中，为了让土地资源的生态价值有利于实现资源的可持续利用，提高土地经济效益，应在房地产产品设计阶段和施工阶段与运营手段相协调配合，从而提高房地产产品的竞争力，提高项目投资收益率。随着我国经济发展从高速增长阶段进入高质量发展阶段，房地产行业竞争日益激烈，市场集中度也在不断提升，房地产行业正向集约化发展迈进，趋于饱和状态。由此，如果不能积极应对新形势，维护好企业的正面形象，就会对房地产销售构成严重影响。相关人员在落实各项工作时，要注意察觉客户的真正诉求，在树立品牌形象，释放品牌效益的同时，为客户提供更高品质的产品和优质服务，让客户感受到购买房产产品的价值。同时，随着现代社会人们生活水平的不断提高,大众对于精神世界的需求越来越高，对生活的品质要求也越来越高，正式开启了“新消费时代”，消费个性化、商品社交化、生活智能化等等已经成为专属新生代消费人群的业态标志，在消费群体消费观念升级的时代，消费者对居住品质的更高要求，对“家”的居住属性与功能价值也有了更高的迭代需求[7]。因此，在房地产项目开发过程中，不仅要为客户提供更优质更舒心的居住体验，还要站在客户的角度思考问题，不只局限于满足原有单一的居住属性,而是向满足多元化的客户需求转变，开发出更为开阔和具有创意的空间，以“为客户创造价值”的经营理念,以“高品位,高质量”的服务方针，获得客户的认可，满足客户对居住环境美感与质感的追求[8]。

结语：

不动产登记对房地产经济的发展具有很大程度的影响，能够进一步完善我国房地产宏观调控的方向，加快实现房地产企业高质量发展。在不断优化不动产登记服务质效水平时，应全面加强和改进登记管理工作，促使各部门严格依法履行登记管理职责，深入贯彻政府出台的各项政策措施，尽职尽责做好信息数据统计和上报工作，真正发挥不动产登记制度的功能与价值，从而实现房地产行业平稳健康发展。